臺灣高等法院高雄分院民事判決 100年度上字第195號上 訴 人 財政部國有財產局臺灣南區辦事處法定代理人 吳宗明訴訟代理人 何旭苓律師複代理人 蘇哲萱律師被上訴人 陳吉龍訴訟代理人 尤健安上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於民國100 年6 月30日臺灣屏東地方法院99年度訴字第247 號第一審判決提起上訴，本院於101 年3 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地上如附圖所示A 部分水泥地（面積十平方公尺）、B 部分鐵棚（面積三十九平方公尺）、C 部分水泥地（面積二十一平方公尺）及D 部分房屋（面積三十六平方公尺）之地上物（合計面積一百零六平方公尺）拆除後，將上開土地併同其上林木返還予上訴人；並自民國九十九年一月一日起至地上物拆除日止，按年給付上訴人新臺幣參佰柒拾壹元。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人之法定代理人於民國100 年10月4 日異動為吳宗明，吳宗明並依民事訴訟法第170 條及第175 條第1 項規定聲明承受訴訟（本院卷第87至88頁），核無不合，應予准許。
二、上訴人主張：坐落屏東縣○○鄉○○段○○○ ○號、面積14,184平方公尺林地（下稱系爭土地），為財政部國有財產局管理之國有土地，被上訴人於95年間向伊承租該土地全部作造林使用，依兩造簽訂之「國有林地租賃契約書」（下稱系爭租約）其他約定事項之第㈢點約定：「租賃林地，限於造林使用，承租人不得以任何理由變更使用。如需興建相關之林業設施，應事先徵得出租機關同意」，惟被上訴人未事先徵得伊同意，即於系爭土地上搭蓋房屋、鐵棚及水泥地等地上物（下合稱系爭地上物），已違反租約約定，伊先後於98年
4 月22日、6 月26日及9 月16日三度發函通知限期拆除，恢復造林，否則將終止租約，被上訴人均置之不理。伊遂於98年11月23日發函通知被上訴人自98年3 月1 日起終止租約，租約業經合法終止，被上訴人之系爭地上物即屬無權占用系爭土地，爰依民法第767 條第1 項之物上請求權，請求被上訴人拆除之，併依系爭租約第點約定，請求被上訴人應將租約終止後，地上尚未砍伐林木返還歸伊所有。又被上訴人之地上物無權占有系爭土地（面積106 平方公尺），乃無法律上之原因，獲得相當於租金之利益，被上訴人迄今已繳納使用補償金至98年12月31日，爰依民法第179 條之不當得利返還請求權，請求被上訴人自99年1 月1 日起，至交還土地之日止，按年給付新台幣（下同）371 元等語。聲明：㈠被上訴人應拆除系爭地上物後，將系爭土地併其地上林木返還上訴人；㈡被上訴人應自99年1 月1 日起至地上物拆除，併同地上林木交還土地之日止，按年給付上訴人371 元。原審為上訴人敗訴判決，上訴人不服，上訴聲明求為廢棄原判決，改判准如上開請求。
三、被上訴人則以：系爭土地原為未登錄之地，早於60年代即由伊開墾陸續造林，俟於61年6 月23日始初次登記為國有，管理機關為財政部國有財產局，並於66年12月23日登記代管機關為屏東縣政府。伊向屏東縣政府承租系爭土地，訂有租約，租期自81年3 月10日起至90年3 月9 日止，訂約前，系爭土地上即建有木造工寮一間，嗣於84年間，原木造工寮因颱風損毀而改建為現存之磚造蓋白鐵皮及棚架，以放置造林之農機具設施，該建物並非供居住或營利使用，縣府人員履勘現場時，並未反對而沿用至今。86年8 月26日，財政部國有財產局收回系爭土地自行管理，亦無反對，並通知換約，復於95年12月7 日續約，租期自96年1 月1 日起至105 年12月31日止。伊耗費漫長時間，投入育苗、除草與管理，成功造林，據向屏東縣政府領取造林獎勵金，今上訴人以興建地上物違反租約為由，請求終止租約，交還土地併其上林木，為無理由等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：㈠系爭土地為國有土地，被上訴人前向屏東縣政府承租，原租期自81年3 月10日起至90年3 月9 日止。
