臺灣高等法院高雄分院民事判決 99年度上易字第215號上 訴 人 財政部國有財產局臺灣南區辦事處法定代理人 李政宗訴訟代理人 何旭苓律師被上訴人 林哲宏訴訟代理人 林弘明律師上列當事人間請求給付使用土地補償金事件，上訴人對於民國99年6 月9 日臺灣高雄地方法院98年度訴字第1428號第一審判決提起上訴，並於本院為訴之追加，本院於100 年4 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造就坐落高雄市○鎮區○○段第1370-16 地號土地之租賃關係，其年租金自民國100 年1 月1 日起調整按各年度土地申報地價年息百分之五計算之金額。
上訴人之上訴、擴張之訴及其餘追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用由被上訴人負擔二十分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之。但民事訴訟法第255 條第1 項第2 款至第6 款情形，不在此限。又請求之基礎事實同一者，縱於訴狀送達後，原告仍得將原訴變更或追加他訴，無須得被告同意。此觀民事訴訟法第
446 條第1 項、第255 條第1 項第2 款規定自明。原告於第二審為訴之追加，苟其請求之基礎事實同一者，即非法所不許（最高法院95年度台上字第1573號判決參照）。上訴人（即原告）於原審依據租賃契約、不當得利法律關係，請求被上訴人（即被告）給付新台幣（下同）834,551 元及其中634,648 元自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，嗣於本院追加請求被上訴人應再給付211,833元及自民國99年9 月9 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，核屬擴張應受判決事項之聲明。上訴人於本院另主張倘認上訴人終止租賃契約不合法，則依民法第227 條之2第1 項及第422 條調整租金規定，提起備位之訴，請求：㈠兩造間就坐落高雄市○鎮區○○段第1370-16 地號土地（分割前為1370-7地號，下稱系爭土地）之租賃關係，其年租金自民國91年1 月1 日起調整按各年度土地申報地價年息5%計算之金額。㈡被上訴人應給付上訴人1,046,384 元，及自99年8 月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。並以前述在原審之請求及本院擴張應受判決事項之聲明，列為先位之訴。經查上訴人追加之備位之訴原因事實與先位之訴原因事實，有基礎事實同一性，就原請求所主張之事實及證據資料，於追加之備位之訴得加以利用，核屬請求之基礎事實同一。上訴人上開擴張應受判決事項之聲明及追加之備位之訴合於民事訴訟法第446 條第1 項但書、第255 條第1 項第
2 款、第3 款之規定，應予准許，被上訴人不同意上訴人之追加，顯屬誤會，合先敘明。
貳、實體部分：
一、上訴人主張：系爭土地原為訴外人台灣鋁業股份有限公司（下稱台鋁公司）所有，被上訴人所有門牌號碼高雄市○鎮區○○○路○○○ 號房屋（下稱系爭房屋）占用系爭土地，而被上訴人雖繼受其前手即其父林再來（已死亡）與台鋁公司於45年6 月5 日所簽訂之「台灣鋁業公司建築勞工住宅貸款租地合約」（下稱系爭租約），惟台鋁公司於87年間因經營不善而清算，將系爭土地分派予國庫股東，於88年8 月24日完成所有權移轉登記，並由伊擔任管理機關，依修正前民法第
