臺灣高等法院高雄分院民事判決 99年度上易字第286號上 訴 人 陳泰木訴訟代理人 林明宏律師被 上訴 人 財政部國有財產局台灣南區辦事處法定代理人 李政宗訴訟代理人 何旭苓律師上列當事人間請求給付使用土地補償金事件，上訴人對於民國99年8 月31日臺灣高雄地方法院98年度訴字第1494號第一審判決提起上訴，本院於100 年3 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、被上訴人起訴主張：蔡長更於民國47年6 月6 日向台灣鋁業股份有限公司（下稱台鋁公司）簽訂勞工住宅貸款租地合約，以每年新台幣（下同）1 元之租金，向台鋁公司租用坐落高雄市○鎮區○○段第1337之19地號土地（下稱系爭土地）建築房屋（門牌號碼高雄市前鎮區台鋁北巷3 號），嗣台鋁公司因清算而依公司法規定，將系爭土地分派予國庫，並於88年8 月24日移轉登記為國有，而由伊管理。蔡長更於48年
7 月11日將該建物及租約讓與上訴人父親陳石取，陳石取於90年間死亡，上訴人為其繼承人，繼續占用系爭土地，伊已通知上訴人依申報地價年息5%調整租金及訂定書面契約，上訴人並未訂定書面契約，伊乃依國有財產法第42條第3 項規定終止租賃契約，租賃契約既已終止，上訴人係無權占有系爭土地，爰依民法第179 條之規定，請求上訴人給付使用補償金。若認租賃契約存在，租金以每年1 元計算，顯屬偏低，爰依民法第442 條及第227 條之2 之規定，請求自91年1月1 日起依占有面積公告地價年息5%計算之金額調整租金。
先位聲明求為命：上訴人應給付被上訴人78萬9307元，及自99年7 月16日訴之變更狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息。備位聲明求為：㈠上訴人承租系爭土地之年租金應自91年1 月1 日起調整為按占用面積依各年土地申報地價年息5%計算。㈡上訴人應給付被上訴人104 萬2074元，及自99年7 月16日訴之變更狀送達翌日起至清償日止之法定遲延利息。
二、上訴人則以：被上訴人於88年取得系爭土地後，片面將每年租金提高為按申報地價年息5%計算，並通知伊於91年3 月31日前訂定書面契約，伊已於91年1 月5 日申請依原定租金或參照中國石油公司勞工住宅基地租約每年以公告地價千分之
2 計算租金辦理換約續租，被上訴人竟以伊逾期未辦理換約續租為由而終止租約，於法未合。兩造間就系爭土地仍有不定期限之租賃關係存在，伊使用系爭土地自有合法權源，被上訴人以伊無權占有為由，請求伊給付相當於租金之不當得利，並無理由。又被上訴人請求自91年1 月1 日起調整年租金為申報地價年息5%計算，伊亦不同意等語，資為抗辯。
三、原審判命上訴人應給付被上訴人78萬9307元，及自97年7 月21日起至清償日止按年息5%計算之利息。上訴人不服，提起上訴，請求：㈠原判決廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則請求駁回上訴。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭土地原為台鋁公司所有，台鋁公司於87年間因經營不善
而清算，將系爭土地分派予國庫股東，於88年8 月24日完成所有權移轉登記，由被上訴人擔任管理機關。
㈡蔡長更於47年6 月6 日與台鋁公司就系爭土地簽訂租用基地
興建自用住宅之系爭租約，約定租金每年1 元。蔡長更在系爭土地上興建系爭建物，於48年7 月11日將上開建物及租約讓與上訴人父親陳石取。陳石取於90年間死亡，上訴人為其繼承人，繼續占用系爭土地，並於96年8 月3 日辦妥系爭建物第一次所有權登記。
㈢被上訴人於90年12月17日發函通知陳石取應於91年3 月31日
前換訂租約，原承租人倘已死亡者，得延長為91年6 月30日前，而陳石取業於90年6 月間死亡，該函文係由上訴人於90年12月24日收受；被上訴人復於93年1 月13日發函通知上訴人終止租約，經上訴人於同年1 月15日收受。
㈣上訴人於91年1 月5 日與許笠松等人共同提出訴願書，請求
被上訴人依租約之原定租金或參照台灣中油股份有限公司勞工住宅基地租約之租金率，與上訴人訂立租約，該訴願書亦經被上訴人收受。
㈤上訴人於88年起迄今，均每年繳納1 元租金予被上訴人，惟
均經被上訴人返還上訴人而拒絕受領，上訴人有將88年、89年及93年度之租金提存於原法院。
㈥系爭建物占用系爭土地之面積為80平方公尺。
五、兩造爭執之事項：㈠系爭租約是否經被上訴人合法終止？上訴人是否無權占有系
