臺灣高等法院高雄分院民事判決 100年度上字第246號上 訴 人 靜岡公寓大廈管理委員會法定代理人 李玉如訴訟代理人 林鴻駿律師被上訴人 國威公寓大廈管理維護有限公司法定代理人 陳錦菊訴訟代理人 孫嘉男律師上列當事人間請求給付管理服務費事件，上訴人對於民國100 年9月30 日臺灣高雄地方法院100 年度訴字第1343號第一審判決提起上訴，本院於民國101 年2 月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人之法定代理人已於民國100 年12月7 日變更為李玉如，此有高雄市三民區公所函在卷可稽，茲李玉如聲明承受訴訟，核無不合，應予准許，合先敍明。
二、本件被上訴人起訴主張：兩造於98年11月16日簽訂「短期委任管理維護業務契約」（下稱系爭短期試用契約），約定由被上訴人負責靜岡大廈之管理維護事務，試用期間為3 個月，自98年11月16日起至99年2 月15日止，如試用期間屆滿前
1 個月，上訴人未以書面通知被上訴人不再續約者，視為展期1 年，因上訴人未於服務試用期屆滿前1 個月以書面通知被上訴人不再續約，兩造遂於99年2 月15日簽訂「委任管理維護業務契約」（下稱系爭契約），約定由被上訴人管理及維護靜岡大廈，契約期間自99年2 月16日起至100 年2 月15日止，上訴人每月應給付被上訴人服務費用新台幣（下同）175,000 元。詎上訴人自99年2 月16日起即未給付服務費用與被上訴人，迄至同年10月31日止，共積欠8.5 個月之服務費用1,487,500 元（175,000 元x8.5個月=1,487,500元），經被上訴人於99年10月27日以存證信函催討，上訴人仍置之不理，被上訴人遂依系爭契約第10條第3 款之規定，終止兩造間之系爭契約，並請求上訴人賠償相當1 個月服務費用之違約金175,000 元，為此，依系爭契約提起本件訴訟等語。
並聲明求為判決：㈠上訴人應給付被上訴人1,662,500 元（1,487,500 元+175,000元=1,662,500元），及自99年10月29日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
三、上訴人則以：㈠系爭短期試用契約約定試用期自98年11月16日起至99年2 月15日止計3 個月，若試用期間服務績效達上訴人之半數委員以上認同，則自試用期滿後，系爭短期試用契約自動續約1 年。上訴人於99年2 月9 日召開臨時管理委員會會議（下稱系爭臨時管委會會議），經委員多數決議不與被上訴人續約，被上訴人亦指派其公司副總經理陳雲騰及組長王明清代表列席，系爭臨時管委會會議決議應為被上訴人所知悉，故被上訴人於翌日即發函與上訴人表示尊重上訴人決議，並同意於同年月15日24時撤場，嗣上訴人與訴外人中南海保全股份有限公司另行簽訂管理維護契約。㈡上訴人曾於98年12月2 日管理委員會會議（下稱系爭管理委員會會議）中達成維護費用在10,000元至100,000 元者須經半數委員同意始得裁決之決議，此為被上訴人所明知，詎被上訴人仍與時任上訴人主任委員即訴外人孫阿猜簽訂系爭契約，惟孫阿猜之代理權既已受上開系爭管理委員會會議決議之限制，其逾越代理權與被上訴人簽訂系爭契約之行為，上訴人拒絕承認，自對上訴人不生效力。另如認系爭短期試用契約因上訴人未以書面通知被上訴人不再續約，而自動續約1 年，則因系爭短期試用契約第2 條第2 款之約定係被上訴人事先擬定之定型化約款，違反誠信及平等互惠原則，對上訴人顯失公平，依消費者保護法第11條、第12條之規定應屬無效。
再者，被上訴人於上訴人不續約後仍拒不撤場，致上訴人同時有2 管理公司進駐，且被上訴人實際僅派員虛應，並未提供任何服務，被上訴人不得向上訴人請求給付服務費及違約金等語置辯。答辯聲明求為判決：駁回被上訴人之訴。
四、原審判決被上訴人全部勝訴，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。㈢如受不利判決，上訴人願供擔保請准免予假執行。被上訴人則答辯聲明求為判決：上訴駁回。
五、兩造不爭執事項如下:㈠兩造於98年11月16日簽訂系爭短期試用契約，約定由被上訴
人負責靜岡大廈之管理維護事務，試用期間為3 個月，自98年11月16日起至99年2 月15日止。系爭短期試用契約第2 條第1 、2 款分別約定「若試用期間服務績效達委員會半數以上認同，則自試用期滿後，合約自動續約1 年」、「本約屆滿前1 個月，甲方（上訴人）未以書面通知乙方（被上訴人）不再續約者，視為本約展期1 年；嗣後亦同」等語。
