臺灣高等法院高雄分院民事判決 102年度上易字第118號上 訴 人 陳清松訴訟代理人 陳春穆被上訴人 潘成添訴訟代理人 蔡建賢律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國102 年2 月
6 日臺灣屏東地方法院101 年度訴字第488 號第一審判決提起上訴，本院於102 年7 月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人所有坐落屏東縣○○鎮○○段○○○ ○○○○號土地中如附圖斜線所示部分（下稱系爭土地），於民國96年3 月22日出租予第三人施並秋，租期5 年，租賃期間自96年6 月1 日起至101 年5 月30日止，每年租金新臺幣（下同）9 萬6 千元，施並秋並於系爭土地上興建鋼骨蓋鐵皮建物（下稱系爭建物），範圍亦如附圖斜線所示，雙方約定租期屆滿，不再續租時，承租人應返還系爭土地，並將系爭建物歸屬為被上訴人所有（下稱系爭土地租約）。嗣施並秋與上訴人成立協議，由上訴人承受系爭土地租約中原承租人施並秋之權利義務，此項協議及承受系爭土地租約權利義務之事實通知被上訴人後，被上訴人同意由上訴人承受系爭土地租約，上訴人亦向被上訴人繳納租金。惟於101 年
5 月31日租期屆至後，兩造對於續租條件無法達成共識，而未另簽訂租賃契約，依系爭土地租約第7 條之規定，被上訴人取得系爭建物之合法權源，上訴人繼續占有系爭土地上之系爭建物，即屬無權占有，自應應返還系爭建物。又上訴人於無權占有期間，受有占有使用之不當得利，造成被上訴人無法使用之損害，上訴人自應給付被上訴人相當於每月8千元租金之利益等語。並於原審聲明：㈠上訴人應將系爭建物騰空遷讓返還予被上訴人；㈡上訴人應自101 年6 月1 日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付被上訴人8 千元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：被上訴人於系爭土地租約屆滿後，要求將每月租金調高至12,000元，顯然高於市場行情甚多，已逾合理之範圍，且違反土地法第97條租金上限之規定，被上訴人主觀上並無意續租，係要求收回系爭建物，是系爭土地租約租期屆滿後，被上訴人請求遷讓系爭建物違反誠信原則及權利濫用原則。又被上訴人向上訴人請求自101 年6 月1 日起算之不當得利金額，應扣除上訴人未向被上訴人索回之2 萬元押金等語，資為抗辯。並於原審聲明：㈠被上訴人於原審之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原審經審理後，判決上訴人應將系爭建物騰空遷讓返還予被上訴人，並應自101 年8 月16日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付被上訴人8 千元，而駁回其餘之訴。上訴人對敗訴部分不服，提起上訴，並於本院上訴聲明：㈠原判決對上訴人不利部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人於原審之訴駁回。被上訴人則於本院答辯聲明：上訴駁回（原審判決駁回被上訴人請求自101 年6 月1 日起至101 年8 月15日止，按月給付8 千元部分，未據被上訴人提起上訴，該部分業已確定）。
四、兩造不爭執事項：㈠被上訴人與第三人施並秋於96年3 月22日簽訂系爭土地租約
，依系爭土地租約第7 條約定：租約期屆滿，如雙方無意續約，乙方（即承租人）所建設物品，全部歸由甲方（即出租人）無償所有，乙方不得拆除，或向甲方要求任何補償。第14條約定：租期未屆滿，甲方有意收回土地出賣，不再租予乙方，甲方應賠償，乙方所開支建設及搬遷製冰器具全部費用（開支費用以所有收據為準）。第16條約定：甲方承諾租約到期，租約地未出賣，即繼續租予乙方，續租條件雙方再續談。
㈡上訴人於99年4 月8 日與施並秋簽訂協議書，協議書第3 點
記載：甲方（即施並秋）同意土地租賃契約書（即系爭土地租約）簽約人暨鐵皮屋（即系爭建物）權利移轉為乙方（即上訴人）。
㈢系爭土地租約原約定租金為每月8 千元，被上訴人與施並秋
合意變動為每月6 千元。上訴人亦據此向被上訴人繳納，並繳納至101 年5 月31日止。
㈣上訴人自101 年6 月1 日起迄今，仍繼續占有使用系爭土地及系爭建物。
㈤上訴人已支付被上訴人2 萬元之押金，倘上訴人應給付被上訴人相當於租金之不當得利，則應予扣除2 萬元。
五、本件之爭點：被上訴人請求上訴人遷讓系爭建物有無違反誠信原則及權利濫用原則？經查：
㈠按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目
的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第14
8 條定有明文。權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋，最高法院著有71年台上字第737 號判例可資參照。
㈡次按系爭土地租約第7 條約定：租約期屆滿，如雙方無意續
