臺灣高等法院高雄分院民事判決 99年度重上字第75號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 蔡祥銘律師
蔡晉祐律師被上訴人 甲○○訴訟代理人 丙○○上列當事人間請求確認土地優先購買權不存在事件，上訴人對於民國99年6 月7 日臺灣高雄地方法院99年度重訴字第51號第一審判決提起上訴，本院於99年11月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、被上訴人起訴主張：伊於台灣高雄地方法院（下稱高雄地院）民國96年度執字第112580號強制執行事件（下稱系爭執行事件）98年6 月19日第4 次拍賣程序中，拍定買受訴外人即執行債務人黃英聰所有坐落高雄市○○區○○段四小段241、241-1 、246 、247 地號（以下分別簡稱系爭241 、241-
1 、246 、247 號），應有部分依序為4 分之1 、4 分之1、4 分之1 、48分之9 之土地（下合稱系爭執行標的）。而上訴人前雖向執行債務人黃英聰已死亡之父黃明寮承租系爭241-1 、246 號土地作為汽車駕駛訓練班使用（下稱系爭租約），惟該2 筆土地之地目為旱，係屬農業用地，依農業發展條例（下稱農發條例）之強制規定，應供農用，故系爭租約違反強制規定，應屬無效；且上訴人並非以「建屋」為目的，係供作汽車駕駛訓練班之經濟行為使用，而其所謂房屋，大部分亦係車棚，是上訴人並無優先承買權，然上訴人竟向執行法院主張其有優先承買權，致影響伊之權益。爰依民事訴訟法第247 條規定，聲明求為確認上訴人就系爭執行標的之優先承買權不存在。
二、上訴人則以：伊係經高雄市都市計畫委員會第173 次、第17
4 次會議決議，准予將伊承租之系爭214-1 、246 地號土地作為簡易汽車駕駛訓練班之臨時使用，並依相關建築法規取得建照後，建築地上1 層、3 棟、1 戶，總樓板面積334.7平方公尺之建物使用中，依土地法第104 條之規定，伊就系爭執行標的自有優先承買權等語，資為抗辯。
三、原審經審理後，為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並於本院聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴駁回；㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則於本院聲明：㈠上訴駁回；㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造不爭執事項：㈠被上訴人於高雄地院96年度執字第112580號強制執行事件（
即系爭執行事件）98年6 月19日第4 次拍賣程序中，拍定買受執行債務人黃英聰所有坐落高雄市○○區○○段四小段24
1 、241-1 、246 、247 地號，應有部分依序為為4 分之1、4 分之1 、4 分之1 、48分之9 之土地（即系爭執行標的）。
㈡上訴人前於82年10月15日與執行債務人黃英聰已死亡之父黃
明寮訂立租約（即系爭租約），由上訴人向黃明寮承租系爭241-1 、246 號土地作為汽車駕駛訓練班使用，租期自82年10月15日起至98年10月14日止。
㈢上訴人在系爭241-1 、246 號土地上建築房屋及車棚等使用，坐落位置及面積詳如附圖所示。
五、兩造爭點：上訴人就系爭執行標的有無土地法第104 條規定之優先承買權存在？㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，此為土地法第104 條第1 項前段所明定。而該條項之規定旨在使基地與基地上房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用（最高法院65年台上字第53
0 號判例參照）。申言之，倘基地承租人於基地上已為房屋之建築，即得享有土地法第104 條第1 項前段所定之優先購買權。再者，出租之共有基地共有人之一出售其應有部分時，基地承租人有依同樣條件優先購買之權（最高法院68年度第5 次民事庭庭推總會決議㈢參照）。
㈡經查，系爭執行標的係系爭241 、241-1 、246 、247 號等
