臺灣高等法院高雄分院民事判決 101年度上字第312號上 訴 人 陳憲富訴訟代理人 柯尊仁律師被上訴人 黃春蓮訴訟代理人 許志勇律師上列當事人間因返還停車位事件，上訴人對於民國101 年10月31日臺灣高雄地方法院101 年度訴字第1233號第一審判決提起上訴，本院於102年4月3日辯論終結，茲判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、被上訴人主張：㈠坐落高雄市○○區○○段○○段0000地號土地上之「蘇富比
大樓」（下稱系爭大樓）其中3507建號建物（權利範圍全部）即門牌號碼高雄市○○區○○路○○號底層（下稱系爭地下室）暨其共同使用部分即3533建號建物（應有部分679/1000
0 ）原係訴外人仁翔建設股份有限公司（下稱仁翔公司）起造並取得所有權，仁翔公司將系爭大樓地下2 層編號第25號平面停車位（下稱25號停車位）配屬於系爭地下室所有權人使用。伊於民國95年11月8 日經原審民事執行處拍定取得系爭地下室暨其共同使用部分所有權，故25號停車位應同時由伊取得使用權，惟遭上訴人無權占用。
㈡伊曾提起訴訟請求返還25號停車位，經台灣高雄地方法院（
下稱高雄地院）以97年度訴字第1425號判決（下稱前案確定判決）駁回確定，判決理由認定伊繼受仁翔公司基於分管契約就25號停車位取得之使用權，同時繼受仁翔公司同意上訴人使用25號停車位之義務，未證明仁翔公司已修復上訴人享有使用權之編號第14號機械停車位（下稱14號停車位）前，不得請求上訴人返還25號停車位等語，是以伊請求上訴人交還25號停車位之權利附有仁翔公司應修復14號停車位之條件。茲仁翔公司已於98年3 月31日出具授權書（下稱系爭授權書），同意將修復14號停車位事宜由伊辦理，且伊係利害關係人，本得代為修繕14號停車位，且於98年8 月6 日以存證信函通知將於98年8 月20日上午10時許，偕同修理技師到場修復14號停車位，遭上訴人於同年月18日表示拒絕，應視為伊已修復，得請求上訴人返還。
㈢又25號停車位每月租金新台幣（下同）3,000 元，上訴人自
98年9 月起占用25號停車位，無法律上原因，受有相當於租金之利益，為此爰依民法第767 條、第184 條第1 項、第17
9 條之規定，提起本訴等語。聲明：㈠上訴人應將門牌號碼高雄市○○區○○路○○號所在之「蘇富比大樓」地下二層如附圖所示編號25號停車位騰空並交還予被上訴人。㈡上訴人應自98年9 月1 日起，至騰空交還前項停車位之日止，按月給付被上訴人3,000 元。原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服提起上訴。被上訴人於本院答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：依前案確定判決之論述僅能導出被上訴人未取得25號車位使用權；且被上訴人未能舉證拍定取得系爭地下室暨共同部分包括25號停車位；又伊已以14號停車位與仁翔公司交換25號停車位，故被上訴人拍定取得系爭地下室時即無從取得25號停車位之使用權；被上訴人提出之系爭授權書亦不具真正性，不得以代為修復14號停車位為由請求返還25號停車位；況被上訴人在系爭大樓底層經營商場使用現況達
990.19平方公尺，已逾其拍定取得之682.26平方公尺等語置辯。於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠仁翔公司起造系爭大樓並取得所有權，於79年11月19日辦畢所有權第一次登記。
㈡被上訴人於95年11月8 日經高雄地院94年度執字第20277 號
執行程序，拍定取得系爭地下室暨其共同使用部分所有權。㈢前案確定判決認定仁翔公司於80年間已將25號停車位交予上
訴人使用，被上訴人於95年間拍定取得系爭地下室暨其共同使用之應有部分，涵蓋25號停車位，惟未辦理點交，被上訴人雖繼受仁翔公司基於分管契約對25號停車位之使用權，然同時繼受仁翔公司同意上訴人使用之義務，未證明仁翔公司已修復14號停車位前，不得請求上訴人返還25號停車位等語。