㈡財政部國有財產局收回系爭土地自管後，上開租約更換為兩
造間之租約，租期改為自86年8 月26日起至94年12月31日止；上訴人復以94年12月12日函知被上訴人將租期延至95年12月31日止，被上訴人無異議承諾之；兩造再於95年12月7 日更換新約，新租期自96年1 月1 日起至105 年12月31日止。
㈢系爭土地上有如附圖所示之地上物，依現存最舊空照圖，該
等地上物至少在89年之前已存在；目前系爭土地上布滿被上訴人種植之大葉山欖等多種樹木，僅有泥土小徑可供通行。㈣上訴人於96、97年間增設所屬屏東分處，經屏東分處於98年
2 月25日會同林務局勘查現場，發現系爭建物存在，便於98年4 月22日函命被上訴人應於98年5 月22日前拆除地上物恢復造林，否則將以被上訴人未作造林使用之違約為由，終止租約，被上訴人至遲於98年5 或6 月收受該函文。
㈤上訴人之屏東分處於98年11月23日函知被上訴人因地上物違
反約定之土地使用方法，原訂租約無效（說明欄記載為終止租約），並隨函檢附98年3 月起至98年10月止之使用補償金
608 元之郵政劃撥單，由被上訴人大女兒於98年12月2 日代為繳納，被上訴人有收受該函文，惟被上訴人年老（已87歲）、不識字，且嚴重重聽；被上訴人另已依上訴人通知繳納至98年12月31日止之使用補償金152 元。
㈥被上訴人自86年間以系爭土地參加獎勵造林，面積業經核定
為1.30公頃（申請面積1.4184公頃），其獎勵金受領期間為86年至98年。
㈦地上物占用系爭土地面積106 平方公尺部分，如需給付租金
，則應按申報地價之年息10％計算，每年應給付上訴人371元為合理（計算式：106 平方公尺申報地價每平方公尺35元年息10％＝371 元）。
五、兩造爭執之事項：㈠上訴人是否已合法終止兩造租約？㈡如上訴人終止租約有理由，得否請求被上訴人連同地上未砍
伐之林木一併交還？
六、本院判斷：㈠上訴人是否已合法終止兩造租約？⒈按「租賃林地，限於造林之用，承租人不得以任何理由變更
使用。如需興建相關之林業設施，應事先徵得出租機關同意。」、「承租人使用租賃林地，應受下列限制：⒈不得作違背法令或約定用途之使用」、「租賃林地有下列情形之一時，出租機關得終止租約：⒌承租人違背本租約約定時。⒍承租人興建林業設施，依法應經主管機關核准興建或容許使用，而未獲核准者。」，此為系爭租約其他約定事項第㈢、㈣及點所明確約定（原審卷第6 頁反面）。是依上開約定，被上訴人承租系爭土地，僅限於造林使用，如有在該土地上興建林業設施之必要，應事先徵得出租機關同意核准後，始得興建，若未獲核准前，自行興建林業設施或地上物，出租人即得依租約其他約定事項第點約定終止租約。
⒉上訴人主張被上訴人未事先申請出租機關核准同意，即擅自
在系爭土地上設置水泥地、搭建房屋、鐵棚架，各如附圖A（水泥地，面積10平方公尺）、B （鐵棚，面積39平方公尺）、C （水泥地，面積21平方公尺）、D （房屋，面積36平方公尺）所示，面積共為106 平方公尺等情，為被上訴人所不爭，並經原審現場履勘屬實，有勘驗筆錄、現場照片及屏東縣恆春地政事務所土地複丈成果圖可稽（原審卷第152 至
163 頁、176 頁）。是被上訴人既係未經出租機關核准而自行興建房屋，搭建鐵棚架及舖設水泥地，即已違反上開租約約定，並符合系爭租約第點第⒌、⒍款之終止事由。上訴人所屬屏東分處於98年2 月25日會同林務局勘查現場，發現系爭地上物存在，先後於98年4 月22日、6 月26日及9 月16日三度發函命被上訴人限期（98年5 月22日、7 月31日、10月16日）拆除地上物恢復造林，否則將以被上訴人未作造林使用之違約為由，終止租約，被上訴人至遲於98年5 或6 月收受該函文，為被上訴人所不爭，並有上訴人屏東分處98年
