臺灣高等法院高雄分院民事判決 99年度上易字第239號上 訴 人 林金藝即附帶被上訴人
李英燕謝清榮林素珍林鳳琴洪美雪詹楊蜂詹金品詹金信林淑媛上列 一 人訴訟代理人 鄭由德 住屏東縣○○鄉○○村○○○路○○號被上訴人即 陳秀芳 住台北市○○區○○路4段101巷121附帶上訴人 號訴訟代理人 許明德律師
鄭勝智律師上列當事人間請求給付修繕費事件，上訴人對於民國99年7 月6日臺灣高雄地方法院99年度訴字第122 號第一審判決提起上訴，被上訴人為附帶上訴，本院於100 年7 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔；附帶上訴部分，由附帶上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人即附帶被上訴人林金藝、李英燕、謝清榮、林素珍、林鳳琴、洪美雪、詹楊蜂、詹金品、詹金信經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款事由，此部分爰依被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
二、被上訴人起訴主張：兩造為高雄市○○區○○○街○○○ 號7層樓公寓大廈（下稱系爭大廈）之區分所有權人〔區分所有權人、建號、區分所有權面積，詳如原判決附表一（下稱附表一）所示〕，被上訴人於民國96年6 月12日購買其中7樓之1 、7 樓之2 頂樓建物（下稱系爭建物），詎系爭建物內部天花板嚴重滲漏，油漆剝落及龜裂，無法遷入居住，被上訴人乃於96年7 月31日委託臺北市土木技師公會鑑定，確認系爭建物內部滲漏水係因屋頂防水層施工不良，年久防排水效果不佳，及7 樓之1 屋頂疑因不鏽鋼水塔破壞防水層所致，鑑估修繕費用為新臺幣（下同）462,966 元。被上訴人先後於96年9 月5 日、同年9 月21日及97年6 月18日，多次催告上訴人即附帶被上訴人（下稱上訴人）等人修繕，詎上訴人均置之不理，被上訴人遂請訴外人柏旭企業有限公司（下稱柏旭公司）進行屋頂防水工程，支付修繕費用490,000 元，該筆費用應由區分所有權人即上訴人，按其等應有部分比例分擔之。爰依公寓大廈管理條例第10條第2 項、同條例施行細則第2 條規定提起本件訴訟，請求上訴人分別給付如附表一所示之修繕費用及法定遲延利息。又上訴人明知系爭大廈頂樓防水層漏水，卻故意不為修繕，致漏水滲入系爭建物，導致被上訴人自96年6 月12日取得系爭建物所有權時起，迄98年2 月17日修繕完畢為止，既無法居住使用，復未能出租，而受有相當於租金之損害306,400 元，及支出房屋內部漏水修繕之費用60,500元，共計為366, 900元等情，爰依民法第184 條、第185 條、第191 條之規定，求為判決：㈠上訴人應給付被上訴人如附表一所示之金額，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡上訴人應連帶給付被上訴人366,900 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
三、上訴人林金藝則以：我也是向中央信託局（下稱中信局）標購，我也是房屋漏水的受害者，我也有委請抓漏業者來自費修繕過四、五遍，被上訴人修繕應該先經過全體住戶的同意後，經專業人員估價，再進行修繕，我的房屋目前還在淹水無法居住，我花的修繕費用數十萬元也沒有要求全體區分所有權人共同分擔，所以我不同意被上訴人的請求。我房屋漏水的原因是因為共同壁頂樓漏水所致，所以也應該由全體住戶共同分擔修繕費用，所以我要主張抵銷等語。上訴人李英燕則以：我的房屋漏水情形和上訴人林金藝相同，我也要主張抵銷等語。上訴人謝清榮、詹楊蜂、林鳳琴及洪美雪則以：我們是向中信局標購，自81年到96年間，中信局還積欠28萬多元的大樓維護費用，被上訴人取得系爭建物後，自96年起至98年間也積欠二年的大樓維護費用19,200元（每月800元），96年6 月12日被上訴人取得系爭建物後，我們曾經在
