臺灣高等法院高雄分院民事裁定 99年度抗字第142號抗 告 人 永豐商業銀行股份有限公司法定代理人 乙○○代 理 人 丙○○上列抗告人因與相對人甲○○間聲明異議事件，對於民國99年3月5 日臺灣高雄地方法院99年度執事聲字第14號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文原裁定廢棄。
相對人之聲明異議駁回。
理 由
一、相對人聲明異議意旨略以：伊經拍賣程序而得標買受債務人蕭淑芳所有門牌號碼高雄市○○區○○○路106 之2 號22樓房屋及基地，惟於事後經同大樓其他住戶告知原屋主即債務人蕭淑芳係於屋內燒炭自殺，此項事實亦經執行法院函請警政機關查明屬實，伊實無法承受買到法拍屋竟為凶宅之夢魘，爰聲請撤銷拍定程序及返還已繳價金。詎執行法院竟以是否為凶宅並非拍賣公告應載明或查明事項，且拍定人就拍賣標的並無瑕疪擔保請求權，上開情形並不影響拍賣之效力為由，駁回伊之聲請。然買賣標的如為凶宅或海砂屋等狀況，即會明顯影響承買意願，而投標人並無機會得知此項訊息，自應由執行法院在拍賣公告中加以載明，伊因不知此情事致誤認屬正常房屋而投標承買，自得聲請撤銷拍定程序及返還已繳價金。原裁定駁回伊之聲請顯有錯誤，爰聲明異議，請求廢棄，原並准予撤銷拍定程序及返還已繳價金等語。
二、原法院裁定略以：若標的物未經載明之情狀足以達到一般買賣契約均可解約之程度，而執行法院並未適時在拍賣公告中載明時，其執行程序即有瑕疪，應允許拍定人在執行程序終結前聲明異議（就本件而言，係在分配前），並藉由撤銷拍賣之方式為救濟，至應買人若知悉上開資訊後仍為應買之表示，自不得再為主張。經查，買賣標的物如為曾有人自殺之房屋，依我國社會一般通念，均視為較不吉利之場所，並以凶宅視之，且影響應買意願及承買價格，自屬物之性質在交易上認為重要之事項，故拍賣公告中若未載明此項重大資訊，而應買人於拍定後始知悉時，在執行程序尚未終結前應得撤銷。債務人蕭淑芳確有於本件拍賣標的物之房屋內燒炭自殺之事實，業經執行法院函請高雄市政府警察局三民第二分局查明屬實，有該分局函文在卷可憑，而此項資訊並未在拍賣公告中為記載，亦有拍賣公告在卷可稽，則依上開說明，異議人聲請撤銷拍賣，應予准許。
三、抗告意旨略以：相對人向執行法院購買拍賣物，不得主張物之瑕疵擔保請求權，要求法院主動調查拍賣標的物是否為凶宅，甚至其他可能影響標的價格之因素，於法無據，且會造成執行法院作業之困難，導致程序延宕。況且，拍賣公告已載明拍賣物所有人已於民國97年8 月22日死亡，並選任林柏瑞律師為遺產管理人，執行法院已做相當程度事實之查明。相對人欲投標系爭建物，自應於投標前，蒐集拍賣公告、地籍圖、建築物平面圖、土地登記謄本、地籍圖等資料，至現場實際訪查，釐清拍賣標的物是否係凶宅等情，以為決定是否投標之依據，而非於得標後更行主張系爭建物為凶宅，主張拍賣標的物有瑕疵，撤銷其意思表示內容之錯誤，以為救濟。如認執行法院未於拍賣公告詳載，認買受人於拍定前，得主張拍賣標的物之瑕疵擔保請求權，不僅使債權無法確保，更將影響執行程序之安定性。本件拍賣物已拍定，相對人已繳清價款，取得權利移轉証明書，拍賣程序已終結，不得以裁定撤銷查封及拍定等程序，原裁定認本件於分配前，在強制執行程序終結前，得為撤銷，亦屬有誤云云。
四、相對人於執行法院98年12月9 日就上開房地進行第2 次拍賣時，以超過拍賣底價新台幣（下同）384 萬元之386 萬6000元得標買受，並已繳納價金完畢，但於同年月14日即向執行法院表示因買受後查知該標的為凶宅（債務人於屋內燒炭自殺），請求撤銷拍賣及返還價金，而經執行法院函請警政機關查證結果，債務人蕭淑芳確有於該屋內燒炭自殺等情，業經執行法院依職權調取該院97年度司執字第80436 號卷查明屬實。
