臺灣高等法院高雄分院民事判決 100年度上字第144號上 訴 人 胡登財訴訟代理人 陳培芬律師訴訟代理人 胡繼云視同上訴人 胡加和被 上 訴人 大覺寺法定代理人 黃光華訴訟代理人 曾劍虹律師上列當事人間請求確認租佃關係存在事件，上訴人對於民國100年5 月30日臺灣高雄地方法院99年度訴字第1484號第一審判決提起上訴，本院於100 年11月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
確認兩造就被上訴人所有座落高雄市○○區○○段9 、14地號土地之耕地三七五租賃關係存在。
第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
一、按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，適用下列各款之規定：一、共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生效力。
為民事訴訟法第56條第1 項第1 款所明定。而上訴係有利於共同訴訟人之訴訟行為，故必要共同訴訟之共同訴訴人其中一人提起上訴者，縱其他共同訴訟人未提起上訴，依前揭說明，其中一人提起上訴之效力，亦及於全體共同訴訟人。經查，上訴人胡登財本於繼承及耕地租賃關係，起訴請求確認與被上訴人間之耕地租賃關係存在之訴，嗣因上訴人胡加和亦為合法繼承人之一，就上開耕地租賃關係存在之訴，與胡登財具有訴訟標的合一確定之必要，經胡登財聲請後，原審裁定胡加和為共同訴訟人。而按本件訴訟標的對於上訴人既屬必須合一確定，則胡登財對原判決提起上訴，依民事訴訟法第56條第1 項第1 款規定，其效力及於未提起上訴之原審共同原告胡加和，爰併列胡加和為上訴人。胡加和未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依被上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
二、上訴人胡登財主張：被上訴人自民國38年起，將其所有座落高雄市○○區○○段9 、14地號（重測前為大社段445 、44
4 地號）土地（下稱系爭土地）出租上訴人之祖父胡陀耕作，並於41年9 月間與胡陀簽訂耕地三七五租約（下稱系爭租約）。嗣胡陀去世，由上訴人之父親胡本繼承系爭租約，並繼續於系爭土地上耕作。而胡本於88年7 月16日身故後，即由胡登財與胞弟胡加和繼承系爭租約，並持續於系爭土地上各自耕作迄今，且按期繳納租金。上訴人自得以繼承法律關係，依台灣省耕地租約辦法第2 條、第4 條之規定，請求被上訴人簽訂系爭土地之耕地租約。詎被上訴人於96年9 月11日與胡加和另訂農地租用同意書，將系爭土地全部交由胡加和使用，而否認系爭租約之存在，伊自有起訴確認兩造間系爭租約存在之必要等情。並聲明：確認兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係存在。胡加和經原審合法通知，既未於原審提出書狀，亦未於言詞辯論期日到場為聲明或陳述。
三、被上訴人則以：被上訴人未曾將系爭土地出租他人，胡本雖曾於系爭土地上耕作，然係因其家境困難，被上訴人始同意其在系爭土地上耕作，並非耕地租賃關係。胡本身故後，上訴人雖繼續使用系爭土地，惟被上訴人亦未曾同意出租系爭土地予上訴人，兩造間僅屬土地使用借貸關係。況胡登財自96年9 月11日起，放棄系爭土地之耕作使用，自不得再主張耕地租賃關係存在等語，資為抗辯。並聲明：上訴人之訴駁回。
四、原審判決上訴人全部敗訴，胡登財不服，提起上訴，胡加和視同上訴，胡登財並於本院聲明：（一）原判決廢棄。（二）確認上訴人與被上訴人間就系爭土地之耕地三七五租賃關係存在。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執事項：
（一）被上訴人為座落高雄市○○區○○段9 、14地號（重測前為大社段445 、444 地號）土地之所有權人。
