臺灣高等法院高雄分院民事判決 101年度重上字第1號上 訴 人 大眾商業銀行股份有限公司法定代理人 陳建平訴訟代理人 方金寶律師
吳文淑律師馮基源律師被上訴人 福懋建設股份有限公司法定代理人 江子超訴訟代理人 蘇俊誠律師上列當事人間請求確認房屋租賃關係不存在等事件，上訴人對於民國100 年6 月30日臺灣高雄地方法院100 年度訴字第464 號第一審判決提起上訴，本院於101 年5 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴，及訴訟費用之裁判，均廢棄。
確認兩造間就門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號、一０七號五樓之一至五樓之四、六樓之一至六樓之四、七樓之一至七樓之四、八樓之一至八樓之四、九樓之一至九樓之四、十樓之一至十樓之四、十一樓之一至十一樓之四等房屋租賃關係，自民國九十九年一月十五日起至民國九十九年十二月二日止不存在。
被上訴人應給付上訴人新台幣貳佰貳拾捌萬伍仟肆佰玖拾陸元，及自民國九十九年一月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一（確定部分除外）、二審訴訟費用，由上訴人負擔百分之四，餘由被上訴人負擔。
本判決第三項所命給付，於上訴人以新台幣柒拾柒萬元或由上訴人簽發同額之支票為被上訴人供擔保後，得假執行。被上訴人如提供新台幣貳佰貳拾捌萬伍仟肆佰玖拾陸元為上訴人供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、上訴人主張：訴外人有限責任高雄第二信用合作社（下稱二信）與被上訴人於民國97年3 月27日簽訂「售後租回買賣暨租賃合約」，約定二信將其原所有座落高雄市○○區○○段74之1 及之2 地號土地（下稱系爭土地）及其上同段7828至7857等建號即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ 號、107號5 樓之1 至5 樓之4 、6 樓之1 至6 樓之4 、7 樓之1 至
7 樓之4 、8 樓之1 至8 樓之4 、9 樓之1 至9 樓之4 、10樓之1 至10樓之4 、11樓之1 至11樓之4 等房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地）出售予被上訴人，再向被上訴人租回系爭房地（下稱系爭售後租回契約）。其後，二信與被上訴人於97年4 月14日就系爭售後租回契約其中租賃不動產部分簽訂租約，約定由二信向被上訴人承租系爭房屋，雙方約定租期自97年5 月1 日起至100 年4 月30日止，租金為每月新臺幣（下同）1,578,708 元，押租金為3,157,41
6 元（下稱系爭租約）。嗣二信與被上訴人又於97年4 月25日，就系爭售後租回契約簽訂「買賣暨售後租回租賃合約補充協議書」，載明雙方就系爭售後租回契約之承租條件有所變更，因而協議如下：原訂契約租期部分，租賃期間協議變更為2 年，即自97年5 月1 日起至99年4 月30日止，以利雙方資產運用；租賃期滿，若出租人未以書面向承租人表示不續租時，雙方同意依原訂租金及原合約條件繼續續約1 年；除本協議外，雙方原訂契約條件均維持不變（下稱系爭補充租約）。上訴人於98年9 月1 日經主管機關核准合併受讓二信營業，並概括承受所約定之二信資產與負債，而成為系爭房屋租賃關係之承租人或依法應承接承租人權利義務關係之人，因考量業務調整需求，遂於98年12月1 日依系爭租約第
陸、特別約定事項十二、（一）（２）即系爭售後租回契約第14條第1 項第2 款約定，以二信在租期內發生被合併情事，用書面通知被上訴人將於99年1 月15日提前終止系爭租約。詎被上訴人發函否認上訴人單方終止權，並拒絕返還二信於系爭租約成立時，已交付相當於2 個月租金之押租金共計3,157,416 元（下稱系爭押租金）予被上訴人等情。爰本於系爭售後租回契約第14條第1 項第2 款（下稱系爭合併終止條款）、第7 條第3 項或系爭租約伍之約定，聲明：（一）確認兩造間就系爭房屋租賃關係，自99年1 月15日起不存在。（二）被上訴人應給付上訴人3,157,416 元，及自99 年1月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被上訴人則以：上訴人如欲終止系爭租約，依約應於1 年前以書面通知被上訴人，並無民法第453 條、第450 條第3 項所定期限之適用，而上訴人遲至98年12月1 日通知被上訴人，表示系爭租約自99年1 月15日起終止，有違上開約定，不生合法終止效力。又上訴人自98年9 月1 日起概括承受二信權利義務，並占用系爭房屋，且繼續繳納租金至99年1 月止，顯見上訴人於承受二信權利義務後，已向被上訴人表示續租之意思及客觀上續租行為，自不得再主張援用系爭合併終止條款。再者，上訴人亦未於99年4 月30日，以書面向被上訴人表示不續租，故系爭租約仍有效存在。