臺灣高等法院高雄分院民事判決 99年度上易字第90號上 訴 人 財政部國有財產局台灣南區辦事處法定代理人 甲○○訴訟代理人 何旭苓律師被上訴人 乙○○上列當事人間請求給付使用土地補償金事件，上訴人對於民國99年2 月11日臺灣高雄地方法院98年度訴字第1412號第一審判決提起上訴，本院於99年6 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、上訴人起訴主張：被上訴人於民國45年6 月5 日向訴外人台灣鋁業股份有限公司（下稱台鋁公司）承租該公司所有，坐落於高雄市○鎮區○○段第1367-6地號土地（下稱系爭土地），並簽立台鋁公司建築勞工住宅貸款租地契約（下稱系爭契約），約定被上訴人以每年租金新台幣（以下同）1 元之代價，承租系爭土地中如附圖編號A 、B1、B2、C 、D'所示土地，合計78.05 平方公尺（即19.10+31.47+23.10+3.01+1.37 ＝78.05 ，下稱系爭基地），用以興建房屋居住使用，被上訴人復於系爭基地上起造建號10583 號，門牌號碼為高雄市○鎮區○○○路○○○ 號房屋（下稱系爭房屋）。嗣台鋁公司於87年間因經營不善而解散清算，依公司法規定將系爭土地分派予國庫股東，並於88年8 月24日移轉登記為中華民國所有，由伊擔任管理機關。伊嗣於90年12月27日依國有財產法第42條第3 項及國家非公用不動產出租管理辦法第4 條規定，通知被上訴人應於91年3 月31日前換訂租約，併為依系爭土地申報地價年息5%即調高租金為每月10,329元之意思表示，逾期未完成換約者，則終止系爭契約。詎被上訴人未於期限內申請換約，經伊於92年8 月6 日對被上訴人為終止系爭契約之通知，並依系爭契約請求被上訴人給付88年度之租金1 元及91年起至92年8 月止之租金209,120 元，共209,
121 元（即1+〔30,233×83×5%÷12×20〕＝209,121 ，元以下四捨五入）。又被上訴人自92年9 月1 日起即喪失占用系爭基地之合法權源，且因無權占有系爭土地而自92年9 月起至97年12月31日止，受有相當於租金之不當得利643,588元（即〔30,233×78.05 ×5%÷12×4 〕+ 〔31,000×78.0
5 ×5%÷12×36〕+ 〔30,922×78.05 ×5%÷12×24〕＝643,588 ，元以下四捨五入），致伊受有損害，爰依系爭契約及民法第179 條之法律關係，訴請被上訴人給付852,709 元（即209,121 ＋643,588 ＝852,709 ）本息等情。原審為上訴人敗訴之判決。其上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人新台幣852,709 元，及其中643,588 元自98年
4 月15日起至清償日止，按年息5 ﹪計算之利息。㈢前項請求，上訴人願供擔保，請准宣告假執行。㈣第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
二、被上訴人則以：系爭契約於33年租期屆滿後，台鋁公司未為反對續租之意思表示，系爭契約已因默示更新，視為不定期限之繼續性租約，伊歷來均依系爭契約遵期給付每年1 元之租金，上訴人自台鋁公司繼受系爭土地，亦應受系爭契約之拘束，不得片面提高租金，況伊已依上訴人之要求，分別於91年1 月5 日及同年3 月5 日提出換約申請，上訴人自不得以伊拒絕換約為由終止系爭契約，伊依系爭契約有權占有系爭基地，並非無權占有人等語，資為抗辯。其答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
（一）系爭土地原為台鋁公司所有，嗣於87年間因台鋁公司進行清算，在88年8 月24日將系爭土地所有權移轉登記為中華民國所有，並由上訴人擔任管理機關。
（二）系爭房屋為被上訴人所有，目前仍屬堪用。
（三）被上訴人與台鋁公司於46年6 月5 日簽立系爭租賃契約，依系爭契約第4 條約定，租金為每年1 元。
