臺灣高等法院高雄分院民事判決 102年度上字第133號上 訴 人 丁旭東訴訟代理人 柯尊仁律師被上訴人 許振曆
朱復華共 同 顏宏斌律師訴訟代理人上列當事人間因居間報酬事件，上訴人對於民國102年3月18日臺灣高雄地方法院101 年度訴字第1922號第一審判決提起上訴，本院於102年6月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、上訴人主張：被上訴人許振曆原為坐落高雄市○○區○○段○○段000000000000號建物（即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ 號5 樓及10樓房屋）之區分所有權人；被上訴人朱復華原為坐落在同一大樓內，同段4765、4772建號建物（即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ 號4 樓及11樓房屋）之區分所有權人，上開4 筆建物係在同一棟大樓內，坐落基地均為同段2107、2107-4地號土地（權利範圍均為3557/40000，以下合稱系爭房地）。被上訴人多次請託上訴人居間出售系爭房地，並承諾若順利賣出，願按買賣價金之6 ％，由賣方負擔4 ％，買方負擔2 ％給付上訴人居間報酬。嗣上訴人於民國99年5 月底覓得買家，買家表示須由賣方負擔全部居間費用，被上訴人同意買方條件，惟為保障渠等權益，要求上訴人須兼作買方之代理人或保證人，代理買方與被上訴人進行議價及簽約，並要求上訴人須提出第1 、2 期之保證票，以確保被上訴人能取得系爭房地之全部買賣價金。嗣系爭房地順利完成簽約買賣，於99年6 月間完成過戶登記，被上訴人已取得全部買賣價金，則依系爭房地每筆買賣價金各為新臺幣（下同）1,121 萬265 元之6 ％計算，每筆佣金報酬均為672,616 元，被上訴人依約各應給付上訴人居間報酬為134 萬5,232 元（672,616 ×2 ＝1,345,232 ），惟迄今仍未給付，爰依民法第565 條、第568 條第1 項規定請求被上訴人如數給付居間報酬等語。聲明：㈠許振曆應給付上訴人1,345,232 元、朱復華應給付上訴人1,345,232 元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡願供現金或高雄銀行股份有限公司（下稱高雄銀行）無記名可轉讓定期存單為擔保，請准宣告假執行。原審駁回上訴人之訴及假執行之聲請，上訴人不服，上訴聲明求為廢棄原判決；改判准如上開請求。
二、被上訴人則以：兩造間並無居間契約，上訴人為系爭房地之實際買受人，其請求居間報酬，顯無理由。縱認兩造間有居間報酬之約定，則上訴人於99年6 月間完成買賣交易時即應為請求，或從買賣價金中扣除，然其逾2 年均未向伊等催討，亦與常情有違，且請求權已罹於時效，上訴人之訴為無理由等語置辯。答辯聲明：上訴駁回；如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠被上訴人許振曆原為門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ 號
5 樓及10樓房屋（下稱系爭5 樓、10樓房地）之區分所有權人；朱復華原為門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ 號4 樓及11樓房屋（下稱系爭4 樓、11樓房地）之區分所有權人。
㈡許振曆於99年6 月4 日分別與林崇仁、林秀芳簽定系爭5 樓
、10樓房地之不動產買賣契約書，並經上訴人以林崇仁、林秀芳代理人名義簽章，嗣許振曆分別於99年6 月23日、同年月22日將系爭5 樓、10樓房地之所有權移轉登記予林崇仁、林秀芳。