7 樓之1 屋內開會，當時有特別留意水塔支架下面的屋頂天花板並沒有漏水的痕跡，7 樓之2 樓頂並無安裝水塔，也不可能有防水層被破壞，被上訴人並無修繕漏水之必要，被上訴人請求為無理由等語。上訴人林淑媛則以：我們從81年間就開始入住，已經花了很多修繕費用，我們都有長期維護，沒有屋頂漏水的問題，被上訴人並沒有受損害，且被上訴人未會同全體住戶召開協調會進行鑑定修繕，自不得請求上訴人分擔修繕費用，我們並無任何故意或過失之侵權行為。況被上訴人是以200 多萬元的低價取得系爭建物，比我們當時取得的價格少了一半以上，被上訴人先低價購買系爭建物後，再請求我們共同負擔修繕費用及無法出租的損失，自與侵權行為的要件不合等語。上訴人林素珍、詹金品及詹金信則以：鑑定報告並非鑑定系爭建物全面性漏水，自不需要全面性的修繕，被上訴人之建物無法出租受有之損害也與我們無關，況系爭建物因有漏水情形，故中信局底價定很低，招標出售前，中信局並公開讓有意投標者至現場參觀屋況，被上訴人明知會漏水，仍願以200 多萬元之價格低價承購，應自行承擔漏水風險，我們早期都是以5 、600 萬元之高價購買，被上訴人不得再請求我們分擔其修繕系爭房屋之費用等語。上訴人詹金信另以：系爭建物屋頂修繕只須將舊的磁磚清掉，重新鋪設新的磁磚即可，修繕費用以20幾萬元為合理，原判決認定之修繕費用過高等語，資為抗辯。
四、原審判決上訴人應各給付被上訴人如原判決附表二（下稱附表二）所示金額及利息，而駁回被上訴人其餘請求。上訴人就敗訴部分聲明不服提起上訴，聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄，㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回；被上訴人答辯聲明：上訴駁回。被上訴人就敗訴部分中關於相當於租金之損害306,400 元及屋內漏水修繕費用60,500元合計366,900 元提起附帶上訴，聲明：
㈠原判決關於駁回被上訴人後開第二項之訴部分廢棄，㈡上訴人應連帶給付被上訴人366,900 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，㈢願供擔保，請准宣告假執行；上訴人李英燕、謝清榮、林鳳琴、林淑媛、詹金信就被上訴人附帶上訴答辯聲明：附帶上訴駁回。
五、兩造不爭執事項：㈠兩造為系爭大廈之區分所有權人，土地應有部分比例如附表
一所示，並有土地及建物登記謄本為證（雄簡卷第10至33頁）。
㈡被上訴人於96年6 月12日購買系爭建物，並登記為所有權人，有建物登記謄本為證（雄簡卷第25、26頁）。
㈢被上訴人曾以系爭建物有漏水之瑕疵為由，對訴外人臺灣銀
行提起損害賠償之訴，經臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）96年度訴字第9865號判決駁回被上訴人之訴確定，並有上開判決書為證（原審卷第43至49頁）。
六、兩造爭執之事項：㈠系爭建物屋頂是否有漏水？㈡若有漏水，原判決認定屋頂修繕費用462,966 元由上訴人按應有部分比例負擔，是否適當？㈢被上訴人依侵權行為之法律關係，請求上訴人連帶賠償相當於租金之損害306,400 元及屋內漏水修繕費用60500 元合計366,900 元，是否有理？㈣上訴人所為之抵銷抗辯，是否可採？本院判斷如下：