㈡上訴人於99年2 月9 日召開系爭臨時管委會會議，會中就被
上訴人試用期滿是否續約乙事，經委員多數決決議不予續約，被上訴人之副總經理陳雲騰及現場組長王清明均有參加系爭臨時管委會會議。
㈢被上訴人於99年2 月10日對上訴人寄發存證信函，表示「依
貴我雙方合約第2 條第2 款規定，本約屆滿前1 個月，貴會（即上訴人）未以書面告知本公司（即被上訴人）則視同延約乙年，另依合約第10條第1 款終止第1 項規定應賠償對方懲罰性違約金2 個月之契約金額、第10條第2 款甲乙雙方於不利他方之時期終止契約者，應負損害賠償責任。貴會草率之決定，將依法訴請損害賠償新台幣參拾伍萬元整，公司迫於無奈將於99年2 月15日24時整，尊重委員會決議撤場。貴會所受之損失請自行負責，務請三思」等語。
㈣上訴人於98年12月2 日系爭管理委員會會議就主委裁決權限
（費用金額）達成「維護費用在5,000 元以下經主委裁決即可。5,000 元至10,000元需主委、監委、財委共同裁決。10,000元至100,000元需半數委員同意裁決」之決議。
㈤被上訴人於99年2 月15日另與上訴人當時主任委員即訴外人
孫阿猜簽訂系爭契約，雙方約定契約期間自99年2 月16日起至100 年2 月15日止，被上訴人每月之管理服務費為175,00
0 元。㈥上訴人自99年2 月16日起均未給付被上訴人管理服務費。㈦上訴人於99年2 月23日臨時召集管理委員會議決議解任訴外
人孫阿猜之主任委員職務，嗣經孫阿猜訴請確認該次會議決議無效，經原審法院以99年度訴字第1577號判決確認上訴人當日所為決議均無效，上訴人不服提起上訴後，雙方於本院99年度上字第234 號一案中達成和解，同意重新進行改選。
㈧上訴人曾以兩造間已無契約關係存在，被上訴人占用靜岡大
廈大廳係無權占用為由，訴請被上訴人遷讓房屋，由原審法院高雄簡易庭以99年度雄簡字第1972號審理，嗣上訴人撤回起訴。
六、兩造爭執事項如下: ㈠上訴人於系爭短期試用契約期滿後是否已對被上訴人為不續約之通知？㈡系爭契約是否有效？㈢被上訴人請求之管理服務費及違約金有無理由？茲就此爭執事項分述如下:
（一）上訴人於系爭短期試用契約期滿後是否已對被上訴人為不續約之通知？⒈按系爭短期試用契約第2 條第1 款約定「若試用期間服務
績效達委員會半數以上『認同』，則自試用期滿後，合約自動續約1 年」，準此，合約自動續約1 年係以試用期間服務績效達上訴人之半數委員以上「認同」為條件，如「未」達半數委員以上之認同，則不能視自動續約1 年。查，上訴人於99年2 月9 日召開系爭臨時管委會會議，會中就被上訴人試用期滿是否續約乙事，經委員多數決決議不予續約，被上訴人之副總經理陳雲騰及現場組長王清明均有參加系爭臨時管委會會議等情，為兩造所不爭執，足見被上訴人於試用期滿前即99年2 月9 日已知上訴人之多數委員決議不予續約，且上訴人亦分別於99年2 月12日及同年月15日將上開不續約之決議通知被上訴人，有通知函2紙在卷可證（見原審卷第102 、103 頁），是依上開系爭短期試用契約第2 條第1 款之約定，即「不」能自動續約
1 年。又被上訴人主張系爭臨時管委會會議僅係上訴人內部之會議，該會議決議對外尚不生終止之效力，否則上訴人何須於99年2 月12日、99年2 月15日再發函給被上訴人表示要解約云云，惟上訴人於99年2 月12日致被上訴人函（見原審卷第102 頁）雖表示依99年2 月9 日系爭臨時管委會會議決議，自99年2 月15日起「解除」系爭短期試用契約，惟其目的係要被上訴人辦理移交，意即係表示不再續約之意；又依上訴人於99年2 月15日致被上訴人函（見原審卷第103 頁）之內容觀之，係表示依99年2 月9 日系爭臨時管委會會議決議，自99年2 月15日起兩造間之系爭短期試用契約「消滅」，請被上訴人辦理移交及離場，故上訴人雖用「解除」、「消滅」字樣，惟其真意係不再續約而非解約，尚難因上訴人使用「解除」、「消滅」字樣，即認上訴人原有與被上訴人續約之意思，嗣再終止，故被上訴人之上開主張，不足採信。
⒉次按系爭短期試用契約第2 條第2 款約定「本約屆滿前1
