臺灣高等法院高雄分院民事判決 102年度上字第197號上 訴 人 楊政雄訴訟代理人 陳建誌律師被上訴人 社團法人高雄市世界紅卍字會法定代理人 許瑞娟訴訟代理人 王仁聰律師
蔡桓文律師上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，上訴人對於民國102年5 月22日臺灣高雄地方法院101 年度訴字第2169號第一審判決提起上訴，本院於102 年10月2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由上訴人起訴主張：上訴人自民國76年起向訴外人胡○川（業於
98年1 月27日死亡）承租其所有門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ 巷○ 號房屋之2 樓房間（下稱系爭房屋），租金原為每月新臺幣（下同）1000元，自85年起調為每月3000元（含水電費），上訴人並得使用系爭房屋1 樓之衛浴設備，且未約定租約存續期限（下稱系爭租約），已於76年8 月3 日遷戶籍入系爭房屋。嗣胡○川死亡後，上訴人仍按月向胡○川遺產管理人蘇○誠、行政院國軍退除役官兵輔導委員會（下稱退輔會）繳納租金，詎退輔會以系爭房屋業於101 年6 月8 日移轉登記為被上訴人所有為由，拒收租金。上訴人乃於101 年6 、7 月寄交租金與被上訴人，被上訴人則否認兩造有系爭租約存在，拒不受領。爰依民事訴訟法第247 條規定，提起本件訴訟等語。
求為判決：確認兩造就系爭房屋有不定期租賃契約存在。（原審為上訴人敗訴之判決，經上訴人聲明不服）於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認兩造就系爭房屋有不定期租賃契約存在。被上訴人則以：雖上訴人曾與胡○川成立系爭租約，惟被上訴
人有收回系爭房屋，供作會員、同修住宿使用之必要，被上訴人遂於102 年2 月6 日原審審理中向上訴人為終止系爭租約之通知，復再以102 年4 月22日答辯㈡狀繕本之送達，為終止系爭租約之意思表示，兩造自斯時起再無不定期租賃關係存在等語置辯。於本院聲明如主文所示。
兩造所不爭執之事項：
㈠系爭房屋原為胡○川所有。
㈡上訴人自76年8 月3 日起即將戶籍遷入系爭房屋住址，即門牌
號碼為高雄市○○區○○○路○○○ 巷○ 號，且自斯時起占有使用系爭房屋迄今。
㈢胡○川前於88年5 月18日至蘇○哲聯合律師事務所，由訴外人
張○旗、翁○水、許○源、陳○梨華、朱○芳（以下合稱張○旗等5 人）及蘇○哲律師見證，自書遺囑，載明將系爭房屋贈與被上訴人之意旨後，簽名用印。
㈣胡巨川於98年1 月27日死亡，經被上訴人以利害關係人向原審
法院聲請指定遺產管理人，原審法院司法事務官乃於98年3 月13日以98年度財管字第24號選任蘇○成為胡○川之遺產管理人，嗣蘇○成於99年3 月19日具狀告訴上訴人竊占系爭房屋，經臺灣高雄地方法院檢察署以99年度偵字第10632 號竊佔案偵查，並已於99年7 月22日以上訴人自76年12月31日即已占有系爭房屋，關於竊占罪追訴時效已完成，而為不起訴處分。又蘇○成聲請解任遺產管理人職務，原審法院司法事務官乃於99年11月18日以99年度司財管字第189 號予以解任，並由退輔會依臺灣地區與大陸地區人民關係條例第68條第1 項規定任法定遺產管理人。
㈤胡○川為被上訴人會員，其於93年間與許○源、朱○芳同為被
上訴人理事，嗣被上訴人以受遺贈為由，於101 年6 月8 日登記為系爭房屋及其基地之所有人。
協商整理兩造之爭點如下：被上訴人向上訴人所為終止系爭租
約之意思表示，是否合法生效？系爭租約是否自102 年4 月23日起終止？兩造就系爭房屋之不定期租賃關係是否存在？按出租人非因收回自住或重新建築時，不得收回房屋，土地法
第100 條第1 款定有明文。又按不定期之租賃，同時訂有以出租人確需收回自住之解除條件者，必於條件成就時，始得終止租約。所謂收回自住，係指客觀上有收回自住之正當理由及必要情形，並能為相當之證明者而言，不以主觀情事之發生，即謂租約所訂解除條件業已成就，最高法院50年台上字第1761號判例要旨可資參照。次按房屋所有人將房屋出租後而將租賃權讓與他人者，該租賃權之受讓人，不得以自用為由向承租人請求交還房屋，良以法律規定收回房屋之要件，原為限制出租人與保護承租人而設，倘任聽出租人於出租後隨時交由第三人以自用為由收回房屋，則土地法第100 條第1 款所之稱之收回自住等於具文，殊失立法之原意。本件上訴人向原業主出租人買受系爭房屋，既未為所有權移轉登記，依民法第758 條規定尚未取得其所有權，縱認其房屋買賣契約包括租賃權之債權讓與契約在內。依上說明，上訴人仍不得以自用為由，請求承租人之被上訴人交還房屋，最高法院53年台上字第909 號判例要旨亦可佐參。職故，非租賃房屋之所有人自不得以收回房屋為由終止租約，然受讓房屋所有權之受讓人，依民法第425 條買賣不破租賃原則同時具有房屋出租人地位，因其已具有房屋所有權人地位，自得將房屋收回自住而有土地法第100 條第1 款規定之適用。再按土地法第100 條第1 款出租人收回房屋自住終止房屋租賃契約之規定，其終止權之行使程序，土地法並無特別規定，依特別法無規定者，適用普通法之原則；而民法第45