七、系爭建物屋頂是否有漏水？㈠被上訴人主張系爭建物因屋頂防水層施工不良，年久防排水
效果不佳，及其中7 樓之1 屋頂疑因不鏽鋼水塔破壞防水層所致，而有漏水情事，為上訴人所否認，並均以：長期以來均有維護屋頂，並無漏水情形等語置辯。
㈡經查，系爭建物係於79年3 月30日建築完成，經被上訴人委
託臺北市土木技師公會於96年8 月16日現場勘查結果，發現系爭建物之天花板滲漏、水漬、油漆剝落及龜裂現象均為舊有痕跡，因此確認系爭建物內部之滲漏水現象，係肇因系爭大廈屋頂防水層施工不良，年久防排水效果不佳，其中7樓之1 屋頂部分，疑因不鏽鋼水塔破壞防水層所致，此有臺北市土木技師公會鑑定報告書在卷可憑，另案（被上訴人訴請台灣銀行負出賣人瑕疵擔保責任之損害賠償訴訟）臺北地院亦同此認定，有該院96年度訴字第9865號民事判決附卷可參（原審卷第43至49頁）。參以，上訴人林金藝、李英燕、林鳳琴等人均陳稱其等房屋亦有漏水情形，並請業者抓漏，共同壁頂樓亦有漏水情形，上訴人謝清榮、詹楊蜂亦稱之前屋頂已有局部翻修，故不需全面翻修等情在卷（原審卷第108頁以下筆錄及第21頁筆錄），是被上訴人主張系爭建物屋頂有漏水情事，堪信為真。
八、若有漏水，原判決認定屋頂修繕費用462,966 元由上訴人按應有部分比例負擔，是否適當？㈠上訴人辯稱：縱認屋頂漏水，亦無需全面翻修，被上訴人未
經過全體區分所有權人決議通過自行修繕，自不得請求上訴人分擔修繕費，且原判決認定之修繕費用亦過高等語置辯。㈡按「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共
有物之全部，有使用收益之權。」、「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。」、「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」，民法第818 條、第820 條第1 項、公寓大廈管理條例第10條第2 項前段分別定有明文。
㈢經查，系爭大廈屋頂因防水層施工不良，年久防排水效果不
佳，其中7 樓之1 屋頂部分，疑因不鏽鋼水塔破壞防水層，致有漏水情事，業如前述，故被上訴人主張有修繕屋頂平台漏水之必要，自屬有據。又系爭大廈之屋頂平台屬於全體區分所有權人共同使用部分，並非約定專有部分，並為上訴人俱不爭執，準此，系爭屋頂平台漏水之修繕費用，依前開規定，自應由系爭大廈之全體區分所有權人即上訴人按應有部分比例分擔，堪以認定。
㈣次查，臺北市土木技師公會鑑定報告關於系爭漏水修繕工程
所需支出之必要修繕費用為462,966 元，並附有詳細之單價及修繕位置之估算表，此觀鑑定報告附件㈧明細表至為明確。而證人吳家德（即高雄市土木技師公會主任委員）亦證稱：「對於臺北市土木技師公會鑑定報告40頁：一、所列的工程項目屋頂防水隔熱層單價分析編碼1-6 項，依我調閱當時的營建物價資料（96年9 月）及高雄市土木技師公會鑑定手冊（96年4 月），認為鑑定報告所示的單價、複價是合理的。二、修繕費用估算表其中第三項是依據上面的單價分析表計算而來，對於修繕費用估算表所列施工項目跟管理費及稅捐，認為都是屬於必須的，我研判數量、單價及複價都是合理的。」等語（本卷第75頁），足見臺北市土木技師公會鑑估修繕費用462,966 元，核屬必要且適當。從而，被上訴人依前開規定請求上訴人按其等之應有部分比例負擔修繕費用各如附表二所示之金額，為有理由，應予准許。上訴人抗辯原判決認定屋頂修繕費用462,966 元過高云云，核無可採。
㈤上訴人雖又辯稱：被上訴人進行修繕前未經其等決議同意，
