臺灣高等法院高雄分院民事判決 99年度上易字第333號上 訴 人 邱鈴雅訴訟代理人 鄭國安律師
吳麗珠律師郭宗塘律師被 上 訴人 楊國義上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於民國99年10月7 日臺灣高雄地方法院99年度訴字第271 號第一審判決提起上訴，本院於100 年6 月1 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣陸拾萬元，及自民國九十八年十二月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造均參與原審法院96年度執字第52118 號債權人富邦資產管理股份有限公司等與債務人林榮義之遺產管理人游淑惠律師間清償債務強制執行事件（下稱系爭強執事件）公開拍賣林榮義遺產即座落高雄市○○區○○段8 小段2213地號、面積698 平方公尺、權利範圍118/10000 之土地（下稱系爭土地）及同小段8534建號建物即門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號10樓之1 房屋、共同使用部分同小段8549建號建物（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地）之執行程序，並由被上訴人以新台幣（下同）2,761,900 元（下稱系爭拍定金額）標得系爭房地。其後，因上訴人有意購買系爭房地，兩造遂於民國98年9 月15日簽訂系爭房地預購契約，約定買賣價金3,300,000 元，上訴人並交付定金100,
000 元予被上訴人收受。嗣兩造正式於98年9 月19日簽訂系爭房地買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為3,300,000 元（下稱系爭買賣金額），上訴人先後於98年9 月19日給付簽約金300,000 元及98年10月1 日給付價金200,00
0 元，合計交付定金及簽約金共計600,000 元（下稱系爭支付款），且由上訴人支付房屋契稅43,947元及代書代辦費系爭房用13,000元後，被上訴人於99年10月2 日將系爭房地所有權移轉登記為上訴人所有。惟林榮義於96年10月30日在系爭房屋內燒炭自殺身死（下稱林榮義事件），經台灣高雄地方法院檢察署（下稱高雄地檢署）以96年度相字第1889號案件（下稱系爭相驗案件）相驗結果，認屬窒息死亡，足見系爭房屋為一般人所謂的「凶宅」，導致系爭房地交易價值滑落，屬於物之瑕疵，而被上訴人明知系爭房屋為凶宅，仍出售上訴人，應負物之瑕疵擔保責任等情。爰依民法第354 條第1 項前段及第359 條規定，以起訴狀繕本送達被上訴人，為解除系爭買賣契約之意思表示，並依民法第259 條回復原狀法律關係，聲明：（一）被上訴人應給付上訴人600,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年12月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：被上訴人向法院標得系爭房地，並不知系爭房地屬於凶宅。上訴人於被上訴人標得系爭房地後，透過訴外人即上訴人之妹邱秀惠及訴外人周丞濰，向被上訴人洽購系爭房地，被上訴人本欲以3,900,000 元之價額出售，幾經交涉，被上訴人以現況交屋即不負擔系爭房地任何瑕疵擔保責任為條件，同意減價600,000 元後，以系爭買賣金額出售予上訴人。