（四）上訴人於90年12月17日通知被上訴人應於91年3 月31日前辦理換約事宜，被上訴人於90年12月21日收受上開通知。
（五）上訴人於92年8 月6 日通知被上訴人終止系爭契約，被上訴人於92年8 月18日收受上開通知。
（六）被上訴人自89年起至98年止分別以原法院89年度存字第83
2 號、89年度存字第4151號、91年度存字第86號、92年度存字第90號提存書，逐年提存88年度至91年度之租金各1元，並於92年12月22日繳納92年度租金1 元，嗣分別以93年度存字第3834號、94年度存字第4449號、95年度存字第
745 號、96年度存字第772 號、97年度存字第314 號、98年度存字第854 號提存書，逐年提存93年度至98年度之租金各1 元。
四、兩造所爭執之事項為：
（一）系爭租賃契約是否已視為以不定期間繼續契約？
（二）上訴人終止系爭契約是否合法有效？被上訴人是否自92年
9 月1 日起無權占有系爭基地？
（三）上訴人依系爭契約請求被上訴人給付租金209,121 元，有無理由？
（四）上訴人依民法第179 條規定，請求被上訴人返還自92年9月起至97年12月止，相當於租金之不當得利643,588 元，有無理由？
五、本院判斷如下：
（一）系爭租賃契約是否已視為以不定期間繼續契約？
１、本件兩造似均不爭執系爭契約係屬租賃契約，此觀上訴人起訴狀已陳明：被上訴人於45年間向台鋁公司「承租」系爭土地等語，及上訴人之訴訟代理人於原審陳稱：「被上訴人與台鋁公司間是成立租賃關係，而非使用借貸，雖然被上訴人給付租金對價不相當，但仍為有償，因此並非無償借用，不成立使用借貸關係」等語（見原審卷第265 頁）；而被上訴人之訴訟代理人於原審亦陳稱：「被上訴人與台鋁公司就系爭土地簽訂『租約』，已視為不定期租約」、「被上訴人迄今均未曾積欠『租金』」等語（見原審卷第99頁），及被上訴人更明謂：「我主張兩造間成立的是租約，不是借貸契約」等語（見原審卷第343 頁），足為明證，足見兩造均認系爭契約之性質係屬租賃關係無訛，乃原審竟反於當事人之主張，遽認系爭契約之性質係屬使用借貸契約，自有違失。
２、查系爭土地原係台鋁公司所有，於45年6 月5 日以每年1元之租金與被上訴人訂立系爭契約，被上訴人在系爭土地建屋居住，其使用之土地範圍，除住宅本身需用之建築面積30平方公尺外，並包括劃定住宅前、後院落所佔基地（系爭契約第3 條，見原審卷第45頁），而系爭基地即系爭房屋所坐落如原判決附圖（以下稱附圖）編號A 、B1、B2、C 、D'所示土地，合計78.05 平方公尺，係在系爭契約約定使用之土地範圍內，已為兩造所不爭執，並有高雄市政府地政處前鎮地政事務所99年1 月11日高市地鎮二字第0990000321號函附複丈成果圖足憑（見原審卷第338 頁）。按租賃契約之期限不得逾20年，其逾20年者，縮短為20年；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，修正前民法第449 條第1 項、民法第451 條定有明文。
本件系爭契約係於45年6 月5 日訂立，契約第6 條雖約定：「乙○○離工時，必須讓售其住宅與台鋁公司所屬其他同仁」等語（見原審卷第46頁），應認係定有期限之租賃契約，自受修正前民法第449 條第1 項規定之限制，其租賃期限於20年屆滿時消滅。又因被上訴人於租賃契約20年屆滿後，仍為租賃物即上開系爭土地之使用收益，而台鋁公司並未表示反對之意思，是依民法第451 條之規定，自65年6 月6 日起，應視為以不定期限繼續契約。
３、次按，89年5 月5 日修正施行之民法第449 條第3 項雖增訂：「租用基地建築房屋者，不適用第1 項之規定」，惟在民法債編修正施行前發生之債，除民法債編施行法有特別規定外，不適用修正施行後之規定，民法債編施行法第