約，乙方（即承租人）所建設物品，全部歸由甲方（即出租人）無償所有，乙方不得拆除，或向甲方要求任何補償。第14條約定：租期未屆滿，甲方有意收回土地出賣，不再租予乙方，甲方應賠償，乙方所開支建設及搬遷製冰器具全部費用（開支費用以所有收據為準）。第16條約定：甲方承諾租約到期，租約地未出賣，即繼續租予乙方，續租條件雙方再續談。有系爭土地租約在卷可佐（見台灣高雄地方法院101年度審訴字第1001號卷第7 至8 頁）。前開約定之真意，業據證人施並秋於原審證稱：「（提示審訴卷第8 頁，約定續租條件雙方再續談的內容，是指什麼？）當初有講到，如果租約到期的話，續租的條件，就是承租人及出租人再講，租金跟租期都還要再談，達成共識再簽約」等語（見原審卷第54至55頁），上開證詞核與系爭土地租約之文義相符。從而，兩造間就系爭土地是否繼續租賃，尚需就租賃金額、租賃期間等權利義務事項達成協商，堪以認定。
㈢兩造於租賃契約期滿後，就繼續訂定租約之租金未達成共識
，至未於租賃契約期滿後再簽訂租賃契約乙節，為兩造所不爭執（見原審卷第32頁）。又系爭土地租金合理之價格，業據施並秋於原審證稱：「（法官問：…此份土地租賃合約書，關於租金協調的部分，此租金金額的約定背景，或考慮的因素，有哪些？）當初有跟潘成添這邊，一開始要租地的時候，是空地，我們租方這邊是興建鐵皮屋，所以當初訂的租金，月租是8 千，市場的行情，原本他是說不只這個價錢，我們說鐵皮屋我們蓋，租約5 年，5 年之後，鐵皮屋就是屬於地主的，所以才去決定這個8 千元的價格」、「（法官問：是比市場行情低？）是的。剛開始做生意，生意也不是很好做，所以我又跟地主爭取，改為6 千元，但是租約沒有再更改」、「（法官問：所以原來的租約，月租的租金金額是比這個土地的區域租金行情還要低，那原因是承租人是自行興建建物使用，然後採取比較長期的租約關係，然後長期的期限到後，建物就歸出租人所有，以此來做租金折讓的考慮背景，所以所收取的租金，是比較低的，是這樣嗎？）是的」、「（法官問：就你所知，這個土地區域的租金，大約是怎樣的租賃行情？）建物的部分，蓋起來有60坪左右。那個區域，如果有建物的話，連土地一起出租，是壹萬元出頭。但是這件是空地出租，才談好這個條件，比較便宜」等語（見原審卷第80至81頁），觀諸證人施並秋上開證述，足認系爭土地於租約期滿後，被上訴人已取得系爭建物之合法占有權源，則原訂每月8 千元或6 千元租金，顯然均低於租金之市場行情，是兩造於租約期滿後，無論被上訴人主張月租調漲為1 萬元，或上訴人抗辯被上訴人將月租調漲為1 萬2 千元，均屬市場合理價格，被上訴人並未提出顯然不合理之租賃條件，以規避成立租賃契約合意之可能性。而上訴人本於其自身經濟效益之考量，未接受被上訴人提出之租賃契約內容，亦受契約自由原則所保障，被上訴人並未違反誠實信用原則，亦無權利濫用之情事。是以，上訴人主張被上訴人請求遷讓系爭房屋違反誠信原則及權利濫用原則云云，尚屬無據。
㈣復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10% 為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之。土地法第97條定有明文。又城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商業而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2 次民事庭會議決議參照）。查系爭建物係供作製冰廠之營業用途，為兩造所不爭執（見本院卷第51頁反面），則系爭土地租金自不受土地法第97之限制，上訴人據此主張租金過高云云，洵屬無據。
㈤綜上，系爭土地租約期滿後，兩造未另訂新租約，上訴人依
系爭土地租約第7 條之約定已取得系爭建物之合法占有權源，又上訴人迄今仍占有使用系爭建物，且無占用之權源，為兩造所不爭執（見本院卷第51反面），則被上訴人請求上訴人將系爭建物遷讓返還上訴人，即屬有據，應予准許。
六、末按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。又無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念。查被上訴人請求上訴人自系爭土地租約終期屆至之翌日（即101 年6 月1日）起至遷讓系爭建物之日止，按月給付被上訴人8 千元，被上訴人就上訴人主張不當得利之金額不爭執（見本院卷第51頁反面），則被上訴人請求上訴人自101 年6 月1 日起至遷讓系爭建物之日止，按月給付8 千元，即屬有據。又上訴人前已給付押金2 萬元，兩造均同意扣除此金額，經扣除10
1 年6 、7 月各8 千元，及扣除同年8 月1 日至同年8 月15日4 千元後，被上訴人請求上訴人自101 年8 月16日起，按月給付被上訴人8 千元，為有理由，應予准許。
七、綜上所述，被上訴人有占有系爭建物之合法權源，則其依系爭土地租賃契約之約定，請求上訴人遷讓返還系爭建物，為有理由，應予准許。另被上訴人請求上訴人給付自101 年8月16日起至返還系爭建物之日止，按月給付8 千元，亦屬有據，應予准許。是原審判命上訴人應將系爭建物騰空遷讓返還予被上訴人，及命上訴人應自101 年8 月16日起至遷讓系爭建物之日止，按月給付被上訴人8 千元，於法並無不合。
上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 8 月 14 日
民事第三庭
審判長法官 張國彬法 官 吳登輝法 官 洪能超以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 102 年 8 月 15 日
書 記 官 林家煜