㈣25號停車位自80年9月14日起，由上訴人占有使用迄今。
四、被上訴人拍定取得系爭地下室暨其共同使用部分之應有部分是否涵蓋25號停車位？上訴人與仁翔公司有無約定以14號停車位交換25號停車位？25號停車位使用權由何人享有？㈠按區分所有建物之共同使用部分，性質上屬共有，且附屬於
區分所有建物，共有人將各相關區分所有專有部分之建物移轉時，其共同使用部分之所有權，亦隨之移轉與同一人。各共有人對於該共同使用部分之設施，雖可依其共有部分之經濟目的，加以使用或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的。又地下室停車位共同使用部分，與建物專有部分，具有密切不可分之主從關係，建物專有部分所有人，不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售他人（最高法院85年度台上字第569 號判決意旨參照）。次按共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，98年1 月23日修正前民法第820 條第1 項定有明文。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約（最高法院91年度台上字第2477號判決意旨參照）。又共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在，除非應有部分之受讓人不知有分管契約，亦無可得而知（最高法院48年台上字第1065號判例意旨、司法院大法官釋字第349 號解釋參照）。
且強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院49年台抗字第83號判例意旨參照）。
㈡查系爭大樓係仁翔公司起造，將車位劃定特定位置，且地下
室停車位使用分配權由該公司全權決定，發給「承購車位證明書」乙節，有地下2 層平面圖、預定買賣合約書、承購車位證明書各1 份附卷可稽，且為兩造所不爭執（原審卷第19、105 至107 頁），堪信為真。足見系爭大樓區分所有建物暨共同使用之應有部分是否涵蓋特定停車位及其位置，悉由仁翔公司決定。
㈢證人即仁翔公司前任負責人吳汶達（原名：吳何堂）於前案
一審審理中結證：伊於70年間至87年底擔任仁翔公司負責人，最初系爭地下室規劃要作商場，所以保留比較大的停車位，就是25號停車位，25號停車位始終沒有賣出去，所以沒有將25號停車位使用證明書交給任何人，伊對上訴人使用25號停車位原因不清楚，但應該沒有借給上訴人使用，因仁翔公司係上市公司，如果有的話會以書面作為證明等語明確（見前案一審卷第103 、122 頁），核與證人即仁翔公司前任負責人李美慧於同審中結證：伊於87年底擔任2 、3 個月仁翔公司負責人，從公司資料及伊自己也住在系爭大樓約5 、6年，知道25號停車位並未賣出，但伊住進系爭大樓前，上訴人已使用25號停車位，因上訴人是系爭大樓住戶，伊與吳汶達任由上訴人使用，沒有向上訴人收租金等語明確（見前案一審卷第102 頁），大致相符。復有李美慧於97年4 月21日出具之25號停車位配屬地下室之證明書1 紙在卷可稽（原審卷第108 頁），本院審酌上開證人分別擔任仁翔公司前、後負責人，對停車位有無隨區分所有建物出售一事知悉甚詳，且於本件已無利害關係，當無甘冒偽證罪責之險而設詞偏頗，其等所證堪可採信，足見25號停車位係保留在系爭地下室暨其共同使用之應有部分範圍內，未隨區分所有建物出售予承購戶，至為明確。
㈣上訴人雖辯稱其於79年間購買系爭大樓區分所有建物即系爭