而按被上訴人既不負任何瑕疵擔保責任，則對於凶宅，亦不負擔保責任。又凶宅是否屬於物之瑕疵，仍應視兩造主觀意識及價值觀，以為判斷，兩造既未於系爭買賣契約中載明「凶宅」，自不屬重要瑕疵，故上訴人以凶宅為由，主張解除系爭買賣契約，顯失公平，不得為之。此外，上訴人於購屋前即知悉林榮義事件，依民法第355 條第1 項規定，被上訴人亦不負瑕疵擔保責任等語，資為抗辯。並聲明：（一）上訴人之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原審判決駁回上訴人之訴及假執行之聲請，上訴人不服，提起本件上訴，並上訴聲明：（一）原判決廢棄。（一）被上訴人應給付上訴人600,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年12月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項
（一）兩造均參與原審法院96年度執字第52118 號債權人富邦資產管理股份有限公司等與債務人林榮義之遺產管理人游淑惠律師間清償債務強制執行事件公開拍賣林榮義遺產即座落高雄市○○區○○段8 小段2213地號、面積698 平方公尺、權利範圍118/10000 之土地及同小段8534建號建物即門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號10樓之1 房屋、共同使用部分同小段8549建號建物之執行程序，並由被上訴人以2,761,900元標得系爭房地。
（二）兩造於98年9 月15日簽訂系爭房地預購契約，約定買賣價金3,300,000 元，上訴人並交付定金100,000 元予被上訴人收受。嗣兩造於98年9 月19日簽訂系爭房地買賣契約，約定買賣價金為3,300,000 元，上訴人先後於98年9 月19日給付簽約金300,000 元及98年10月1 日給付價金200,000元，合計交付定金及簽約金共計600,000元，辦理系爭房地過戶時，並由上訴人支付房屋契稅43,947元及代書代辦費系爭房用13,000元，而被上訴人已於99年10月2 日將系爭房地所有權移轉登記為上訴人所有。
（三）兩造於簽訂系爭買賣契約時，並未約定被上訴人是否負擔「凶宅」之瑕疵擔保責任。
（四）林榮義於96年10月30日在系爭房屋內燒炭自殺身死，經高雄地檢署以96年度相字第1889號案件相驗結果，認屬一般窒息死亡。
（五）上訴人於98年10月29日書立房屋買賣撤銷同意書（下稱系爭同意書），載明單方提出終止系爭買賣契約，並願補償被上訴人100,000 元，及負擔系爭房地再次移轉過戶之全部費用，包括契稅、印花稅、規費及代書費等，請求被上訴人終止系爭買賣契約，如終止系爭買賣契約，則上訴人前已支付之600,000 元於扣除補償款、契稅、印花稅、規費及代書費等費用，應於再次移轉登記完畢後，返還上訴人。
（六）上開事項，並有系爭買賣契約（見原審卷第6-8 頁）、定金收據（見原審卷第9 頁）、契稅繳款書（見原審卷第10頁）、代書事務所收費明細表（見原審卷第11頁）、土地及建物登記謄本影本（見原審卷第12-14 頁）、原審法院98年6 月15日雄院高96瑞字第52118 號系爭房地權利移轉證書（見原審卷第33-34 頁）及系爭同意書（見原審卷第39頁）附於原審卷可稽，且經原審調取系爭相驗案件卷宗審核無訛。