425 條規定，系爭租約由國家繼受，而上訴人已依國有財產法第42條第3 項及國家非公用不動產出租管理辦法第4 條規定，於90年12月17日通知被上訴人應於91年3 月31日前換訂租約，且依系爭土地申報地價年息5%計算租金，併為調整租金之意思表示，逾期則終止租賃關係，惟被上訴人收受上開通知後，並未於期限內申請換約，上訴人因此通知被上訴人於92年9 月1 日起終止系爭租約，被上訴人自屬無權占用系爭土地，而受有相當於租金之利益，並致上訴人受有損害，依不當得利之法律關係，被上訴人應給付自92年9 月1 日起至97年12月31日止相當於租金之利益，共計634,648 元，及依租賃之法律關係給付自88年至90年租金3 元及91年1 月起至92年8 月止之租金199,900 元，嗣追加請求被上訴人應再給付自98年1 月1 日起至99年7 月31日止相當於租金之利益211,833 元。並倘認上訴人終止租約不合法，則依民法227條之2 第1 項、第442 條之規定，因原訂租金顯已失公平，故而請求按申報地價年息5%調整租金，依此計算，上訴人自88年1 月1 日起至99年7 月31日止之租金，共計1,046, 389元，扣除被上訴人曾以郵政匯票或支票5 元抵充部分租金，被上訴人仍應給付1,046,384 元租金等情。爰先位聲明：㈠被上訴人應給付上訴人834,551 元及其中634,648 元自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被上訴人應再給付上訴人211,833 元及自99年9 月9 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。備位聲明：
㈠兩造間就系爭土地之租賃關係，其年租金自91年1 月1日起調整按各年度土地申報地價年息5%計算之金額。㈡被上訴人應給付上訴人1,046,384 元，及自99年8 月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被上訴人則以：系爭租約以系爭房屋之使用年限33年為租期，而承租人於租期屆滿後，仍繼續使用系爭土地，台鋁公司並未表示反對之意思，依民法第451條規定，系爭租約視為以不定期限繼續契約。又系爭契約第4 條約定租金為每年1元，被上訴人每年均有將租金提存於法院，上訴人片面終止租約並不合法，亦不得要求提高租金，且上訴人租金請求權亦已罹於時效而消滅等語，資為抗辯。
三、原審就上訴人先位請求被上訴人應給付上訴人834,551 元及其中634,648 元自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息部分，為上訴人敗訴之判決。上訴人聲明不服，求為廢棄原審判決，改為判決如上開先、備位之請求；被上訴人則求為判決駁回上訴及追加之訴。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭土地原為台鋁公司所有，台鋁公司於87年間因經營不善
而清算，將系爭土地分派予國庫股東，於88年8 月24日完成所有權移轉登記，由上訴人擔任管理機關，並有土地登記謄本、台鋁公司88年3 月15日台鋁管字第026 號函為證。
㈡系爭房屋為被上訴人所有，坐落系爭土地上，有台鋁公司證明書、高雄市建築執照、建物登記謄本為證。
㈢被上訴人之前手林再來與台鋁公司於45年6 月5 日簽訂系爭
租約，並由被上訴人繼受系爭租約，其中第4 條約定土地租金每年1 元，有系爭租約為證。
㈣台鋁公司於65年6 月5 日以後，對於林再來為租賃物即上開
土地之使用收益，並未表示反對之意思。林再來於82年間死亡，林再來之法定繼承人除被上訴人林哲宏外，其餘繼承人均為拋棄繼承之意思表示，林哲宏為林再來唯一之繼承人。㈤上訴人於90年12月17日以臺財產南管字第0900034837號函通
知被上訴人於91年3 月31日前送交國有財產局辦理換約事宜，並依照土地申報地價年息5%計算租金，逾期則依國有財產法第42條第3 項規定終止租賃關係，被上訴人於90年12月21日收受；上訴人復於92年8 月6 日以臺財產南管字第0920026194號函通知被上訴人終止租約，被上訴人於同年8 月15日收受，並有上開二函文及回執為證。
㈥被上訴人有於91年1 月5 日以訴願書方式提出以原訂租約內
容，或參照中國石油公司勞工住宅基地租約每年以公告地價千分之二為租金等內容辦理換約續租之請求。
㈦上訴人於93年起拒收被上訴人1 元租金，被上訴人乃分別於