㈢朱復華於99年6 月4 日分別與李佳航、黃盈婷簽定系爭4 樓
、11樓房地之不動產買賣契約書，並經上訴人分別以李佳航之保證人、黃盈婷之代理人名義簽章，嗣朱復華分別於99年
6 月23日、同年月22日將系爭房地4 樓、11樓之所有權移轉登記予李佳航、黃盈婷。
四、本件爭點為：兩造間有無成立居間契約？有無約定被上訴人應給付上訴人居間報酬？茲將本院判斷分述如下：
㈠按居間契約為諾成、不要式契約，固不以訂立書面為必要，
且居間契約有「報告居間」及「媒介居間」二種，「報告居間」固不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約機會為已足。惟居間既以「當事人」有「約定」一方為他方報告訂約之機會，成為訂約之媒介，他方當事人給付報酬之契約（參民法第565 條規定），自以「當事人」之間有此「約定」，即當事人間有此意思之表示並其意思表示已達合致為其成立要件。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之訴；又請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張之事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院17年上字第917 號、43年台上字第377 號等判例）。是以，上訴人就其所主張兩造間確有成立報告居間契約，且其業依居間契約履行其給付義務等事實，應當先負舉證之責任。
㈡上訴人就兩造是否確有成立居間契約，並約定居間報酬以買
價6%計算乙節，無非係以證人李佳航、林崇仁之證詞為憑，然為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
⒈證人李佳航證稱：「當時買該房屋時，有請丁旭東談到仲介
費問題，當時賣方應付4%，買方應付2%，當時有跟丁旭東提到賣方要負責買方應負責的仲介費，我們才要購買」、「（問：關於你與丁旭東所提買方應付的仲介費要由賣方負責，丁旭東有無同意？）有請丁旭東去跟賣方談，後來就成交了，如果沒有同意的話應該不會成交」、「（問：買方應付的2%仲介費為何要由賣方承擔？）當初丁旭東跟我說賣方急著要賣，當時大家在談的時候，我請丁旭東把我們的條件去跟賣方溝通」、「簽約那次及銀行貸款時有接觸到賣方，議價過程都是請丁旭東去跟賣方談，簽約之前有在該大樓裡面看過賣方，但當時我不知道他們是賣方」、「（問：當時有無約定仲介費用多少？）就是依照一般行情，賣方4%，買方2%，我有跟丁旭東講說買方要負擔的2%就是要由賣方負擔，我當時是說按行情負擔」、「（問：是否知道仲介費用要付給誰？）這是丁旭東接洽的，如果有的話是付給丁旭東，當初丁旭東跟我說是賣方去找他，請他幫忙找買主，丁旭東才找我」、「（問：仲介費用為何在契約裡面沒有寫清楚？）我不知道，契約、包括過戶都是賣方找的」、「（問：既然仲介費用由賣方支付，這件事情是你要求的條件，沒有寫在契約書裡面，你都沒有意見？）當時大家都已經談好，且也是按照談好的金額去支付，所以沒有去注意這個東西」（原審卷一第196 、197 、202 頁）；證人林崇仁則證稱：「當時丁旭東跟我說賣方開一坪五萬多元，一般行情賣方原來要負責4%仲介費，買方負責2%仲介費，我跟丁旭東說若買方要負責的仲介費由賣方負擔，我就同意購買」、「（仲介費多少？）一般行情仲介費用買方2%、賣方4%，我沒有負擔買方的仲介費用」、「（問：當時丁旭東跟你講該房屋時，有無具體講到仲介費用是賣方4%、買方2%？）丁旭東有跟我講說有人急著賣房子，我問仲介費用如何計算，丁旭東講說賣方負責4%，買方負責2%，我跟丁旭東講說2%我不願意出，若由賣方支出仲介費的話，及一坪5 萬元以下，我就有意願買」、「（問：是否知道仲介費用要付給誰？）