爭土地？㈡被上訴人請求上訴人返還自93年1 月15日起至99年6 月30日
止無權占用系爭土地所受相當於租金之利益78萬9307元，有無理由？㈢如被上訴人終止租約不合法，被上訴人得否請求調整租金？
又其所得請求調整租金之期間及金額為何？
六、本院判斷：㈠被上訴人終止契約是否合法？上訴人是否無權占有系爭土地
？⒈查本件租賃契約係於47年6 月6 日訂立，屬於民法債編修正
施行前所定之租賃契約，無民法第449 條第3 項規定之適用；且租賃契約雖約定以住宅之存在為其有效年限，仍應認係定有期限之租賃契約，自受修正前民法第449 條第1 項之限制，其租賃期限於20年屆滿時消滅。惟因陳石取於48年7 月11日自蔡長更受讓系爭租約，於租賃期限20年屆滿後，仍為租賃物即系爭土地之使用收益，台鋁公司並未表示反對之意思，依民法第451 條之規定，自67年6 月6 日起，應視為以不定期限繼續契約。台鋁公司既於陳石取依租賃關係占有系爭租賃物中，將所有權讓與國家，依修正前民法第425 條規定，台鋁公司與蔡長更間不定期限之租賃契約，對於系爭土地之所有權人即被上訴人代表之國家，仍繼續存在。
⒉按非公用財產類之不動產依法已為不定期租賃關係者，承租
人應於規定期限內訂定書面契約；未於規定期限內訂定書面契約者，管理機關得終止租賃關係；非公用財產類之不動產租金率，依有關土地法律規定；土地法律未規定者，由財政部斟酌實際情形擬訂，報請行政院核定之。但以標租方式出租或出租係供作營利使用者，其租金率得不受有關土地法律規定之限制，國有財產法第42條第3 項、第43條第3 項定有明文。查國有財產法第42條第3 項規定之修正理由謂：「基於管理機關受人力限制之困難，對於已形成不定期租賃關係之國有非公用不動產，應使回復為定期租賃關係，以納入管理，爰修正現行第二項規定，其依法已為不定期租賃關係者，應訂定書面契約，並改列為同條第三項，復鑒於實務上新接管無人繼承之土地或抵稅土地難免於接管前已形成不定期租賃契約，移交接管後因現行民法及土地法有關收回租賃不動產之限制規定，無法將該等土地納入正常管理，肇致使用人濫用土地情形，爰於第3 項增訂未於第4 項辦法規定之期限內訂定書面契約者，管理機關得終止租賃關係，以達有效管理之目的」，及國有財產法第42條於89年修正時，立法院修法之提案說明中述及：「五、．．接管前已形成不定期租賃契約，移交接管後因現行民法及土地法有關收回租賃不動產之限制規定，無法將該等土地納入正常管理，肇致使用人濫用土地情形，爰於第3 項增訂未於第4 項辦法規定之期限內訂定書面契約者，管理機關得終止租賃關係，以達有效管理之目的。．．」。可知立法者為避免因不定期租賃致國有非公用不動產無從為國家所實際管領，有違國有財產法「公地保持公有」之立法政策，遂修正國有財產法第42條，使已形成不定期租賃關係之國有非公用不動產，應使回復為定期租賃關係，納入管理，以落實公有土地維持公有原則，並賦予被上訴人於承租人未與被上訴人訂定書面契約時，得排除現行民法及土地法規定而終止非公用不動產不定期租賃關係之特別權利，使國有土地得回復正常管理，避免承租人藉不定期租賃契約濫用國有土地。
⒊至國有非公用不動產出租管理辦法第4 條固規定承租人未於
期限內「申請」訂定書面契約者，管理機關得依國有財產法施行細則第68條之1 規定終止租賃關係，惟觀國有財產法第42條第3 項規定及其立法理由，均謂承租人未於規定期限內「訂定」書面契約者，管理機關即得終止租賃關係，使管理機關得不受限於民法及土地法收回不動產之限制（按：依民法第450 條規定，未定期限之租賃關係，各當事人本得隨時終止契約，惟土地法第100 條、第103 條分別就房屋租賃及建築房屋基地租賃之收回設有特別限制），此乃賦與管理機關得終止非公用不動產不定期租賃關係之權利，亦即考量不定期租賃關係各當事人得隨時終止租約之基本原則，於該項規定承租人未於期限內與管理機關訂定書面契約之情形下，管理機關得終止租約，堪認立法機關已衡量在已形成不定期租賃關係之非公用國家財產之管理需要及人民使用該國有財產之合理權益後而為此項規定，自不得據國有非公用不動產出租管理辦法第4 條之規定，謂承租人於期限內已提出申請換約而未與管理機關達成換約合意及訂定定期書面租賃契約者，管理機關即不得終止租賃關係。
⒋行政院依上開國有財產法之授權，發布82年4 月23日（82）
台財字第11153 號函，公告自82年7 月1 日起，國有出租基地一律依照土地申報地價年息百分之五計收租金。且土地法第97條第1 項及同法第105 條規定，租用基地建築房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。行政院將國有出租基地之租金率核定為申報地價年息百分之