（二）上訴人之父親胡本確實有於系爭土地上耕作過之事實，胡本過世後，上訴人有共同於系爭土地上耕作。
六、兩造協商爭點：（一）上訴人之祖父胡陀是否曾於41年9 月間與被上訴人，就系爭土地簽訂系爭租約？系爭租約是否仍繼續存在？（二）上訴人主張繼承系爭租約，有無理由？茲分述如下：
（一）上訴人之祖父胡陀是否曾於41年9 月間與被上訴人，就系爭土地簽訂系爭租約？系爭租約是否仍繼續存在？
１、按本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記。耕地三七五減租條例第6 條第1 項定有明文。次按租賃為諾成契約，耕地租賃由當事人約定一方以田地租與他方使用，他方支付租金而生效力，至耕地三七五減租條例第
6 條第1 項規定，係為保護佃農及為舉證上之便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或續訂，須經登記始生效力。茲系爭土地，既仍由被上訴人繼續耕作，並按期繳清應繳之租額，即與上訴人之間，已有租賃關係之存在。被上訴人請求訂立書面契約，即非無據（最高法院70年度台上字第1217號裁判要旨參照）。胡登財主張：被上訴人將其所有系爭土地出租胡陀耕作，並於41年9 月間與胡陀簽訂系爭租約等情，並提出耕地租約、切結書各1 件及收據16件（以上均影本，見原審卷第9 頁、第108 頁及第13-1
8 頁）等文書證據；暨援引證人林榮華、許天恩於原審之證述及被上訴人法定代理人黃光華（法號釋聖岳）於本院之證述為證。惟為被上訴人所否認。
２、胡陀是否於41年9 月間與被上訴人簽訂系爭租約部分：
（１）經查，上訴人之父親胡本確實於系爭土地上耕作過，而胡本過世後，上訴人亦共同於系爭土地上耕作迄今等事實，為兩造所不爭執，業如前述，堪予認定。揆諸系爭土地所有權人係被上訴人，本應由被上訴人本於所有權人地位占有使用，然依前揭所述之事實，卻由胡本耕作，待胡本過世後，則改由上訴人共同繼續耕作乙節以觀，堪認上訴人係本於一定之法律關係使用系爭土地，否則，衡之常情，應不至於任由上訴人長期占用被上訴人所有之土地，則胡登財主張上訴人係本於租賃關係，占用系爭土地，亦屬一定法律關係之主張，已難遽指為無據。而胡登財上開租賃關係之主張，倘參諸被上訴人始終不否認胡加和就系爭土地，於96年9 月11日與被上訴人簽訂所謂之「農地租用同意書」（下稱系爭96年同意書，見原審卷第166 頁及本院卷第133 頁）乙節，有被上訴人於原審提出系爭96年同意書影本1 紙附卷（見原審卷第178 頁）以觀，已徵被上訴人係於上訴人本於租賃關係繼續占用系爭土地之情形下，始願意與胡加和另行簽訂系爭96年同意書（至被上訴人與胡加和簽訂系爭96年同意書，對於胡登財是否發生效力，另詳後述），則胡登財主張上訴人本於租賃關係占用系爭土地，確有其本。至被上訴人抗辯：系爭96年同意書係屬土地借用性質云云，固提出被上訴人與胡加和分別於98年
9 月11日及99年9 月11日簽訂之「農地使用同意書」影本（下稱系爭同意書，見本院卷第152-153 頁）為證，惟系爭96年同意書之名稱為「農地租用同意書」，已表明其性質為租賃關係。其次，參諸該同意書內容使用之詞句，均為「租用」或「租金」；暨分別於同意書第3 條載明農地租用，2 年期為30,000元，胡加和應於簽約後，1 年1 付15,000元兩年共30,000元，不得拖延或未繳等語；第7 條記載：「乙方（胡加和）支付租金若延遲繳、未繳時或違反租用合約內容時，甲方（被上訴人）有立刻收回之權利，沒有異議。」等詞相互以觀，益徵系爭96年同意書係屬租賃契約性質。再者，系爭96年同意書第3 條雖使用「功德金」字樣，然解釋當事人契約之真意，應以契約用語，暨訂約前後之事實綜合，予以觀察。系爭96年同意書係屬租賃契約性質，業如前述，自不因其中出現所謂「功德金」字樣，即改變租賃契約之性質。此外，被上訴人提出之系爭同意書，除其契約名稱改為「農地使用同意書」，暨將同意書內容之「租用」改為「使用」，及期間由兩年改為1 年，金額由30,000元改為15,000元外，其餘內容，核均與系爭96年同意書記載內容相同，顯見系爭同意書在性質上，並未改變系爭96年同意書之租賃契約性質，自無從資為有利於被上訴人之認定，併予敘明。
