臺灣高等法院高雄分院民事判決 99年度上易字第116號上 訴 人 乙 ○被上訴人 財政部國有財產局台灣南區辦事處法定代理人 甲○○訴訟代理人 丙○○上列當事人間請求給付使用土地補償金事件，上訴人對於民國99年3 月25日臺灣高雄地方法院98年度訴字第1354號第一審判決提起上訴，本院於民國99年8 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於上訴人敗訴部分部分，除「兩造間就坐落高雄市○鎮區○○段一三七０之七地號土地之租賃關係（租賃面積為九十平方公尺），其年租金自民國九十九年一月一日起，調整按各年度土地公告地價週年利率百分之五計算之金額」外，並假執行之宣告，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一（除確定部分外）、二審訴訟費用由上訴人負擔二分之一，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人起訴主張：㈠坐落高雄市○鎮區○○段1370之
7 地號土地原為訴外人臺灣鋁業股份有限公司（下稱臺鋁公司）所有，坐落其上之建號10597 即門牌號碼高雄市前鎮區台鋁北巷32號建物（下稱系爭建物）為上訴人所有，占用上開1370之7 地號土地之面積90平方公尺（下稱系爭土地），由上訴人向臺鋁公司承租，雙方於民國47年6 月6 日簽訂「臺灣鋁業公司建築第2 期勞工住宅貸款租地合約」（下稱系爭租約），約定1 年租金為新台幣（下同）1 元，租期以系爭建物之存在為有效年限，系爭租約係屬定有期限之租賃，依民法第449 條第1 項之規定，系爭租約之租期於屆滿20年時消滅，上訴人於租期屆滿20年後，仍繼續使用系爭土地，臺鋁公司並未表示反對之意思，依民法第451 條規定，自67年6 月6 日起視為以不定期限繼續契約。嗣於87年間臺鋁公司因經營不善而清算，將系爭土地分派與中華民國所有，於88年8 月24日完成所有權移轉登記，並由被上訴人擔任管理機關，依88年4 月21日修正前民法第425 條規定，系爭租約由國家繼受，被上訴人依國有財產法第42條第3 項及國有非公用不動產出租管理辦法第4 條規定，於90年12月17日通知上訴人應於91年3 月31日前換訂租約，並同時表示自該函送達後，依行政院核定之租金調整方案即以土地公告地價（依平均地權條例施行細則第21條規定，公有土地之公告地價即為申報地價，免予申報）年息5%調整租金，逾期終止系爭租約，上訴人於90年12月21日收受上開通知後，未於期限內申請換約，被上訴人遂於92年8 月6 日通知上訴人終止系爭租約，終止系爭租約後，上訴人仍繼續占用系爭土地係屬無權占用，其受有相當於租金之利益，致被上訴人受有損害，依上開行政院核定之租金調整方案計算，上訴人自91年1 月1日起至92年8 月31日止，受有租金利益223,100 元；自92年
9 月1 日起至97年12月31日止，受有租金利益761,560 元，上訴人應將上開所受租金利益賠償與被上訴人。㈡如認被上訴人終止系爭租約係不合法，則依系爭租約之約定，每年租金僅為1 元，顯失公平，爰依民法第227 條之2 第1 項及民法第442 條之規定，請求自91年1 月1 日起依系爭土地公告地價年息5%計算之金額調整租金，並請求上訴人給付自91年
1 月1 日起至98年12月31日止之租金共計1,134,240 元。為此，依不當得利、租賃之法律關係及情事變更原則，提起本件訴訟等語。聲明求為判決：㈠先位聲明：⑴上訴人應給付被上訴人761,560 元，及自支付命令送達翌日即98年4 月11日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。⑵上訴人應給付被上訴人223,100 元，並自訴之變更及追加訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⑶願供擔保請准宣告假執行。㈡備位聲明：⑴兩造就系爭土地之租賃關係，其年租金自91年1 月1 日起，調整按各年土地公告地價週年利率5%計算之金額。⑵上訴人應給付被上訴人1,134,240元之租金，並自訴之變更及追加訴狀繕本送達翌日即99年1月9 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⑶願供擔保請准宣告假執行。
