臺灣高等法院高雄分院民事判決 99年度上易字第206號上 訴 人 乙○○○訴訟代理人 林弘明律師被 上訴 人 財政部國有財產局台灣南區辦事處法定代理人 甲○○訴訟代理人 丙○○上列當事人間請求給付使用土地補償金事件，上訴人對於民國99年6 月17日臺灣高雄地方法院99年度訴字第277 號第一審判決提起上訴，本院於99年9月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（除確定部份外）之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
兩造就坐落高雄市○鎮區○○段第1367-6地號土地之租賃關係（租賃面積為八十一平方公尺），其年租金自民國九十九年一月一日起調整按各年度土地申報地價週年利率百分之五計算之金額。
上訴人應給付被上訴人新臺幣肆萬貳仟貳佰柒拾陸元及自民國九十九年五月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之遲延利息。
被上訴人其餘之訴駁回。
第一（除確定部份外）、二審訴訟費用由上訴人負擔百分之五，餘由被上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、被上訴人起訴主張：劉水龍於民國45年6 月間向台灣鋁業股份有限公司（下稱台鋁公司）承租該公司所有坐落高雄市○鎮區○○段第1367-6地號土地（下稱系爭土地），並簽訂勞工住宅貸款租地合約，約定每年租金新台幣（下同）1 元（下稱系爭契約），用以興建門牌號碼高雄市○鎮區○○○路○○○ 號建物（下稱系爭建物）。劉水龍嗣後將系爭契約權利及系爭建物讓與上訴人之夫劉輝雄。系爭契約第6 條雖約定以系爭建物存在為其有效年限，惟依修正前民法第449 條第
1 項規定，租賃期限應認於20年屆滿即消滅。劉輝雄於租期屆滿後仍繼續使用系爭土地，台鋁公司並未表示反對之意思，故自65年6 月間起視為以不定期限繼續契約。嗣台鋁公司於87年間因經營不善而清算，依公司法規定將系爭土地分派予國庫股東，並於88年8 月24日移轉登記為國有，由伊擔任管理機關。伊於90年12月17日依國有財產法第42條第3 項及國家非公用不動產出租管理辦法第4 條規定，通知劉輝雄應於91年3 月31日前換約，並同時表示自通知送達後（上訴人於90年12月21日收受）依行政院核定之土地申報地價年息5%調整租金，逾期則終止租賃關係。詎劉輝雄未於期限內申請與伊辦理換約、簽定書面契約，伊於92年8 月6 日向劉輝雄終止契約，系爭契約於92年9 月1 日已終止，劉輝雄占有系爭土地已無正當權源。嗣劉輝雄於94年間死亡，系爭建物由上訴人繼承，並於96年7 月10日辦妥第一次所有權登記，伊依民法繼承及不當得利法則，自得請求上訴人返還自92年9月1 日起99年4 月30日止無權占用系爭土地，所受相當於租金之利益新台幣（下同）83萬5456元。且伊前已通知依行政院核定之土地申報地價年息5%調整租金，則上訴人自91年1月1 日起至92年8 月31日止，另應給付租金20萬4808元。倘伊終止租約不合法，則依民法227 條之2 第1 項、第442 條之規定，因原訂租金顯已失公平，故而請求按申報地價年利率5%調整租金，依此計算，上訴人自91年1 月1 日起至99年
4 月30日止，共應給付租金103 萬9536元。爰先位聲明：①上訴人應給付被上訴人83萬5456元及法定遲延利息。②上訴人應給付被上訴人20萬4808元及法定遲延利息。③願供擔保請准宣告假執行。備位聲明：①上訴人就所占用系爭土地自91年1 月1 日起，年租金應調整為就占用面積依各年土地公告地價（即申報地價）年利率5%計算之金額。②上訴人應給付被上訴人103 萬9536元及法定遲延利息。③願供擔保請准宣告假執行。
二、上訴人則以：劉輝雄與台鋁公司間之系爭租約係約定以房屋使用年限即33年為期限，於78年6 月5 日租期將屆滿之際，台鋁公司未為反對續租之表示，雙方租約視為以不定期限繼續契約，劉輝雄依約按期繳納1 元之土地租金，詎被上訴人於88年接管系爭土地後，片面提高租金，劉輝雄曾多次陳情降低租金遭拒。嗣被上訴人於90年12月17日通知劉輝雄於91年3 月31日前辦理換約，劉輝雄於91年1 月5 日已提出訴願申請，詎被上訴人竟於92年8 月6 日通知終止租約，於法未合，劉輝雄與被上訴人間仍有不定期限租賃關係存在，劉輝雄死亡後，由伊繼承租約，伊占用系爭土地自有合法權源。伊不同意被上訴人於原審追加備位聲明，亦不同意被上訴人請求調整租金等語，資為抗辯。