事後不得請求其等分擔修繕費用，即使有漏水，亦無全面翻修之必要云云。然查，被上訴人自96年6 月12日取得系爭建物之所有權後，先後於96年9 月5 日、9 月21日及97年6 月18日多次與上訴人開會協調溝通頂樓平台漏水修繕事宜，業據提出開會通知及同意書為證（原審卷第32至43頁），復為上訴人所不爭，被上訴人復聽從上訴人詹金信及詹金品建議，先向系爭建物之出賣人台灣銀行提起瑕疵擔保損害賠償之訴，經臺北地院於97年5 月14日判決敗訴之後，又繼續與上訴人等人協調溝通修繕事宜，此均為上訴人所不爭，足認被上訴人已盡力與全體區分所有權人溝通，是上訴人如遲不決定，則該漏水修繕工程將懸宕未決，而嚴重影響被上訴人使用系爭建物之權益。故上訴人等人堅稱應由全體區分所有權人同意後，被上訴人始得進行修繕云云，自屬強人所難而有違誠信原則，自不可採。又系爭屋頂防水層應予以全面翻修始能根本解決滲漏問題，此經臺北市土木技師公會鑑定查明，並有鑑定報告及該會98年7 月15日北土技字第9831072 號函在卷可憑（原審卷第28頁），衡情臺北市土木技師公會屬於客觀中立之專業機關，與兩造之間均無任何利害關係，其鑑定意見自無偏頗之虞。況證人吳家德亦證稱：「我參閱報告第33頁平面位置示意圖，樓板有散布很多處損害的位置，詳細紀錄參閱鑑定報告第13、14、25、34頁，我個人判斷應該是要全面翻修，就是把上面隔熱磚全面開挖到樓板，並且重新鋪設，我認為臺北土木技師公會的判斷是對的。」、「我除了參考紀錄之外，還參考第15 - 23 頁還有第26-32 頁相關室內相片的確是有嚴重滲水的現象，這是我根據相片所拍攝的事實陳述。至於從頂樓部分分析，有時候往往有損害的地方，碰到有下雨的時候雨水直接滲漏到樓板，我初步判斷認為台北市土木技師報告是根據現場實際調查，以專業的判斷應該是對的。」等語（本院卷第74頁），足見系爭屋頂防水層有全面翻修之必要。是上訴人上開所辯，均不可採。
九、被上訴人依侵權行為之法律關係，請求上訴人連帶賠償相當於租金之損害306,400 元及屋內漏水修繕費用60,500元合計366,900元，是否有理？㈠按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
，民法第184 條第1 項固定有明文。然按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件，故當事人所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在。
㈡被上訴人主張因上訴人共同侵權行為，明知系爭大廈頂樓漏
水，故不為修繕，致被上訴人取得系爭建物所有權後，無法居住使用及出租，尚需另外支出裝修系爭建物內部之費用，故請求上訴人應連帶賠償相當於租金之損害306,400 元及室內修繕費60,500元等語，固據提出房屋租賃契約書、柏旭公司存款憑條等件為證（原審卷第97頁以下及第177 頁）。然均為上訴人所否認。經查，系爭大廈之屋頂有2 處管道間突出物（土地公），在96年8 月16日被上訴人委託臺北市土木技師公會至現場勘查時，已發現有施作防水處理，此有臺北市土木技師公會98年7 月15日北土技字第9831072 號函附卷可考（原審卷第28頁）。上訴人另提出系爭大廈於90年1 月間委請力禾水電土木工程行施作頂樓水塔下方之防水處理之施工照片及估價單等為佐證，由此足見，上訴人抗辯其等有維護系爭大廈，應非無據。被上訴人雖主張系爭屋頂平台於96年5 月間長出雜草、1 株小松樹，根部竄入地面而破壞防水層，上訴人有疏於除草云云，惟查被上訴人於96年6 月12日始取得系爭建物所有權，該雜草、1 株小松樹於被上訴人取得系爭建物所有權之前即已存在，而被上訴人又不能舉證證明上訴人有何故意或過失不法侵害之情事。