我不知道，就我來看的話，如果居中介紹的人是丁旭東，應該就是丁旭東」（原審卷一第204 、205 、207 、209 頁）。據上開李佳航、林崇仁之證詞，至多僅能認渠等曾片面與上訴人表達不願意依一般行情負擔買方應負之2%仲介費用而已，並未曾與賣方即被上訴人談論本件有無仲介費用之約定、報酬為若干及如何負擔之問題，甚至林崇仁尚稱仲介費用不知道要付給誰，如果有的話應該是丁旭東云云，益見上開證人之證詞不足以憑為認定兩造間成立居間契約或報酬之約定之依據。上訴人主張若被上訴人不同意負擔買方之2%仲介費用，系爭房地不可能成交云云，既與買賣契約書均未就此項費用約定之內容不符，核屬臆斷之詞，不足為採。
⒉又被上訴人於99年間出售系爭房地予李佳航等4 人時，上訴
人尚擔任李佳航之保證人，黃盈婷、林秀芳、林崇仁等買方之代理人，並先以其為負責人之統合營造公司支票支付系爭房地第1 、2 期價款，嗣後才以現金換回等情，為兩造所不爭執，並有系爭房地不動產買賣契約書、支票影本等件附卷可稽（原審卷一第9 至23、167 頁）。而以系爭房地成交價每戶高達1,121 萬650 元，4 戶合計4,484 萬2,600 元，若依上訴人請求之居間報酬為成交價6 ％計算者，每戶仲介費用為67萬2,616 元（元以下四捨五入，以下同），4 戶即高達269 萬464 元，其數額並非區區小數，而兩造先前僅為同一棟大樓之區分所有權人，亦未見有何特別交情，彼等若果有居間契約存在，竟既未簽訂居間書面契約外，甚至連上開不動產買賣契約書，均無關於居間報酬或仲介費用分擔，或表明上訴人即為居間人等隻字片語之記載（原審卷一第8 至11頁、12至15頁、16至19頁、20至23頁），衡諸上開買賣契約書第十項尚約明代書費用如何由雙方分別依買賣貸款過戶等階段各自負擔代書費用（原審卷一第10、14、18、22頁），是以，兩造若果有依房地價金6%計算之仲介費用由賣方即被上訴人負擔者，則該金額並非區區數目，且李佳航、林崇仁簽約之前苟曾對上訴人提及不願負擔仲介費用，則為免雙方日後有所爭執，應無不以文字明確約定於契約之可能。上訴人主張：因為基於信任關係，兩造對於居間契約及報酬，未有書面註記或約定，僅有口頭約定云云，顯有違通常交易常情，難予採信。
⒊況上訴人自承並非以仲介為業，其又不能證明被上訴人有委
託其報告訂約機會或訂約媒介之行為，亦難謂其有民法第56
6 條規定：「如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付。」之情形，縱令上訴人單方見被上訴人欲出售系爭房地，私下詢問李佳航、林崇仁、黃盈婷及林秀芳等人有無購買意願，渠等因而向被上訴人購買系爭房地，亦不足以此即謂兩造間有居間契約存在。再上訴人以被上訴人於97年間起即委託訴外人永慶房屋等仲介公司出售直至99年皆無法成交，固據提出照片及永慶不動產賣屋及買屋費用一覽表為證（原審卷一第6 、7 頁及本院卷第53頁），惟縱認被上訴人與永慶房屋等仲介公司間有約定賣方應負擔成交價4%之居間契約存在，然基於債之相對性原則，亦不能執此遽謂兩造間即有居間契約存在。參以被上訴人與李佳航等人自99年6 月買賣系爭房地後，至上訴人於101年6 月起訴為止，歷時超過2 年之久，衡諸民間居間仲介常情，居間人通常係在買賣成立後，即會請求債務人給付居間報酬，上訴人竟遲至2 年後始向被上訴人請求，其所為與常情不符，其雖以：上訴人認為被上訴人經濟狀況好轉後，會自動支付，所以才沒有請求，因而請求權時效已將屆至，所以才提起本件訴訟云云（原審卷一第211 