三、原審判命上訴人應給付被上訴人83萬5447元（即返還自92年
9 月1 日起99年4 月30日止無權占用系爭土地所受相當於租金之利益）及自98年5 月1 日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，駁回被上訴人其餘之訴，並為附條件准為假執行之宣告，上訴人提起上訴，請求：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。被上訴人則請求駁回上訴（原審就被上訴人請求不當得利超過83萬5447元本息及請求上訴人自91年1 月1 日起至92年8 月31日止另應給付租金20萬4808元部分，為被上訴人敗訴之判決，未據聲明不服，已告確定）。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭土地原為台鋁公司所有，台鋁公司於87年間進行清算，
將系爭土地分派予國庫股東，於88年8 月24日移轉登記為國有，並以被上訴人為管理機關。
㈡劉水龍於45年6 月間與台鋁公司簽訂系爭契約，約定租金為
每年1 元，劉水龍於45年間在系爭土地上興建系爭建物，嗣將前開契約權利及系爭建物讓與上訴人之夫劉輝雄，迨劉輝雄於94年間死亡後，系爭建物即由上訴人繼承，並由上訴人於96年7 月10日辦妥系爭建物第一次所有權登記。
㈢被上訴人於90年12月17日以臺財產南管字第0900034837號函
通知劉輝雄應於91年3 月31日前換訂租約，並同時表示自通知送達後，依行政院核定之土地申報地價年息5%調整租金，逾期則終止租賃關係。劉輝雄於同月21日收受該通知；被上訴人復於92年8 月6 日以臺財產南管字第0920026194號函通知劉輝雄，謂兩造間之租賃關係應自92年9 月1 日起終止。
劉輝雄則於同年8 月15日收受該函文。
㈣上訴人自88年起至99年間均將所認應繳付之租金1元，提存於原法院提存所。
㈤上訴人於91年1 月5 日與其餘台鋁公司員工許笠松等多人共
同以書面訴願書表明：「請上訴人應依法院判決之租金率，原租地合約之租期及權利與義務一併承受之法律，而新訂租地合約」，被上訴人於91年1 月5 日收受該訴願書。
五、兩造爭執事項：㈠被上訴人終止契約是否合法？上訴人是否無權占有系爭土地
？被上訴人請求上訴人返還自92年9 月1 日起至99年4 月30日止無權占用系爭土地所受相當於租金之利益83萬5447元，有無理由？㈡如終止契約不合法，被上訴人請求按系爭土地申報地價之週
年利率5%調整系爭土地年租金，有無理由？
六、本院判斷：㈠被上訴人終止契約是否合法？上訴人是否無權占有系爭土地
？被上訴人請求上訴人返還自92年9 月1 日起至99年4 月30日止無權占用系爭土地所受相當於租金之利益83萬5447元，有無理由？⒈按非公用財產類之不動產，依法已為不定期租賃關係者，承
租人應於規定期限內訂定書面契約；未於規定期限內訂定書面契約者，管理機關得終止租賃關係。次按已形成不定期租賃關係之非公用不動產，出租機關應以書面通知承租人於3個月內申請訂定書面契約；承租人未於期限內申請訂定書面契約者，管理機關得依本法施行細則第68條第1 項規定，委任出租機關終止租賃契約，此觀國有財產法第42條第3 項、國有非公用不動產出租管理辦法第4 條規定自明。則承租人於出租機關通知申請辦理換約期限內，依法即負有申請與出租機關另行簽訂書面契約之義務（最高法院96年台上字第88號判決意旨參照）。查系爭土地係台鋁公司於87年間，因經營不善而清算，依公司法規定分派予國庫股東，並登記為國有，由財政部國有財產局管理等情，為兩造所不爭，依國有財產法第1 條規定，系爭土地之使用、收益，自應優先適用國有財產法之規定。且被上訴人於90年12月17日依上揭規定通知劉輝雄應於91年3 月31日前辦理換約事宜，劉輝雄於90年12月21日收受該通知後，固未於期限內與被上訴人另簽定書面契約，惟上訴人抗辯：劉輝雄於91年1 月5 日與其餘同為台鋁公司租地建屋之台鋁員工許笠松等39名共同具名提起訴願，即係於被上訴人所通知之期限內提出申請訂立書面契約等語。