93年12月29日、94年11月23日、95年2 月22日、96年1 月23日、97年1 月21日、98年3 月5 日、99年3 月29日，以上訴人為提存物受取權人，將93年度至99年度之租金1 元提存於原審提存所，並有提存書、國庫存款收款書為證（原審卷第68至78頁、173 至175 頁）。
㈧上開土地之地目為「建」，面臨高雄市○鎮區○○○路，往
來交通便利，附近有超商、郵局、派出所、公園、飲食店等商店，且臨近中山路、一德路與一心二路、三多商圈、夢時代百貨公司。
五、本件之爭點為：㈠上訴人終止契約是否合法？被上訴人是否為無權占有？上訴人請求被上訴人給付自92年9 月1 日起至99年7 月31日止相當於租金之利益846,481 元（即92年9 月
1 日至97年12月31日之634,648 元及98年1 月1 日至99年7月31日之211,833 元）及依租賃之法律關係給付自88年至90年之租金3 元及91年1 月起至92年8 月止之租金199,900 元，是否有理？㈡上訴人請求兩造間就系爭土地之租賃關係，其年租金自91年1 月1 日起調整按各年度土地申報地價年息5% 計 算之金額，及被上訴人應給付上訴人自88年1 月1 日起至99年7 月31日止尚欠租金1,046,384 元（已扣除被上訴人曾以郵政匯票或支票5 元抵充部分租金），是否有理？本院判斷如下：
六、上訴人終止契約是否合法？被上訴人是否為無權占有？上訴人請求被上訴人給付自92年9 月1 日起至99年7 月31日止相當於租金之利益846,481 元（即92年9 月1 日至97年12月31日之634,648 元及98年1 月1 日至99年7 月31日之211,833元）及依租賃之法律關係給付自88年至90年之租金3 元及91年1 月起至92年8 月止之租金199,900 元，是否有理？㈠按租賃契約之期限不得逾20年，其逾20年者，縮短為20年；
租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第
449 條第1 項、第451 條分別定有明文。查本件係由被上訴人之前手林再來與台鋁公司於45年6 月5 日簽訂系爭租約，其中第4 條約定土地租金每年1 元，有系爭租約為證，並為兩造所不爭執；又契約雖約定承租人在公司工作期間內為有效年限，惟揆諸前揭說明，仍應受民法第449 條第1 項之限制，其租賃期限於20年屆滿時消滅，又因林再來於租賃契約20年屆滿後，仍為租賃物即上開土地之使用收益，而台鋁公司並未為表示反對之意思，嗣林再來於82年間死亡，由被上訴人繼受系爭租約，為兩造所不爭執，則依民法第451 條之規定，自65年6 月5 日起，即應視為以不定期限繼續契約，嗣林再來死亡後，由被上訴人承受被繼承人林再來與台鋁公司間之不定期限租賃契約。再因台鋁公司於87年間因經營不善而清算，並依公司法之規定，將高雄市○鎮區○○段1370之1 等地號土地，分派予國庫股東，並於88年8 月24日將上開土地登記為國有而由上訴人管理，依民法第425 條之規定，台鋁公司與被上訴人間不定期限之租賃契約，對於上訴人自仍繼續存在。
㈡按非公用財產類之不動產，依法已為不定期租賃關係者，承
租人應於規定期限內訂定書面契約；未於規定期限內訂定書面契約者，管理機關得終止租賃關係。次按已形成不定期租賃關係之非公用不動產，出租機關應以書面通知承租人於3個月內申請訂定書面契約；承租人未於期限內申請訂定書面契約者，管理機關得依本法施行細則第68條第1 項規定，委任出租機關終止租賃契約，國有財產法第42條第3 項及國有非公用不動產出租管理辦法第4 條分別定有明文。則承租人於出租機關通知申請辦理換約期限內，依法即負有申請與出租機關另行簽訂書面契約之義務（最高法院96年台上字第88號判決意旨參照）。查系爭土地屬國有財產已如前述，依國有財產法第1 條之規定，系爭土地之使用、收益，自應優先適用國有財產法之規定。本件租賃契約自65年6 月5 日起既已視為不定期限租賃契約，自有國有財產法第42條第3 項之適用。
㈢上訴人雖主張其以90年12月17日台財產南管字第0900034837
