臺灣高等法院高雄分院民事判決 101年度上易字第182號上 訴 人 蔡宜津訴訟代理人 郭蕙蘭律師訴訟代理人 胡閏祺律師被上訴人 洪嘉媛訴訟代理人 利麗珍上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國101 年4 月11日臺灣高雄地方法院101 年度訴字第36號第一審判決提起上訴，本院於101 年8 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付被上訴人超過新台幣陸萬零叁佰元本息部分，及該部分假執行之宣告，並其訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔三分之一，餘由被上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、被上訴人主張：被上訴人於民國99年7 月29日經臺灣友友不動產經紀有限公司介紹，向上訴人購買坐落高雄市○○區○○段第215 號土地及其上高雄市○○區○○○○路○○○ 號14樓房屋（下和系爭房地），且購買地下第一層編號第129 號停車位（下稱系爭停車位），買賣價金共新台幣（下同）60
3 萬元。嗣於99年8 月20日完成系爭房地及系爭停車位之所有權移轉登記，而依系爭買賣契約第1 條第4 項約定，點交日期至遲為99年8 月30日，然上訴人雖依約將系爭房地點交，系爭停車位卻因被訴外人蔡燕霖占用而遲未點交，被上訴人於99 年9月29日以存證信函通知上訴人及仲介業者蔡東曉，惟上訴人置之不理，被上訴人復於99年11月5 日報案，占有人蔡燕霖乃於100 年3 月19日同意自行解除占有，將系爭停車位返還。則上訴人應自99年8 月31日起至100 年3 月19日止，依系爭買賣契約第7 條第6 項約定，每日按買賣總價金之6/10,000計付違約金，合計為727,218 元，依買賣契約之法律關係起訴，求為命上訴人應給付被上訴人727,218 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行之判決。
二、上訴人則以：上訴人委由仲介業者蔡東曉辦理之產權移轉及點交，因上訴人不知該停車位被占用，經蔡東曉告知系爭停車位被占用後，已將系爭停車位之返還請求權讓與被上訴人，已於期限內點交系爭停車位。縱認上訴人違反點交義務，蔡燕霖業已賠償被上訴人，且被上訴人亦與仲介業者達成和解，被上訴人之損害已受填補，系爭買賣契約第6 條屬「賠償額預定性」違約金之約定，被上訴人不得再向上訴人請求賠償。況且縱認上訴人仍須支付違約金，系爭停車位依當地行情租金為每月約2,000 元，為被上訴人實際所受損失，應以此為酌減之標準等語，資為抗辯。
三、原審審理後，命上訴人給付被上訴人121,203 元，及自100年9 月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息。上訴人就其敗訴部分，提起上訴，於本院聲明：㈠原判決關於命上訴人給付部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造之不爭執事項：㈠被上訴人經臺灣友友不動產經紀有限公司（下稱友友不動產
公司）介紹，於99年7 月29日以603 萬元之價格，向上訴人購買系爭房地及系爭停車位，於99年8 月20日辦畢所有權移轉登記。
㈡依系爭買賣契約第1 條第4 項約定，本件買賣之房地至遲於
99年8 月30日前應點交完成，另依第7 條第6 款約定，上訴人如未於上開期限前點交完成，應自上開期限翌日起，每逾
1 日按買賣總價金6/10,000計付違約金予被上訴人。㈢兩造就本件買賣共同申請安信建築經理股份有限公司為買賣價金履約之保證。被上訴人已交付買賣之價金完畢。
㈣被上訴人就本件房地買賣向臺灣消保會為消費爭議之申訴，
嗣與友友不動產公司調解成立，友友不動產公司同意減免仲介費15,000元。
五、兩造爭執事項：㈠上訴人有無於約定期限點交系爭停車位？㈡被上訴人依系爭買賣契約第7 條第6 項請求給付違約金有無
理由？金額若干？
六、本院之判斷：㈠上訴人有無於約定期限點交系爭停車位？
⑴被上訴人主張系爭停車位於點交期限即99年8 月30日時，
為訴外人蔡燕霖所占用之事實，經證人即系爭買賣之仲介業者蔡東曉到庭證述：編號129 號停車位（系爭停車位）屋主跟隔壁編號131 號停車位屋主有合夥關係，131 號車子習慣停在129 號停車位，因為129 號停車位比較好停，點交當天129 號停車位並未排除等語屬實（本院卷第43頁），復為上訴人所不爭執，自堪信為真。又上訴人主張未將系爭停車位出租或借予他人使用，亦不知被他人占用云云。然上訴人既出賣其所有之系爭停車位予被上訴人，依系爭買賣契約之約定，有交付系爭停車位予被上訴人之義務，即負有使被上訴人得使用、支配系爭停車位之義務，至於上訴人有無將停車位出租或出借他人使用，及是否知悉系爭停車位被他人占用，均與有無遲延點交之違約事實無關。
⑵上訴人雖抗辯經蔡東曉告知系爭停車位被他人占用後，已