4 筆土地之應有部分，依前揭說明，系爭執行標的出售時，系爭241 、241-1 、246 、247 號土地之承租人，如在該等基地上建有房屋，即有依同樣條件優先購買之權。又上訴人前於82年10月15日向訴外人即執行債務人黃英聰已死亡之父黃明寮承租系爭241-1 、246 號土地，租期自82年10月15日起至98年10月14日止，為兩造所不爭；依民法第1048條規定，黃英聰自黃明寮死亡時起，應承受其就上開租約之出租人權利暨義務。再者，被上訴人在系爭241-1 、246 號土地上建有房屋及車棚等使用，坐落位置及面積詳如附圖所示各節，亦為兩造所不爭。復以，數宗不動產得合併拍賣，此觀辦理強制執行事件應行注意事項第43條第1 項末段甚明。而系爭執行事件係將系爭241 、241-1 、246 、247 號土地之應有部分合併拍賣；且第4 次拍賣公告並載明「倘租地建屋人欲行使優先承購權，應依拍賣條件，就編號1-4 土地（即系爭執行標的）一併承買」，此經本院調取系爭執行事件卷核閱明確。故上開4 筆土地之各該基地承租人於行使優先承買權時，自應受執行法院所定拍賣條件之拘束。綜上以觀，上訴人於系爭執行標的98年6 月19日拍定時，係其中系爭241-
1 、246 號土地之承租人，且在該2 筆土地上搭建有房屋及車棚，依土地法第104 條第1 項規定，其就系爭241-1 、24
6 號土地之應有部分，自得行使優先承買權；而執行法院就系爭執行標的既定有應合併承買之拍賣條件，則上訴人就系爭執行標的全部即有優先承購權存在。
㈢被上訴人雖辯稱系爭241-1 、246 號土地係屬農業用地，依
農發條例之強制規定，應供農用，系爭租約約定將上開2 筆土地供作汽車駕訓班使用，係違反強制規定而無效，上訴人不具承租人地位等語。查，系爭241-1 、246 號土地之地目均為「旱」，有土地登記謄本在卷可稽（原審卷第24、27頁），固均屬農業用地。惟按農業用地之主管機關在直轄市為直轄市政府；主管機關得依據農業用地之自然環境、社會經濟因素、技術條件及農民意願，配合區域計畫法或都市計畫法土地使用分區之劃定，擬定農地利用綜合規劃計畫，建立適地適作模式，此為農發條例第2 條、第8 條所明定。質言之，農發條例上開規定係授與主管機關裁量權限，得依農地所在區域之環境、社會經濟因素及實際使用狀況作妥適利用，並無強制規範農業用地必供農業使用。而上訴人前於83年
8 、9 月間申請就系爭241-1 、246 號土地設立汽車駕訓班，經高雄市都市計畫委員會第173 、174 次會議審議，並決議：上開2 筆土地毗連特種工業區，另○住○區○○○○○道路區隔，對住宅區使用干擾不大；而該特種工業區之使用人中油公司表示其鄰近土地臨時建築作為簡易汽車駕訓班使用並無環保及安全顧慮，故准予作為簡易汽車駕訓班使用，亦有該2 次會議紀錄在卷足稽（原審卷第59-63 頁）。由是足見，系爭241-1 、246 號土地係經農地主管機關高雄市政府隸設之高雄市都市計畫委員會審核，依毗鄰土地之環境、使用狀況及土地使用區分，而准許作為簡易汽車駕訓班使用，係屬合於法令之作為。故此，系爭租約自無違反法律強制規定而屬無效之情事，上訴人為系爭241-1 、246 號土地之合法承租人至明。被上訴人本節主張，殊無可取。
㈣被上訴人又辯稱：上訴人租用系爭241-1 、246 號土地，並
非以「建屋」為目的，且其所謂房屋，大部分亦係車棚云云。惟土地法第104 條第1 項所定之優先承買權，於基地承租人在基地上有為房屋之建築者，即足當之，至承租人是否專以建屋為目的，則非所問。而上訴人於系爭241-1 、246 號土地上建有房屋、車棚等建物，已如前述，且經原審至現場勘驗，製有照片21幀在卷可稽（原審卷第113-123 頁），並非僅有車棚。遑論上訴人就該等房屋、車棚等建物業於84年
8 月30日取得高雄市政府工務局核發之使用執照（見原審卷第73-77 、83-86 頁），是上訴人確有在其承租之系爭241-
1 、246 號土地上建築房屋，當無疑義。因之，上訴人自得依土地法第104 條第1 項規定行使優先承買權。被上訴人所辯本節，亦無可取。
㈤據上，上訴人就系爭執行標的全部有土地法第104 條規定之優先承買權存在，洵堪認定。
六、從而，被上訴人求為確認上訴人就系爭執行標的之優先承買權不存在，為無理由，不應准許。原審為被上訴人勝訴之判決，顯有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
七、兩造其餘攻擊防禦方法，無礙本件勝負之判斷，爰不一一論敘，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 11 月 17 日
民事第三庭
審判長法官 張國彬法 官 鄭月霞法 官 甯 馨以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 11 月 17 日
書 記 官 施耀程附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。