4 月22日臺財產南屏三字第0983001565號、98年6 月26日臺財產南屏三字第0983002473號及98年9 月16日臺財產南屏三字第0983003289號函文可稽（原審卷第9 至11頁）。被上訴人收受上開限期改正之函文，仍未拆除地上物，嗣經上訴人所屬屏東分處於98年11月23日函知被上訴人因地上物違反約定之土地使用方法，原訂租約無效（說明欄記載為終止租約），並隨函檢附98年3 月起至98年10月止之使用補償金608元之郵政劃撥單，被上訴人大女兒尚於98年12月2 日代為繳納，事後復依上訴人通知繳納至98年12月31日止之使用補償金152 元，則上訴人主張兩造租約業經上訴人所屬屏東分處於98年11月23日發函終止，自屬有據。
⒊被上訴人雖以：伊承租系爭土地並未變更使用，系爭地上物
於86年間屏東縣政府現場履勘時即已存在，僅為簡陋之農舍，上訴人終止契約為無理由等情置辯。經查：
⑴被上訴人於81年間與系爭土地代管機關即屏東縣政府簽訂租
約時，租約內容並未顯示有地上建物存在，嗣於86年間，被上訴人參加獎勵造林計劃，其原申請造林面積為系爭土地之全部即1.4184公頃，經屏東縣政府於86年5 月20日派員至現場履勘後，扣除其地上物及道路面積後，核定被上訴人參加獎勵造林面積為1.30公頃等情，固據證人張榮妙即屏東縣政府現場履勘人員證述屬實（本院卷第93頁），復有現場會勘紀錄可參（本院卷第81頁）。又被上訴人受領造林獎勵金期間為86年至98年，造林獎勵金核發之前，檢測人員針對核定面積勘查林木成活率及地上有否建物、農作物等，若成活率達70% 以上，或地上物無建物、農作物等，始核發造林獎勵金，此有屏東縣政府99年6 月24日屏府農林字第0990142454號函文可憑（本院卷第49頁），是被上訴人抗辯系爭地上物及水泥地，至遲於86年5 月20日屏東縣政府現場會勘之前，即已存在，固堪信為真。惟被上訴人縱於86年5 月20日屏東縣政府派員現場履勘核定獎勵造林面積之前即已完成興建系爭地上物，則被上訴人興建系爭地上物時所應適用之租約內容，為屏東縣政府代管期間與被上訴人簽訂之台灣省屏東縣政府公有山坡地出租造林契約書（原審卷第97頁），租賃期間自81年3 月10日起至90年3 月9 日止，有關承租人在承租林地上設置地上物之相關權義而定，因該契約書本文並未提及承租人於承租造林之林地興建地上物或變更使用等相關權責之內容，故應適用該契約書第14條：「本契約如有未定事項，承租人完全同意，依照臺灣省國有林事業區出租造林地管理辦法及出租地之有關法令規定辦理」之約定，而依該管理辦法第3 條第1 項第8 款及第5 條第1 項第3 款規定，被上訴人興建系爭地上物未報請核准實施，出租人得終止租約（本院卷第32至33頁），上開辦法嗣於89年12月21日廢止，行政院農業委員會另於89年7 月25日發佈內容與前開管理辦法大致相同之國有林事業區出租造林地管理要點（本院卷第34至35頁）。準此，被上訴人興建系爭地上物期間所應適用之租約內容，關於承租人於承租林地上興建地上物而未報請出租機關核准實施者，出租人亦得終止租約。是不論被上訴人係於86年間或是89年間興建地上物，依租約約定，被上訴人即承租人均應於承租林地上興建地上物之前，事先報請出租機關核准，始得實施。若違反該約定者，出租人即得終止租約，應無疑義。
⑵證人陳淑貞即當時屏東縣政府林務課負責承辦國有土地造林
承租業務之課員證稱：依據伊個人工作經驗，承租國有土地造林之承租人在山上造林，如果是為了工作需要，放農機具使用而蓋了小小的工寮，沒有做非法營業或住家使用，我個人認為是可以的，但農舍要經過申請，大的工寮也要申請，如果只是小小工寮，我們會看實際情形來處理，如果在我認為合理範圍內之工寮，我會准予出租，辦理承租或換約，一定會至現場看等語（本院卷第117 、118 頁）。據陳淑貞所證益徵承租國有土地造林雖非全然禁止興建地上物（林業設施），即在不違反租賃造林目的之原則下，出租機關得衡量承租人實際需求核准部分承租林地興建林業設施暨設置附屬工事使用，然此尚需經承租人事先聲請出租機關評估核准後始可興建。被上訴人於興建地上物之前未曾事先聲請出租機關核准，即擅自搭建房屋、鐵棚架及舖設水泥地，自難以事後存在之現況反推其興建之地上物符合出租機關審查核准實施之標準。是陳淑貞證詞不足採為有利被上訴人之認定。