5 ，合於土地法對土地租金之限制，未逾越國有財產法第43條第3 項之授權範圍，應為有效之法規命令，與法律有相同之效力。上開國有財產法第43條第3 項關於租金率之規定，乃係國家以租賃方式管理非公用不動產之統一規定，以避免管理機關與不同人民成立租賃卻適用不同租金率，致違反平等原則，故該規定之性質應屬強制規定，雙方當事人不得以約定方式排除適用。從而人民向被上訴人承租國有出租基地，其議定租金之自由，應受國有財產法之限制，僅得依此規定之租金率向被上訴人承租國有出租基地。從而非公用不動產有不定期租賃關係存在，且原約定之租金率不合國有財產法第43條第3 項所定之租金率，承租人依同法第42條第3 項規定訂定書面契約時，應一律改依強制規定之租金率，以維承租平等原則，方屬適法。倘承租人不同意依國有財產法第
43 條 第3 項之統一租金標準計收租金，以致雙方未達成合意更換為定期書面契約時，依國有財產法第42條第3 項規定，管理機關即有終止不定期租賃關係之權利。查系爭土地係台鋁公司於87年間因經營不善而依公司法規定進行清算後，分派予國庫股東，於88年8 月24日移轉登記為國有，並由被上訴人管理，則系爭土地係依據公司法之規定由國家取得之財產，屬國有財產，依國有財產法第1 條之規定，其使用、收益，自應優先適用國有財產法之規定。本件被上訴人以國有財產法第43條第3 項規定之租金率，通知上訴人應於期限內與被上訴人訂定書面契約，上訴人不願接受該強制規定之租金率，致未完成第42條第3 項所規定之「訂定書面契約」義務，被上訴人據此主張終止租約，即屬有據。
⒌被上訴人於93年1 月13日發函通知上訴人終止租約，經上訴
人於同年1 月15日收受，則系爭租約業經被上訴人於93 年1月15日合法終止。是上訴人自93年1 月15日起仍以系爭建物繼續占用系爭土地全部，並無正當權源，自屬無權占有。
㈡被上訴人請求上訴人返還自93年1 月15日起至99年6 月30日
止無權占有系爭土地所受相當於租金之利益78萬9307元，有無理由？按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，且占有他人之土地，亦屬侵害他人土地所有權，被害人非不得請求返還相當於租金之利益。而城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價年息10% 為限，土地法第97條第1 項定有明文。同法第105 條規定，上開規定於租用基地，建築房屋，準用之。此計收租金之規定，於請求返還不當得利事件，應可據為計算相當於租金之不當得利標準。上訴人占用系爭土地興建如附圖所示之建物，既屬無權占有，被上訴人請求上訴人返還自租約終止日即93年1月15日起至99年6 月30日止無權占有系爭土地所受有相當於租金之利益，即屬有據。查系爭土地位處高雄市市區，臨近捷運獅甲站，附近有復興國小、民權國小、獅甲國小、獅甲國中、高雄市立勞工公園，距好市多、家樂福等大賣場及遠東百貨所屬三多商圈約5 分鐘車程，生活機能發達，交通甚為便利，有兩造所不爭之系爭土地週遭環境電子地圖、附近環境現場照片、系爭建物照片（一審卷第109 至114 頁、第
244 至249 頁）可稽。本院審酌系爭土地之位置、上訴人利用土地之經濟價值及所受利益，認上訴人占用系爭土地所受相當於租金之不當得利，以按申報地價年息5%計算為相當。
上訴人之系爭建物占有系爭土地之面積為80平方公尺，為兩造所不爭，而系爭土地之申報地價自93年1 月至95年12月，為每平方公尺3 萬1000元，自96年1 月至98年12月則為每平方公尺3 萬0922.2元，自99年1 月起迄今，為每平方公尺2萬4386.7元，有地價第二類謄本可稽（一審卷第264 頁至第
265 頁）。據此計算上訴人自終止租約日即93年1 月15日起至99年6 月30日止之期間，無權占用系爭土地所受相當於租金之不當得利為78萬9307元（計算式詳如原判決附表一）。
五、綜上所述，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人給付78萬9307元，及自99年7 月16日訴之變更狀繕本送達翌日即99年7 月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 4 月 20 日
民事第六庭
審判長法官 許明進法 官 蘇姿月法 官 徐文祥以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 100 年 4 月 25 日
書 記 官 梁雅華