號函通知被上訴人系爭租約之租金，應依國有出租基地租金計收標準即依申報地價年息5%計算，被上訴人應於91年3 月31日前辦理換約，逾期則終止系爭租約云云，然上訴人上開函文之內容係通知被上訴人應依國有出租基地租金計算標準變更兩造原約定之租金，與上訴人訂立書面契約，而非單純通知被上訴人訂定書面契約，揆諸前揭說明，被上訴人尚無被強制要求就該變更租約內容部分與之成立租約之義務。且依國有財產法第43條第3 項前段規定，非公用財產類之不動產租金率，依有關土地法律規定；土地法律未規定者，由財政部斟酌實際情形擬訂，報請行政院核定之。而土地法第10
5 條及第97條既有關於不動產租金率之規定，上訴人未依土地法第105 條及第97條之規定通知被上訴人訂定書面契約，而係要求被上訴人依行政院82年4 月23日台82財字第11153號函示「國有出租基地租金率調整方案」規定之租金訂定書面契約（原審卷第86頁），核與國有財產法第43條第3 項前段之規定有違，且屬無據。況被上訴人亦已於91年1 月5 日與訴外人蕭玉良等人共同提出訴願書請求上訴人依系爭租約原訂租金或參照台灣中油股份有限公司勞工住宅基地租約，與被上訴人訂立租約，訴願書亦經上訴人收受而為上訴人所不否認，並有訴願書在卷為憑（原審卷第103 頁、第109 至
117 頁），足認被上訴人係以提出訴願書之方式向上訴人提出換約之申請，即已履行申請與被上訴人另行簽訂書面契約之義務。上訴人以被上訴人逾期未續租換約為由，以92年8月6 日台財產南管字第0920026194號函，通知被上訴人自92年9 月1 日起終止系爭租約，其終止之意思表示並不合法，不生終止租約之效力。則被上訴人自92年9 月1 日起繼續占有使用系爭土地，自非無權占有，從而，上訴人請求被上訴人返還自92年9 月1 日起至99年7 月31日止無權占用系爭土地，所受相當於租金之利益846,481 元，即無理由。又被上訴人自88年至92年之租金業經其提出呈請書並附郵政匯票或支票5 元予上訴人，上訴人並函覆被上訴人同意所附上開金額抵充租金，有92年9 月10日臺財產南管字第0920029005號函可稽（原審卷第133 頁），被上訴人已依債務本旨給付租金，上訴人猶基於租賃之法律關係請求被上訴人給付上訴人88年1 月起至92年8 月之租金計199,903 元，顯屬無據，應予駁回。
七、上訴人請求兩造間就系爭土地之租賃關係，其年租金自91年
1 月1 日起調整按各年度土地申報地價年息5%計算之金額，及被上訴人應給付上訴人自88年1 月1 日起至99年7 月31日止尚欠租金1, 046,384元（已扣除被上訴人曾以郵政匯票或支票5 元抵充部分租金），是否有理？㈠按房屋或土地出租人，依民法第442 條提起請求增加租金之
訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整。又按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第442 條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力。故土地出租人提起請求增加租金之訴，如承租人對於起訴前之租金尚未按原約定租金額付清者，法院為准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算；倘起訴前之租金承租人已按原約定租金額給付而發生清償之效力者，則法院准許增加之判決，僅得就尚未給付或尚未發生之租金為調整（最高法院48年台上字第521 號判例、82年度台上字第1877號判決參照）。準此，承租人於起訴前已依原租約給付租金時，出租人就已給付部分即不得再請求調整租金。依前所述，系爭租賃既已視為不定期限之租賃，依民法第442 條之規定，上訴人固得聲請法院調整租金，惟被上訴人自88年至92年之租金業經其提出呈請書並附郵政匯票或支票5 元予上訴人，上訴人並函覆被上訴人同意所附上開金額抵充租金，已如前述；另因上訴人自93年起拒收被上訴人1 元租金，被上訴人乃以上訴人為提存物受取權人，分別於93年12月29日、94年11月23日、95年2 月22日、96年
