臺灣高等法院高雄分院民事判決 99年度上易字第257號上 訴 人 陳明章
李建霖共 同訴訟代理人 曾劍虹律師被上訴人 潘進忠訴訟代理人 林肇明律師上列當事人間請求返還定金等事件，上訴人對於民國99年7 月13日臺灣屏東地方法院98年度訴字第160 號第一審判決提起上訴，並擴張請求，本院於99年12月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及擴張請求均駁回。
第二審及擴張請求之訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、上訴人起訴主張：伊為興建自住休閒農舍，經由「大田房屋」之簡健祐仲介，於民國97年11月21日以新臺幣（下同）37
8 萬元，向被上訴人購買坐落屏東縣○○鄉○○段○ ○段18
8 、188- 1、188-2 及188-3 地號土地（下稱系爭土地），當日交付現金10萬元及於97年11月24日匯款40萬元予被上訴人。伊於簽約前，請簡健祐調查並向被上訴人查證系爭土地上有無亂葬崗、墓地、意外死亡等民間信仰所忌諱之情事，被上訴人保證確無上開情事。惟伊於簽約後，發現系爭土地上有2 座墳墓，除1 座已遷移外，另有1 座仍然存在，足以減少系爭土地之價值及效用，且有被第三人主張權利之虞，被上訴人應負物之瑕疵擔保（瑕疵不能除去，應依關於給付不能之規定負損害賠償責任）、不完全給付之責任及權利瑕疵擔保責任，伊解除契約，請求被上訴人返還其所受領之50萬元，並依買賣契約約定，請求被上訴人賠償伊第一審訴訟委任律師之費用5 萬元及違約金50萬元；被上訴人詐欺隱瞞系爭土地現存墳墓1 座或曾有墳墓之交易上重要事項，致伊陷於錯誤，向被上訴人買受系爭土地，並支付價金50萬元，伊依侵權行為（詐欺隱瞞墳墓之事實）及撤銷錯誤意思表示（被上訴人表達之語意不清或仲介人員之傳達不實，致伊誤認系爭土地為乾淨之土地，未曾供作墓地使用之交易重要事項，而為購買系爭土地之意思表示），請求被上訴人返還50萬元。爰依物之瑕疵擔保、權利瑕疵擔保、契約約定、詐欺侵權行為及撤銷意思表示錯誤規定，求為：被上訴人應給付上訴人105 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
二、被上訴人則以：系爭土地上僅曾有1 座清朝時期所遺留之古墓，伊於60幾年間購買系爭土地後，在系爭土地耕作數十年相安無事，且已於94年間將墳墓遷至赤山公墓，系爭土地於
97 年11 月21日簽約時，已無墳墓，迄今亦無第三人對系爭土地主張權利。系爭土地買賣契約未約定上訴人購買系爭土地，係供作興建休閒農舍，上訴人於簽約過程未詢及系爭土地是否曾有墳墓，亦未載明契約，伊未提及系爭土地曾有墳墓，非故意隱瞞，係單純緘默，矧系爭土地曾存在墳墓，在交易上亦難認為重要等語，資為抗辯。
三、原法院判決駁回上訴人之訴。上訴人提起上訴，並擴張請求第二審律師費用5 萬元，其聲明求為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人111 萬元，其中100 萬元自起訴狀繕本送達翌日即98年3 月21日起，其中11萬元自99年11月22日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被上訴人則求為駁回上訴。
四、兩造不爭執事項：兩造經「大田房屋」人員簡健祐仲介，於97年11月21日簽訂不動產買賣契約書，由上訴人以總價378 萬元向被上訴人買受系爭土地，上訴人已支付價金50萬元，系爭土地曾有清朝道光年間之古墓1 座，被上訴人於94年間已將之遷至赤山公墓。
五、本院判斷：㈠上訴人得否以系爭土地有物之瑕疵及權利瑕疵而解除契約，
請求損害賠償？⒈上訴人主張系爭土地現尚有墳墓存在之事實，為被上訴人所