二、上訴人則以：㈠被上訴人應承受臺鋁公司與上訴人之系爭租約約定，租金為每年1 元，被上訴人請求調整租金為每月1萬1 千餘元，不合理，何況系爭建物位於巷弄內，交通不便利。㈡上訴人雖有收到被上訴人換約通知，但因被上訴人要求調整之租金金額過高，故未前往換約，上訴人不同意被上訴人終止租約。又上訴人自93年起，每年均遵循系爭租約之約定向被上訴人繳納1 元年租金，但被上訴人拒收，上訴人乃以被上訴人為提存物受取人，將年租金1 元提存在原審提存所。又被上訴人請求權已罹於時效等語置辯。並答辯聲明求為判決：請求駁回被上訴人之訴。
三、原審判決駁回被上訴人先位之訴，就備位之訴則判決被上訴人勝訴，上訴人就敗訴部分不服，提起上訴，上訴聲明求為判決：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明求為判決: 駁回上訴。（被上訴人就原審敗判其敗訴之先位之訴部分，於本院陳明不上訴及附帶上訴，則先位之訴已告確定，不在本院審理範圍，本院僅就上訴人之上訴部分審理）。
四、兩造不爭執事項如下:㈠系爭土地原為臺鋁公司所有，臺鋁公司於87年間因經營不善
而清算，將系爭土地分派與中華民國所有，於88年8 月24日完成所有權移轉登記，管理者為財政部國有財產局，財政部國有財產局再交由被上訴人經營管理，並有土地登記謄本、臺鋁公司88年3 月15日（88）臺鋁管字第026 號函為證（見原審卷第24、48頁）㈡系爭建物為上訴人所有，占用系爭土地之面積為90平方公尺
，有臺鋁公司證明書、高雄市建築建造執照、建物登記謄本、複丈成果圖在卷可證（見原審春第21至23頁、第47、106頁）。
㈢上訴人與臺鋁公司於47年6 月6 日簽訂系爭租約，其中第4
條約定系爭土地租金每年l 元，按年度計算，第6 條約定系爭土地之租賃年限以系爭建物之存在為其有效年限，並有系爭租約在卷可證（見原審卷第17至19頁、49至56頁）㈣被上訴人於90年12月17日通知上訴人應於91年3 月31日前換
訂租約，且自財政部國有財產局接管日起，依國有財產法相關規定計算租金（月租金＝承租面積×公告地價×年息5%×1/12) ，上訴人於90年12月21日收受該通知函，惟未於期限內向被上訴人申請換訂租約，有上開函文及回執可證（見原審卷第57至60頁）。
㈤被上訴人於92年8 月6 日以上訴人未於91年3 月31日前辦理
換約事宜，通知上訴人自92年9 月l 日起終止系爭租約，上訴人於92年8 月15日收受該通知，並有上開函文及回執為證（見原審卷第61至64頁）。
㈥因被上訴人拒收上訴人1 元租金，上訴人乃分別於93年12月
28日、94年11月23日、95年2 月22日、96年1 月23日、97年
1 月21日、98年3 月5 日、99年2 月26日，以被上訴人為提存物收取人，將93年度至99年度之租金1 元提存於原審提存所，並有提存書、國庫存款收款書為證（見本院卷第73至79頁）。
五、兩造爭執事項如下: ㈠被上訴人能否就系爭土地請求調整租金？㈡自98年4 月3 起訴時起回溯超過5 年部分，被上訴人之請求權是否已罹於時效？㈢被上訴人請求按系爭土地公告地價之週年利率5%調整系爭土地年租金，有無理由？茲就此爭執事項分述如下:
（一）被上訴人能否就系爭土地請求調整租金？⒈查，上訴人與臺鋁公司於47年6 月6 日簽訂系爭租約，其中
第4 條約定，系爭土地「租金」每年l 元，按年度計算等情，為兩造所不爭執，並有系爭租約在卷可證（見原審卷第17至19頁），且上訴人自承系爭土地之每年「租金」係１元，而上訴人向原審提存93年度至99年度之年租金1 元時，依提存書之「提存原因及事實」欄記載，上訴人係因向被上訴人承租系爭土地而提存年「租金」，有提存書在卷可證（見本院卷第73至79頁），足見上訴人使用系爭土地係有償而非無償，則上訴人與臺鋁公司間就系爭土地有租賃關係存在，應堪認定，上訴人主張係使用借貸云云，不足採信。
⒉按「國有財產撥給各地國家機關使用者，名義上雖仍為國有