故被上訴人主張上訴人明知頂樓漏水，故意不為修繕而有共同侵權行為，自難採信。又系爭建物之天花板滲漏、水漬、油漆剝落及龜裂現象均為舊有痕跡，業經臺北市土木技師公會現場勘查屬實，並如前述，由照片所示之滲露部位，是否已達完全無法居住使用及出租之程度，尚非無疑。況系爭建物係被上訴人向中信局投標購買，投標前，出賣人並開放現場供被上訴人查看評估屋況，以現況點交之方式標售，而系爭建物內之滲漏水痕跡，係被上訴人與中信局簽定買賣契約前即已存在之瑕疵，此觀前揭臺北地院民事判決書理由第四項之㈢內容即明（原審卷第48頁）。被上訴人既然願意承買，顯然在投標出價時已將日後得標，所需支出之裝修系爭建物之修繕成本費用評估在內，自不應於事後反主張應由系爭大廈之區分所有權人即上訴人共同負擔。是被上訴人主張為了出租而裝修室內之修繕費用，尚與上訴人遲延修繕頂樓漏水，並無相當之因果關係。再者，依被上訴人所提出之房屋租賃契約書（原審卷第97頁以下），至多僅能證明系爭建物在98年3 月20日起至99年3 月19日有出租之事實，尚難僅憑該等房屋租賃契約書遽認被上訴人自96年6 月12日取得系爭建物所有權時起，自己有不能為通常使用之事實，此外，被上訴人又不能舉證以實其說，依舉證責任分配之原則，被上訴人主張系爭建物因上訴人遲延修繕漏水以致無法出租使用，造成其受有相當於租金之損害及裝修室內之費用損害，均屬無據。
㈢從而，被上訴人主張上訴人為系爭大廈之區分所有權人，明
知頂樓漏水，卻故意不為修繕，致漏水滲入被上訴人所有之系爭建物，致其因此受有自96年6 月12日取得系爭建物所有權時起，迄98年2 月17日修繕完畢止，無法居住使用及出租，受有相當於租金之損害306,400 元，以及為出租而裝修系爭建物內部之修繕費60,500元，合計366,900 元等損害，尚難認與侵權行為之要件相符，是其請求上訴人應連帶賠償上開金額，均無理由，應予駁回。
十、上訴人所為之抵銷抗辯（共同壁漏水之抓漏修繕費用；被上訴人前手積欠15年之大樓維護費、90年1 月20日頂樓安裝不鏽鋼水塔及防水層工程227,400 元；被上訴人積欠96年6 月12日起迄今之大樓管理費），是否可採？㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民
事訴訟法第277 條定有明文，又同法第400 條第2 項對經裁判之抵銷數額，復明定有既判力，則主張抵銷之當事人就其主張抵銷之債權及數額確實存在之事實自負有舉證責任（最高法院88年度台上字第3398號裁判要旨參照）。經查，本件上訴人既對被上訴人確實有僱工進行頂樓防水修繕乙事，並不爭執，惟以伊等得以共同壁漏水之抓漏修繕費；被上訴人前手積欠15年之大樓維護費；90年1 月20日頂樓安裝不鏽鋼水塔及施作防水層工程費；被上訴人積欠96年6 月12日起迄今之大樓管理費等項主張抵銷相抗辯，故上訴人等人依法自應就對被上訴人有前開債權存在負舉證責任。
㈡經查，上訴人林金藝、李英燕雖抗辯其等已支付共同壁漏水
之抓漏修繕費用，然其等均始終未能提出具體收據明細供原審審酌，上訴人林金藝復供稱：伊支出修繕費用數十萬元，但因時間太久，單據均已遺失；另上訴人林鳳琴部分復自承尚未修理，所以沒有支出等語明確（原審卷第108 至109 頁、第172 頁、第223 頁筆錄），是依前開說明，上訴人既尚未就抵銷債權及金額確實存在之事實舉證以實其說，況上訴人林金藝復表示並沒有要向全體區分所有權人要的意思，其是否已有拋棄主張權利之意，亦非無疑，故其等所為抵銷抗辯，尚難採為其等有利之認定。
㈢其次，上訴人抗辯被上訴人前手積欠15年之大樓維護費、90