（２）次者，上訴人提出收據等文書，以作為被上訴人確於41年
9 月間與胡陀簽訂系爭租約，出租系爭土地乙節之證據。而按被上訴人於原審到庭，固否認收據等文書之真正，惟經本院通知被上訴人法定代理人黃光華到庭作證，據其在庭證述：上訴人提出88年11月14日收據、89年11月年9 日收入明細、90年11月20日收入明細、94年11月12日收入感謝狀及96年1 月8 日收據（以上均影本）均屬真正。大覺寺自88年起至96年止，有於每年下半年向上訴人收取每年15,000元的金額（見本院卷第131 頁背面及第132 頁）等語，堪認被上訴人自88年起至96年止，均有向上訴人收取每年15,000元的金額，暨被上訴人於原審否認上開收據及收入明細之形式真正，並不可採。又黃光華針對上訴人每年交付15,000元之性質，固證稱：上訴人支付之15,000元，係添油香錢，並非土地租金云云。然黃光華與胡加和簽訂之系爭96年同意書，採用的名稱係農地租用同意書，且同意書係屬租賃契約性質，已如前述。而觀系爭96年同意書記載上訴人應繳納之租金額合計為30,000元，每年15,000元，核與黃光華證述上情相符，堪認上述收據及收入明細記載15,000元，確屬租金性質，已徵黃光華證稱：上訴人繳納之15,000元，係屬於添油香錢云云，與事實不符，難予採信。再者，依被上訴人88年11月14日出具之收據上記載：「茲收到胡登財先承租本寺大社鄉…土地租金－稻穀壹仟台斤（折合新台幣壹萬伍仟元正），確認無誤…」（見原審卷第15頁）等語以觀，益徵被上訴人自88年起至96年止，向上訴人收取每年15,000元，均屬於租金性質無訛。
（３）又上訴人提出自78年起至85年11月15日止之租金收據（下稱系爭78年收據），以證明上訴人之祖先胡本確實租賃系爭土地乙節，固為被上訴人所否認。惟系爭78年收據上，除有大覺寺名稱及印文外，並有當時住持或代理人之簽名，倘參諸黃光華到庭，經本院提示系爭78年收據，供其辨識真正與否，據黃光華證稱：「…這些收據我都沒有看過…」（見本院卷第132 頁）等語，並非否認其真正乙節以觀，已難謂系爭78年收據為不實在。此外，依系爭78年收據多記載：「茲收到胡本先生承租本○○○鄉○○段土地零點玖陸公頃，租金稻穀壹仟台斤（新台幣壹萬伍仟元…」（見原審卷第16-18 頁）等語，其中除繳納租金者，由胡登財改為其父胡本外，其餘內容包括土地租賃、租金為稻榖及折合15,000元等，均與前述黃光華承認為真正之收據內容相同，徵之系爭土地由胡本耕作後，現改由上訴人耕作等事實來看，足認系爭78年收據及其記載之內容，均屬實在。
（４）再者，上訴人提出胡陀與被上訴人前身觀音佛祖於41年9月間簽訂耕地租賃契約之租約書影本（見原審卷第9 頁），固為被上訴人所否認。惟參酌系爭土地於36年11月13日辦理土地登記時，其登記所有權人係觀音佛祖乙節，有上訴人提出土地登記謄本影本2 件附卷（見本院卷第25-28頁）可稽，堪予認定。顯見系爭土地於36年間辦理登記時，其所有權係登記在觀音佛祖之名下，則胡陀於41年9 月與被上訴人之前身觀音佛祖簽訂系爭租約，即屬可能之客觀事實。其次，以上訴人及胡本向被上訴人承租系爭土地，暨一直占用系爭土地乙節，均如前述來看，則被上訴人如與胡陀簽訂系爭租約，將系爭土地交付胡陀耕作，嗣胡陀過世，由胡本承接胡陀之耕地租賃契約，並繼續於系爭土地上耕作，其後，胡本過世，再由上訴人承受胡本承接胡陀之耕地租約，繼續於系爭土地上耕作，並不悖離常情，且與現存客觀事實相符，堪可採認，則被上訴人抗辯：系爭租約未經被上訴人代表人簽署云云，即難採為其有利之認定。此徵之證人上訴人之舅父林榮華及為胡本在系爭土地上鑿井之許天恩先後於原審到庭證述：「（系爭土地如何來的？）當時是胡登財的爺爺胡陀向巖仔的佛祖租的，我大姐她嫁到胡家，我就常常去看我大姐，我聽我姐夫胡本講的，我知道我姐夫有跟我說他有付租金，原來是胡陀在耕作，胡陀不能耕作就由胡本耕作，後來就交給胡登財耕作，剛開始胡加和並沒有耕作，胡加和開始耕作並沒有很久…」、「（有無簽署系爭土地之租約？）