，實際上即為使用機關行使所有人之權利，故本院對於是類財產，向准由管領機關起訴，代國家主張所有權人之權利，被上訴人持有所有權狀及駐用房屋保管卡，原審認其得為起訴行使所有人之權利尚非無據。」（最高法院51年台上字第2680號判例可資參照）。查，系爭土地原為臺鋁公司所有，臺鋁公司於87年間因經營不善而清算，將系爭土地分派與中華民國所有，於88年8 月24日完成所有權移轉登記，管理者為財政部國有財產局，財政部國有財產局再交由被上訴人經營管理，系爭建物占用系爭土地之面積為90平方公尺等情，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、臺鋁公司88年3 月15日（88）臺鋁管字第026 號函、臺鋁公司證明書、高雄市建築建造執照、建物登記謄本、複丈成果圖在卷可證（見原審卷第24、48頁、第21至23頁、第47、106 頁），是依前開說明，被上訴人既已為系爭土地之管理機關，其自得起訴行使所有人之權利，而對上訴人請求調整系爭土地之租金。
⒊次按「租約既載明出租之房屋至反攻大陸時為止，雖係以不
確定之期間為終止契約之時期，亦不失為定有期限之租賃關係，．．．。」（最高法院47年台上字第1635號判例可資參照）。又租賃契約之期限，不得逾20年。逾20年者，縮短為20年。另租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第449 條第1 項、第451 條分別定有明文。查，系爭租約第6 條約定系爭土地之租賃年限以系爭建物之存在為其有效年限等情，為兩造所不爭執，並有系爭租約在卷可證（見原審卷第17至19頁），足見系爭租約本屬定有期限之租賃，惟上訴人係於47年6 月6 日向臺鋁公司承租系爭土地，迄至67年6 月5 日已滿20年，依上開民法第449 條第1 項之規定，系爭租約之租賃期限應於67年6 月5 日屆滿，屆滿後，上訴人仍繼續使用系爭土地，而臺鋁公司不即表示反對之意思，依上開民法第451 條之規定，視為自67年6 月6 日起以不定期限繼續契約，故兩造間就系爭土地之租賃係屬不定期限之租賃，依民法第442 條之規定，上訴人自得聲請法院調整租金，應堪認定。是上訴人主張被上訴人應承受臺鋁公司與上訴人之系爭租約約定，租金為每年1 元，被上訴人請求調整租金為每月1 萬1 千餘元，不合理云云，不足採信。
（二）自98年4 月3 起訴時起回溯超過5 年部分，被上訴人之請求權是否已罹於時效？⒈按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1 年或不及1
年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5 年間不行使而消滅。民法第126 條定有明文。
⒉查，依系爭租約第4 條約定，每年租金1 元係於每年12月份
由臺鋁公司在上訴人工津項下扣收（見原審卷第18頁），而被上訴人提起本件訴訟係在98年4 月3 日，有支付命令聲請狀在卷可證，自起訴時起回溯5 年，則92年度以前（包括92年度）之租金均已罹於時效，被上訴人對已罹於時效之91年及92年之租金部分，自不得再請求調整租金，從而被上訴人請求將系爭土地之年租金自91年1 月1 日起至92年12月31日止，調整按各年度土地申報地價（即公告地價）週年利率5%計算之金額，及請求上訴人給付91年度及92年度之調增租金267,720 元〔（29,748元×90平方公尺×5%）÷12×24個月=267,720元〕，均屬無據。
（三）被上訴人請求按系爭土地公告地價之週年利率5%調整系爭土地年租金，有無理由？⒈按「房屋或土地出租人，依民法第442 條提起請求增加租金
之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整。」又按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第
442 條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力。故土地出租人提起請求增加租金之訴，如承租人對於起訴前之租金尚未按原約定租金額付清者，法院為准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算；倘起訴前之租金承租人已按原約定租金額給付而發生清償之效力者，則法院准許增加之判決，僅得就尚未給付或尚未發生之租金為調整。」（最高法院48年台上字第
