臺灣高等法院高雄分院民事判決 100年度上字第41號上 訴 人 張讓登訴訟代理人 謝信義律師被 上 訴人 張金富訴訟代理人 張政富訴訟代理人 張海生上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國99年12月1 日臺灣屏東地方法院99年度訴字第90號第一審判決提起上訴，本院於100 年5 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：坐落屏東縣○○鄉○○段3422及3423地號土地（下稱系爭土地），係被上訴人於民國67年5 月4 日繼承養母張阿妹遺產取得，與上訴人間訂有耕地三七五租約，約定供種植水稻使用，詎上訴人竟擅改種檳榔，且未經同意，於78年間在系爭土地興建豬舍6 間及瓦房1 間，而不自任耕作，依法原訂租約歸於無效。又依約上訴人應於每年5月底及10月底支付當年第1 、2 期租穀（以現金折付），詎上訴人自95年第2 期起至98年第1 期連續6 期未支付租穀，地租積欠達兩年總額，被上訴人於98年7 月9 日、98年7 月23日及98年8 月12日，定相當期限催告支付，上訴人逾期未為支付，經被上訴人依法終止租約。被上訴人爰本於租賃物所有人地位，請求上訴人除去地上物，將系爭土地返還。
二、上訴人則以：上訴人於68年間在系爭土地搭建豬舍及房間，事前曾於66年間徵得當時之出租人張阿妹之同意，且所謂耕作包括養豬在內，自難謂伊不自任耕作。又上訴人縱有欠租，但未達兩年總額，被上訴人以伊欠租為由，終止兩造間租約，於法不合等語，資為抗辯。
三、原法院判命上訴人應將坐落系爭土地之地上物除去，土地返還予被上訴人。上訴人不服原審判決，上訴求將原審判決廢棄，駁回被上訴人在原審之訴；被上訴人則聲明求為駁回上訴之判決。
四、兩造不爭事項：㈠系爭土地係上訴人父親張欲仁於38年1 月1 日向被上訴人祖
父張阿發承租，訂有耕地三七五租約。嗣後承租人變更為上訴人，出租人亦因繼承而先後變更為張阿妹（係被上訴人之姑媽，張阿妹因收養被上訴人而為其養母）及被上訴人。
㈡系爭土地每年第1 、2 期之租穀各應於當年5 月底、10底折算現金支付，上訴人自95年第2 期起即未再支付。
㈢系爭土地自64年9 月9 日以後屬九等則。九等則土地之地租
為每期788.79台斤稻穀，十等則為每期727 台斤稻穀。若七等則之土地地租為每期913台斤稻穀（原審卷249頁）。㈣系爭土地已改種檳榔樹，並搭建豬舍1 棟（6 間）飼養豬隻
，另建有磚造蓋鐵皮房間1 間，內有彈簧床、衣櫃及桌子，可供居住使用。
五、本院判斷：㈠上訴人有無因不自任耕作，而致原訂租約無效之情形？
⒈按耕地三七五減租條例第16條所稱之耕作，依土地法第一
百零六條第二項規定，雖包括漁牧，但此係指自始即約定租用他人之土地而為漁牧，亦屬耕地租用而已，非謂凡屬耕地租用，即可任意變更農地原有性質而為漁牧使用。故原為栽培農作物之耕地租佃契約，承租人未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧之用，即屬違反耕地租佃契約不自任耕作，構成耕地三七五減租條例第十六條第二項所定原定租約無效之原因。又同一租約內有多筆土地，承租其中一筆不自任耕作者，原定租約全部無效。
上訴人雖抗辯：其係於68年間在土地上改種檳榔及搭建豬舍養豬等，曾於事前之66年間徵得當時出租人張阿妹同意云云，並聲明證人張享富為證。經查，張享富固證陳：（張讓登在上開土地蓋豬舍及房舍時，張阿妹是否還在世？）還在世」、「張阿妹是我姑姑，跟我們住在一起，……，張讓登親自到我家找張阿妹，當時我在場，張讓登說要在這兩筆土地蓋豬舍及房舍，張阿妹有同意」、「（張讓登蓋豬舍及房舍的時間？）66年間，當時我還住在家裡面，我是68年才搬到高雄去住」、「（張阿妹同意被告興建豬舍、房舍後，被告是否馬上興建？）是的」、「（張讓登是）66年間（蓋豬舍及房舍）沒有錯」（原審卷第142、143 頁），其所證上訴人於66年間徵得張阿妹同意後，同年即馬上在系爭地上建造豬、房舍之情，與上訴人所辯係於徵得同意後經2 年後之68年間，始為興建諸情不符。
