臺灣高等法院高雄分院民事判決 99年度上易字第162號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 甲○○被 上訴 人 丙○○訴訟代理人 李文禎律師
黃如流律師黃小舫律師上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於民國99年4 月29日臺灣高雄地方法院98年度訴字第2122號第一審判決提起上訴，本院於99年10月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、上訴人起訴主張：上訴人之祖母李蔡罔自民國35年間承租坐落高雄縣○○鄉○○○段1603之9 地號（分割出1603之21、1603之20地號，重測後為水源段844 、845 地號）、1605之12地號（重測後水源段846 地號）土地（下合稱系爭土地）經營製磚場，系爭土地經軍方徵收轉交財政部國有財產局（下稱國有財產局）管理，李蔡罔再向國有財產局承租，並由上訴人之父甲○○在系爭土地上興建門牌號碼為高雄縣○○鄉○○○路205 之1 號房屋（下稱系爭建物）。甲○○於76年間將系爭建物出售予被上訴人，雙方簽立讓渡書（下稱系爭讓渡書），約定日後如向國有財產局承租或承購，應由甲○○具名，被上訴人需按其使用比例負擔20% 之租金或承購金。嗣甲○○於91年5 月25日向國有財產局申請承租系爭土地，於92年1 月13日變更承租人為上訴人，上訴人向被上訴人催討按上開比例應付之租金，惟被上訴人置之不理，俟兩造於94年6 月28日在高雄縣大寮鄉調解委員會就被上訴人占用系爭土地部分之租金以34萬5000元達成和解，但被上訴人仍未履行，由於被上訴人屢次違約不繳付租金，應認系爭讓渡書自91年5 月25日起無效，縱認有效亦已罹於時效，故被上訴人應依調解內容及不當得利法律關係償還上訴人已代墊交予國有財產局之租金62萬6184元。另因系爭讓渡書自始無效，則被上訴人於91年6 月至98年10月出租系爭建物之所得亦屬不當得利，而系爭建物租金每月不低於1 萬元，故被上訴人亦應返還此期間共82個月使用系爭建物所受之不當得利82萬元，合計144 萬6184元。爰依不當得利及和解契約之法律關係，求為命被上訴人如數給付，並將系爭建物遷讓返還上訴人之判決。
原審認定兩造就被上訴人於94年6 月28日前應付之租金數額，已合意以34萬5000元計算，並於調解筆錄作成時成立和解生效，上訴人依調解內容，得請求被上訴人給付34萬5000元；並認定被上訴人自上訴人承租系爭土地之日即92年1 月13日起繼續占有系爭土地，屬無權占有，上訴人依不當得利之法律關係，得請求被上訴人給付自94年6 月29日起至98年12月31日相當於租金之不當得利20萬2880元，合計54萬7880元，因而判命被上訴人如數給付，駁回上訴人其餘之訴。上訴人提起上訴，請求：㈠原判決關於駁回上訴人後開第2 、3項請求部分廢棄。㈡被上訴人應將系爭建物遷讓返還上訴人。㈢被上訴人應再給付上訴人82萬元（原審駁回上訴人之請求，其中超過上訴聲明部分，未據聲明不服，已告確定）。
二、被上訴人則以：甲○○於75年間將系爭建物出售予伊，該買賣契約非屬無效，伊占有使用系爭建物，自無不當得利之問題。系爭建物雖屬未保存登記建物，但已由甲○○交付伊使用，伊已向戶政單位申設門牌，並繳付房屋稅，應屬伊所有，並無時效消滅問題。伊與甲○○間之買賣契約，與上訴人毫無關係，上訴人並非契約當事人，出面主張契約無效，毫無所據。系爭建物既係伊合法向甲○○購買，伊自有權使用、收益及處分，伊將之出租，並無不當得利可言等語，資為抗辯。並聲明請求駁回上訴。
三、兩造不爭執事項：㈠甲○○於75年12月25日以33萬元出售系爭建物予被上訴人，
雙方簽立讓渡書、建築物買賣契約書，並由李蔡罔出具拋棄書；被上訴人於76年1 月16日支付全部買賣價金予甲○○，由甲○○出具收據並將系爭建物交付被上訴人使用。
㈡系爭土地於92年1月13日變更承租人為上訴人。
四、本院判斷：㈠系爭土地原承租人為李蔡罔，其上建物係甲○○所建，甲○
