臺灣高等法院高雄分院民事判決 100年度重上字第1號上 訴 人 王美智
王林蜂王文欽王美緣王美玉王美芳王耀德共 同訴訟代理人 徐豐益律師被上訴人 林正弘被上訴人 林逢得上 一 人訴訟代理人 何曜男律師上列當事人間因確認優先承買權存在事件，上訴人對於民國99年11月29日臺灣高雄地方法院99年度重訴字第240 號第一審判決提起上訴，本院於100 年4 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、上訴人起訴主張：坐落高雄市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）原為伊等先父王愛珠所有，其於民國33年間出資在該土地興建門牌號碼高雄市○○○路○○○ 號未保存登記房屋乙棟（下稱系爭房屋）而原始取得所有權，嗣於78年間將系爭土地以買賣為原因移轉登記為被上訴人林正弘所有。林正弘因積欠訴外人台新國際商業銀行股份有限公司（下稱台新銀行）款項未償，經台新銀行聲請原法院98年度司執字第50656 號強制執行事件拍賣系爭土地，由被上訴人林逢得於99年6 月14日拍定。伊等為王愛珠之法定繼承人，繼承取得王愛珠之權利，依民法第425 條之1 推定就系爭土地有租賃關係存在，對系爭土地依土地法第104 條規定有優先承買權利，詎執行法院竟未通知優先承買，經聲明異議仍經駁回，伊等自有起訴求為確認優先承買權存在之必要。求予確認上訴人就系爭土地有優先承買權存在，並准以新台幣（下同）969 萬元之同一價格承買。原審判決上訴人敗訴，上訴人提起上訴，並聲明廢棄原判決，改判准如上開請求。
二、被上訴人答辯：⒈林正弘以：伊於76年間向王愛珠購買坐落高雄市○○區○○
段782 、800 、801 地號3 筆土地上之房屋3 棟（門牌號碼均為高雄市○○○路○○○ 號）及基地承租權承購權，伊主要係為購買上開土地，因王愛珠向土地銀行承租該等土地幾年後，即有優先承購權，故伊以230 萬元向其購買土地承租權及承購權，嗣土地銀行通知王愛珠申購其中之系爭土地，伊即依約付款，土地銀行先將系爭土地所有權移轉登記予王愛珠，王愛珠再將系爭土地移轉登記予伊。伊因王愛珠並未取得另2 筆土地之購買權，且王愛珠一直未搬遷，故迄未付清尾款10萬元等語置辯。並聲明：上訴駁回。
⒉林逢得則以：系爭房屋於48年間之納稅義務人係訴外人王萬
，設籍迄今之納稅義務人亦均非王愛珠，又該房屋外觀新穎，顯與上訴人所稱33年間興建之木屋，非屬同一。況王愛珠業將該房屋及基地承租權一併出售予林正弘，本件自無民法第425 條之1 適用之餘地，上訴人無優先承買權等語置辯。
並聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠系爭土地原為國有土地，王愛珠於78年3 月2 日以買賣為原
因而取得所有權，王愛珠又於78年4 月7 日以買賣為原因移轉登記予林正弘。嗣土地經原法院以98年度司執字第50656號執行事件拍賣，由林逢得於99年6 月14日以969 萬元之價格拍定得標。
㈡系爭房屋為未辦保存登記之建物。
㈢王愛珠於76年11月3 日與林正弘簽訂買賣契約書，約定將高
雄市○○區○○段782 、800 、801 地號之地上房屋3 棟（門牌號碼均為高雄市○○○路○○○ 號）及木造房屋占有基地承租權及本於承租權而生得向國有財產局承購之權利一併出售予林正弘。
四、上訴人主張系爭房屋就系爭土地有民法第425 條之1 規定之租賃關係存在，而依土地法第104 條規定請求以拍定同一價格優先承買該土地，然為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，是本件主要爭點乃：系爭房屋占用系爭土地有無租賃關係存在？茲將本院判斷分述如次：
㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。民法第425 條之1定有明文。若房屋已達不堪使用之程度，租賃關係即歸於消滅，土地所有權人即得請求返還土地，房屋所有人嗣後雖將房屋修繕，自不能使既已消滅之租賃關係回復（最高法院92年度台上字第1052號裁判要旨參照）。
㈡經查，系爭房屋門牌號碼為高雄市○○○路○○○ 號，坐落系