大樓門牌號碼31號8 樓時，配有13、14號停車位，其中14號停車位故障，乃於80年間與仁翔公司約定交換25號停車位，故被上訴人拍定取得系爭地下室暨其共同使用部分無從涵蓋25號停車位云云（原審卷第129 、132 至133 頁），無非係以上開證人吳汶達、李美慧及證人即系爭大樓第一屆主任委員潘光瑋於前案審理之證述為其論據。惟查，證人潘光瑋於前案一審審理中證稱：伊於82至83年間擔任第一屆主任委員，伊搬進系爭大樓時，上訴人已住在該處並使用25號停車位等語（見前案一審卷第120 頁），與上開證人吳汶達、李美慧所述內容，均僅能證明其等搬進系爭大樓前，上訴人已使用25號停車位之事實。再者，系爭13、14號停車位係上、下層機械式停車位，有地下2 層平面圖1 紙可考（見原審卷第19頁），復依系爭大樓管理委員會留存之車位「承購認證書」登記表所示，13、14、25號停車位使用人均為上訴人，其中25號停車位記載「借用」（見前案一審卷第38頁及原審卷第156 頁），衡諸常情，仁翔公司如以25號停車位交換14號停車位，將減損其所有停車位之經濟價值，且將來不易將14號停車位隨同另區分所有建物出售，苟有交換之舉，理應以書面記載或於上開登記表作使用人之變更，即14號停車位使用人不應仍為上訴人，25號停車位不應記載「借用」字樣，是以上訴人辯稱已「交換」停車位云云，有違常情，洵屬無據，難以憑採。
㈤又被上訴人於95年11月8 日經高雄地院94年度執字第20277
號執行程序，拍定取得系爭地下室暨其共同使用部分所有權，已如前述，且仁翔公司對系爭大樓已無所有權乙情，業據系爭大樓管理委員會97年7 月21日函覆明確（見前案一審卷第57頁），為兩造所不爭執（見原審卷第132 頁、第151 頁背面），而地下室停車位共同使用部分，與建物專有部分，具有密切不可分之主從關係，不得保留車位使用權而將建物專有部分出售他人，已如前揭法條意旨之說明，是以25號停車位應隨同拍定於被上訴人取得系爭地下室暨其共同使用部分之所有權範圍內。且因被上訴人係以拍賣程序取得所有權，仁翔公司當無依一般買賣契約出具停車位證明書之必要，自無從以被上訴人未能取得25號停車位「承購車位證明書」，否認取得應有部分所有權一事。上訴人辯稱被上訴人未能舉證拍定取得系爭地下室暨其共同使用部分涵蓋25號停車位云云，委無可採。
㈥惟25號停車位早於80年9 月14日起，即由上訴人占有使用迄
今，及系爭大樓管理委員會留存之車位「承購認證書」登記表亦載明25號停車位為上訴人「借用」等情，均如前述；且證人即系爭大樓90年間主任委員李雨蒼於前案一審審理中亦結證：伊自82年間至93年間住在系爭大樓，於90年間擔任主任委員，沒有住戶異議過上訴人使用25號停車位等語（見前案一審卷第121 頁），是以自上訴人於80年間使用25號停車位，迄至被上訴人於97年間提起前案訴訟，期間長達約17年，未見有何住戶表示反對，上訴人於前案中亦一再陳稱因14號停車位故障，乃經訴外人即仁翔公司副總經理李芳明同意，無償使用25號停車位等語（見前案一審卷第28、139 頁、原審卷第154 頁），足見仁翔公司係因上訴人表示14號停車位故障，遂同意無償提供25號停車位予上訴人使用一情，堪以採信，而仁翔公司尚非以25號停車位交換14號停車位，已如前述，應認兩造間成立使用借貸之法律關係。至於上開證人吳汶達、李美慧雖證稱仁翔公司沒有將25號停車位借給上訴人使用等語，然因其等搬進系爭大樓時間較上訴人為晚，且使用借貸契約不以書面為必要，終須歸還仁翔公司，自難以此否認上訴人係基於使用借貸之法律關係而使用25號停車位之事實。
㈦高雄地院94年度執字第20277 號執行程序囑託富鈺不動產估
價師事務所鑑價，鑑定報告記載：「公設比為30.10%，以地下層而言公設比偏高，經詢問大樓管理員表示，不知標的物有無停車位，無法確定勘標的是否含有車位產權，宜請注意之」等語，固有該事務所94年7 月27日鑑定報告所載影響系爭大樓價格因素分析1 份在卷可考（見原審卷第50頁），但估價師為上開記載，無非係詢問大樓管理員之結果，而斯時系爭25號停車位由上訴人借用中，大樓管理員不知該停車位是否附屬於系爭地下室，尚與常情無違。就系爭地下室是否附有停車位，身為估價師之鑑定人並無認定之職責或權限，其為上開記載，目的應在提醒應買者注意系爭地下室所屬停車位之紛爭。是以，自難以上開記載認定被上訴人未依該執行程序取得系爭25號停車位。