1 條定有明文，而民法債編施行法又無民法第449 條第3項，於民法債編修正施行前所定之租賃契約，亦有適用之規定，是於民法債編修正施行前所定之租賃契約，自無民法第449 條第3 項規定之適用。查，本件上訴人與台鋁公司乃於45年6 月5 日簽訂系爭合約，於65年6 月6 日起，視為以不定期繼續契約等情，已如前述，屬於民法債編修正施行前所定之租賃契約，揆諸前揭說明，自無民法第44
9 條第3 項規定之適用甚明。
（二）上訴人終止系爭契約是否合法有效？被上訴人是否自92年
9 月1 日起無權占有系爭基地？
１、按，國家依據法律規定，或基於權力行使，或由於預算支出，或由於接受捐贈所取得之財產，為國有財產；國有財產之取得、保管、使用、收益及處分，依國有財產法之規定；國有財產法未規定者，適用其他法律，國有財產法第
2 條第1 項、第1 條定有明文。又國有財產法第2 條第1項所稱財產之取得「依據法律規定」，係指依其他法律規定由國家取得其財產權，國有財產法施行細則第1 條第2項亦有明文。查：系爭土地係台鋁公司於87年間，因經營不善清算而依公司法規定，分派予國庫股東，並於88年8月24日登記為國有，由國有財產局管理等情，為兩造不爭執，則上開土地係依公司法之規定由國家取得之財產，自屬國有財產無疑，依國有財產法第1 條之規定，其使用、收益，自應優先適用國有財產法之規定。
２、再者，非公用財產類之不動產依法已為不定期租賃關係者，承租人應於規定期限內訂定書面契約；未於規定期限內訂定書面契約者，管理機關得終止租賃關係。又已形成不定期租賃關係之非公用不動產，出租機關應以書面通知承租人於3 個月內申請訂定書面契約；承租人未於期限內申請訂定書面契約者，管理機關得依本法施行細則第68條之
1 規定，委任出租機關終止租賃契約，此觀國有財產法第42條第3 項、國有非公用不動產出租管理辦法第4 條規定自明。則承租人於出租機關通知申請辦理換約期限內，依法即負有申請與出租機關另行簽定書面契約之義務（最高法院96年台上字第88號判決意旨參照）。查，台鋁公司曾於88年12月24日以（88）台鋁管字第106 號函通知被上訴人，略稱系爭土地業於88年8 月24日移交財政部國有財產局台灣南區辦事處接管，台鋁公司於45年間與被上訴人簽訂之系爭契約有關之權利義務，亦由國有財產局一併承受等語（見原審卷第54頁）。嗣上訴人即於90年12月17日以台財產南管字第0900034837號函通知被上訴人，系爭土地應換訂租約，並自接管日起依行政院82年4 月23日台（82）財字第11153 號函核定之國有出租基地租金計收標準計收租金，請於91年3 月31日前，將承租申請書及切結書暨相關證明文件送交國有財產局台灣南區辦事處辦理換約事宜，逾期依國有財產法第42條第3 項規定終止租賃關係等語（見原審卷第56～58頁）；而被上訴人係於90年12月21日收受上開通知函（見兩造不爭執事項㈣），惟被上訴人迄未與國有財產局換訂租約，國有財產局乃於92年8 月6日以台財產南管字第0920026194號函通知被上訴人，略稱兩造間之租賃關係應自92年9 月1 日起終止等語（見原審卷第71 、72 頁），被上訴人並於92年8 月18日收受上開通知，此有掛號回執在卷可稽（見兩造不爭執事項㈤、原審卷第140 頁）。
３、上訴人固主張兩造間之租約自92年9 月1 日起業已終止云云。然被上訴人則辯稱：伊已依上訴人之通知，於91年1月5 日提出換約續租等申請，上訴人並未配合辦理，逕終止系爭租約，於法未合等語（見原審卷第257 頁）。查，被上訴人所稱已於期限內提出換約續租申請，係指其於91年1 月5 日提起之訴願申請，該內容略謂應依原有租約內容或參照中油公司勞工住宅租約以每年公告地價千分之2為租金等條件換約等情，此有訴願書在卷可稽（見原審卷第59～68頁）。至被上訴人雖以訴願書之形式申請，但因上訴人為公務機關，且以公文方式通知被上訴人換約，則被上訴人以訴願方式申請依原租約條件換約，實與其係以原契約之條件續訂租約之真意無違，自不能指被上訴人未履行其依法與上訴人辦理換約、簽定書面契約之義務。