1 月23日、97年1 月21日、98年3 月5 日、99年3 月29日，以上訴人為提存物受取權人，將93年度至99年度之租金1 元提存於原審提存所，為兩造所不爭執，並有提存書、國庫存款收款書為證（原審卷第68至78頁、173 至175 頁）。而上訴人係於99年8 月19日始追加請求增加租金訴訟，有民事追加起訴狀可稽（本院卷第47頁），則上訴人在起訴前已給付88年度至99年度之租金完畢，其已依債務之本旨而為給付，依上說明，被上訴人就88年度至99年度之租金即不得再請求調整。上訴人謂：被上訴人於收到上訴人90年12月17日台財產南管字第09000348 37 號調整租金函文時，迄92年8 月18日提出呈請書前，未給付88年至92年之租金，上訴人請求自91年起調整租金率為週年利率5%合法有據云云，即無可採。
故上訴人請求將系爭土地之年租金自91年1 月1 日起至99年12月31日止調整按各年度土地申報地價週年利率5%計算之金額，及請求上訴人給付91年度至99年度之調增租金，即屬無據，不予准許。
㈡次按，租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請
法院增減其租金，民法第442 條定有明文。又租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第442 條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院81年度台上字第3062號判決參照）。查，系爭建物占有使用系爭土地之面積為77平方公尺，業經原審勘驗現場並囑託地政人員測量，繪製複丈成果圖在卷可稽（原審卷第96頁），並為兩造所不爭，又系爭土地地目為「建」，面臨高雄市○鎮區○○○路，往來交通便利，附近有超商、郵局、派出所、公園、飲食店等商店，且臨近中山路、一德路與一心二路、三多商圈、夢時代百貨公司等情，為兩造所不爭執（原審卷第151 頁），且系爭土地交通便利，生活機能良好，亦經原審勘驗現場屬實，有勘驗筆錄足稽（原審第56頁）。本院斟酌系爭土地所處位置及其四周工商業繁榮情形，認上訴人請求按土地申報地價年息5%計收租金，應為允當，從而，上訴人請求兩造間就系爭土地之租賃關係，其年租金自100 年1 月1 日起調整按各年度土地申報地價年息5%計算之金額，為有理由，應予准許。
八、綜上所述，上訴人先位聲明，請求：㈠被上訴人應給付上訴人834,551 元及其中634,648 元自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被上訴人應再給付上訴人211,833 元及自99年9 月9 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。均為無理由，應予駁回。原審就上開先位聲明㈠部分，判決上訴人敗訴，核無不合。上訴意旨，指摘原判決此部分不當，並為擴張之訴，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至上訴人追加備位聲明，請求：㈠兩造間就系爭土地之租賃關係，其年租金自91年1 月1 日起調整按各年度土地申報地價年息5%計算之金額。㈡被上訴人應給付上訴人自88年1 月1 日起至99年7 月31日止尚欠租金1,046,384 元（已扣除被上訴人曾以郵政匯票或支票5 元抵充部分租金），於備位聲明㈠部分，其年租金自100 年1 月
1 日起調整按各年度土地申報地價年息5%計算之金額部分，為有理由，應予准許，逾此所為請求及備位聲明㈡部分均為無理由，應予駁回。
九、據上論結，本件上訴人先位之上訴及擴張之訴均為無理由；備位之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 5 月 11 日
民事第一庭
審判長法官 蔡明宛法 官 魏式璧法 官 曾錦昌以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 100 年 5 月 11 日
書 記 官 黎 珍