臺灣高等法院高雄分院民事判決 102年度上易字第298號上 訴 人 賴雀鶴被上訴人 戴榮代訴訟代理人 葉銘進律師複代理人 阮文泉律師上列當事人間請求返還定金事件，上訴人對於民國102 年7 月8日臺灣高雄地方法院102 年度訴字第1030號第一審判決提起上訴，本院於102 年10月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人於民國102 年2 月23日將其所有坐落高雄市○○區○○段○○○○ ○號（權利範圍10萬分之65）、
763 之1 地號（權利範圍10萬分之65）及其上同段第5520建號、5521建號即門牌號碼高雄市○○區○○○路○ 號12樓之29房屋（含6607建號權利範圍480 分之1 即地下3 樓機械車位編號226）、同號12樓之30房屋（含6607建號權利範圍480分之2 即地下3 樓機械車位編號227 、228 ）（下稱系爭不動產）出售予被上訴人而簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約書），被上訴人並於同日給付上訴人定金新臺幣（下同）110 萬元。上訴人於簽約後反悔，兩造乃於102 年4 月8日協商，上訴人允諾如有違約，除退還原定金外並再賠償被上訴人110 萬元。詎上訴人另於102 年3 月4 日將系爭不動產出售予布谷休閒事業有限公司（布谷公司），並於同年5月29日辦理所有權移轉登記，上訴人既已毀約，依約即應加倍返還定金。又系爭契約因可歸責於上訴人之事由致不能履行，依民法第249 條第3 款規定，上訴人亦應加倍返還定金，惟上訴人僅返還定金110 萬元，尚不足110 萬元，爰依約定及民法第249 條第3 款規定擇一請求。聲明：㈠上訴人應給付被上訴人110 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之法定遲延利息。㈡願供擔保，聲請准予宣告假執行。
二、上訴人則以：兩造於102 年2 月23日就系爭不動產買賣事宜固簽署協議書（下稱系爭協議書），至所簽系爭契約書僅供銀行審核貸放數額使用，屬通謀虛偽意思表示為無效，故兩造間系爭買賣之權利義務應以協議書為斷。又因協議書就若干細節尚乏記載，故須另簽訂正式完整買賣契約書，然被上訴人於簽訂協議書後，遲未與上訴人聯繫簽訂正式契約，上訴人又因急需覓定買主以償還系爭不動產之高額貸款，乃向介紹兩造磋商買賣之翁淑麗探詢，經翁淑麗回覆尚與銀行接洽爭取較高貸款額數中，希再寬限6 個月。嗣兩造於102 年
4 月8 日進行協商，約定由上訴人退還定金110 萬元，並解除買賣契約，上訴人並未允諾加倍返還定金，而上訴人已於
102 年4 月17日返還定金110 萬元，並以此表示解除買賣契約之意，被上訴人不得要求加倍返還定金等語抗辯。聲明：㈠被上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保聲請准予宣告免為假執行。
三、原審為被上訴人勝訴判決及依聲請為准、免假執行之宣告。上訴人不服，提起上訴。聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴人駁回。
四、不爭執事項：
㈠ 系爭不動產為上訴人所有，兩造磋商買賣事宜後於102 年2月23日簽訂協議書及契約書，被上訴人並於同日交付上訴人定金110 萬元，上訴人則於102 年4 月17日將110 萬元匯還被上訴人。
㈡上訴人另行於102 年3 月14日與布谷公司簽訂買賣契約出售系爭不動產，並於102 年5 月29日辦妥所有權移轉登記。
五、本院論斷如下：
㈠ 被上訴人主張兩造於102 年2 月23日就系爭不動產買賣簽署上開合約書，其並已交付定金110 萬元等情，業據提出買賣契約書、被上訴人存摺影本為證（原審卷第6 至9 頁），且為被上訴人不爭，堪信為真。至其主張買賣契約已成立一節，則為上訴人以前開情詞置辯。按稱買賣者，為當事人約定一方移轉所有權於他方，他人支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。經查，上訴人雖抗辯系爭契約書僅供被上訴人持向銀行貸款而簽訂，屬通謀虛偽意思表示為無效，尚須簽訂正式完整書面契約始成立等語。惟姑不論兩造何故另簽訂買賣契約書，上訴人既主張系爭法律關係之權利義務，應以協議書為斷，並提出被上訴人不爭之協議書為證（原審卷第27頁），而協議上已載明買賣標的物為系爭不動產，價金共1280萬元，依上說明，買賣不動產與價金既已明確並合意，買賣契約即屬成立，況上訴人亦自承所收受之110 萬元為定金（原審卷第68頁），並於協議書上給付款項明細⑴項下署名簽收110 萬元（原審卷第27頁）。凡此足認被上訴人主張系爭買賣契約成立為可取，上訴人否認契約尚未成立為不可採。