查，張阿妹係於67年5 月4 日死亡（原審卷175 頁），於張阿妹死亡前之64年10月24日，出租人尚以竹田郵局119號存證信函催告上訴人限期繳納欠租，張阿妹殁後之翌年即68年11月10日被上訴人復以上訴人積欠68年全期租穀未繳為由，以竹田郵局第33號存證信函催告繳租，亦有形式上真正不爭之各該存證信函、掛號郵件收件回執影本可稽（原審卷181 至184 頁）。是出租人於64年10月間，既甫以上訴人累積租穀未繳，以存證信函催告繳租，足徵租佃關係縱非處於非常緊張之狀態，至少亦非和諧，出租人張阿妹鮮有於66年間應上訴人之請求，同意其在土地上營造豬、房舍之可能。況承租人未將租賃耕地供耕作使用，而擅自變更用途，乃構成原訂租約無效之原因。出租人於64年底甫行以存證信函催租，表示若未依限繳納，將予終止契約，是而揆諸常情，上訴人果真有於66年間特意徵得出租人張阿妹同意其變更耕地用途，蓋用豬、房舍，當會立下書面，以保權益，然竟未有立據之舉，亦悖事理。又，苟上訴人真有於66年間即得張阿妹同意蓋用豬舍，亦不可能稽延，而迨至被上訴人於67年5 月4 日繼承系爭土地後之68年間，始在系爭土地上蓋用建物，綜合上情再徵之前述被上訴人於68年11月10間復以33號存證信函對其催繳該年度欠租，顯見被上訴人對系爭耕地租佃之權益關係、使用情形，係始終關注。是被上訴人嗣於78年8 月2 日以竹田郵局第9 號存證信函通知上訴人，內容謂「．．．78年
7 月28日本人發現台端．．．建磚房一間及正興建六間豬舍，．．．請台端立即停止興建豬舍」、同年12月14日復以竹田郵局18號存證信函通知上訴人，「．．．事隔四月，台端仍未剷除所興建之豬舍基地．．，，尚且變本加厲，車載一大堆紅磚及將基地舖設混凝土，．．．限於民國79年1 月31日前剷除所建豬舍」，後一存證信函（即第18號）且為上訴人拒收，有各該存證信函、函件執據、拒收退還信封等足稽（原審卷50至54頁）。上開文書均係約二十年前所為，非臨訟始行為之，被上訴人於78年間指上訴人正在興建豬舍，後一信函更具體描述「車載一大堆紅磚及將基地舖設混凝土」情狀，若非該情係被上訴人當時所見，衡情不致如此，而上訴人當時亦未反駁；若果被上訴人於當時故為設詞用資提訟，以達收回土地之目的，則當於催告後，即行提訟，始符事理，然事實上卻無該舉，被上訴人係20年後之98年9 月間，始向內埔鄉公所申請調解，欲收回系爭土地，而提起本件訴訟。是就上述歷程、情狀，被上訴人主張上訴人係於78年間始為在土地上興建豬舍乙情，核可信為真實。上訴人於原審雖抗辯被上訴人曾於80年間申請耕地租佃調解云云，惟經被上訴人否認（原審卷253 頁），上訴人未舉證以實其說，抗辯自非可取。
至證人張享富所證，既有與上訴人所陳建造時間之齟齬及上述不符事實之情節，所為之證言，非可採信。
⒉至於上訴人在本院提出台電公司屏東區營業處99年12月22
日書函，記載系爭土地於69年7 月間即裝表供電（本院卷第10頁），欲予證明豬舍係68年間完成，因需電，經申請用電而獲供電云云乙節。查經營耕作，常需電力輔助，為國人習知之事實，原審於勘驗時，3423地號土地東邊近入口處有一水井，裝有抽水馬達，東邊靠近道路旁邊，亦有馬達二個（原審卷84頁勘驗筆錄），更見電力對農業之使用，本即屬重要之需求，不能因上訴人曾於69年7 月間獲供電，即謂系爭地上豬舍係68年間所建造。又上訴人復主張系爭土地上之檳榔樹係其於68年間所植，樹齡已30年以上，足徵豬舍建造期間是在68年間，並聲請鑑定樹齡乙情。然查，檳榔樹與豬舍乃不同之物，兩者間亦無不可分之牽連，即縱檳榔樹之種植係在78年間豬舍建造之前，並無碍前開之認定，而無鑑定之必要。是而上訴人執上情抗辯，非得作為其有利之證明。
⒊被上訴人於67年5 月4 日即成為系爭土地之出租人，上訴
人未得被上訴人同意，於78年間在該地上興建豬舍六間，即屬承租人違反應自任耕作之規定，該原訂租約於斯時，當然向後失其效力，租賃關係因而消滅。縱當事人依耕地三七五減租條例第6 條第1 項、第20條規定續訂租約，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力。
㈡上訴人若無上述不自任耕作情事，則其自95年第2 期起，即
未再繳租，有無積欠地租達二年總額之情形？⒈本院認定上訴人因不自任耕作，兩造原訂租約於78年間即
失其效力，是而判決若確定，則自無78年以後租穀繳納之問題。惟本件係得上訴之事件，被上訴人併同主張對造有不自任耕作及欠租達二年總額情事，請求法院對之均為裁判，是而若對被上訴人主張「上訴人積欠地租達二年總額，經伊終止租約」之請求，本院若不予判斷，則本院所為「認定上訴人有不自任耕作，原訂租約無效」之判斷，若上訴經廢棄，則終止是否合法之爭執，在未經第一、二審為任何判斷之情形下，事件即被發回更為審理，與訴訟經濟有違，亦悖於當事人處分原則，是本院就此爭點，仍應予判斷，合先敍明。
⒉系爭土地於64年間調整為9 等則，每期租穀應為788.79台
斤，為兩造所不爭，並有土地登記簿謄本可稽（見不爭執事項三）。上訴人自95年第2 期起即未再繳租，則其至98年第1 期止共有6 期，依九等則計算，總額為4732.74 台斤未繳（788.79 6＝4732.74 ）。上訴人雖以：依76年