年1 月20日力禾水電工程安裝更換不鏽鋼水塔及施作防水層工程費用227,400 元部分，惟按區分所有權之繼受人依公寓大廈管理條例第24條規定所繼受者乃契約地位之繼受，亦即後手對其繼受後所應生權利義務悉依相關條例或規約定之，並非繼受前手已發生之債務（臺灣高等法院暨所屬法院89年度法律座談會民事類第23號研討結果參照）。本件被上訴人係於96年6 月12日始取得系爭建物之所有權，故依前開說明，被上訴人前手所積欠之15年之大樓維護費及90年1 月20日之水塔安裝及防水層施作工程費等自與被上訴人無關，上訴人等人據此主張抵銷，顯屬無據。
㈣上訴人又抗辯被上訴人積欠96年6 月12日起迄今之大樓管理
費部分，惟查系爭大廈既未設置管理委員會，復未制定住戶規約，為兩造所不爭，系爭大廈之住戶亦未約定每戶每月應繳納之管理費或公共基金為若干元，上訴人詹金信雖稱：系爭大廈十幾年來運作的模式，是有大額公共維護費用支出時，由住戶討論後平均分擔，至於平常例行性費用支出，則是由每戶各自分擔，例如清潔費由謝清榮出，詹金信則負責電梯保養費，而不區分坪數大小，平均每月每戶約負擔1,000元等情（原審卷第173 頁筆錄），惟觀之上訴人李英燕陳稱：「（有無收管理費的事情你是否清楚？）不清楚」等語（本院卷14 8頁）及上訴人謝清榮亦陳稱：「（96年7 月1 日以後有無固定向每個住戶收清潔費、管理費1 千元？）沒有。每年住戶都要負擔清潔管理費、維護費，一般來講每個住戶平均每個月要負擔約1 千元左右。」等語（本院卷第199頁），可知上訴人並無例行每月1,000 元之管理費收取。而系爭大廈復未經全體區分所有權人決議得出每一住戶就應繳納若干具體數額之管理費或維護費，對於被上訴人所應繳納之管理費期間及總額，均屬未確定之事實，是上訴人以尚未確定具體數額之債權主張抵銷，亦無理由。被上訴人應繳納之管理費或維護費，自應先由系爭大廈之區分所有權人決議確定之後，再另依公寓大廈管理條例相關規定請求，併此敘明。
㈤綜上，上訴人等人所為之上開各項抵銷抗辯，均無理由，不應准許。
、綜上所述，被上訴人依公寓大廈管理條例第10條第2 項、同條例施行細則第2 條規定，請求上訴人按其等應有部分比例分擔系爭建物屋頂漏水修繕費用各如附表二所示之金額，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息部分，為有理由，應予准許。至被上訴人依侵權行為之法律關係，請求上訴人連帶賠償相當於租金之損害306,400 元及屋內漏水修繕費用60,500元合計366,900 元，則無理由，不應准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴人求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至上開不應准許部分，原審為被上訴人敗訴判決，亦無不合，被上訴人提起附帶上訴，求予廢棄改判，請求上訴人連帶給付366,900 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
、據上論結，本件上訴及附帶上訴均為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條、第85條第1 項前段、第463 條、第385 條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 8 月 10 日
民事第一庭
審判長法官 蔡明宛法 官 鄭月霞法 官 曾錦昌以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 100 年 8 月 10 日
書 記 官 黎 珍