將系爭停車位之返還請求權讓與被上訴人，以代現實交付云云。然為被上訴人否認。查不動產買賣所約定之點交，主要在使買受者得實際占有該買受之不動產，進而為有效之使用及收益，不受他人之阻擾，故買賣雙方如無其他特別之約定，其點交與否，當以買受者可否實際占有該不動產及為有效之使用、收益為準。承前所述，系爭停車位既為蔡燕霖所占用，被上訴人並無取得停車位之實際占有及為有效之使用、收益，上訴人未於約定期限內將系爭停車位現實點交於被上訴人，應可認定。再者，依買賣價金履約保證證書第2 條第2 點第4 款固約定：若賣方（即上訴人）履行買賣契約並與買方（指被上訴人）確認完成買賣標的點交程序，本公司於扣除賣方應負之仲介服務報酬及相關費用後，將應給付買賣價款撥交予賣方等語（原審卷第38頁），則從該約定，其意應解為系爭停車位未於期限內點交，買受人有權利請求安信建築經理股份有限公司於點交前，不撥交買賣價金予出賣人，但買受人本可捨棄該權利，逕由安信建築經理股份有限公司將買賣價金撥交出賣人，另再請求出賣人將停車位之不法占用排除予以交付，此為被上訴人之權利選擇，故上訴人雖已取得買賣價金之事實，尚難逕認被上訴人業已同意以讓與返還請求權之方式受讓系爭停車位之交付。此外，上訴人復未提出其他證據證明被上訴人同意以返還讓與請求權之方式為系爭停車位之交付，其此部分抗辯自無可採。則被上訴人主張上訴人未於系買賣契約約定期限點交停車位，其已違約之事實，應可認定為真。
㈡被上訴人依系爭買賣契約第7 條第6 項請求給付違約金有無
理由？金額若干？⑴按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。依系爭買賣契約之約定，除第7 條第6 款約定「本約如屆最後期限乙方（指上訴人）仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起，每逾1 日按買賣總價金6/10,000計付違約金賠償甲方（指被上訴人）」外，僅於第10條另為關於「違約、解除契約暨賠償責任」之約定，該第10條所約定之損害賠償，僅限定為解除契約後之賠償，並不及於本件遲延給付（點交）之情形。即本件買賣契約就遲延給付而未及於解除契約之違約情形，既僅有上開第7 條第6 款之違約金約定，且觀其內容亦無「懲罰性違約金」之記載，或為損害賠償總額違約金之約定，契約中亦未就相同違約情形另為損害賠償之約定，故解釋上該第7 條第6 款之約定，自應視為損害賠償總額違約金之約定。
⑵次按債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行
所受之利益，減少違約金，民法第251 條亦有明文。又約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。上訴人既有上開違約點交系爭停車位之事實，被上訴人訴請給付違約金，於法有據。至於上訴人抗辯被上訴人與仲介業者成立和解，已獲賠償1 萬5 千元，被上訴人已無損害云云。然此為仲介業者未為妥善完成其居間事務，因而減少本應向被上訴人收取之報酬1 萬5 千元，尚難認此係賠償被上訴人因上訴人違約所致損害。又兩造約定遲延給付之違約金給付標準，雖約定有「每逾1 日按買賣總價金6/10,000計付違約金」，惟本件買賣總價金為603 萬元，而買賣標的包括系爭房地及系爭停車位，而遲延給付者僅系爭停車位之點交，再參酌系爭停車位為地下1 層平面停車位，及當地停車位租金行情約為每月2,000 元至3,000 元，經證人蔡東曉證述在卷，被上訴人因上訴人遲延點交車位致無法使用停車位所造成損害，及依約主張其買受人權利所付出心力、時間以及無法使用停車位係6 月餘，而占用人蔡燕霖亦賠償1 萬8 千元，損害獲得部分填補等一切情狀，認系爭停車位遲延交付之違約金以每逾1 日計付總價
0.5/10,000為適當，而本件違約金係以約定點交期限99年
8 月30日之翌日即99年8 月31日起算，迄至蔡燕霖自行解除占有前1 日即100 年3 月18日，共計200 日（1 ＋30＋31＋30＋31＋31＋28＋18＝200 ），則被上訴人可請求上訴人給付違約金60, 300 元（6, 030,000×0.5/10,000×
200 ＝60,300），被上訴人就該金額之請求，為有理由，應予准許，超過該範圍之請求，即無理由。
七、綜上所述，被上訴人依買賣契約之法律關係，請求上訴人給付違約金60,300元及遲延利息，為有理由，應予准許，逾上開請求部分，為無理由。原審就上開應准許部分判命上訴人給付，並無不當，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。原審就命上訴人給付超過60,300元本息部分，有所不當，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，自應由本院將原判決此部分廢棄，改判如主文第2項所示。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第450 條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 8 月 31 日
民事第五庭
審判長法官 簡色嬌法 官 林紀元法 官 郭慧珊以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 101 年 8 月 31 日
書 記 官 曾允志