臺灣高等法院高雄分院民事判決 102年度上易字第322號上 訴 人 蕭清文被上訴人 潘鴻志上列當事人間請求確認買賣關係不存在事件，上訴人對於民國10
2 年8 月1 日臺灣高雄地方法院102 年度訴字第1184號第一審判決提起上訴，本院於102 年10月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由上訴人起訴主張：上訴人所有坐落高雄市○○區○○段○○○○○
○○○○○○○○ ○號土地（下合稱系爭土地），經上訴人之債權人即訴外人臺灣中小企業銀行股份有限公司（下稱中小企銀）聲請強制執行，由原審以100 年度司執字第33047 號強制執行事件（下稱系爭執行事件）進行查封拍賣，嗣於民國100 年11月28日由被上訴人拍定。惟系爭執行事件之拍賣公告僅記載：「上有墳墓數座有租約，承租人期間自81年2 月29日至111 年止；惟實際使用情形，投標人應自行查明。」而未記載系爭土地之實際狀況即其地上物及訴外人蕭０宏占有耕作使用情形，逕行拍賣，乃違反強制執行法第81條第2 項第1 款、辦理強制執行事件應行注意事項第43項第3 目規定。再因拍賣公告有漏未記載事項，且拍定價金過低，兩造間就系爭買賣標的物及價金自無意思合致，依民法第345 條第2 項規定，兩造間之買賣契約不成立，就系爭土地之買賣關係自不存在。另執行法院就系爭土地於第二次減價拍賣未拍定後，公告之3 個月內即為特別拍賣，其程序亦有違法等語。求為判決：確認系爭執行事件就系爭土地所為之拍賣，由被上訴人拍定之兩造間買賣關係不存在。（原審為上訴人敗訴之判決，經上訴人聲明不服）於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認系爭執行事件就系爭土地所為之拍賣，由被上訴人拍定之兩造間買賣關係不存在。
被上訴人則以：系爭執行事件拍賣公告內容之記載並非被上訴
人所為，且被上訴人亦無表示反對意見之權利，故上訴人如有異議，應以執行法院為訴訟對象等語置辯。於本院聲明如主文所示。
兩造所不爭執之事項：
㈠系爭土地為上訴人所有，經中小企銀聲請系爭執行事件查封拍
賣；又系爭執行事件於拍賣系爭土地前，囑託陳永定建築師事務所鑑定系爭土地之價額，鑑定結果為：扣除土地增值稅後之淨值系爭00-00 地號土地為603,200 元、系爭00-0000 地號土地為1,241,600 元等語；嗣執行法院定於100 年7 月4 日第一次拍賣系爭土地，且底價分別為90萬元、125 萬元。
㈡第一次拍賣無人應買，執行法院依強制執行法第91條第2 項之
規定減價20% 後定於100 年8 月8 日第二次拍賣，復仍無人應買，乃依強制執行法第92條之規定，再次減價20% 後定於100年9 月19日第三拍賣，惟仍無人應買，執行法院乃公告自100年9 月29日起3 個月內得依原定拍賣條件為應買之意思表示，因債權人中小企銀於100 年11月4 日具狀聲請依強制執行法第95條第2 項之規定，再行減價繼續拍賣程序，執行法院遂又減價20% 定100 年11月28日特別拍賣，嗣由被上訴人以高於公告之拍賣底價1,101,000 元之價格，即總價1,137,000 元拍定。
㈢系爭執行事件之拍賣公告對於系爭土地之所在地、地目、面積
、及權利範圍等事項，均已分別為明確之記載，並於「使用情形」欄中記載「依100 年4 月14日查封筆錄記載，據地政人員指稱00-00 地號上均是雜樹，00-0000 地號上有雜樹及多座私墳墓，墳墓不在拍賣範圍內；依100 年6 月22日第三人陳報稱，00-00 地號上有墳墓數座有租約，租約期間自81年2 月29日至111 年止；惟實際使用情形，投標人應自行查明」。
㈣訴外人蕭０宏曾於100 年6 月22日具狀陳報承租系爭00-00 地
號土地，自81年2 月起迄111 年止，有優先承買權等語，未據執行法院載於拍賣公告，嗣蕭０宏乃以被上訴人為被告，於10
0 年12月29日起訴確認就上開土地有優先購買權，業經原審於
101 年10月17日以101 年度旗簡字第66號、於102 年6 月14日以101 年度簡上字第387 號判決認定蕭０宏就系爭土地無優先承買權確定。