5 月12日耕地租賃契約變更登記通知書所載，系爭土地每期租穀為727 台斤，被上訴人自89年第2 期起，至95年第
1 期止，共超收租穀1808台斤，而其6 期未繳之租穀僅為4362台斤（727 6 ＝4362），扣除溢繳之1808台斤後為2554台斤，而2 年地租為2908台斤，故其積欠租金未逾2年總額云云。查76年5 月28日內埔鄉公所私有耕地租賃契約變更登記通知書，通知兩造時，通知書上固載系爭土地租額為727 台斤（391 ＋336 ＝727 ；見原審卷18頁），惟該通知書乃沿抄前次土地等則為10等則之通知書（同上19頁）而來，76年間之通知時，租率千分比雖仍按先前之
375 比率，然該土地之等則已調整為9 等則（見上述第18、19頁），是該通知僅係公所承辦人例行製作之文書，非租佃雙方之地租調整合意。矧耕地租約通常約定租額按耕地等則及正產品物全年收獲總量千分之375 計算，故租期屆滿前，如耕地之等則有變動，當事人固不得訴請增減租金。惟租期屆滿時，倘耕地等則已有變更，於續訂時，當事人自得依耕地後之等則，重新計算具體租金數額。本件租約曾於80年1 月、86年1 月、92年1 月、98年1 月等續訂（見原審卷21頁背面），是兩造於系爭土地已從10等則變為9 等則之情形下，原非不得於租期屆滿時，重新計算具體租額，上訴人徒以鄉公所76年之通知書記載，據為每期必為727 台斤之主張，非屬的論。是被上訴人於93年第
2 期起，至95年1 期，每期按9 等則之788.79台斤計收，上訴人亦據以繳納，該額尚難認非兩造所合意。查上訴人就90年第2 期起至92年第1 期止，共計四期，係繳2908台斤，即每期727 台斤，為兩造不爭之事實（見本院卷第9頁、第43頁、第46頁），則上訴人自89年第2 期起至95年第1 期止，計繳地租9715.16 台斤（913 ＋913 ＋727 ＋
727 ＋727 ＋727 ＋913 ＋913 ＋788.79＋788.79＋788.79＋788.79＝9715.16 ），依9 等則地租每期為788.79台斤計算，則該段期間上訴人溢繳249.68台斤（9715.16 －9465.48 ＝249.68），扣除此額，上訴人積欠租穀4483.0
6 公斤〔（788.796 ）－249.68＝4483.06 〕，仍超過兩年為3155.16 台斤之總額（788.794 ＝3155.16 ）。
縱令依上訴人主張之每期租額為727 台斤計算，則該段期間上訴人溢繳991.16台斤（9715.16 －8724＝991.16），扣除溢繳額，上訴人積欠租穀3370.84 台斤〔（727 6）－991.16＝3370.84 〕，亦超過兩年為2908台斤之總額（727 4 ＝2908）。是無論依每期租穀727 台斤或788.79計算，上訴人積欠均達兩年總額。
⒊依耕地三七五減租條例第17條第1 項第3 款規定，地租積
欠達兩年之總額時，出租人得終止租約。被上訴人因上訴人積欠95年第2 期起6 期租穀未付，曾於98年7 月9 日定10日之期限催告給付，於翌日送達上訴人，有存證信函及掛號郵件收件回執可稽（原審卷55至57頁），上訴人逾期仍未為支付，則原租約（設令有效）至遲亦因被上訴人於99年7 月16日向上訴人為終止租約之表示而失其效力。
六、所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還，對於妨害其所有權者，得請求除去。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第767 條第1 項前、中段、第455 條前段分別應有明文。兩造就系爭土地已不存在租賃關係，上訴人占有該地即無正當權源。從而，被上訴人請求上訴將妨害其所有權之系爭土地上的地上物除去，返還土地，核屬有據，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，核無違誤，上訴論旨，猶執上詞指摘原判決不當求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 5 月 25 日
民事第六庭
審判長法官 許明進法 官 徐文祥法 官 蘇姿月以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 5 月 26 日
書 記 官 陳曼智附註：
民事訴訟法第466條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。