⑶至被上訴人於興建地上物後，屏東縣政府承辦造林業務之張
榮妙雖於86年5 月20日現場查勘核定造林面積時即已知悉，惟據張榮妙證稱：我負責核定實地造林面積，現場勘查發現有建築物及道路，就扣除即可，職務範圍不需通報，至於有無違反租約或要終止租約，不是我在辦的，我不瞭解相關規定，照理說，林地要造林應該是要全無建築物及道路，我經辦的案件很多，我的印象只有這一件有建築物及道路，別件如果有路的話，也是林間小路，沒有舖設水泥或柏油等語（本院卷第93、94頁），益證承租國有土地造林，原則上不應在其上興建建築物及舖設道路，需例外報請出租機關核准後，始得為之，而張榮妙既非承辦租約事宜之經辦人員，則其知悉後應否陳報出租機關處理，被上訴人興建地上物後是否會影響其參加獎勵造林，均無礙於被上訴人已有明確違約之情事，故據張榮妙之證詞無從推認出租機關已經知悉並容許被上訴人於系爭土地上興建地上物之事實。
⑷嗣上訴人自屏東縣政府收回系爭土地自管後，被上訴人於86
年8 月26日與上訴人辦理換約，租期改為自86年8 月26日起至94年12月31日止時，換訂87年9 月24日承續屏東縣政府與被上訴人所訂租賃契約換訂之國有林地租賃契約書（甲式）之其他約定事項第3 項記載：「租賃林地，限於造林使用，承租人不得以任何理由變更使用。」，特約事項則詳附切結書，依被上訴人出具之切結書則載明：承租系爭土地，作造林使用，無擅自變更使用情事，且造林面積達承租面積百分之五十以上，林木成活率超過百分之七十。如有虛偽不實，願負法律責任，並願意無條件接受貴處隨時終止租賃契約交還林地，絕無異議，特立此切結等語（原審卷第93頁），及兩造另於95年12月7 日簽訂之國有林地租賃契約書第7 條特約事項㈠約定：「承租土地，作造林使用，無擅自變更情事，且造林面積達承租面積百分之五十以上，林木成活率超過百分之七十，如有虛偽不實，承租人願負法律責任，並願意無條件接受出租機關隨時終止租賃契約，交還林地，絕無異議」（原審卷第6 頁），被上訴人於是時仍未向出租機關申請核准設置系爭地上物，自有違約情事。
⑸被上訴人興建之系爭房屋、鐵棚架及水泥地等地上物，經原
審履勘結果，房舍部分面積僅36平方公尺，粗糙簡陋，其內放置造林之農機具，並無裝潢或居住用品之陳設，非供居住使用，鐵棚架（面積39平方公尺）係與房舍相連之遮棚，及房舍週圍之水泥鋪地（面積31平方公尺），其餘林地則佈滿被上訴人所種植之大葉山欖等多種樹木，僅有泥土小徑可供通行。有原審勘驗筆錄及現場照片在卷可憑（原審卷第152至166 頁），衡諸上開地上物之外觀及使用情形，系爭地上物面積合計僅106 平方公尺，約為系爭土地（1.4184公頃）之千分之七而已，被上訴人實際種植撫育而符合獎勵造林之面積高達1.30公頃，固堪認該地上物僅係供被上訴人在山上從事造林農務時，放置保管造林農機具之用而興建之林業設施及附屬工事。惟被上訴人承租系爭土地已經同意約定：「租賃林地，限於造林使用，承租人不得以任何理由變更使用，如需興建相關之林業設施，應事先徵得出租機關同意」，兩造租約既已明確約定承租人興建地上物須事先報請核准後，始得為之，被上訴人自有遵守該契約約定之義務。至上訴人於換約時雖未先至現場查勘有無地上物後，即逕與被上訴人展期續訂租約，惟此乃屬上訴人現實上行使權利之考量權限，並不影響被上訴人未得出租機關同意核准即自行興建地上物之違約事實，上訴人依租約已得行使之終止權，自不因其未於續約時前往現場勘查而受限制。況上訴人所屬屏東分處於98年2 月25日會同林務局勘查現場，查悉系爭地上物存在後，已先後於98年4 月22日、6 月26日及9 月16日三度發函被上訴人限期（98年5 月22日、7 月31日、10月16日）拆除地上物恢復造林，否則將以被上訴人未作造林使用之違約為由，終止租約，被上訴人至遲於98年5 或6 月收受限期改正之通知後，均未處理，上訴人始於98年11月23日發函為終止租約之意思表示。足見上訴人行使終止租約權利之前，已經通知被上訴人應就違約情事加以改善，並給予合理適當之期間，使被上訴人斟酌衡量若未拆除地上物可能遭受之不利益，被上訴人亦可自主決定是否依約履行或是承擔租約終止之風險（除應拆除地上物外，尚應交還林地及多年造林之成果），而被上訴人於收受通知後，仍選擇不予除去其所造成違反約定之地上物，上訴人始為終止租約，自無權利濫用或違反誠信原則之情事可言。