協商整理兩造之爭點如下：
㈠拍定之價金是否顯屬過低，致兩造間並未達成合意，系爭土地
之買賣契約不成立？㈡拍賣公告漏未記載系爭土地上有鋼筋水泥建造之大型水池、龍
柏樹及土山芭樂樹等諸多果樹、上訴人所設置之抽水機、水桶，及實際耕作訴外人蕭０宏有優先承買權等事項，是否屬系爭執行程序有瑕疵，致系爭土地之買賣契約不成立？㈢執行法院就系爭土地於第二次減價拍賣未拍定後，是否於公告
之3 個月內即為特別拍賣，而程序違法，致系爭土地之買賣契約不成立？拍定之價金是否顯屬過低，致兩造間並未達成合意，系爭土地
之買賣契約不成立？㈠按依強制執行法所為之拍賣，通說係解釋為買賣之一種，即債
務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位。（參照最高法院49年台抗字第83號、49年台上字第2385號、80年台抗字第143 號判例）。又實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力；執行法院定底價時，應詢問債權人及債務人之意見，但無法通知或屆期不到場者，不在此限；拍賣於賣得價金足以清償強制執行之債權額及債務人應負擔之費用時，應即停止；拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額，強制執行法第51條第2 項、第70條第2 項、第72條、第80條定有明文。足認債務人之財產經執行法院查封後，債務人不僅喪失對其財產之處分權，並發生由執行法院強制管理處分之效力。是以，強制執行法之拍賣固為私法買賣契約，債務人為出賣人，惟債務人議價之權能均由執行法院強制管理，債務人無否定執行法院經鑑價後所核定之拍賣底價之權能，僅得陳述意見供執行法院參考，俾符合強制執行貴在迅速之立法意旨，此觀上開強制執行法第70條第2 項、第72條、第80條自明。
㈡經查：上訴人所有系爭土地經中小企銀聲請系爭執行事件查封
拍賣，於拍賣前，執行法院囑託陳０定建築師事務所鑑定價額，鑑定結果為：扣除土地增值稅後之淨值系爭00-00 地號土地為603,200 元、系爭00-0000 地號土地為1,241,600 元等語；嗣執行法院定於100 年7 月4 日第一次拍賣，系爭土地之底價分別為90萬元、125 萬元，因無人應買，執行法院依強制執行法第91條第2 項之規定減價20% 後定於100 年8 月8 日第二次拍賣，復仍無人應買，乃依強制執行法第92條之規定，再次減價20% 後定於100 年9 月19日第三拍賣，惟仍無人應買，執行法院即乃於100 年9 月29日起公告3 個月內得依原定拍賣條件為應買之意思表示，因債權人中小企銀於100 年11月4 日具狀聲請依強制執行法第95條第2 項之規定，再行減價繼續拍賣程序，執行法院又減價20% 定100 年11月28日特別拍賣，嗣由被上訴人以高於公告之拍賣最低價格1,101,000 元之價格，即總價1,137,000 元拍定一節，為兩造所不爭執（見本院卷第27頁至第28頁），並有鑑估報告書、拍賣公告、拍賣不動產筆錄、民事聲請狀、特別拍賣公告、不動產拍定筆錄等在卷可稽（見系爭執行事件卷㈠第33頁至第43頁、第61頁至第62頁、第91頁、第93頁至第94頁、第107 頁、第108 頁至第109 頁、第139頁至第140 頁、第151 頁、第154 頁至第155 頁、第167 頁），足認上訴人所有之財產即系爭土地，業經執行法院查封，致上訴人喪失對系爭土地之處分權，並發生由執行法院強制管理處分之效力。且執行法院確已依強制執行法第51條第2 項、第70條第2 項、第72條、第80條、第91條第2 項、第92條、第95條第2 項之規定，分別鑑價、參考鑑價結果後核定拍賣底價、公告拍賣及進行拍賣、特別拍賣，復係於無人應買時依法減價，最後始由被上訴人以高於底價得標拍定，並無何違法情事。而本件拍賣固為私法買賣契約，上訴人為出賣人，惟上訴人議價之權能均由執行法院強制管理，上訴人無否定執行法院經鑑價後所核定之拍賣底價之權能。況且，該最後拍定價格乃因無人應買，始予以3 次減價所致，自難謂該拍定價金顯屬過低。