此外，上訴人於99年1 月支付之租金僅763,891 元[ （1,578,708 ÷31）×15＝763,891 元] ，短少814,817 元，另自99年2 、3 月起至今，未曾支付任何租金，經被上訴人催繳無果，被上訴人自得以系爭押租金扣抵上訴人應支付之租金，於扣抵後，上訴人已無押租金可領回。末者，上訴人積欠多期電費未繳，且滿地髒污、門窗破損，未處理廢棄物，則相關租賃物回復原狀費用，應由上訴人負擔賠償責任等語，資為抗辯。並聲明：（一）上訴人之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、原審判決確認兩造間就系爭房屋之租賃關係，自99年12 月3日起不存在，並駁回上訴人其餘之訴。上訴人不服，提起上訴，並於本院聲明：（一）原判決不利於上訴人之部分廢棄。（二）前開廢棄部分，確認兩造間就系爭房屋之租賃關係，自99年1 月15日起不存在。（三）被上訴人應給付上訴人3,157,416 元，暨自99年1 月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（四）就前開聲明第三項，願提供上訴人簽發之支票為擔保，請准宣告假執行。被上訴人則答辯聲明：（一）上訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項
（一）二信與被上訴人於97年4 月14日簽訂租約，向被上訴人承租其所有座落高雄市○○區○○段74之1 及之2 地號土地上同段7828至7857等建號即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ 號、107 號5 樓之1 至5 樓之4 、6 樓之1 至6 樓之4 、7 樓之1 至7 樓之4 、8 樓之1 至8 樓之4 、9 樓之1 至9 樓之4 、10樓之1 至10樓之4 、11樓之1 至11樓之4 等房屋，雙方約定租期自97年5 月1 日起至100 年4月30日止，租金為每月1,578,708 元，押租金為3,157,41
6 元。
（二）二信於97年3 月27日就系爭房地，先與被上訴人簽訂「售後租回買賣暨租賃合約」，約定二信將系爭房地出售予被上訴人，再向被上訴人租回，被上訴人亦擬以本契約條款與條件向二信購買系爭房地，並於購買後出租二信；二信與被上訴人又於97年4 月25日，就系爭售後租回契約簽訂「買賣暨售後租回租賃合約補充協議書」，載明雙方就系爭售後租回契約之承租條件有所變更，因而協議如下：原訂契約租期部分，租賃期間協議變更為2 年，即自97 年5月1 日起至99年4 月30日止，以利雙方資產運用；租賃期滿，若出租人未以書面向承租人表示不續租時，雙方同意依原訂租金及原合約條件繼續續約1 年；除本協議外，雙方原訂契約條件均維持不變。
（三）上訴人於98年9 月1 日經主管機關核准而受讓二信營業，並概括承受所約定之二信資產與負債，而成為系爭房屋租賃關係之承租人或依法應承接承租人權利義務關係之人。
（四）二信於系爭租約成立時，已交付相當於2 個月租金之押租金共計3,157,416 元予被上訴人。
（五）上訴人於98年12月1 日函知被上訴人，系爭租約將自99年
1 月15日起終止；被上訴人於98年12月3 日收受上訴人上開信函後，以存證信函回覆不同意上訴人終止租約，並拒絕返還押租金。
（六）系爭租約之租金每月為1,578,708 元；上訴人除如期支付98年12月前之租金，暨繳納99年1 月之租金數額763,891元外，未再繳納其他租金。
（七）二信於98年4 月15日以高二信總庶字第0932號函通知被上訴人，被上訴人並於98年4 月16日收受該函文。
五、兩造協商爭點：（一）上訴人以系爭租約存續期間發生金融合併情事，援引系爭合併終止條款，提前終止系爭租約，是否有據？（二）上訴人依據系爭合併終止條款，於98年12月
1 日通知被上訴人，謂上訴人將於99年1 月15日提前終止系爭租約，是否發生合法終止系爭租約的效力？上訴人請求確認系爭租約之租賃關係自99年1 月15日起不存在，有無理由？（三）二信依據系爭售後租回契約第11條約定，於98年4月15日以書面通知被上訴人終止系爭租約，是否發生終止效力？上訴人主張系爭租約應自99年4 月30日起發生終止效力，有無理由？（四）上訴人依系爭售後租回契約第7 條第3項或系爭租約伍、押租金或擔保金約定（下稱系爭押金條款），請求被上訴人返還系爭押租金，有無理由？（五）上訴人如得請求被上訴人返還系爭押租金，則被上訴人本於系爭租約消滅後租賃物回復原狀請求權，請求上訴人應給付廢棄物處理費504,000 元、機具與人工費168,000 元、158,400元，含稅合計871,920 元（下稱系爭抵銷額），並以系爭抵銷額抵銷上訴人之請求給付，有無理由？茲分述如下：
（一）上訴人以系爭租約存續期間發生金融合併情事，援引系爭合併終止條款，提前終止系爭租約，是否有據？