個月，甲方（上訴人）未以書面通知乙方（被上訴人）不再續約者，視為本約展期1 年；嗣後亦同」。查，上訴人雖未依上開約定於試用期屆滿前1 個月以書面通知被上訴人不再續約，惟被上訴人於99年2 月10日對上訴人寄發存證信函，表示「依貴我雙方合約第2 條第2 款規定，本約屆滿前1 個月，貴會（即上訴人）未以書面告知本公司（即被上訴人）則視同延約乙年，另依合約第10條第1 款終止第1 項規定應賠償對方懲罰性違約金2 個月之契約金額、第10條第2 款甲乙雙方於不利他方之時期終止契約者，應負損害賠償責任。貴會草率之決定，將依法訴請損害賠償新台幣參拾伍萬元整，公司迫於無奈將於99年2 月15日24時整，尊重委員會決議『撤場』。貴會所受之損失請自行負責，務請三思」等語，為兩造所不爭執，是被上訴人既尊重上訴人委員會之不續約決議，而同意於系爭短期試用契約所約定之試用期限屆至時即99年2 月15日24時「撤場」，即表示亦同意上訴人不再續約之決議，且苟被上訴人未同意上訴人不再續約之決議，其僅需依系爭短期試用契約之約定主張自動展期1 年，兩造仍有契約關係存在即可，焉需於99年2 月15日再另與上訴人當時主任委員即訴外人孫阿猜簽訂系爭契約。綜上，兩造已合意不於系爭短期試用契約之試用期限屆滿後再為續約一節，應堪認定。是兩造既已合意不再為續約，自不因上訴人未依上開系爭短期試用契約第2 條第2 款之約定，於試用期屆滿前1 個月以書面通知被上訴人不再續約，即置兩造不再續約之合意於不顧，而逕認系爭短期試用契約展期1 年，是被上訴人主張上訴人未於試用期屆滿前1 個月以書面通知被上訴人不再續約，依系爭短期試用契約第2 條第2 款之約定，系爭短期試用契約展期1 年云云，不足採信。
（二）系爭契約是否有效？⒈按「民法第170 條所謂無代理權人，不僅指代理權全不存
在者而言，有代理權而逾越其範圍者，亦包含在內。故代理人逾越代理權所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。」（最高法院23年上字第3888號判例可資參照）。次按代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人。但第三人因過失而不知其事實者，不在此限。民法第
107 條亦定有明文。準此，代理人之代理權受限制，其逾越代理權而與第三人為交易，該第三人亦明知代理人之代理權受限制，則其顯非善意之人，該交易除非經本人承認，對於本人自不生效力。
⒉查，上訴人於98年12月2 日系爭管理委員會會議就主委裁
決權限（費用金額）達成「維護費用在5,000 元以下經主委裁決即可。5,000 元至10,000元需主委、監委、財委共同裁決。10,000元至100,000 元需半數委員同意裁決」之決議，為兩造所不爭執，且被上訴人自承有參加上開98年
12 月2日之系爭管理委員會會議（見本院卷第49頁），並有會議記錄在卷可證（見原審卷第63頁），足見被上訴人於98年12月2 日即已知悉上開決議，又系爭契約所約之管理費用為每月175,000 元，已逾100,000 元，依上開決議，上訴人之主委至少需半數委員同意始可與第3 人為交易。
⒊次查，依上開六、（一）之⒈所述，被上訴人於試用期滿
前即99年2 月9 日即知上訴人之多數委員決議不予續約，準此，99年2 月當時之上訴人主任委員孫阿猜自不可能獲得半數委員同意與被上訴人簽訂系爭契約，此亦為被上訴人所明知，仍於99年2 月15日與上訴人之主任委員孫阿猜簽訂系爭契約，被上訴人明知孫阿猜之代理權受限制，仍與之簽訂系爭契約，其顯非善意之人，且上訴人迄今仍拒絕承認系爭契約，依前揭說明，系爭契約對於上訴人不生效力，應堪認定。
（三）被上訴人請求之管理服務費及違約金有無理由？查，系爭短期試用契約並未於試用期滿自動展期1 年，且系爭契約對於上訴人不生效力，已如前述，則被上訴人本於系爭短期試用契約及系爭契約請求上訴人給付自99年2月16日起至同年10月31日止之服務費1,487,500 元，及1個月之違約金175,000 元，暨其遲延利息，應屬無據，不予准許。
七、綜上所述，被上訴人本於系爭短期試用契約及系爭契約請求上訴人給付1,662,500 元，及自99年10月29日起算至清償日止按週年利率5%計算之利息，為無理由，不應准許原審就上開不予准許部分判命上訴人給付，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 2 月 22 日
民事第三庭
審判長法官 張國彬法 官 吳登輝法 官 鄭月霞以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 2 月 22 日
書 記 官 戴志穎附註：
民事訴訟法第466 條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。