五、兩造協商爭點：（一）兩造洽談買賣系爭房地時，是否約定被上訴人不負擔系爭房屋為凶宅之物的瑕疵擔保責任？（二）兩造於系爭買賣契約約定「本案現況交屋」，是否免除被上訴人就系爭房屋應負擔凶宅之物的瑕疵擔保責任？（三）被上訴人如故意不告知系爭房屋屬於凶宅，則兩造縱有被上訴人不負擔系爭房屋為凶宅之物的瑕疵擔保責任之約定，該約定是否仍然有效？（四）上訴人得否以系爭房屋屬於凶宅為由，向被上訴人主張解除系爭買賣契約，請求返還系爭支付款？茲分述如下：
（一）兩造於洽談買賣系爭房地時，是否約定被上訴人不負擔系爭房屋為凶宅之物的瑕疵擔保責任？
１、按以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。民法第
366 條定有明文。次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。為民法第354 條所明定。上訴人主張：兩造於簽訂系爭買賣契約時，並無書面或口頭約定被上訴人不負系爭房屋為凶宅之物的瑕疵擔保責任。而系爭房屋既為凶宅，其交易價值必然降低，自屬物之瑕疵，被上訴人明知系爭房屋為凶宅，仍出售上訴人，應負物之瑕疵擔保責任等情。惟為被上訴人所否認，並以：被上訴人本欲以3,900,000 元之價額出售系爭房地，經兩造協議，被上訴人以不負擔系爭房地任何瑕疵擔保責任為條件，同意減價600,000 元後，以系爭買賣金額出售系爭房地云云置辯。
２、經查，系爭房屋發生林榮義事件乙節，為兩造所不爭執，堪予認定。而按林榮義於系爭房屋內燒炭自殺身亡，足見系爭房屋曾發生非自然身故之事件，即屬不動產交易市場所謂之凶宅。一般而言，凶宅固未直接造成房屋本身的物理性質損害。惟依我國社會民情，就一般大眾而言，對於凶宅這類存在非自然身故事件之房屋，仍多存有嫌惡畏懼之心理，故居住其內者，容易造成心理方面的負面影響，進而妨礙生活品質。因此，依房地產交易市場實務經驗來看，曾發生非自然身故之房屋，會嚴重影響購買者意願及交易價格，並損及房屋市場的接受程度。換言之，曾發生非自然身故情事之房屋，不論於居住者心理層面或市場接受層面，皆明顯異於相同地段及環境之房屋。是以將凶宅與週遭同環境之房屋相比較結果，凶宅之買賣價格具有顯著低落之特性，倘參酌估價學理所謂適合性原則以觀，則凶宅將對於房屋之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，故凶宅因素的存在，對於房屋本身而言，具有減少房屋價值之瑕疵，揆諸前揭說明，即屬民法第354 條所謂之物之瑕疵。此參諸原審以系爭房屋曾發生燒炭自殺之非自然身故事件，是否會影響系爭房屋買賣價格乙事，函詢高雄市不動產仲介經紀商業同業公會（下稱不動產公會），據該公會復函表示：「房屋發生燒炭自殺之非然身故情事後，對該房屋買賣交易價格是會發生不利影響，其交易價格滑落約3 至5 成。」等情，有系爭公會99年5 月18日（99）高房七字第0036號函附卷（見原審卷第86頁）可稽，益加明確。從而，被上訴人以所謂「凶宅」是否屬於物之瑕疵，仍應視兩造主觀意識及價值觀，以為判斷，本件系爭房屋雖發生林榮義事件，並不表示系爭房屋價值滑落，故不屬物之瑕疵云云置辯，即難採信。