㈡上訴人得否請求被上訴人連同地上未砍伐之林木一併交還？
上訴人於租約終止後，依租約其他約定事項第點約定，承租人除應交還土地外，地上尚未砍伐林木，亦歸出租機關所有，承租人不得向出租機關要求任何補償，是上訴人於租約終止後，收回系爭土地及其上林木，係依租約之約定而來，洵非無據，而被上訴人於上訴人先後三度通知其有違約情事，應限期改善完成，否則將終止租約時，已可自行評估選擇是否承擔違約而遭終止租約之風險，或是履行租約義務，回復原狀，繼續承租土地享有造林成果，然被上訴人既然選擇違約，上訴人自可依約行使權利收回林地及其上林木，被上訴人嗣後抗辯上訴人連同林木一起收回不合理云云，自非可採。
㈢按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條
定有明文，系爭租賃關係已因終止而消滅，被上訴人即應將系爭土地交還被上訴人。又租賃關係消滅後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占用之法律關係，請求返還租賃物；而無權占有他人房屋土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院75年台上字第801 號、61年台上字第1695號判例意旨參照）。經查，兩造間租賃契約業經上訴人於98年11月23日發函終止，被上訴人並於同年月24日收受，有上訴人所屬屏東分處之公函及被上訴人收受回執可稽（原審卷第15頁、本院卷第140 頁），是該租約已經上訴人合法終止，被上訴人繼續占用系爭土地，即屬無權占用。從而上訴人依據契約約定及所有權妨害除去請求權、租賃物返還請求權請求被上訴人拆除地上物後，交還系爭土地及其上林木，並依民法不當得利規定請求被上訴人給付自99年1 月1 日起無權占用土地之不當得利，均屬有據。本院審酌系爭土地為國有林地，99年度1 月份之申報地價為每平方公尺35元，有土地登記謄本可稽（原審卷第5 頁）。上訴人以被上訴人未經許可搭建地上物占用土地之面積106 平方公尺計算不當得利，被上訴人前已同意並繳納98年3 月至10月份、11月及12月之使用補償金分別為608元、152 元，依此換算為每月76元（每年為912 元），被上訴人對於地上物占用土地之部分，應按年給付上訴人371 元亦不爭執（原審卷第196 頁），且該每年以371 元計算被上訴人於租約終止後，無權占用系爭土地之不當得利亦較被上訴人之前所繳納之使用補償金每月76元為低，對被上訴人而言較為有利，是上訴人請求被上訴人應自99年1 月1 日起至拆除地上物之日止，按年給付371 元之不當得利，核屬適當，應予准許。
七、綜上所述，上訴人主張兩造間租賃關係業經合法終止而消滅，被上訴人繼續占用系爭土地，即為無權占用，並受有不當得利，核屬可採。從而，上訴人依物上請求權、租賃契約及不當得利之法律關係，請求被上訴人拆除系爭地上物後，交還系爭土地併同其上林木，及自99年1 月1 日起至拆除地上物之日止，按年給付371 元之不當得利等，為有理由，均應准許。原審為上訴人敗訴判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院廢棄改判如
主文第2 項所示。兩造其餘攻防暨訴訟資料，經審酌後對本判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 4 月 11 日
民事第二庭
審判長法官 許明進法 官 徐文祥法 官 蘇姿月以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 4 月 12 日
書 記 官 黃琳群附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。