１、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第98條定有明文。上訴人主張：上訴人於98年9 月1 日經主管機關核准合併受讓二信營業，並概括承受所約定之二信資產與負債，而成為系爭房屋租賃關係之承租人或依法應承接承租人權利義務關係之人，因考量業務調整需求，遂於98年12月1 日依系爭租約第陸、特別約定事項十二、（一）（２）即系爭售後租回契約第14條第
1 項第2 款之約定，以二信在租期內發生被合併情事，寄發書面通知被上訴人將於99年1 月15日提前終止系爭租約等情。惟被上訴人否認之，並以：上訴人與二信間並無合併之事實。又依系爭售後租回契約第12條第2 項第4 款約定，上訴人如欲終止系爭租約，應與被上訴人協議終止，倘上訴人未援引協議終止條款，則必須遵守系爭售後租回契約第11條第3 項約定，於1 年前以書面通知被上訴人，始得終止系爭租約。而上訴人遲至98年12月1 日，始通知被上訴人，表示系爭租約自99年1 月15日起終止，其終止契約之意思表示，因不符上開約定，不生合法終止效力云云置辯。
２、經查，上訴人主張二信與被上訴人於97年3月27日簽訂「售後租回買賣暨租賃合約」，約定二信將其原所有系爭房地，出售予被上訴人，再向被上訴人租回系爭房地。其後，二信與被上訴人復於97年4 月14日，就系爭售後租回契約其中租賃不動產部分簽訂租約，約定由二信向被上訴人承租系爭房屋，雙方約定租期自97年5月1日起至100年4月30日止，租金為每月1,578,708 元，押租金為3,157,416元，並偕同前往民間公證人處作成租賃公證。嗣二信與被上訴人再於97年4 月25日，就系爭售後租回契約簽訂「買賣暨售後租回租賃合約補充協議書」，載明雙方就系爭售後租回契約之承租條件有所變更，因而協議如下：原訂契約租期部分，租賃期間協議變更為2 年，即自97年5 月1日起至99年4 月30日止，以利雙方資產運用；租賃期滿，若出租人未以書面向承租人表示不續租時，雙方同意依原訂租金及原合約條件繼續續約1 年；除本協議外，雙方原訂契約條件均維持不變等情，為被上訴人所不爭執，並有系爭售後租回契約書、系爭租約書、系爭補充租約書及公證書正本（以上均影本）各1 件附卷（見原審卷第16-31頁）為證，堪可認定。而按二信與被上訴人間於簽訂系爭售後租回契約時，固記載二信將其原所有系爭房地，出售予被上訴人，再向被上訴人租回系爭房地，惟參諸系爭售後租回契約第7 條約定「遷讓房屋」等語；暨系爭租約、系爭補充租約均將二信與被上訴人間之租賃標的明示記載為系爭房屋；及上訴人債權部員工張世杰到庭證述：租賃契約僅就系爭房屋簽訂（見本院卷一第123 頁）等情相互以觀，足見二信與被上訴人間所簽訂之租賃契約，其租賃標的僅指系爭房屋，並不包括系爭土地。此外，兩造對於上開租賃契約之租賃標的，係屬系爭房屋乙節，亦不爭執，足徵二信與被上訴人簽訂之租賃契約租賃標的，並不包括系爭土地。則系爭售後租回契約記載二信再向被上訴人租回系爭房地，其中關於系爭土地部分，係屬誤載。其次，二信與被上訴人就系爭房屋簽訂之租約，前後雖包括系爭售後租回契約、系爭租約及系爭補充租約等契約，然揆諸系爭售後租回契約，係屬系爭房地買賣契約及系爭房屋租賃契約之契約聯立，其中就有關系爭房屋租賃之期限、租金、使用、毀損、滅失、保險、出租人免責、租期屆滿租賃物返還、特別聲明與擔保、違約及租約終止等條款，固於系爭售後租回契約中予以詳載，惟系爭租約既就系爭售後租回契約中有關租賃契約部分，另行訂約，且將系爭售後租回契約約定之租賃期限2 年，予以延長為3 年（自97年5 月1 日起至100 年4 月30日止），顯見二信與被上訴人就系爭房屋租賃事宜，有以系爭租約約定內容為依據之合意，是有關二信與被上訴人間之租賃契約，自應以系爭租約為判斷依據，而兩造就此一事實，亦不爭執，益堪認定。又有關二信與被上訴人間之租賃契約，雖以系爭租約為據，然參酌系爭租約記載之租賃條款，均與系爭售後租回契約記載租賃條款相同乙節相互以觀，則兩造於援用系爭房屋租賃條款時，如同時併用系爭售後租回契約租賃條款及系爭租約條款，仍無礙於兩造有關租賃契約效力之主張。再者，二信與被上訴人有關系爭房屋租賃，既以系爭租約為據，則系爭補充租約補充之對象，即為系爭租約，從而，系爭補充租約雖記載為「買賣暨售後租回租賃合約補充協議書」，然參酌當事人之真意，自屬針對系爭租約補充協議之誤用。此外，參諸張世杰到庭證述：「…這一份補充協議（指系爭補充租約）是補充四月十四日的租賃契約（指系爭租約）。」（見本院卷一第124 頁）等語；暨系爭補充租約協議條款記載：原訂契約書租期部分，租賃期間協議變更為2 年，即自97年5 月1 日起至99年4月30日止，以利雙方資產運用等語益明。蓋系爭售後租回契約記載之租賃期限本為2 年，衡情，並無使用系爭補充租約，將租賃期限協議變更為2 年之必要；至系爭租約之租賃期限，既將系爭售後租回契約之2 年租賃期限變更為
3 年（自97年5 月1 日起至100 年4 月30日止），則系爭補充租約再將租賃期限從系爭租約之3 年變更為2 年，自符合事理。