五、按強制執行法上之拍賣仍應解為買賣之一種，並以拍定人為買受人，以拍賣機關代債務人為出買人（最高法院49年台抗字第72號判例意旨參照）。又拍賣物應買人就物之瑕疵無擔保請求權，不動產之強制執行準用關於動產執行之規定，強制執行法第69條及第113 條分別定有明文。強制執行法第69條規範理由乃係於拍賣前，應買人得閱覽拍賣公告知悉受執行標的物所在處，並預為查詢明確，已有機會發現拍賣物之瑕疵，法律為確保拍賣結果之安定性，故排除物之瑕疵擔保責任，使應買人自行負擔瑕疵存在之危險，故強制執行法第69條之適用，並不因債權人有否據實陳報受執行標的物之品質而有異，應買人自不得執此以意思表示錯誤為由，主張撤銷買賣之意思表示。本件執行法院為核定系爭不動產拍賣最低價格，於98年7 月13日曾函請債權人及債務人（即遺產管理人）「呈報不動產使用情形」，除債權人陳報經其實地查訪，該標的物為空置外，並無他人有為該屋係「凶宅」之陳明或任何資料，有執行卷可稽。故而於拍賣公告第1 點記載：「本件建物於97年8 月21日查封時，據債權人之代理人陳稱係債務人自住；又據債權人於97年10月30日具狀陳報，該建物原為債務人自住使用，後因債務人於97年8 月22日死亡，故由債務人之子女居住使用；另據債權人於98年7 月23日具狀陳報，該建物現無人使用，拍定後依現況點交；惟實際使用情形，投標人應自行查明」，自已盡強制執行法第81條第2項 第1 款所指之「應記明事項」之情。相對人主張其所拍定建物是兇宅，固然屬實，然依上開說明，相對人於向法院投標前，已得閱覽拍賣公告知悉受執行標的物所在處，並預為查詢明確，已有機會發現拍賣物係兇宅之瑕疵，其未事先查詢，乃係可歸責於相對人之事由，故不得於拍定後，主張拍定房地係兇宅，而主張有物的瑕疵擔保請求權之適用。
五、綜上所述，原裁定以執行債務人有協同陳明拍賣標的物各項資訊之義務，否則若衍生風險，應由債務人承擔風險云云。惟執行債務人所有之財產被拍賣，並非其所願，其本即會隱瞞各資訊，若因資訊未全而認拍賣無效或得撤銷，則得利者乃債務人，而非其承擔風險，是原裁定執此置論，已非正確。況本件乃債務人已死亡，則更無原裁定所述之情形。乃其以拍賣公告有記載兇宅之義務及拍定人就拍賣標的物有物之瑕疪擔保請求權為由，准許相對人之聲明異議，尚有未洽。抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為有理由，應予廢棄，並裁定如主文第2 項所示。
六、據上論結：本件異議為有理由，依強制執行法第30條之1 、民事訴訟法第495 條之1 第1 項、第450 條，裁定如主文。
中 華 民 國 99 年 5 月 13 日
民事第六庭
審判長法官 許明進法 官 徐文祥法 官 李炫德以上正本證明與原本無異。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出再抗告狀（並按他造當事人之人數附繕本），並繳納再抗告費新臺幣1,000 元。
再為抗告僅得以適用法規顯有錯誤為理由，並應委任律師為代理人。
中 華 民 國 99 年 5 月 13 日
書 記 官 盧雅婷附註：
抗告人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或抗告人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審代理人。
抗告人或其法定代理人具有律師資格者及前項情形，應於提起抗告或委任時釋明之。