３、被上訴人抗辯：兩造於洽談買賣系爭房地時，確實約定被上訴人不負擔系爭房屋為凶宅之物的瑕疵擔保責任云云，固舉證人周丞濰為證。而周丞濰雖分別於原審及本院到庭證述：被上訴人原欲以3,900,000 元價格出售系爭房地，嗣因上訴人表示願以3300,000元價格買系爭房地，兩造於98年9 月19日簽約當天，被上訴人提議願減價600,000 元出售，但對於系爭房地，則不負任何瑕疵擔保責任，包含「凶宅」在內，上訴人亦表示同意，故於系爭買賣契約上載明現況交屋（見原審卷第118-119 頁及本院卷第68頁）等語。惟查，關於被上訴人當時為何同意減價600,000 元乙節，參酌證人即為兩造辦理簽訂系爭買賣契約之代書陳信宏於原審到庭證述：「．．因為當時被告有講說他是法拍取得的，願意在售價上折讓，要現況交屋，瑕疵都不負責．．」（見原審卷第115 頁）等語以觀，顯見依陳信宏所述，兩造於簽訂系爭買賣契約時，並未討論系爭房屋屬於凶宅，及被上訴人因為凶宅之事，願意在售價上折讓600,000 元，已徵被上訴人及周丞濰所為上開陳、證述，與客觀事實不符，難予遽採。次查，房屋如屬凶宅，依前揭說明，必然影響購買者意願及交易價格，係屬物之瑕疵乙節，業如前述，顯見房屋是否為凶宅乙事，影響房屋是否可以成交及其交易價格為何？易言之，房屋屬於凶宅與否？乃不動產交易市場極為重要的資訊與事項，涉及房屋可否交易成功及交易價格的高低，故買賣雙方於簽訂契約時，如買賣雙方知悉買賣標的為凶宅，而買受人仍願買受者，一般而言，買受人多屬心理層面可以接受凶宅之人，更重要者，係出賣人將凶宅因素反映於買賣價格上。而凶宅既牽涉買賣成交與否及價格的高低，出賣人為避免買受人以低的價格買受凶宅後，他日，復以出賣人未告知凶宅為由，動輒主張解除契約或減少價金，致出賣人反陷於不利之境地，衡情，出賣人必然要求於簽訂買賣契約的書面上，明確記載：買受人知悉買受之標的，係屬發生非自然身故事件之凶宅，出賣人不負凶宅之瑕疵擔保責任（下稱系爭記載一）。以釐清買賣雙方之責任，甚至於買賣契約上載明：由於買受人買受之標的為凶宅，故出賣人願以市價折價多少錢出售（下稱系爭記載二）。以避免買受人事後不認帳，橫生枝節，造成出賣人相當大的困擾。而觀系爭買賣契約並未載明系爭記載一、二乙節，為兩造所不爭執，且有系爭買賣契約（見原審卷第6-8 頁）為證，堪可認定。足認被上訴人所辯及周丞濰到庭之證述，均與常理不符，難予採信。況周丞濰係被上訴人簽訂系爭買賣契約之代理人，並曾代收上訴人交付之買賣價金乙節，亦據周丞濰於本院審理中到庭證述綦詳（見本院卷第65-66 頁），顯見周丞濰就系爭買賣契約事件，與被上訴人之關係極為密切，衡情，周丞濰因而到庭作有利於被上訴之證述，即屬情理內之舉，故周丞濰上開有利於被上訴人之證述，難予遽採。又按陳信宏固於原審到庭證稱：「房屋現況就是說如果有什麼瑕疵，都不負責任。因為當時被告有講說他是法拍取得的，願意在售價上折讓，要現況交屋，瑕疵都不負責。．．」（見原審卷第115 頁）等語，惟陳信宏針對原審詢問：「當時有特別談到房屋如果是『凶宅』要如何處理的事情？」乙節，則答稱：「沒有」（見原審卷第
115 頁）。甚至連被上訴人於原審詢問：「．．但是簽約當時雙方有無提到雙方都不知道是不是『凶宅』的這樣的狀況？」等語；暨上訴人於原審詢問：「．．在簽約時，有無特跟別你說就『凶宅』這個部分要作約定？或就物之瑕疵擔保作約定？」等詞，亦先後答稱：「沒有提到」（見原審卷第116 頁）；「『凶宅』根本沒有提到．．」（見原審卷第116 頁），足見陳信宏到庭證述：所謂被上訴人對於瑕疵，均不負責任，係就現況交屋而言，並不足以證明兩造於簽訂系爭買賣契約時，雙方已就所謂系爭房屋屬於凶宅乙事，進行討論或為協議，則陳信宏之證述，非唯不足以資為有利於被上訴人之認定；反之，更足以證明兩造於簽訂系爭買賣契約時，確未談論有關凶宅之事。至有關系爭買賣契約記載系爭房屋採現況交屋乙節，意義為何？另詳後述，併此敘明。