被上訴人雖以上訴人此項主張，係於第二審始提出之新攻擊防禦方法，有違民事訴訟法第477 條第1 項前段規定，不得提出云云。惟上訴人於原審已主張劉輝雄於91年1月5 日提出訴願申請，即已依被上訴人通知，於期限內提出換約之申請等語，有上訴人98年7 月27日民事答辯狀（原審卷第67頁，上訴人將劉輝雄誤載為被告）及其所提訴願書（原審卷第23頁以下）足稽，是上訴人上開陳述為其對在第一審已提出之攻擊或防禦方法所為之補充，自無違反民事訴訟法第447 條第1 項前段規定可言。被上訴人雖主張劉輝雄未向伊提出要換約之表示云云。惟查，上訴人於91年1 月5 日與其餘台鋁公司員工許笠松等多人共同以訴願書，載明訴願請求事項為：「請應依法院判決之租金率，原租地合約之租期及權利與義務一併承受之法律，而新訂租地合約」，及被上訴人於91年1 月5 日已收受該訴願書等情，均為被上訴人所不爭（本院卷第118 頁），堪信為真實。足認劉輝雄係以提出訴願書之方式向被上訴人提出換約之申請。且劉輝雄與其餘台鋁公司員工許笠松等多人共同以訴願書提出換約之申請，既屬事實，被上訴人另稱：從該訴願書及聯名冊之形式外觀，難以認定各聯名人有授權許笠松共同為其訴願之法律行為，故不能僅依聯名冊上有劉輝雄之姓名，即認定劉輝雄本人當時亦有提出訴願之意思表示云云，核不足取。
⒉被上訴人雖主張：劉輝雄之訴願書係表示依原有租約內容或
参照中油公司勞工住宅租約以每年公告地價千分之2 為租金條件予以換約，與伊所通知依照土地申報地價年息5%計算租金顯有落差，雙方就換約之意思表示並未合致，致未訂立書面契約，劉輝雄違反提出申請與出租機關另行簽定書面契約之義務，伊自得依國有財產法第42條第3 項規定，終止租賃契約等語。惟劉輝雄既於被上訴人通知申請辦理換約期限內，以訴願書方式向被上訴人提出換約之申請，即已履行申請與被上訴人另行簽訂書面契約之義務。而上訴人申請換約時，請求被上訴人参照中油公司勞工住宅租約依公告地價千分之2 計算租金，或由法院判決，因與被上訴人表示依申報地價年息5%計算租金之條件不同，致使雙方未能另行簽定書面契約，此乃當事人契約自由原則之體現，不能因此即認劉輝雄違反提出其所負申請與出租機關另行簽定書面契約之義務，被上訴人自不得依國有財產法第42條第3 項及國有非公用不動產出租管理辦法第4 條第1 項之規定終止租約。是被上訴人以劉輝雄未於其通知所定期限內辦理換約為由，於92年
8 月6 日函知劉輝雄自92年9 月1 日起終止租賃關係，其終止之意思表示並不合法，劉輝雄自92年9 月1 日起繼續占有使用系爭土地，自非無權占有，劉輝雄於94年間死亡後，由上訴人繼承系爭建物及租約而繼續占有系爭土地，亦非無權占有。從而，被上訴人請求上訴人返還自92年9 月1 日起至
99 年4月30日止無權占用系爭土地，所受相當於租金之利益
83 萬5447 元，即非有理。㈡被上訴人請求按系爭土地申報地價之週年利率5%調整系爭土
地年租金，有無理由？⒈上訴人雖以被上訴人備位聲明請求按系爭土地公告地價之週
年利率5%調整系爭土地年租金，係於原審所為訴之追加，伊不同意此項追加云云，惟上訴人於原審對於被上訴人追加備位之訴並無異議而為本案之言詞辯論（原審卷第179 至180頁、第184 至185 頁），依民事訴訟法第255 條第2 項之規定，應認其追加之備位聲明為合法，上訴人不得於本院再就此提出異議。
⒉按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法
第442 條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力。故土地出租人提起請求增加租金之訴，如承租人對於起訴前之租金尚未按原約定租金額付清者，法院為准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算；倘起訴前之租金承租人已按原約定租金額給付而發生清償之效力者，則法院准許增加之判決，僅得就尚未給付或尚未發生之租金為調整（最高法院82年度台上字第1877號判決可資參照）。是承租人於起訴前已依原租約給付租金時，出租人就已給付部分即不得再請求調整租金。查劉輝雄與被上訴人間所訂系爭契約既已視為不定期限之租賃，劉輝雄死亡後，由上訴人繼承，為兩造所不爭，依民法第44