否認，上訴人未舉證證明。又系爭土地地目為田，屬農地，雙方約定農用証明費用由被上訴人負擔，買賣標的包括地上物全部，被上訴人需負責整地（原審卷9 頁），並未以系爭農地須「曾經」或「現在」無墳墓為特別約定事項。被上訴人於94年間即將古墓遷移，迄97年11月21日簽訂買賣契約，已逾2 年餘，該地屬農業用地，除有特別之約定，否則依一般交易觀念，難認為系爭土地之交換價值或通常效用受有貶損。上訴人或簡健祐既未向被上訴人詢問是否「曾有」墳墓，自無以契約預定系爭土地須達到「曾經」無墳墓之品質，被上訴人無保證之義務。則系爭土地於買賣時無墳墓，合於買賣契約之約定，無因契約預定效用或被上訴人保證其品質之情事，上訴人主張系爭土地有物之瑕疵，據以解除契約請求返還價金，或主張被上訴人應負不完全給付之債務不履行責任，請求損害賠償，核非可採。被上訴人並無系爭契約第
5 條約定：賣方保証本件不動產確係自有，產權清楚，均無上手（或原契），來歷不明及其他債務、糾紛等，並聲明優先購買權人已確定放棄優先購買權，若本件不動產於本買賣契約成立後有發生偽造証件、產權、債務及因其他關係而發生糾紛訴訟等或受假扣押、假處分、查封、強制執行、宣告破產拍賣及其他禁止處分時，賣方即視為違約等語（原審卷
9 頁）之情事，上訴人亦未舉証証明系爭土地之產權有問題，或其他人主張權利，徒以系爭土地曾有清朝墳墓，主張系爭土地有權利瑕疵，乃係其主觀臆測之詞，其據以解除契約，請求被上訴人返還價金，請求損害賠償，亦無可採。
㈡上訴人得否以被上訴人實施詐欺，請求被上訴人負侵權行為
損害賠償責任？⒈按故意以背於善良風俗之方法加損害於他人者，負損害賠償
責任，民法第184 條第1 項固定有明文。惟民法第92條第1項所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合（最高法院33年上字第884 號判例參照）。
⒉証人簡健祐證稱：「是被上訴人先委託我們出售，我們張貼
廣告後，上訴人找上我們，委託我們買受，經斡旋之後，兩造條件接近就到我們公司簽訂買賣契約。．．．上訴人有要求我們去調查會不會淹水，調查現況有沒有墳墓。．．．上訴人只是說查看看有沒有墳墓，我的理解是查現況有無墳墓，如果是以前的墳墓而已經遷走，我們也很難調查。．．．我們有去向被上訴人詢問系爭土地有沒有乾淨，被上訴人回答說有乾淨，我們也有在系爭土地附近問人家。．．．我又親自到現場，而且到土地裡面去看，沒有發現有墳墓。．．．簽約當天李建霖有問被上訴人系爭土地以前是不是亂葬崗或者現在還有墳墓存在，被上訴人回答說沒有，而且還問很多別的問題，很快就帶過去，所以這個問題沒有成為很明顯的焦點。上訴人在簽約後約1、2個禮拜才說系爭土地直到現在還有一座墳墓沒有遷走，我們不曉得是否事實，我們建議請怪手跟法師去看看，我到現在不確定是否為事實，上訴人因為懷疑系爭土地上還有一座墳墓沒有遷走，所以才不想買」，證人即大田房屋負責人陳泳進證稱：「兩造間的糾紛是因為墳墓的問題。．．．被上訴人說已經沒有墳墓，但實際上有沒有我不清楚，我們去現場看也看不出還有墳墓的跡象。．．．簽約當時上訴人是問這塊土地有沒有乾淨。．．．被上訴人回答說乾淨，上訴人並未詢問系爭土地是否還有墳墓或者曾經有墳墓」，證人即代書施富原證稱：「簽約時買方有兩個人，賣方也有兩個人，仲介也有兩個人，都在講話，所以我沒有注意聽兩造是否有討論系爭土地上有無墳墓的問題，．．．本件買賣特約事項沒有特別約定記載有關墳墓、風俗禁忌或擬供興建休建農舍之事宜」。可知上訴人於簽約前，要求簡健祐調查系爭土地會不會淹水，現況有沒有墳墓，簡健祐及陳泳進到現埸調查，亦未見系爭土地上有墳墓。兩造簽約當天，上訴人李建霖亦有詢問被上訴人系爭土地以前是不是亂葬崗或現在還有墳墓，被上訴人回答說沒有，均係依據上訴人之問題而回答，對上訴人所問並無隱瞞之情事。至於上訴人未詢問被上訴人系爭土地「曾經」是否有墳墓，因契約未約定該事項為交易重要事項，而前述農地之交易習慣，曾有墳墓之事實，非如建地，通常並不影響其價值，是被上訴人保持緘默，未主動告知上訴人系爭土地曾有墳墓，但已遷移之事實，並未違反契約約定。
㈢上訴人得否以錯誤為由撤銷意思表示，依不當得利之規定請
求被上訴人返還價金？⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思
表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格，或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。意思表示，因傳達人或傳達機關傳達不實者，得比照前條之規定，撤銷之。民法第88條第1 項、第2 項及第89條定有明文。