４、次查，上訴人雖稱兩造換訂新約，出租機關自有提出租賃條件之權利，否則僅得依承租人所定條件簽訂書面契約，即屬強制訂約，且兩造意思表示既未合致，而未換訂新書面契約，出租機關自得行使終止權云云。惟按本件原租約既繼續存在於兩造間，而依國有財產法第42條第3 項、國有非公用不動產出租管理辦法第4 條第1 項規定，出租機關固應以書面通知承租人於3 個月內申請訂定書面契約，其立法目的僅係簽訂「書面契約」而已，承租人自毋須就該變更租約內容部分與出租機關成立租約（參照最高法院96年臺上字第88號判決意旨），足見上訴人通知被上訴人以新條件換約，係屬片面變更租賃契約之內容，基於契約自由原則，該變更部分被上訴人自無受其拘束之理。至於行政院82年4 月23日臺82財字第11153 號函「國有出租基地，自82年7 月1 日起，一律依照土地申報地價年息5%計收租金」（見本院卷第40頁），此令函應僅適用於新成立之租賃關係之租金計算標準而已，對於已存在之租賃契約，自應依契約約定或當事人合意變更租金或訴請法院調整租金之方式辦理，始為正辦。而系爭契約既定期繼續中，尚屬有效存在，則在此期間，上訴人倘欲變更系爭契約內容而與被上訴人簽訂書面契約，即應依上開程序處理，當不得據此令函所定租金數額，強令被上訴人接受（被上訴人已表明以每年租金1 元續約）而與之簽訂書面契約。
５、綜上，被上訴人已於上訴人所通知之期限內提出申請依原契約內容訂立書面契約，其申請自符合規定，上訴人不願與被上訴人簽訂書面契約，即不得依國有財產法第42條第
3 項、國有非公用不動產出租管理辦法第4 條第1 項之規定終止租賃契約，是上訴人以被上訴人未於所定期限內辦理換約為由，而於92年8 月6 日函知被上訴人自92年9 月
1 日起終止租賃關係，其終止自不合法，從而，上訴人據此請求被上訴人給付契約終止後無權占有系爭土地之不當得利，自屬無據。又上訴人所引本院96年度上更㈠字第7號判決，係以簡國峻未在上訴人於94年7 月27日通知其於
3 個月期限內，向上訴人為申請換約，與本件案情不同，自不能比附援引，併予指明。
（三）上訴人依系爭契約請求被上訴人給付租金209,121 元，有無理由？
１、上訴人主張依系爭契約請求被上訴人給付88年度之租金1元，及其已自91年1 月起調整租金按系爭土地申報地價年息5%計算，被上訴人未依調整後之租金給付，尚應給付自91年1 月起至92年8 月止共20個月之租金209,120 元，共計209,121 元云云；被上訴人則抗辯其已逐年提存88年度至99年度之租金各1 元等語。
２、查兩造既依原訂租約視為不定期間租賃關係而繼續存在，自應依原租約條件履行，在未換訂新約或變更系爭契約內容之前，被上訴人依原訂租金繳納而提存，自無積欠租金之情形，上訴人請被上訴人給付租金209,121 元即無理由，不能准許。再兩造既因視為不定期間租賃而繼續租賃關係，被上訴人亦不積欠租金，則自不生無權占有之不當得利問題，是上訴人依民法第179 條規定，請求被上訴人返還自92年9 月起至97年12月31日止，相當於租金之不當得利643,588 元（即爭點㈣），即無理由，亦不能准許。
六、綜據上述，上訴人本於租賃關係及不當得利法律關係，請求被上訴人給付852,709 元，及其中643,588 元自支付命令送達翌日（98年4 月15日）起，至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。其於原審假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，理由雖有未合，但結果一致，仍應予維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至兩造其餘攻擊防禦之方法，核與本判決之基礎不生影響，自不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 6 月 29 日
民事第一庭
審判長法官 黃金石法 官 謝肅珍法 官 林健彥以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 99 年 6 月 29 日
書 記 官 黃富美