３、按金融機構︰指下列銀行業、證券及期貨業、保險業所包括之機構，及其他經主管機關核定之機構︰（一）銀行業︰包括銀行、信用合作社、農會信用部、漁會信用部、票券金融公司、信用卡業務機構及郵政儲金匯業局；金融機構概括承受或概括讓與者，準用本法之規定。為金融機構合併法（下稱金併法）第4條第1款第1目及第18條第1項前段所明定。本件上訴人係銀行業者，二信則屬信用合作社乙節，為兩造所不爭執，揆諸上開規定，自均屬金併法所稱之金融機構。又上訴人與二信既屬金併法所稱之金融機構，倘其間發生概括承受或概括讓與之情形，依前揭準用規定，自亦屬金融機構間之合併。經查，上訴人於98年9月1 日經主管機關核准而受讓二信營業，並概括承受二信之資產與負債，因而成為系爭房屋租賃關係之承租人或依法應承接承租人權利義務關係之人等情，為兩造所不爭執，其中上訴人申請受讓二信營業及概括承受其資產與負債案，經行政院金融監督管理委員會（下稱金管會）以98年8月21日金管銀國字第09800334030號函函復准予照辦乙節，亦有金管會上開函示影本1 件附卷（見原審卷第15頁）可稽，堪認上訴人確依金併法概括承受二信之營業、資產及負債，則揆諸前揭說明，上訴人與二信間自發生金融機構合併之情形。從而，被上訴人抗辯：上訴人與二信間並無合併之事實云云，洵屬無據。
４、承租人有下列情形之一者，得以書面終止租約：承租人於租賃期間內發生被接管、破產、重整、合併或其他等類似等程序，而接管人、破產管理人、重整人、合併後之管理者或其他有權力決定承租人經營方針之人決定不再續租者，承租人或依法應承接承租人權利義務關係之人得終止租約，出租人不得異議（見原審卷第20頁及27頁）。為系爭合併終止條款所約定。本件二信原為系爭租約之承租人，嗣上訴人於租賃契約關係存續中，因與二信合併，而成為系爭房屋租賃關係之承租人，顯見上訴人係屬系爭合併終止條款所謂之：合併後之管理者。依約，如上訴人決定不再續租時，自得援引系爭合併終止條款，向出租人即被上訴人行使單方終止權，以終止系爭租約。至被上訴人固抗辯：依系爭售後租回契約第12條第2項第4款約定，上訴人如欲終止系爭租約，應與被上訴人協議終止，倘上訴人未援引協議終止條款，則須援引系爭售後租回契約第11條第
3 項約定，於1 年前以書面通知被上訴人，始得終止系爭租約云云。惟參酌系爭售後租回契約第12條第2 項第4 款（即系爭租約陸、十）約定：「買方（被上訴人）知悉賣方（二信）可能於本契約租賃期間內，遭受被接管、破產、重整、合併或其他等類似情事，如發生此種情事時，雙方得協議終止租約部份」（下稱系爭協議終止條款，見原審卷第19頁及第26頁）等語以觀，顯見被上訴人與二信於簽訂系爭售後租回契約或系爭租約時，雙方均已意識到，二信於租賃契約關係存續中，可能發生被接管等情形，故有特別就此可能發生情形，預為約定之必要，而其約定之效果，係得由被上訴人與二信協議終止租約，亦即透過雙方簽訂另一個終止租賃契約之契約，來終止原來的租賃關係，此為契約終止，與賦予單方終止租約之形成權，完全不同。其次，依系爭協議終止條款係被放置於系爭售後租回契約第12條約定買方即被上訴人承諾項下來看，足見系爭協議終止條款，係屬被上訴人承諾於二信發生上述被接管等情形時，雙方得透過協議方式，以終止租賃關係。蓋所謂被接管等情形，既發生於二信，則因此導致契約無法繼續履行之相關責任，本應由二信自行承擔，被上訴人仍得依租約相關約定，主張其出租人權利，然雙方於訂約之時，既均已意識到上情，故透過系爭協議終止條款之約定，使被上訴人自行限縮其權利，於發生上述情形，應同意得與二信協議終止租約。而觀系爭合併終止條款，雖亦就二信於租賃期間內，發生被接管、破產、重整、合併或其他等類似情形，而為約定。然本條款係屬單方終止權，與系爭協議終止條款之雙方契約合意終止，截然不同；又系爭合併終止條款係被約定於契約之終止項下，除承租人即二信得援引系爭合併終止條款及另1 款終止事由，以主張終止租約外，雙方於該契約之終止項下，同時就出租人即被上訴人得主張之單方終止權，亦詳予臚列（見原審卷第20頁），足見相對於二信得援引系爭合併終止條款之單方終止權，被上訴人亦擁有對等之單方終止權，此與系爭協議終止條款，僅屬被上訴人單方權利限縮之承諾，有所不同；再者，系爭合併終止條款之行使權人，係賦予二信之接管人、破產管理人、重整人、合併後管理者或其他有權力決定承租人經營方針之人，亦與系爭協議終止條款，係由被上訴人與二信協議終止，完全不同。依上所述，顯見系爭協議終止條款及系爭合併終止條款，針對二信發生被合併等情形時，其契約效果及行使權人等，均有所不同，自屬併存之契約條款。換言之，於二信被合併時，除得由被上訴人邀同二信協議終止租約外，亦得由合併二信之上訴人援引系爭合併終止條款，向被上訴人行使單方終止權。從而，被上訴人以前揭情詞云云置辯，否認上訴人得援引系爭合併終止條款，以提前終止系爭租約，洵屬無據。原審未闡明系爭合併終止條款與系爭協議終止之意義及相互關係，先認上訴人以系爭租約於租期中發生金融合併情事，上訴人提前終止租約（未敘明究應依何約定終止），並非無據；繼認上訴人於發生合併情事時，僅得主張系爭協議終止條款，因上訴人並未與被上訴人協議終止租約，故上訴人仍應遵守系爭售後租回契約第11條第3 項約定，於1 年前以書面通知被上訴人，始得終止系爭租約，即有未洽。