是以依首揭說明，上訴人一再主張執行法院僅為其代理人，其於拍賣時當場已向執行法院表明不同意以被上訴人投標之金額出賣系爭土地，執行法院自無權拍定系爭土地，兩造之買賣關係自不存在等語，顯係不解債務人於強制執行法拍賣時已喪失處分權所致，自不足採。
拍賣公告漏未記載系爭土地上有鋼筋水泥建造之大型水池、龍
柏樹及土山芭樂樹等諸多果樹、上訴人所設置之抽水機、水桶，及實際耕作訴外人蕭０宏有優先承買權等事項，是否屬系爭執行程序有瑕疵，致系爭土地之買賣契約不成立？㈠按強制執行法第81條第2 項第1 款規定：「不動產之所在地、
種類、實際狀況、占有使用情形及其應記明之事項」，應於拍賣公告載明之。是項規定，係使一般投標人預先明瞭查封之內容，從容決定投標之條件，庶投標結果臻於公平。倘拍賣公告就應記載事項漏未記載，則拍賣程序即難謂無瑕疵。（參照最高法院99年度台抗字第61號裁判意旨）易言之，若拍賣公告就強制執行法第81條第2 項第1 款規定之應記載事項有所記載，則拍賣公告即無瑕疵。又按強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位。出賣人於出賣時所應踐行之程序，例如依耕地三七五減租條例第15條規定，應將買賣條件以書面通知有優先承購權之承租人，使其表示意願等等，固無妨由拍賣機關為之踐行，但此究非強制執行法第12條所謂執行時應遵守之程序，縱令執行法院未經踐行或踐行不當，足以影響於承租人之權益，該承租人亦祇能以訴請救濟，要不能引用該條規定為聲請或聲明異議，最高法院49年台抗字第83號判例要旨可資參佐。亦即，執行法院未以書面通知有優先承買權人，尚不影響該拍賣之強制執行程序。
㈡經查：系爭執行事件之拍賣公告對於系爭土地之所在地、地目
、面積、及權利範圍等事項，均已分別為明確之記載，並於「使用情形」欄中記載「依100 年4 月14日查封筆錄記載，據地政人員指稱00-00 地號上均是雜樹，00-0000 地號上有雜樹及多座私墳墓，墳墓不在拍賣範圍內；依100 年6 月22日第三人陳報稱，78-54 地號上有墳墓數座有租約，租約期間自81年2月29日至111 年止；惟實際使用情形，投標人應自行查明」一節，為兩造所不爭執（見本院卷第28頁），並有前揭歷次拍賣公告在卷可憑（見系爭執行事件卷㈠第61頁至第62頁、第93頁至第94頁、第108 頁至第109 頁、第139 頁至第140 頁、第15
4 頁至第155 頁）。足認系爭土地之拍賣公告就強制執行法第81條第2 項第1 款規定之應記載事項，已有記載。則揆諸上開說明，系爭土地之拍賣強制執行程序自無瑕疵。
㈢次查：訴外人蕭０宏曾於100 年6 月22日具狀陳報承租系爭78
-54 地號土地，自81年2 月起迄111 年止，有優先承買權等語，未據執行法院載於拍賣公告，嗣蕭０宏乃以被上訴人為被告，於100 年12月29日起訴確認就上開土地有優先購買權，業經原審於101 年10月17日以101 年度旗簡字第66號、於102 年6月14日以101 年度簡上字第387 號判決認定蕭０宏就系爭土地無優先承買權確定一情，亦為兩造所不爭執（見本院卷第28頁），並有上開判決在卷可參（見原審101 年度旗簡字第66號第
113 頁至第114 頁、101 年度簡上字第387 號民事卷第85頁至第87頁）。足認訴外人蕭０宏對系爭土地並無優先承買權。況且，執行法院未於拍賣公告載明優先購買權，事後亦未通知蕭名宏，縱足以影響於承租人蕭名宏之權益，亦係蕭０宏需另以訴訟請求救濟，尚非拍賣土地之所有人即上訴人得據以否認執行法院之拍賣效力。又因蕭０宏對系爭土地並無優先承買權，業經原審判決確認無訛，則上訴人僅以其不服上開確定判決為由，主張實際耕作之承租人蕭０宏有優先承買權等事項，拍賣公告未予記載，系爭執行程序有瑕疵，致系爭土地之買賣契約不成立等語，於法無據，自不足採。
㈣至上訴人另主張：拍賣公告漏未記載系爭土地上有鋼筋水泥建