沒有，因為過去沒有在簽約的」（見原審卷第174 頁林榮華證述）等語；「（認識胡登財？）…民國50幾年的時候胡登財的父親胡本曾經要我幫他鑿過井，在10幾年前胡登財又請我幫他鑿井，因為水井又沒有水了」、「（鑿井的土地，何人所有？）…是觀音佛祖的地」、「（既屬觀音佛祖所有之土地，胡登財為何可以在那裡耕作？）要付租金給佛祖，這是胡本跟我講的，而且胡本跟我說鄉公所來叫他們很多次，說土地要讓他們放領，但是胡本跟鄉公所的人說土地是佛祖的，所以他們不要放領，這些事情都是胡本跟我講的。…」、「（看過胡陀種田？）有，是他耕作完交給胡本，胡陀耕作的時候我大約只有10多歲」（見原審卷19
0 頁許天恩證述）等詞，均指明胡陀或胡本或胡登財等向被上訴人承租系爭土地，在當時並沒有簽立書面契約必要，且鄉公所曾要胡本辦理系爭土地之放領，嗣因系爭土地屬於觀音佛祖所有，故胡本表示不要放領等情益明。末者，參以系爭78年收據其中82年11月9 日及83年11月8 日之收據分別記載：「…租金（民國肆拾捌年至捌拾貳年止）…」、「…租金（民國肆拾捌年至捌拾參年止）…」等語，亦顯示胡本至少自48年間起，即向被上訴人繳納租金，尤證胡本或胡陀自48年間起已向被上訴人繳納租金，使用系爭土地無訛。是上訴人主張胡陀與被上訴人早於41年9月間簽訂系爭租約，其後，並由胡本及上訴人承接胡陀簽訂之系爭租約，繼續在系爭土地上耕作，洵屬有據，堪予認定。
３、系爭租約是否仍繼續存在部分：
（１）被上訴人抗辯：胡陀簽訂之系爭租約縱使曾經存在，然因胡登財已於96年9 月11日已放棄系爭土地之耕作權利，並由胡加和另與被上訴人簽訂系爭96年同意書後，由胡加和單獨在系爭土地上耕作云云，固舉系爭96年同意書；暨舉證人周竺萱及曾金秋為證。惟為胡登財所否認。
（２）經查，胡登財一直於系爭土地上耕作，並種植蜜棗乙節，為被上訴人所不否認，堪予認定。而按胡登財如放棄系爭土地之耕作權利，衡情，自不可能繼續於系爭土地上耕作，已徵被上訴人抗辯胡登財放棄耕作權利，難予遽採。
（３）其次，系爭96年同意書係由胡加和單獨與被上訴人簽署乙節，固如前述。惟按繼承人數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。為民法第1151條所明定。
本件系爭租約權利，原係胡陀向被上訴人承租，其後，由胡本及上訴人先後本於繼承關係繼承而來，業如前述。則於上訴人分割系爭租約權利之前，有關系爭租約相關權利，均由上訴人公同共有。而按系爭租約權利既由上訴人公同共有，倘被上訴人或胡加和就系爭租約，欲終止或變更或另訂新約，依法自須由被上訴人與上訴人共同為之，倘僅由胡加和單獨與被上訴人表示合意終止系爭租約，或另訂新約，依法非唯對於胡登財不生效力，即對於胡加和亦不生效力。換言之，系爭租約存在於上訴人與被上訴人之間，並不因胡加和單獨與被上訴人合意終止系爭租約或另訂新約而發生變動。是被上訴人僅執系爭96年同意書，倘揆諸前揭說明，自無從資為其有利之認定。
（４）再者，在被上訴人處擔任志工之周竺萱及曾金秋固於原審到庭分別證述：「我知道的是胡加和、胡登財沒有向大覺寺租土地在耕作，因為他們有一次到大覺寺辦公室討論土地耕作問題，我才知道，我忘記時間，…，那天我聽我們住持和尚釋聖岳說你們到底是誰要簽要講清楚，不要每天在這邊吵來吵去，我當時有在場，…，我在場有問胡登財說你們確定了到底是誰要簽，胡登財站在屏風旁邊一邊揮手說我不要了，給他簽、給他簽，他指的『他』是指他弟弟，他弟弟是胡加和。當場除了我以外本來和尚有在場，但是講完之後就上去了，叫我問清楚到底是怎樣，就說把事情單純化就好，我有確定是胡登財說他放棄的，因為他們都有拿身分證出來，後來胡加和有拿身分證出來，我就問他說那你們講好了到底是怎樣，胡加和就說那就我來簽，我讓他簽的是一份證明他有要耕作繼續耕作的，就是農地租用同意書，…」（見原審卷第166 頁周竺萱證述）等語；「（為何去大覺寺簽同意書？）因為大覺寺有通知我們」、「（上訴人一同前往大覺寺，為何只有胡加和簽立同意書？）