（二）上訴人依據系爭合併終止條款，於98年12月1 日通知被上訴人，謂上訴人將於99年1 月15日提前終止系爭租約，是否發生合法終止系爭租約的效力？上訴人請求確認系爭租約之租賃關係自99年1 月15日起不存在，有無理由？
１、上訴人主張：上訴人合併二信後，經決定不再承租系爭房屋，自得援引系爭合併終止條款，終止系爭租約。而上訴人業於98年12月1 日函知被上訴人，告知系爭租約將自99年1 月15日起終止，而該終止函，亦於98年12月3 日送達被上訴人，故系爭租約自99年1 月15日起不存在等情。惟被上訴人否認之，並以：上訴人遲至98年12月1 日，始通知被上訴人，表示系爭租約自99年1 月15日起終止，其終止契約之意思表示，不符合契約約定，不生合法終止效力。又上訴人自98年9 月1 日起概括承受二信權利義務及占用系爭房屋後，繼續繳納租金至99年1 月15日止，顯見上訴人除向被上訴人表示續租意思外，並有續租之外觀行為，自不得再援引系爭合併終止條款，主張終止系爭租約云云置辯。
２、經查，上訴人合併二信後，除得由被上訴人邀同二信協議終止租約外，亦得由上訴人援引系爭合併終止條款，向被上訴人行使單方終止權乙節，如前所述，故上訴人援引系爭合併終止條款，向被上訴人終止系爭租約，即屬有據。是被上訴人執前揭情詞置辯云云，否認上訴人得援引系爭合併終止條款，以終止系爭租約，委難採信。其次，上訴人於98年12月1 日函知被上訴人，函稱：因上訴人業務需要，系爭租約將自99年1 月15日起終止，而該終止信函，業於98年12月3 日送達被上訴人乙節，為兩造所不爭執，並有上訴人98年12月1 日（98）眾管發字第1792號函附卷（見原審卷第32頁）可稽，堪可認定。而按上訴人既取得系爭合併終止條款之契約終止權，並以上開終止信函，向被上訴人表示系爭租約自99年1 月15日起終止，且該函亦已送達被上訴人，則揆諸前揭說明，系爭租約自99年1 月15日起，即因終止而不存在。
３、至被上訴人固抗辯：上訴人自98年9 月1 日起承受二信權利義務關係，倘其欲援引系爭合併終止條款，向被上訴人終止系爭租約，則其自承受時起，即應行使終止權，詎上訴人遲至98年12月1 日，始以終止函，向被上訴人表示終
止系爭租約，依約已不得再主張。又上訴人於承受二信權利義務後，繼續繳納租金至99年1 月15日止，足見上訴人已向被上訴人表示續租之意思，不得再援引系爭合併終止條款，主張終止系爭租約云云。惟查，參酌系爭合併終止條款約定：合併後之管理者決定不再續租者，承租人或依法應承接承租人權利義務關係之人得終止租約，出租人不得異議等語相互以觀，顯見該條款，並未就原承租人二信發生遭合併等情形時，上訴人應於承受二信權利義務後多久期間內，行使系爭合併終止權。其次，本院參酌上訴人經主管機關核准受讓二信營業，並概括承受二信之資產與負債，其於承受二信營業後，就二信原向被上訴人承租系爭房屋，以經營未來銀行業務，就其成本考量、業務發展情形、未來走向、地點設置、顧客群、服務取向及盈虧等要素，自有通盤考量，以決定是否繼續承租系爭房屋，以經營銀行業務之必要，凡此，自需有一段時間之緩衝。苟該緩衝期間，尚屬合理，自不得逕謂上訴人逾期，不得再援用系爭合併終止條款，以終止租約。此所以系爭合併終止條款，未於條款內明白約定，承接承租人權利義務關係之人於承接後，應於何期限之前，引用該條款，向被上訴人終止租約，否則，即不得再行主張終止權。本件上訴人於98年9 月1 日承受二信權利義務後，雖派員接管系爭房屋，然於評估是否繼續在系爭房屋設置分行業務，認因業務需要，無須設置，故於98年12月1 日以終止函，向被上訴人表示系爭租約自99年1 月15日起終止，揆其發函及終止時點，均屬合理，自無所謂逾時終止問題。則被上訴人執：上訴人逾時行使終止權，其終止權之行使，依約不生效力云云，洵屬無據。再者，由於上訴人已承受二信與被上訴人間之租約關係，則上訴人於合法終止系爭租約前，既仍為租約之承租人，依約自有繳納租金之義務。是上訴人於行使系爭合併終止條款，向被上訴人終止系爭租約之前，本於承租人地位，向被上訴人繳納98年9 月起至99年1 月15日終止前之租金，乃因其承受二信租約之關係。
自不得以上訴人短暫繳納租金之外觀行為，即謂上訴人以繳納租金之外觀行為，向被上訴人表示繼續承租系爭房屋之意思。從而，被上訴人執上訴人繳納上開租金之行為，抗辯：上訴人已明白向被上訴人表示繼續系爭租約關係，不得事後再援用系爭合併終止條款，以終止系爭租約云云，亦屬無據。
（三）二信依據系爭售後租回契約第11條約定，於98年4 月15日以書面通知被上訴人終止系爭租約，是否發生終止效力？上訴人主張系爭租約應自99年4 月30日起發生終止效力，有無理由？經查，系爭租約既經上訴人援引系爭合併終止條款，合法予以終止，則本項爭點，即無再予探究之必要。