○將建物出售予被上訴人，其為履行買賣契約第4 條所定協助被上訴人購買系爭土地之義務，而將原承租人李蔡罔變更為其本人名義，並於91年5 月25日向國有財產局申租系爭土地及完成換約手續。嗣土地承租人由甲○○變更為上訴人，係因縣政府告知最好以建物所有人之名義申請開店才不會影響租金收入等情，業經甲○○陳明（本院卷第45頁）。参諸甲○○以被上訴人未依買賣契約，按其使用比例分攤20% 之租金或承購金，而於94年6 月28日以上訴人名義與被上訴人就被上訴人於94年6 月28日以前應付之租金數額成立和解等情觀之，足認上訴人雖出名承租系爭土地，惟其目的係為甲○○開店營業節省租稅之故，則甲○○將系爭建物出售予被上訴人後，復將其租用系爭土地之承租人名義變更為上訴人，上訴人不過充為名義上承租人，實質上承租人仍為甲○○，是本件雖係上訴人對被上訴人起訴請求給付，實質上有權決定之人乃甲○○，則依誠信原則，甲○○與被上訴人間所簽買賣契約，上訴人亦應受其拘束，被上訴人固不得以上訴人非買賣契約當事人，執為上訴人不得主張契約無效之抗辯，惟上訴人主張系爭買賣契約有無效原因，既為被上訴人所否認，自應由上訴人舉證證明。
㈡上訴人主張系爭買賣契約係屬無效，無非以甲○○與被上訴
人間所定買賣契約第4 條，約定日後如向國有財產局承租或承購，應由甲○○具名，被上訴人需按其使用比例負擔20 %之租金或承購金，而依國有財產定之購地程序，必須是變更為承租人始可為之，換約時國有財產局會開出租金和土地使用補償費，此係承購國有地必須支出之程序費用，即屬系爭買賣契約第4 條約定概由被上訴人自行負擔之費用，屢經催討，被上訴人仍拒絕繳付，應認買賣契約自91年5 月25日起無效等情，為其論據。經查，甲○○與被上訴人所簽買賣契約書第4 條固明定：若日後國有財產局對本契約書第1 條所述之建築物（即系爭建物）基地欲出售時，甲方（即甲○○）應無條件協助乙方（即被上訴人）購買，惟購買所需一切費用概由乙方自行負擔等語（原審卷第47頁），然由此約定文義可知，本款約定適用於國有財產局欲出售系爭建物之基地，而被上訴人亦有購買系爭建物基地之意願時，被上訴人始有負擔買賣系爭建物基地價金之義務。且觀之兩造所不爭執由甲○○與被上訴人所簽立讓渡書之內容，亦未有被上訴人應按系爭建物占用系爭土地之比例分擔租金之約定（原審卷第44頁）。上訴人主張甲○○與被上訴人間有分擔系爭土地租金之約定，被上訴人應按使用比例負擔20 %租金云云，既未舉證以實其說，是其主張被上訴人未履行負擔租金之義務，已違反買賣契約之約定云云，自屬無據。且甲○○與被上訴人間之買賣契約，縱有約定被上訴人應按使用比例負擔20% 租金之義務，惟此給付義務，本質上為金錢債務，並無不得為給付之情事，被上訴人經催告仍不為給付，僅發生債務不履行或給付遲延之問題，要無契約無效之可言。上訴人執而主張系爭買賣契約無效云云，容有誤會。至兩造所成立之調解內容雖係針對系爭建物基地租金糾紛達成合意，惟此係兩造事後就系爭建物基地租金糾紛互為讓步所為和解契約，究非甲○○與被上訴人間就買賣系爭土地所約定之內容，被上訴人未履行調解內容，亦僅發生債務不履行之問題，不得謂甲○○與被上訴人間之系爭買賣契約有無效之原因。再者，系爭建物於76年既經甲○○出售並交付被上訴人使用，則甲○○依買賣契約交付系爭建物之義務，已履行完畢，被上訴人使用系爭建物，並無時效消滅之問題，上訴人此部分之主張，殊無可取。至系爭買賣契約業已成立，即無要約拒絕之問題，上訴人引用民法第155 條規定，主張系爭買賣契約於被上訴人拒絕負擔租金時，已失其拘束力，顯屬錯誤。㈢甲○○與被上訴人間之買賣契約既非無效，被上訴人買受系
爭建物後，對系爭建物自有事實上處分權而得占有使用，則被上訴人自75年間買受系爭建物後占有使用迄今，自屬本於與甲○○買賣關係而對系爭建物有事實上使用處分之權利，而非無權使用，其出租系爭建物所受之利益，及其占有、使用系爭建物，均非無法律上原因，核與不當得利構成要件有間，上訴人執系爭買賣契約無效，主張被上訴人自91年至98年10月出租系爭建物之所得，以每月1 萬元計算總計82萬元，及被上訴人占用系爭建物，均屬不當得利，請求被上訴人遷讓返還系爭建物予上訴人，核屬無據。
五、綜上所述，上訴人依不當得利之法律關係，請求被上訴人返還自91年至98年10月出租系爭建物之所得共82萬元，並遷讓返還系爭建物，均非正當，不應准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決此部份不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。兩造其餘攻防及舉證，於判決結果不生影響，無逐一論述必要，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 10 月 27 日
民事第六庭
審判長法官 許明進法 官 李炫德法 官 徐文祥以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 99 年 10 月 28 日
書 記 官 梁雅華