４、此外，被上訴人固另辯稱：上訴人於簽訂系爭買賣契約，購買系爭房地時，已知悉系爭房屋為凶宅之事云云。惟為上訴人所否認。經查，被上訴人及周丞濰陳、證述上情，不可採信乙節，已如上述，故彼等指摘上訴人於簽訂契約時，已知悉系爭房屋為凶宅之事，委難採信。況上訴人如知悉系爭房屋屬於凶宅，仍願意購買，就凶宅的一般交易情形而言，此一事項，乃極為有利於被上訴人之重大訊息，衡情，被上訴人必然要求將系爭房屋屬於凶宅乙事，明確記載於系爭買賣契約上，以杜紛爭，則本件訴訟，亦無由發生，足見上訴人於簽約時，並不知悉凶宅之事。次查，買賣不動產或簽約購買不動產，在我國社會中，對於一般買受人而言，殆屬人生重大決定與行為事件，尤其買受之房屋，並非投資型，而屬居住型者，尤屬之。蓋一般買受人一生中可以購買房屋的次數，極其有限，有時，可能一生只有一次，至多，進行第二次換屋購買，已屬其中佼佼者，故對於買受之房屋品質、建材、價格、環境、周遭、交通、履約能力或凶宅與否等問題，必然持著謹慎的態度，以避免買賣糾紛。是除非極其狡詐之徒，否則，一般人斷無簽約時，已明知購買之房屋，係屬凶宅，仍願簽約購買，待簽約後，再以購買之房屋屬於凶宅乙事，向出賣人主張解約，並要求取回已支付之價金，進而衍生訴訟糾紛。本件上訴人購買系爭房屋，係供作自住乙節，為兩造所不爭執（見本院卷第50頁），顯見上訴人購買系爭房屋，非充作投資轉賣之用。而按上訴人購買系爭房屋既供作自住之用，衡情，洵不可能於簽約時，已明知購買之房屋，係屬凶宅，仍願簽約購買，待簽約後，再以購買之房屋屬於凶宅乙事，向被上訴人主張解約，並要求取回已支付之價金，進而衍生訴訟等不合常理之舉，足認上訴人簽約時確實不知悉系爭房屋屬於凶宅之事。尤有甚者，上訴人於98年10月29日簽立系爭同意書，載明單方提出終止系爭買賣契約，並願補償被上訴人100,000 元，及負擔系爭房地再次移轉過戶之全部費用，包括契稅、印花稅、規費及代書費等，請求被上訴人終止系爭買賣契約，如終止系爭買賣契約，則上訴人前已支付之600,000 元價金，於扣除補償款、契稅、印花稅、規費及代書費等費用，則於再次移轉登記完畢後，再將餘額返還上訴人等情，為兩造所不爭執，業如上述。益見上訴人於簽約時，並不知悉系爭房屋屬於凶宅之事，否則，不至於簽約後，連房屋都未使用過，即向被上訴人表明願意終止系爭買賣契約，並同意補償100,000 元等。至上訴人所以表明，如終止系爭買賣契約，伊願意補償被上訴人100,000 元，或係出於為儘速解決買賣房屋引起之糾紛，或基於避免進行長的法院訴訟程攻防程序，不得不然，要不得以上訴人表示願意補償乙事，在無其他積極證據證明情形下，即妄加推斷上訴人自知理虧，始同意補償，併予敘明。再者，上訴人之公公吳勝勇到庭證述：伊於98年9 月26日陪同上訴人前去看系爭房屋時，因為發現屋內有一小撮薰的痕跡，即請同事向地政機關查詢系爭房地的異動索引資料，並據索引資料記載遺產管理人之資料，懷疑可能有死亡之情形，直到98年10月5 日，經同事得到消息確認，前屋主於屋內自殺身亡，始悉凶宅（見本院卷第58頁）等語，揆諸兩造簽訂系爭房地預約日期係98年9 月15日，並於9 月19日正式簽訂系爭買賣契約等情相互以觀，顯見吳勝勇查得系爭房屋之時間，係在系爭買賣契約簽訂之後，自無從以之證明上訴人於簽約前，即已知悉系爭房屋屬於凶宅之事。