（四）上訴人依系爭售後租回契約第7條第3項或系爭租約伍、押租金或擔保金約定，請求被上訴人返還系爭押租金，有無理由？
１、被上訴人抗辯：系爭租約應至100年4月30日始行屆滿，上訴人於租約屆期前，均有依約繳納租金之義務，詎上訴人僅繳納租金至99年1 月15日止，顯然違約，自不得請求返還系爭押租金。又上訴人未繳多期電費、未處理廢棄物及嚴控門禁，亦屬違約，自不得請求返還系爭押租金云云。惟為上訴人所否認。
２、經查，押租金於租期屆滿或終止且承租人完成遷讓房屋後，如承租人並無違約情事時則無息退還。為系爭押金條款所約定。一般所謂押租金契約，係由承租人提供一定金額（通常為數期租金之總額）交付出租人，供作租賃契約履約之擔保，其擔保內容，通常包括承租人積欠之租金或因債務不履行，損害租賃物時，應負之損害賠償責任。出租人於租賃關係消滅後，在承租人未積欠租金或應負損害賠償責任的情形下，則無息退還押租金予承租人，倘發生承租人積欠租金或應負損害賠償責任時，則於扣除租金及損害賠償額後，退還押租金。本件系爭押金條款固約定：「如承租人並無違約情事時則無息退還」等語，然所謂違約具體情事為何？未見該條款有何特別約定，倘參諸一般押租金契約之內容所述，堪認系爭押租金條款所謂之違約情事，係指系爭租約租賃關係消滅後，是否發生上訴人積欠租金或應負損害賠償責任之情形。此參諸系爭租約伍、押租金或擔保金約定後段記載：「…但乙方（二信即上訴人）積欠租金及費用等債務時，甲方得扣抵之。」（見原審卷第24頁）等語益明。依上所述，上訴人於系爭租約消滅後，得請求被上訴人返還系爭押租金之要件，應包括完成遷讓房屋，且無積欠租金或應負之損害賠償責任。又上訴人縱使積欠租金或發生應負損害賠償之責任，依前開說明，亦屬被上訴人得否以系爭押租金，主張扣抵上訴人應支付之租金或損害賠償額，要不得據此，否定上訴人之押租金返還請求權。至上訴人於遷讓房屋後，如留下廢棄物未予清理，亦屬被上訴人得否委由他人清理，並以他人清理所生費用額，請求上訴人給付問題，尚不影響上訴人之押租金返還請求權。此參諸被上訴人就系爭房屋廢棄物清理問題，亦於本院陳稱：被上訴人並未以系爭房屋廢棄物清理費用之給付請求權，與上訴人得主張之系爭押租金返還請求權為同時履行之抗辯，被上訴人係以廢棄物清理費用額，抵銷上訴人返還系爭押租金之請求（見本院卷一第71頁）等語即明。
３、其次，上訴人合法於99年1 月15日終止系爭租約，並給付至同日之租金乙節，如前所述。則被上訴人以上訴人積欠租金為由，拒絕返還系爭押租金，即屬無據。又上訴人主張其於99年1 月15日前已依約完成遷讓系爭房屋乙節，業據其提出99年1 月15日（99）眾管發字第0055號函記載：
上訴人已於99年1 月15日提前終止契約，並已同日依約完成搬遷作業，請被上訴人儘速辦理後續交屋事宜（見原審卷第33頁）為證，倘參諸被上訴人當時函復上訴人，否認上訴人之合法終止權，並陳稱系爭租約繼續存在，因而拒絕上訴人交還系爭房屋，致上訴人無從依正常程序交付房屋予被上訴人，其若因此無法釐清上訴人是否已於99年1月15日前，完成遷讓房屋之事實，應由被上訴人負其責任（參諸民法第241 條第1 項，有交付不動產義務之債務人，於債權人遲延後，得拋棄其占有之規定，亦明）；暨被上訴人於訴訟中，僅爭執上訴人於系爭房屋內，留下大量廢棄物未予清理或嚴控門禁，致被上訴人須支付費用，委請他人清理，並提出相關現場照片附卷（其陳述，見本院卷二第28頁；現場照片，見原審卷第126-139 頁）可憑；及被上訴人就上訴人留下廢棄物未予清理部分，業已委請他人清理，並以清理所生費用額，於訴訟中，主張同時履行抗辯權等情相互以觀，則被上訴人以上訴人未處理廢棄物或嚴控門禁，資為拒絕返還系爭押租金之事由，洵屬無據。此外，被上訴人抗辯：上訴人未支付電費乙節，已據其提出台灣電力股份有限公司高雄區營業處（下稱台電高雄營業處）函影本1 件附卷（下稱系爭電力公司函，見原審卷第111 頁）為證，惟系爭電力公司函係99年6 月18日發函上訴人，究竟該函所謂積欠電費，係指發生於上訴人99年1 月15日合法終止系爭租約之後或之前，尚不得而知。倘發生於之後，則揆諸前揭說明，自不屬上訴人應支付之電費，被上訴人要不得據此，拒絕返還系爭押租金；縱使發生於終止之前，應由上訴人負擔，然按諸系爭租約陸、十一、約定：租期內，乙方（上訴人）所用水電費，由乙方負擔（見原審卷第26頁）等語以觀，核亦屬應由上訴人向電力公司支付費用，或由被上訴人代上訴人向電力公司繳納後，再向上訴人請求給付問題。自不得以此，據為拒絕返還系爭押租金之事由。抑有進者，被上訴人於本件訴訟中，亦未以上訴人未繳納上開電費為由，請求返還或主張抵扣，尤不得以此事由，拒絕返還系爭押租金，併予敘明。
４、從而，上訴人請求被上訴人返還系爭押租金，即屬有據。至被上訴人抗辯廢棄物清理費用部分，既於訴訟中，另行主張抵銷，爰於下一爭點，另行論述。
（五）上訴人如得請求被上訴人返還系爭押租金，則被上訴人本於系爭租約消滅後租賃物回復原狀請求權，請求上訴人應給付廢棄物處理費504,000 元、機具與人工費168,000 元、158,400 元，含稅合計871,920 元，並以系爭抵銷額抵銷上訴人之請求給付，有無理由？