造之大型水池、龍柏樹及土山芭樂樹等諸多果樹、上訴人所設置之抽水機、水桶等，乃影響投標人出高價競標，顯損害上訴人之權益，自不得謂上訴人對該價金同意等語，並請求勘驗現場。惟查：系爭土地之拍賣公告就強制執行法第81條第2 項第
1 款規定之應記載事項，已有記載，並無違法之處，業如前述。況且，系爭土地於拍賣前已由鑑估機構至現場查勘，依現場照片所示乃有樹木、墳墓及水泥地上物，鑑估機構復參考鄰近區段之成交行情、地區未來發展潛力、附近區域狀況、最高限額抵押權設定金額等資料始鑑估陳報系爭土地之價額一情，有陳０定建築師事務所（100 ）高市建師定字第00000 號鑑估報告書在卷可據（見系爭執行事件卷㈠第33頁至第50頁）。佐以拍賣公告亦載明「實際使用情形，投標人應自行查明」，有前揭歷次拍賣公告在卷可憑（見系爭執行事件卷㈠第61頁至第62頁、第93頁至第94頁、第108 頁至第109 頁、第139 頁至第14
0 頁、第154 頁至第155 頁）。且依常情而論，欲標購系爭土地者應會至現場查看，以確定應買價格。而系爭土地上有上訴人所指之地上物，為被上訴人所不爭執（見本院卷第27頁），詎系爭土地歷經3 次公開拍賣均流標，迄特別拍賣時始由被上訴人標得，亦如上述，足認系爭土地縱經鑑估機構依其使用現況、地上物狀況予以鑑估出市價，且經執行法院恃以酌定拍賣底價，惟始終無人應買，執行法院遂依法減價3 次，終於拍定。亦即拍賣公告雖未載明系爭土地上有鋼筋水泥水池、龍柏樹及土山芭樂樹等果樹、抽水機、水桶等細目，惟於鑑估之初，已由鑑估機構予以評估計入。而系爭土地既有上開地上物，卻無人於3 次公開拍賣時以高於底價之金額應買，如此自難認特別拍賣拍出之金額與市價不相當。是以，上訴人以拍賣公告未載明系爭土地之地上物，影響投標人出高價競標，顯損害上訴人之權益，自不得謂上訴人對該價金同意等語，乃與事實不符，且與債務人即上訴人於系爭執行程序中已喪失處分權之法律規定相左，均不足採。本院亦無勘驗現場之必要，併此敘明。執行法院就系爭土地於第二次減價拍賣未拍定後，是否於公告
之3 個月內即為特別拍賣，而程序違法，致系爭土地之買賣契約不成立？㈠按經二次減價拍賣而未拍定之不動產，債權人不願承受或依法
不得承受時，執行法院應於第二次減價拍賣期日終結後10日內公告願買受該不動產者，得於公告之日起3 個月內依原定拍賣條件為應買之表示，執行法院得於詢問債權人及債務人意見後，許其買受。債權人復願為承受者，亦同。前項3 個月期限內，無人應買前，債權人亦得聲請停止前項拍賣，而另行估價或減價拍賣，如仍未拍定或由債權人承受，或債權人未於該期限內聲請另行估價或減價拍賣者，視為撤回該不動產之執行，強制執行法第95條第1 、2 項定有明文。易言之，二次減價拍賣而未拍定之不動產，經執行法院公告願買之3 個月期限內，於無人應買前，債權人得聲請停止該拍賣，由執行法院再行減價拍賣。非謂於3 個月期限屆滿前，執行法院不得依債權人之聲請停止拍賣及再行減價拍賣。
㈡經查：因系爭土地經2 次減價定於100 年8 月8 日、100 年9
月19日拍賣，均無人應買，執行法院乃公告自100 年9 月29日起3 個月內得依原定拍賣條件為應買之意思表示，因債權人中小企銀於100 年11月4 日具狀聲請依強制執行法第95條第2 項之規定，再行減價繼續拍賣程序，執行法院遂再減價20% 定10
0 年11月28日特別拍賣一情，業如上述，足認執行法院並無違反前揭強制執行法關於減價特別拍賣之程序。是以揆諸上開說明，上訴人主張執行法院就系爭土地於第二次減價拍賣未拍定後，公告之3 個月內即為特別拍賣，其程序亦有違法等語，顯於法不合，並不可採。
綜上所述，上訴人主張依民法第345 條第2 項之規定，請求確
認系爭執行事件就系爭土地所為之拍賣，由被上訴人拍定之兩造間買賣關係不存在，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 11 月 13 日
民事第四庭
審判長法官 徐文祥法 官 賴文姍法 官 謝靜雯以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 102 年 11 月 14 日
書 記 官 劉鴻瑛