⒉買賣契約係上訴人直接與被上訴人簽訂，在簽約上簽名，非
由上訴人請仲介人員或他人代理為之，自無傳達錯誤可言。上訴人就系爭土地買賣，關於法律行為之性質、標的物之同一性、價金及履行方法等意思表示之內容，並無錯誤之情事，亦無外在之表示行為與主觀上之認知不一致，而有表示行為錯誤之情形。而物之性質交易上認為重要者，應從當事人間所為法律行為觀察（包括雙方意思表示之內容、法律行為之類型、該交易之特殊性等），若某項當事人所特定物之性質，為該法律行為所不可缺者，則表意人對於此項性質之誤認，得依民法第88條第2 項視為意思表示內容之錯誤。上訴人並未將其購買系爭土地之目的係為興建自住之休閒農舍，系爭土地倘曾存在墳墓將影響其購買意願等情，明確表示並載明契約，自不成立物之性質之錯誤。
㈣上訴人以：其與簡健祐間98年9 月7 日之錄音內容欲証明被
上訴人知悉且其確實有詢問土地是否曾有墳墓埋葬死人或骨灰，且上訴人而為買受與否之重要因素，被上訴人即有據實誠信告知之義務，簡健祐認系爭土地「乾淨」，係指現況而言，不合於一般民間忌諱徵詢之民情，又刑事判決認定被上訴人對於系爭土地是否曾經有過墳墓，非常在意，一屬其禁忌，然被上訴人於簡健祐詢問其系爭土地有無墳墓時，只告知現在無墳墓，不明確告知系爭土地原有墳墓已遷移，有故意隱瞞上此交易重大事項之不法意圖，且被上訴人於系爭土地出售前之96年12月19日以相同手法，向訴外人潘永宏收取現金70萬元，卻又以市價出售系爭土地予伊，使伊於錯誤，足見被上訴人於訂約時有詐欺侵權行為之故意，且其因錯誤而為意思表示云云（本院卷66至69頁），並舉其與簡健祐錄音為証。惟查，簡健祐於98年9 月7 日之錄音談話係稱上訴人在簽約前問被上訴人系爭土地會不會淹水及被上訴人是否曾在系爭土地埋葬過或以前有無亂葬崗，被上訴人回答沒有，都乾淨，與其前開証述內容相符。至於簡健祐於錄音時認為被上訴人要把方向引導現況是沒有葬云云（原審卷170 至
171 頁）。上訴人認系爭土地是否曾有墳墓，係其決定是否購買之因素，自應將之列為買賣條件，以杜爭議，且上訴人對簡健祐問其系爭土地以前如果曾經有墳墓，上訴人就不要買嗎之問題，上訴人回答「傾向不要」（原審卷171 頁），並非明確表系爭曾經有墳墓時，即不予購買之意思，則簡健祐於上訴人未明確表示系爭土地曾有墳墓即不予購買，而被上訴人依系爭土地買賣時之現況回答系爭土地並無墳墓，簡健祐未再詢問被上訴人系爭土地是否「曾經」有墳墓，被上訴人保持緘默，並無悖於買賣約定。簡健祐事後稱被上訴人欲把系爭土地引導至買賣時無墳墓，乃係其事後主觀臆測之詞。而簡健祐對系爭土地「乾淨」之見解是否合於民情，因簡健祐係系爭土地買賣之仲介，非被上訴人之代理人，簡健祐之見解，非被上訴人所得左右，亦與被上訴人無關，自不得將簡健祐之見解所生無益於上訴人之效果，歸責於被上訴人。按刑事判決所認定之事實，於獨立之民事訴訟，固無拘束力，民事法院就當事人主張之事實及其所聲明之證據，應自行調查斟酌，決定取捨。刑事判決雖認被上訴人成立詐欺罪，但依上開証據取捨，被上訴人對於上訴人或簡健祐未詢問之事實，並無主動告知之義務，其保持緘默行為，並無違約契約之約定，要與刑事認定其有詐欺意圖之要件，尚屬有間。故上訴人上開主張，核非可採。
六、綜上所述，上訴人依物之瑕疵擔保等規定，請求被上訴人給付111 萬元，其中100 萬元自起訴狀繕本送達翌日即98年3月21日起，其中11萬元自99年11月22日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，及於本院擴張請求，均無理由，應予駁回。兩造其餘攻防不影響判決結果，爰不逐一論述，併予敘明。
七、據上論結，本件上訴及擴張請求，為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條、第85條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 12 月 29 日
民事第六庭
審判長法官 許明進法 官 徐文祥法 官 李炫德以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 99 年 12 月 29 日
書 記 官 盧雅婷