１、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。民法第334 條第1 項前段定有明文。被上訴人主張：上訴人於系爭租約消滅後，遺留大量廢棄物於系爭房屋，未予清理，致被上訴人須支付費用，委請他人清理乙節，並引用證人周秀美、王建盛及蔡裕順之證述；暨提出相關現場照片附卷（見原審卷第126-139 頁及本院卷一第91-100頁）為證。惟上訴人否認之，並抗辯：依系爭售後租回契約第11條約定，系爭租約消滅時，上訴人就系爭房屋，僅負擔按二信於正常營運之狀況回復及交付被上訴人之責任，被上訴人要求上訴人應負責清空系爭房屋內廢棄物，並無依據。又被上訴人既未舉證證明其清除廢棄物支出之項目及金額，亦未證明該清除項目及金額，與回復原狀之關連性，自不得以系爭抵銷額主張抵銷云云。
２、上訴人抗辯：上訴人依約不負擔清空系爭房屋內廢棄物之責任云云，固舉系爭售後租回契約第11條（系爭租約陸、
七、第1 項亦為相同約定，見原審卷第18頁及26頁）及證人張世杰之證述為證。惟查，「期滿或終止租約，乙方（上訴人）搬遷後，留置部份傢俱雜物於租賃物內，而不移去者，視為廢物論，任憑甲方（被上訴人）處置，乙方不得異議，倘甲方因而受有損害時，乙方應賠償之」，為系爭租約陸、十五所約定，則參酌上開約定，足見兩造於系爭租約因租期屆滿或租約終止時，如上訴人遺留於系爭房屋內之部分傢俱或雜物，不移除時，依約即視為廢棄物，任由被上訴人處理。其次，上開約定所謂「甲方因而受有損害時，乙方應賠償之」，既緊接於任憑被上訴人處置之後，揆其意旨，當可解為如上訴人不自行處理遺留之廢棄物，而係被上訴人另委由他人處理時，則有關處理費用之支出損害，即應由上訴人負擔。從而，被上訴人執上開約定，主張上訴人遺留系爭房屋內之廢棄物，業經被上訴人委由他人處理，則所生之處理費，應由上訴人負責賠償，即屬有據。至系爭售後租回契約第11條固載明：「租賃期間屆滿後，如雙方未約定續租（條件可另議），承租人應即將本不動產依照交割日當時之狀況返還出租人，不應藉詞推諉或主張任何權利」等語，然揆諸所謂「租賃期間屆滿後」乙詞以觀，顯見兩造關於此部分之約定，僅適用於租期屆滿之情形，至租賃契約如因兩造一方行使終止權而終止時，則不包含之。本件系爭租約因上訴人合法行使契約終止權而終止乙節，如上所述，自與租期屆滿情形不符，難予比附援用。從而，張世杰到庭證述：上訴人依系爭售後租回契約第11條約定，不負清空系爭房屋內廢棄物之責任（見本院卷一第124 頁）云云，要不能資為有利於上訴人之認定。
３、上訴人固又抗辯：被上訴人既未舉證證明其清除廢棄物支出之項目及金額，亦未證明該清除項目及金額，與系爭回復原狀之關連性云云。惟查，上訴人於系爭租約消滅後，雖完成遷讓房屋行為，然並未同時清除房屋內遺留之廢棄物乙節，業據被上訴人之受僱人周秀美及王建盛於本院審理中到庭證述，其中周秀美證稱：原審卷第126-139 頁之現場照片，係其於100 年5 月5 日前往系爭房屋所拍攝，拍攝地點係出租予上訴人之房屋，現場遺留之廢棄物，都是上訴人的物品（見本院卷一第106-107 頁）等語；另王建盛證述：伊為被上訴人指派擔任系爭房屋現場之專案經理，本院卷一第93-100頁之現場照片，係其拍攝，拍攝日期如照片所示，分別為100 年5 月5 日、8 月16日及9 月22日，系爭房屋係出租上訴人，現場遺留的物品，是上訴人留下的（見本院卷一第108-109 頁）等詞綦詳，並有上開現場照片分別附於原審卷及本院卷可稽。而觀上述照片，除遺留「鹽埕分社」及「儲蓄部」（原二信之分社，見原審卷第135 頁）等字樣外，並有標示與上訴人留存於電腦網頁相同之「寶貝存摺（帳戶）」四字及卡通樣式小男孩圖樣廣告、電腦網頁影本各1 件附卷（見原審卷第127頁及本院卷一第91-92 頁）可稽。此外，參以照片所示之場所，無論桌面或地板，均可見厚厚灰塵，且紙張、小冊凌亂散落於地板或桌面各處乙節相互以觀，足徵上開照片所示物品等，確屬上訴人遺留於系爭房屋未清理之廢棄物無訛。從而，上訴人以前揭情詞置辯，否認遺留廢棄物云云，自難採信。其次，關於系爭抵銷額，係屬清理上訴人遺留現場之廢棄物所生必要費用乙節，迭據周秀美、王建盛於本院審理中到庭證述明確，其中周秀美證稱：「…我們認為上訴人沒有回復原狀，所以才拍照的，後來我們有請廠商到場清除廢棄物…」（見本院卷一第106 頁）等語；另王建盛證述：「（照片所拍攝的物品如何處理？）五月份拍到呈報公司，公司就僱工發包給廠商將這些物品清除」、「（廢棄物如何來清運？）交由他人來清運廢棄物的工程及價格都是由公司去發包。我只負責現場看廠商有無清理廢棄物乾淨」（見本院卷一第109-110 頁）等詞，並有現場清理廢棄物之卡車附卷（見本院卷一第100 頁）可稽，復核與承攬清運廢棄物之廠商經理蔡裕順於本院審理中到庭證述：伊係允在公司之經理，允在公司有接受被上訴人定作，負責處理系爭房屋內之廢棄物及拆除一些結構物。伊並提供報價單予被上訴人，報價單記載之項目、規格、單位、數量、單價及複價等，即為承攬費用，報價單內所列機具怪手24台、人力72人、廢棄物運送丟棄42台，均是用來從事系爭房屋內之拆卸、清掃廢棄物及運送廢棄物，其中怪手用來挖掉房間的隔間，配合人力，怪手將地板上之廢棄物推到樓地板之缺口，從缺口，將廢棄物丟到地面，再由地面上之卡車載運出去，運送廢棄物有42台次的車次。所謂怪手24台，係指1 台在樓上，1 台在樓下，陸續工作12天，合計24台次的怪手；至人力72人，則指