2 條之規定，被上訴人固得聲請法院調整租金，惟因被上訴人拒收上訴人1 元租金，上訴人乃以被上訴人為提存物收取人，於94年1 月至99年5 月期間，陸續提存88年度至99年度之租金1 元於原法院提存所，為兩造所不爭執，並有提存書、國庫存款收款書為證（原審卷第186 至200 頁），而被上訴人係於98年4 月20日提起本件訴訟，則上訴人在起訴前已給付88年度至98年度之租金完畢，其已依債務之本旨而為給付，依首揭說明，被上訴人就88年度至98年度之租金即不得再請求調整，故其請求將系爭土地之年租金自91年1 月1日起至98年12月31日止調整按各年度土地申報地價週年利率5%計算之金額，及請求上訴人給付91年度至98年度之調增租金，即屬無據，不予准許。至於99年度年租金，上訴人於起訴後提存1 元，依前開說明，被上訴人仍得就99年度起之年租金請求調整。
⒊按租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於
依民法第442 條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院81年度台上字第3062號判決可資參照）。查，系爭建物占有使用系爭土地之面積為81平方公尺，業經原審勘驗現場並囑託地政人員測量，繪製複丈成果圖在卷可稽（原審卷第138頁），並為兩造所不爭；且系爭土地99年度申報地價為3 萬1316元，有地價第二類謄本可按；又系爭土地位於高雄市市區○鄰○○○○路、中山二路，附近有台灣自來水公司、西甲郵局、復興派出所、復興國小、獅甲國小、獅甲國中、勞工公園、捷運獅甲站等情，有電子地圖及照片等件附卷可按（原審卷第163 頁至第168 頁），且系爭土地交通便利，生活機能良好，亦經原審勘驗現場屬實，有勘驗筆錄、照片在卷足稽（原審第131 頁至第136 頁）。本院斟酌系爭土地所處位置及其四周工商業繁榮情形，認被上訴人請求按行政院82年4 月23日臺82財字第11153 號函所示之「國有出租基地租金調整方案」第1 條規定，依照土地申報地價（即公告地價）年息5%計收租金，應為允當。從而被上訴人請求將系爭土地之年租金自99年1 月1 日起調整按各年度土地公告地價週年利率5%計算之金額，為有理由，應予准許。又上訴人99年度租金已提存1 元，經扣除此1 元後，被上訴人得請求上訴人給付自99年1 月1 日起至同年4 月30日之調增租金共計
4 萬2276元（31316 ×0.05×81×4/12-1=42276，元以下四捨五入）。
七、綜上所述，被上訴人本於繼承及不當得利法則，先位聲明請求上訴人給付83萬5447元及法定遲延利息，即非正當，不應准許。原審就此部分判命被上訴人如數給付，並為假執行之宣告，自有未合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分廢棄，改判如
主文第二項所示。被上訴人先位之訴既屬無理由，其備位之訴即生移審效力，本院應予審判，從而被上訴人本於繼承及租賃關係及民法第442 條之規定，備位聲明請求將系爭土地之年租金自99年1 月1 日起調整按各年度土地申報地價週年利率5%計算之金額，及請求上訴人給付4 萬2276元及自民事訴之變更及追加狀送達翌日即99年5 月21日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，即屬正當，應予准許。逾此所為之請求，即非正當，不應准許。兩造其餘攻防，於判決結果不生影響，爰不逐一論究，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由（即被上訴人先位之訴為無理由），被上訴人備位之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450 條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 9 月 29 日
民事第六庭
審判長法官 李炫德法 官 李昭彥法 官 徐文祥以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 99 年 10 月 1 日
書 記 官 梁雅華