㈧綜上，足認被上訴人拍定取得系爭地下室暨其共同使用部分涵蓋25號停車位。
五、前案確定判決認定「仁翔公司於80年間已將25號停車位交予上訴人使用，被上訴人於95年間拍定取得系爭地下室暨其共同使用之應有部分，涵蓋25號停車位，惟未辦理點交，被上訴人雖繼受仁翔公司基於分管契約對25號停車位之使用權，然同時繼受仁翔公司同意上訴人使用之義務，未證明仁翔公司已修復14號停車位前，不得請求上訴人返還25號停車位」等語。嗣被上訴人撤回對該案之上訴，使前開判決確定。被上訴人於本件訴訟，提出授權書一份（原審卷第14頁背面），主張已獲仁翔公司之授權代為修繕14號停車位，則被上訴人顯係同意前開確定判決之法律上意見，願意承擔仁翔公司修繕14號車位之義務。被上訴人因此於98年8 月6 日向上訴人表示將於同年月20日前往修復，經上訴人於同年月18日表示已與仁翔公司交換25號停車位加以拒絕，嗣被上訴人於同年月20日偕同修理技師前往14號停車位時，因上訴人將汽車停放該處，導致無法施行修繕乙情，有授權書兩造之存證信函、南群曜科技有限公司98年8 月20日維修單各1 份附卷可稽（原審卷第13、16、18頁）。查，上訴人取得系爭大樓專有部分時，一併取得13、14號停車位停車位，然因14號停車位故障，仁翔公司乃將25號停車位無償借予上訴人使用，非互相交換，已如前述。按稱條件者，乃基於當事人之意思，使法律行為效力之發生或消滅，繫於一定之事實。法律行為是否附有條件，應依實際內容定之。法律行為之動機，若未提升為法律行為的一部分，成為法律行為的附款、內容，即不能認該法律行為之動機，等同於法律行為附有條件。如前所述，仁翔公司因其出售予上訴人之14號停車位有難以使用之瑕疵，故而將25號停車位借予上訴人使用，綜觀卷證顯示實際內容，該使用借貸之發生，固因仁翔公司出售之14號車位有難以使用之情所致，但此究屬動機而已，非能因而認仁翔公司將25號車位借予上訴人使用，係附有「以14號停車位修繕」為解除條件。換言之，借貸雙方均無以修復14號停車位，作為條件之合意。況使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力。被上訴人經由拍賣取得系爭地下室暨其共同使用部分之所有權，並據分管之準物權契約效力，分管25號車位，然並不當然繼受其前手仁翔公司與上訴人間之使用借貸關係。則被上訴人本於所有權人並分管該25號車位權利之地位，請求上訴人返還25號停車位，洵屬有據。
六、至於原審判決認定上訴人應自98年9 月1 日起，至騰空交還25號停車位之日止，按月給付被上訴人3,000 元，其理由已詳載於該判決事實及理由欄五㈣，關於兩造就此之攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見，本院與原審判決相同，依民事訴訟法第454 條第1 項前段之規定引用之。
七、綜上所述，被上訴人拍定取得系爭地下室暨其共同使用部分涵蓋25號停車位，則被上訴人依民法第767 條第1 項前段之規定，請求上訴人返還25號停車位，及依民法第179 條之規定，請求上訴人自98年9 月1 日起，至騰空交還25號停車位之日止，按月給付被上訴人3,000 元，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付，就返還車位之理由論述，容有可議，惟結論並無不合，應予維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 4 月 10 日
民事第二庭
審判長法官 許明進法 官 蘇姿月法 官 陳真真以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 4 月 10 日
書 記 官 蔡佳君附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。