因為胡登財表示如果我們要耕作，就給我們耕作，他願意放棄」（見原審卷第170-171 頁）等詞。惟曾金秋係胡加和之配偶，而本件胡登財與胡加和雖係共同上訴人，然彼此間因為系爭土地耕作權利，則處於相互對立之立場，此所以胡加和自原審起迄本院審理終結時止，均未曾出庭陳述意見，則曾金秋到庭如為不利於胡登財之證述，亦屬情理內之舉，已徵曾金秋之證述，難予遽採。又胡加和簽訂系爭96年同意書之前、後，胡登財從未放棄在系爭土地上耕作乙節，業據胡登財陳述綦詳，而此一迄今存在之事實，已難謂胡登財有放棄承租系爭土地之意思，故周竺萱之證述，亦難逕執為有利於被上訴人之認定。況胡登財如確已放棄系爭土地耕作之權利，一般而言，除應自行中止於系爭土地上繼續耕作外，衡情，亦不可能再向被上訴人繳納租金。然胡登財於胡加和簽立系爭96年同意書後，由於係由胡加和簽立同意書，故胡登財於96年向胡加和繳納租金10,000元，嗣胡登財於97年欲續向胡加和繳納10,000元時，因胡加和拒收，致胡登財向大社區公所申請調解，其調解目的，係要求胡加和應將其繳納系爭土地之租金收據交付1 份予胡登財，惟胡加和未到場，致調解未成立，胡登財遂於98年10月間以電匯方式，寄10,000元匯票予胡加和，以繳納租金，但胡加和仍拒收等情，亦據胡登財提出提存書影本及國內匯款執據各1 件（均影本，分別附於原審卷第207 頁及本院卷第154 頁）為證，堪予認定，益徵胡登財除客觀上繼續占用系爭土地，供作耕作外，他方面，則向胡加和或被上訴人表示繼續繳納租金之意思，尤徵胡登財確無放棄系爭租約耕作權利之意思或行為。從而，被上訴人執上開文書或證人證述，抗辯：胡登財已放棄系爭土地之耕作權利云云，洵屬無據。
（二）上訴人主張繼承系爭租約，有無理由？
１、經查，胡登財主張胡陀與被上訴人早於41年9 月間簽訂系爭租約，其後，由胡本繼承系爭租約關係，待胡本過世，遂由上訴人繼承系爭租約關係，並繼續在系爭土地上耕作乙節，如前所述，則胡登財主張上訴人繼承胡陀與被上訴人簽訂之系爭租約法律關係，即屬有據。
２、其次，胡登財並未放棄系爭租約耕作權利，亦如前述。而按上訴人繼承系爭租約權利後，關於系爭租約權利係屬公同共有，故胡加和單獨於96年9 月11日與被上訴人表示合意終止系爭租約，並另訂新約，依公同共有法律關係性質，非唯對於胡登財不生效力，即對於胡加和亦不生效力。易言之，系爭租約存在於上訴人與被上訴人之間，並不因胡加和單獨與被上訴人合意終止系爭租約或另訂新約而發生變動。從而，胡登財主張上訴人繼承系爭租約法律關係，洵屬有據。
３、按耕地地租租額，不得超過主要作物正產品全年收穫總量千分之三百七十五；原約定地租超過千分之三百七十五者，減為千分之三百七十五；不及千分之三百七十五者，不得增加。為耕地三七五減租條例第2 條第1 項所明定。本件參酌系爭租約第3 條記載：租率，依正產物收穫總量千分之三百七五為最高額等語以觀，足認系爭租約性質上，係屬於耕地三七五減租條例之耕地租賃，併予敘明。
七、綜上所述，上訴人主張之系爭租約既屬存在，且未因胡加和與被上訴人另訂契約而消滅，則上訴人本於耕地租賃契約及繼承法律關係，請求：確認兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係存在，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第2 項所示。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第463 條、第
385 條第1 項前段、第450 條、第78條，判決如主文。中 華 民 國 100 年 11 月 30 日
民事第四庭
審判長法官 蔡文貴法 官 謝靜雯法 官 李昭彥以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 11 月 30 日
書 記 官 黃一秋附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。