㈡本件買賣價金尾款是採被上訴人向銀行貸款方式清償，而被
上訴人因與銀行磋商貸款費時，故有兩造102 年4 月8 日之協商，協商後同意不買賣該不動產之意思合致，故有上訴人返還110 萬元之舉（詳如後述），及上訴人匯款單可佐（原審卷第28頁），準此，應認兩造就系爭買賣契約已合意解除。
㈢兩造對當日約定上訴人返還定金110 萬元或加倍返還與被上
訴人雖有爭執。然查證人即幫忙聯絡磋商買賣事宜之翁淑麗證述：「（上訴人有無答應若不賣給被上訴人的話，願意付雙倍定金220 萬元給被上訴人？）有，上訴人說她弟弟要買並且承接銀行貸款，上訴人說不賣給被上訴人了，被上訴人就說這樣的話你要匯220 萬元給我，照合約是這樣約定，被上訴人說如果妳弟弟不買了，妳以後還要賣給我的話，我就用1390萬元跟妳買，也就是多加那110 萬元，這樣妳就沒有損失，上訴人有同意，所以被上訴人就提供帳戶給她了。」、「（妳的意思是上訴人還是要先匯220 萬元給被上訴人？如果上訴人事後還要賣給被上訴人的話，上訴人就照原訂價格加110 萬元給她，這樣上訴人先前所匯的220 萬元就沒有損失？）是的、」等語（原審卷第71頁），與證人嗣於本院證述相同（本院卷第43頁）。按證人為兩造磋商買賣（簽協議書）及嗣後合意解除契約時在場聽聞之人，此為兩造未爭，則除上訴人舉證其證言偏頗外，應堪認證言與事實相符。上訴人雖主張證人幫被上訴人與伊接洽、聯絡，且代為與伊磋商，又受有報酬，其證言有偏頗等語，然為上訴人否認。查上訴人未否認其較被上訴人更早認識證人，而證人於上開接洽、協議或合意解除契約洽商過程縱有參與，本屬居間媒介人為促成或協助契約成立之正常業務範圍，不能以此遽認偏袒某方，尤以當時兩造既均在場，並各自本於自己意思為買賣契約之訂定、嗣後之合意解除契約，亦不生代理之情，上訴人此部分抗辯為不可信。
㈣按民法第227 條之2 所謂情事變更，係指契約成立後，情事
變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增減其給付或變更其他原有之效果之謂。上訴人雖辯以被上訴人知悉伊欠銀行高額貸款債務無力清償才出售系爭不動產，卻於協議書簽訂2 個月後才告知債款有困難，拖欠價金尾款（指向銀行貸款）之交付，此情非伊簽約時得以預料，被上訴人與有過失，又屬情事變更，如認伊應返還被上訴人定金，亦應予免除或減輕等語。按上訴人如認被上訴人未依限向銀行貸款清償系爭尾款已影響其權利，儘可以被上訴人違約據以沒收定金，另行將系爭不動產出售他人，以利資金之籌措，然竟未為，反同意合意解除契約，進且返還已受領之110 萬元定金，此與事理有違。況上訴人主動表示解除契約，乃係以其弟欲買受該不動產並承受銀行貸款為由，此經翁淑麗證述如前。參以兩造102 年4 月8 日協商前，上訴人即與布谷公司就該不動產洽談買賣事宜，並於10
2 年3 月14日買賣成立，有系爭不動產移轉予布谷公司後之登記謄本原因發生日期欄可稽（原審卷第64頁），又其價金為1520萬元，復為上訴人自承（本院卷第53頁反面），是其上開辯解即非可信。再者，縱認上訴人囿於銀行貸款負擔而出售系爭不動產為真，然此屬上訴人要否與被上訴人簽訂買賣契約之動機，而與買賣契約成立後之是否合意解除無關，核其情節即與情事變更原則無涉，尤不能執此認被上訴人有何與有過失，上訴人此部分主張同非有據。又系爭不動產買賣權利義務既以協議書為斷，則系爭契約書之締結目的及內容即無深究必要。
㈤綜上，兩造既於102 年4 月8 日合意解除系爭買賣契約，並
約定由上訴人加倍返還受領之定金共220 萬元，卻僅給付11
0 萬元，則被上訴人依該約定請求上訴人再給付110 萬元為正當。
六、綜上所述，被上訴人主張兩造合意解除系爭買賣契約，被上訴人同意加倍給付定金共220 萬元等語為可採，上訴人抗辯其僅同意返還原受領之定金110 萬元為不可取。從而，被上訴人本於兩造約定，請求上訴人給付110 萬元本息為有理由，應予准許。原審引民法第249 條第3 款規定，論同時該當該條款之要件，判命上訴人如數給付及為供擔保准、免假執行之宣告，該理由容有未洽，惟結論並無不合。上訴人指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
本件為判決基礎之事實已明，兩造其餘攻擊防禦方法於訴訟結果不生影響，故不逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第2項、第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 10 月 30 日
民事第二庭
審判長法官 許明進法 官 謝肅珍法 官 黃國川以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 102 年 10 月 30 日
書 記 官 馬蕙梅