末者，系爭房屋所在大樓管理員陳慶部固於原審到庭證述：「．．我印象中有一位邱小姐去過一次，但是只見過一次面，我不能確定是否在場原告（上訴人）」（見原審卷第166 頁）等語，惟所謂「邱小姐」之人，究竟是否即指上訴人，已難依陳慶部證述，予以確認。況縱使確認「邱小姐」即為上訴人，亦未曾聽到陳慶部提及該「邱小姐」究竟向其探聽何事？何時前往探聽？凡此，均不足以認定上訴人於簽訂系爭買賣契約前，即已知悉系爭房屋屬於凶宅之事，自無從資為有利於被上訴人之認定。更有甚者，倘依陳慶部於原審證述：「（周丞濰有無與你接觸，並說如果有人問及自殺事件，不要說？）有，他之前有跟我講過說如果有人問起屋子是否有人自殺，叫我不要說的那麼明白。我印象中在場的周丞濰是楊先生，他跟我說他就是屋主楊先生」、「（你剛才所說周丞濰要你不要說的那麼白之事，究竟是在去年中秋節（99年10月3 日為中秋節) 之前或之後？應該是之前」、「（周丞濰是去向你確認系爭房屋為凶宅？或周丞濰已經知道為凶宅？）他當時不是要來跟我詢問確認這件事情，而是叫我別人問起的時候不要說的那麼明白」、「．．印象中周先生是第一個有提到這個房子有燒炭事情的人」（見原審卷第164-165 頁及第167 頁）等詞相互以觀，足證周丞濰係第一個向陳慶部提到系爭房屋係屬凶宅之人，且周丞濰並非前去向陳慶部查證系爭房屋是否屬於凶宅之事，而是直接要求陳慶部，如有人詢問起系爭房屋是否有人在屋內自殺乙事，不要說的那麼明白，意即模糊帶過即可。據上，堪認周丞濰早於向陳慶部說明上情之前，即已知悉系爭房屋屬於凶宅之事。而按雖無相關證據資料證明周丞濰究竟於何時，即已知悉系爭房屋屬於凶宅之事，然依被上訴人及周丞濰上開一再陳、證述：兩造於簽訂系爭買賣契約時，有關契約上載明「現況交屋」即包括被上訴人對於凶宅之事，不負瑕疵擔保責任，且為上訴人所知悉及同意乙節相互以觀，應可推論周丞濰及被上訴人於簽訂系爭買賣契約時，實際上已知悉系爭房屋屬於凶宅之事。是被上訴人辯稱：上訴人於簽訂系爭買賣契約時，已知系爭房屋為凶宅；至被上訴人於簽約時，反而不知悉系爭房屋屬於凶宅云云，非但與上揭論述嚴重不符，亦與常情悖離甚遠，委難採信。
（二）兩造於系爭買賣契約約定「本案現況交屋」，是否免除被上訴人就系爭房屋應負擔凶宅之物的瑕疵擔保責任？
１、被上訴人抗辯：系爭買賣契約載明「本案現況交屋」，即屬免除被上訴人就系爭房屋應負擔凶宅之物的瑕疵擔保責任云云，固舉周丞濰及陳信宏於原審之證述及系爭買賣契約為證。惟為上訴人所否認。
２、經查，關於此部分事實，周丞濰有利於被上訴人之證述，難予採信乙節，業如上述。次查，陳信宏固於原審到庭證稱：「．．要現況交屋，瑕疵都不負責。．．」（見原審卷第115 頁）等語，惟參酌陳信宏上開證述，所謂現況交屋，被上訴人不負任何瑕疵，並未提及包括凶宅乙節，亦如前述，則陳信宏此部分證述，並不能資為有利於被上訴人之認定。又查，所謂現況交屋，係不動產買賣實務上使用之文字，通常係作為減少或免除出賣人物的瑕疵擔保責任之判斷依據。揆其意旨，當係指對於出賣人出賣之房屋，於簽約時，就房屋物理存在性質，包括房屋材質、新舊、結構、裝潢（如舊屋或新屋之樣品屋等）、格局等，可以任由買受人依肉眼觀察，或用手觸摸，或用嗅覺去感受者，均以交付房屋當時之現況為據。至如非可由買受人目視、手摸或嗅聞之事項或現象，自不應納入現況交屋的範疇內，出賣人仍不得以所謂的現況交屋，免除其物之瑕疵擔保責任。而按所謂之凶宅，一般而言，並未直接造成房屋本身的物理性質損害乙節，業如前述，堪予認定。揆諸前開說明，足認凶宅並不包含於現況交屋的範疇內。此參諸陳信宏於原審到庭證述：「 ．．當時是有談到如果房屋有漏水，就賣方即被告這邊不負責，這是仲介慣例，所以才會寫現況交屋」（見原審卷第115 頁）等語益明。從而，被上訴人抗辯：系爭買賣契約載明「本案現況交屋」，即屬免除被上訴人就系爭房屋應負擔凶宅之物的瑕疵擔保責任云云，委難採信。