0 條第3 項但書規定「但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之」，即有適用。末按民法第450 條第3 項之通知，並無一定方式，亦非限於訴訟外為之，苟訴訟上已有書狀或言詞向他造表示終止租賃契約之意思，即應認為已有通知，最高法院22年上字第856 號判例要旨可資參照。
經查：
㈠系爭房屋原為胡○川所有，因胡○川為被上訴人會員，並曾於
93年間為被上訴人理事；又胡○川前於88年5 月18日，由張○旗等5 人及蘇○哲律師見證，自書遺囑，載明將系爭房屋贈與被上訴人之意旨後，簽名用印。嗣胡○川於98年1 月27日死亡，被上訴人乃以受遺贈為由，於101 年6 月8 日登記為系爭房屋及其基地之所有人一節，為兩造所不爭執（見本院卷第38頁至第39頁），並有退輔會高在市榮民服務處101 年12月20日高市榮字第0000000000號函附遺囑、會員名冊、被上訴人高雄市分會第7 屆第8 次理監事聯席會會議記錄、簽到記錄、建物暨土地登記謄本、異動索引在卷可稽（見原審卷第43頁至第43-1頁、第148 頁至第152 頁、第35頁至第42頁），足認胡○川已遺贈系爭房屋與被上訴人，被上訴人並已辦畢所有權移轉登記。則依民法第425 條之規定，被上訴人即為系爭房屋之所有權人及出租人。是以揆諸首揭說明，被上訴人為收回自用而收回系爭房屋並不違反土地法第100 條第1 款出租人得終止房屋租賃之嚴格要件。
㈡依被上訴人章程第2 、6 、7 條所定：被上訴人為社團法人，
由正式會員及贊助會員所組成，以促進世界和平、救濟災患為宗旨，推行社會慈業為任務，包括關於天災人患急賑事項、臨時施糧、施衣、施款、施棺各事項、設置冬令救濟及清寒、殘障學生獎助學金事項、推動圖書館、幼稚園、托兒所、各級普通學校暨專門職業學校之慈善事業、施診所、施藥所、施醫院之慈善事業，及對內開設經訓、道德、各種技藝講習班等社會慈業為任務；另須經道院同修經介引入修滿2 年者，始得成為正式會員等語；又依被上訴人第9 屆第12次理事監事聯席會會議記錄所示：…前胡○川（渡昌）會長捐贈給本院會的房屋（即系爭房屋），設立為院會宿舍供同修、會員休息住宿用途等語，有被上訴人章程、被上訴人第9 屆第12次理事監事聯席會會議記錄附卷可憑（見原審卷第154 頁至第155 頁、第136 頁）。足認為會員舉辦經訓講習，乃被上訴人之必要業務，且被上訴人業已決議將系爭房屋收回自用，以提供其會員同修休息、住宿。再佐以被上訴人之會員分佈臺灣各地，甚至於馬來西亞、日本、美國及大陸均有同修院會，及所舉辦之活動經常連續2 至4 日，致未居住高雄地區之會員，顯需使用系爭房屋以供休息住宿等情，亦有上訴人不爭執其真正之同修會員通訊地址、二月曆、組織一覽表、四至六月日程表、會議紀錄等影本在卷可據（見本院卷第45頁至第53頁、第63頁）。是以揆諸上開土地法第100 條第1 款規定及判例說明，被上訴人乃已舉證證明其客觀上欠缺宿舍以供其會員住宿研習，而有收回自住之正當理由及必要情形，則其自得以收回自住為由，終止系爭租約，收回系爭房屋。
㈢系爭租約約定租金以1 個月定其支付期限一節，業經上訴人自
承（見原審卷第119 頁）。則依上揭民法第450 條第3 項但書及說明，被上訴人以收回自住為由終止系爭租約，自應提前於
1 個月通知。又被上訴人業於102 年2 月6 日原審言詞辯論期日，當庭向上訴人提出終止系爭租約之意思表示一節，有是日言詞辯論筆錄附卷可參（見原審卷第119 頁）。揆諸首揭判例要旨，應認被上訴人已於102 年2 月6 日向上訴人為終止系爭租約之先期通知，該通知期間於102 年3 月5 日屆滿，被上訴人自得於同年3 月之末日即31日終止系爭租約。嗣被上訴人復於102 年4 月22日以書狀向上訴人為終止系爭租約之意思表示，且已於102 年4 月23日送達上開書狀繕本與上訴人（見原審卷第165 頁），乃已逾前述先期通知期滿當月末日，因此，系爭租約自102 年4 月23日起應已合法終止。是以，上訴人主張被上訴人並無收回系爭房屋之必要，其終止系爭租約不合法，兩造就系爭房屋之不定期租賃契約仍存在等語，與事實尚屬有悖，乃不可採。
綜上所述，上訴人主張本於系爭租約之法律關係，請求確認兩
造就系爭房屋有不定期租賃契約存在，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 10 月 16 日
民事第四庭
審判長法官 徐文祥法 官 劉定安法 官 謝靜雯以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 102 年 10 月 17 日
書 記 官 劉鴻瑛