521 號判例、82年度台上字第1877號判決可資參照），準此，承租人於起訴前已依原租約給付租金時，出租人就已給付部分即不得再請求調整租金。
⒉查，因被上訴人拒收上訴人1 元租金，上訴人乃分別於93年
12月28日、94年11月23日、95年2 月22日、96年1 月23日、97年1 月21日、98年3 月5 日、99年2 月26日，以被上訴人為提存物收取人，將93年度至99年度之租金1 元提存於原審提存所等情，為兩造所不爭執，並有提存書、國庫存款收款書為證（見本院卷第73至79頁），而被上訴人係於98年4 月
3 日提起本件訴訟，則上訴人在起訴前已給付93年度至98年度之租金完畢，其已依債務之本旨而為給付，應堪認定，依首揭說明，被上訴人就93年度至98年度之租金即不得再請求調整，故其請求將系爭土地之年租金自93年1 月1 日起至98年12月31日止，調整按各年度土地申報地價（即公告地價）週年利率5%計算之金額，及請求上訴人給付93年度至98年度之調增租金共計866,520 元｛〔（30,947元×90平方公尺×5%）÷12×36個月〕＋〔（33,240.7元×90平方公尺×5%）÷12×36個月〕= 417,780 元+448,740元=866,520元｝，均屬無據，不予准許。至於99年度年租金1 元，上訴人雖已於99年2 月26日提存，惟其提存日期係在本件起訴之後，依前開說明，被上訴人仍得就99年度起之年租金請求調整。
⒊按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金，民法第442 條定有明文。又「租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第442 條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡。」（最高法院81年度台上字第3062號判決可資參照）。查，系爭建物占有使用系爭土地之面積為90平方公尺，系爭土地地理位置緊鄰高雄市○鎮區○○○路、中山二路，附近有郵局、臺灣自來水公司、派出所、復興國小、獅甲國小、獅甲國中、市立前鎮游泳池，毗鄰市集，勞工公園近在咫尺，且步行5 分鐘即可到達捷運獅甲站，至三多路新光三越百貨等三多商圈僅需5 分鐘車程，交通便利、生活機能極為優越，屬高雄市區中心範圍，業經原審於98年9 月18日勘驗現場屬實，並有勘驗筆錄、電子地圖及系爭建物周遭環境照片附卷可稽（見原審卷第97至104頁、第143 至153 頁），本院斟酌系爭土地所處位置及其四周工商業繁榮情形，認被上訴人請求按行政院82年4 月23日臺82財字第11153 號函所示之「國有出租基地租金調整方案」第1 條規定，依照土地申報地價（即公告地價）年息5%計收租金，應為允當，從而被上訴人請求將系爭土地之年租金自99年1 月1 日起，調整按各年度土地公告地價週年利率5%計算之金額，為有理由，應予准許。
六、綜上所述，被上訴人本於租賃關係及民法第442 條之規定，請求將系爭土地之年租金自99年1 月1 日起，調整按各年度土地公告地價週年利率5%計算之金額，為有理由，應予准許。逾此所為之請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判決上訴人敗訴，其理由雖有不同，但結論尚無不同，仍應予維持，上訴意旨就此部分，仍執前詞，指摘原審此部分之判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450 條、第449 條第2 項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 8 月 31 日
民事第三庭
審判長法官 張國彬法 官 吳登輝法 官 鄭月霞以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 99 年 8 月 31 日
書 記 官 白 蘭