1 天工作人數有6 人，其中樓上4 人，樓下2 人，陸續工作12天，合計72人次。清理廢棄物工程已結束，因尚有其他承攬之工程，故相關承攬報酬，待全部工程完工後，再由被上訴人給付完畢（見本院卷一第110-112 頁）等情大致相符，復有蔡裕順提出允在公司出具之報價單影本1 紙附卷（見本院卷一第64頁）可憑，堪認系爭抵銷額，均屬清理上訴人遺留現場之廢棄物所生必要費用，揆諸前揭約定，自應由上訴人負擔損害賠償責任。是上訴人抗辯：系爭抵銷額並無依據，且與系爭房屋廢棄物之處理不具關連性云云，委無可採。
４、末者，被上訴人得向上訴人主張給付之系爭抵銷額，與上訴人可請求返還之系爭押租金，均屬給付種類相同之債務，且均屆清償期，則揆諸前揭規定，被上訴人以系爭抵銷額與系爭押租金部分金額相互抵銷，即屬有據。
六、綜上所述，上訴人本於系爭合併終止條款，於99年1 月15日合法向被上訴人終止系爭租約，既屬有據，則其本於上開條款，請求：確認兩造間就系爭房屋之租賃關係，自99年1 月15日起至99年12月2 日止不存在（原審准予確認系爭房屋租賃關係，自99年12月3 日起不存在；上訴人上訴時，雖未明白載明其請求確認租賃關係不存在之期限，為至99年12月2日止，然參酌上訴人於原審已獲上開勝訴之諭知，則其於本院得為上訴聲明部分，自僅限於至99年12月2 日止），為有理由，應予准許。原審就此應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽；又上訴人本於系爭押租金條款，請求：被上訴人應給付3,157,416 元，暨自系爭租約終止日之翌日即99年1 月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，雖有理由，惟其中被上訴人應給付額871,920 元部分，既經被上訴人援引系爭抵銷額以為抵銷，則上訴人得請求被上訴人給付之本息，自應扣除871,920 元，經扣除後，上訴人請求被上訴人給付2,285,496 元，暨自系爭租約終止日之翌日即99年1 月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審就此應准許部分，為上訴人敗訴之判決，亦有未洽。上訴意旨，指摘原判決上開不利於上訴人之判決不當，求予廢棄改判，均有理由，應由本院廢棄改判。
至上訴人逾上開範圍之請求（即871,920 元本息部分），原判決依其理由，雖屬不當，惟結論正確，仍應予維持。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，並無理由，應予駁回。
七、末按，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就上訴人給付之訴勝訴部分，經核並無不符，爰酌定如主文第6 項所示相當之擔保金額，併准許之。另關於訴訟費用負擔部分，本件第二審訴訟標的價額及金額合計19,912,091元（包括確認自99年1 月15日起至99年12月2 日止之租賃關係不存在，其訴訟標的價額16,754,675元及返還押租金3,157,416 元，見本院卷一第137 頁背面之裁定），此部分，被上訴人勝訴871,920 元，約占第二審訴訟價額及金額19,912,091元4 ％（四捨五入），故上訴人應負擔第二審裁判費為
4 ％；另第一審訴訟標的價額及金額合計為27,703,779元（包括確認租賃關係15個月又17日之價額為24,546,363元及返還押租金3,157,416 元，見本院卷一第137 頁裁定），除確定部分（即租賃關係自99年12月3 日起不存在）外，亦應由上訴人負擔4 ％，均併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450 條、第449 條、第79條、第463 條、第390 條第
2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 101 年 6 月 13 日
民事第四庭
審判長法官 蔡文貴法 官 謝靜雯法 官 李昭彥以上正本證明與原本無異。
上訴人不得上訴。
被上訴人如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 6 月 14 日
書 記 官 吳新貞附註：
民事訴訟法第466 條之1對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。