爭土地及同段782 及801 地號土地上，為未保存登記建物，王愛珠於76年11月3 日與林正弘簽定買賣契約書，約定由王愛珠將該房屋所有權及其坐落基地承租承買權，以230 萬元讓售予林正弘，有買賣契約書可稽（原審卷第14至16頁）。
嗣王愛珠於78年3 月2 日取得系爭土地之所有權，隨即於78年4 月7 日以買賣為原因移轉登記予林正弘，有不動產異動索引可憑（原審卷第13頁）。據此足認王愛珠於76年11月3日業將系爭房屋及土地同時讓與林正弘所有，自與前揭民法第425 條之1 之「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異」要件不符。縱王愛珠迄今尚未將房屋交付予林正弘，仍繼續占用系爭土地，惟證人洪振乾即建築房屋之木工業於原審證稱：該房屋原很簡陋，因伊係木工，故幫王愛珠將房屋修建成木造房屋，76年間為木造，而該房屋現已非先前木造結構之房屋，約90年間，經洪振乾之子先將外觀鐵皮搭建完成後，再將原有木造結構拆除等情（原審卷第95-96 頁），並有卷附房屋前後照片可資比對（原審卷第6、54-55 頁及本院卷第31頁背面、第39頁），益徵系爭土地遭拍賣時，坐落其上之房屋為浪板鐵皮造，外觀新穎，顯與上訴人所主張王愛珠於33年間興建之木造房屋，非屬同一。
揆諸前揭民法第425 條之1 賦予債權物權化效果，係為避免土地與建物各異其所有，致建物須遭拆除而害及社會經濟利益，依上所述，系爭土地遭拍賣時，原木造房屋既已不堪使用，經拆建造為鐵皮浪板造之房屋，屬新建而非僅係修建而已，是而，縱上訴人主張該木造房屋在王愛珠未依其與林正弘間之買賣契約交付前，就土地有推定之租賃關係存在，則該租賃關係亦應於該木造房屋因不堪使用經拆除時即歸於消滅，王愛珠或其法定繼承人嗣雖將木造房屋建造為鐵皮浪板造，亦不能使既已消滅之租賃關係回復。準此，上訴人依民法第425 條之1 規定，主張其等對系爭土地有租賃關係存在，自屬無據。從而上訴人主張依土地法第104 條規定就系爭土地有優先承買權云云，自屬無據。
㈢至上訴人雖主張系爭房屋業經國有財產局認定自82年7 月21
日前至99年6 月25日均占用系爭土地使用，足見該房屋雖於90年間修繕為鐵皮外表，但與先前之木造建物仍為同一主體建物整體使用，並繳納土地使用補償金云云，固據提出國有基地租賃契約書及國有土地使用補償金繳納通知書為證（本院卷第29至30頁），然為被上訴人所否認。經查，上訴人提出之上開租賃契約書之承租人為王美智一人，租賃期限係自99年1 月1 日起108 年12月31日止，繳納通知書之受文者（繳款人）則為王林蜂，而財政部國有財產局台灣南區辦事處雖將其管理之782 地號土地整筆出租與王美智，惟其係於99年4 月1 日前往現場勘查該土地上坐落建物之使用現況，亦有該處100 年3 月7 日台財產南改字第1000002812號函暨建物現況照片可稽（本院卷第37頁）。據該等文書均不足以認定木造房屋與鐵皮浪板造之房屋為同一主體結構之建物，自難採為有利於上訴人之認定。況木造房屋與鐵皮浪板造之房屋，不論材質、結構、使用期限，均不相同，乃眾所周知，上訴人主張兩者不失一致性，改建為鐵皮浪板造僅為維持堪用狀態之方式云云，殊無可採。
五、綜上所述，上訴人主張其等之房屋就系爭土地有民法第425條之1 規定之租賃關係存在，並進而據以主張就系爭土地享有優先購買權，為不足採。從而，其訴請確認其就系爭土地有優先購買權存在，並請求准以同一拍定價格優先承買，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，非有理由，應予駁回。兩造其餘攻擊或防禦方法及舉證，核與判決結果無礙，自無逐一詳予論駁之必要，據上論結，本件上訴無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 5 月 11 日
民事第六庭
審判長法官 許明進法 官 李炫德法 官 蘇姿月以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 5 月 11 日
書 記 官 鄭翠芬附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。