（三）被上訴人如故意不告知系爭房屋屬於凶宅，則兩造縱有被上訴人不負擔系爭房屋為凶宅之物的瑕疵擔保責任之約定，該約定是否仍然有效？經查，兩造洽談買賣系爭房地時，並未約定被上訴人不負擔系爭房屋為凶宅之物的瑕疵擔保責任；又兩造於系爭買賣契約約定「本案現況交屋」，亦非免除被上訴人就系爭房屋應負擔凶宅之物的瑕疵擔保責任等情，業如上述。則被上訴人依民法第354 條規定，就系爭房屋屬於凶宅乙事，對上訴人而言，即應負無過失物之瑕疵擔保責任。是本爭點所列事項，即無再予審究必要，併予敘明。
（四）上訴人得否以系爭房屋屬於凶宅為由，向被上訴人主張解除系爭買賣契約，請求返還系爭支付款？
１、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359 條定有明文。上訴人主張：系爭房屋屬於凶宅，致上訴人心理上無法接受，亦不敢居住等情。惟為被上訴人所否認。
２、經查，依我國社會民情，就一般大眾而言，對於凶宅這類存在非自然身故事件之房屋，仍多存有嫌惡畏懼之心理，故居住其內者，容易造成心理方面的負面影響，進而妨礙生活品質乙節，業如前述。則上訴人主張因系爭房屋屬於凶宅，致上訴人心理受影響，無法居住乙節，即堪採認。是被上訴人抗辯：上訴人主張解除系爭買賣契約，對被上訴人而言，顯失公平云云，即屬無據。次查，系爭房屋本屬被上訴人購得及所有，並得據以自由使用收益系爭房屋，故上訴人主張解除系爭買賣契約，對於被上訴人而言，僅係回復到被上訴人原來使用收益之狀態，倘不准上訴人主張解除系爭買賣契約，則對上訴人而言，其即須面對凶宅之心理障礙，兩相比較，益徵上訴人解除系爭買賣契約，對於被上訴人而言，並無顯失公平之情形存在。此參諸被上訴人於本院審理中自承：「．．房子本來是要出租的．．」（見本院卷第98頁背面）等語益明。
３、據上，上訴人執系爭房屋屬於凶宅為由，援引民法第359條規定，以起訴狀繕本送達被上訴人，為解除系爭買賣契約之意思表示，即屬有據。
六、綜上所述，被上訴人對於系爭房屋屬於凶宅之事，既應依民法第354 條規定，負擔無過失物之瑕疵擔保責任，而上訴人亦以起訴狀繕本送達被上訴人，作為解除系爭買賣契約之意思表示，則上訴人於系爭買賣契約解除後，依民法第259 條回復原狀法律關係，請求：被上訴人給付上訴人600,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年12月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第2 項所示。
七、至兩造其餘攻擊防禦之方法及所提證據，核與本判決之基礎不生影響，自不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 6 月 22 日
民事第四庭
審判長法官 蔡文貴法 官 謝靜雯法 官 李昭彥以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 100 年 6 月 22 日
書 記 官 黃一秋