頁），然觀之系爭房地買賣締約經過，係由上訴人及李佳航出面與被上訴人簽約，其餘林崇仁、黃盈婷及林秀芳並未出面締約，上訴人尚擔任李佳航之保證人，黃盈婷、林秀芳、林崇仁等買方之代理人，該買賣價金並先以上訴人為負責人之統合營造公司支票支付系爭房地第1 、2 期價款，嗣後才以現金換回等情，為兩造所不爭，已如前述，並有卷附上訴人交付之統合營造公司支票上註記有「99.6.7支票以現金換回」及「丁旭東」之簽名可參（原審卷一第167 頁），可見於被上訴人收受系爭房地買賣價金即以現金交換支票之過程中，上訴人曾經手現金之收付，兩造若果有居間報酬之約定，衡情上訴人自可利用是時請求被上訴人結算給付報酬，而非俟買賣成交後逾
2 年始以起訴主張，故其主張實悖於常理，殊難採信。⒋另佐以李佳航證稱：我以前在統合營造公司工作，當時老闆
是原告（即上訴人），現在老闆是黃盈婷，原告現在也還在統合營造公司工作等語（原審卷一第200 、201 頁）；林崇仁證稱：原告（即上訴人）是我以前的老闆，統合營造公司的老闆好像是原告的太太，好像是黃盈婷這個名字，他們的關係我不瞭解等語（原審卷一第204 、210 頁），上訴人雖陳稱林秀芳為其友人（本院卷第48頁），然黃盈婷於95年4月25日、96年8 月8 日所生子、女二人，先後於95年5 月23日、96年9 月7 日經生父丁旭東認領，林秀芳則為黃盈婷之母，有各該戶籍資料可考（置於卷內彌縫袋內）。足認系房地之買受人即李佳航、林崇仁、黃盈婷及林秀芳等人與上訴人及統合營造公司間關係密切，而統合營造公司現登記負責人為黃盈婷，登記地址則為登記為林崇仁所有之系爭5 樓房地，有公司登記資料查詢1 紙可稽（原審卷一第188 頁），林崇仁對上開情事居然一無所知，證稱：我有留1 副鑰匙給統合營造公司使用，我不知道統合營造公司登記在我購買的房屋，應該沒有等語（原審卷一第210 頁），益徵被上訴人所辯：系爭房地其實為上訴人所購買，李佳航等人僅為借名登記人等語，要非無端之臆測。又系爭房地買賣契約書第21條約定：「本約4 層樓房所有（含歷年）之大廈管理費、公共用水費、公共用電費及大樓共用部分修繕費問題統由買方負責承受解決... 」（原審卷一第11、15、19、23頁），以系爭房地每1 戶遭所屬大樓管理委員會追討之管理費用，於過戶移轉前，即高達將近75萬元（每坪75元，每層226.475坪，44期，計算式：75×226.475 ×44＝747,368 ），有長谷民生大樓管理委員會99年5 月30日存證信函1 份可參（原審卷一第39至44頁），可見上開房地所積欠之管理費用高達
300 萬元，數額非微，該等費用應由買賣雙方如何分擔處理，是否列為買賣價金之一部分以減價支付買賣價金，攸關買方權益至鉅，買賣雙方於締約時自屬交易之重要內容。然據證人李佳航證稱：「當時有積欠管理費及公共用電費用，大概3 、400 萬元。」、「合約當時是4 層樓一起購買，合約有分開，每一層樓作一個合約，所謂的3 、400 萬元，是這四層樓總共欠3 、400 萬元，這個錢到現在還沒有付，合約裡面沒有寫每個人要負擔多少，到時候管委會再跟我們算... 」、「... 本來開價是一坪5 萬多元，我希望成交價是一坪4 萬多元，後來簽約才講到買方要承受積欠的管理費及公共電費，就給我們看管委會的存證信函，說這個要我們負擔，我當時有同意，沒有說什麼時候要給。」等語；證人林崇仁證稱：「（簽約之前，原告有無跟你說該房屋有積欠管理費、公共用電、水電費要由買方負擔？）我記不清楚。」、「（當時契約寫說，管理費用等由買方負擔，要負擔多少有無印象？）不清楚。」、「（管理費、公共用電費用1 個人大約要負擔多少錢？）我真的想不起來，好像是10幾萬元。
」、「（這筆費用何時繳納？）我不清楚。」等語（原審卷一第204 至207 頁），依前揭所證堪認渠等對於上開攸關數百萬元之管理費用應由誰負擔之重要條件，居然係簽約當天始提出討論，林崇仁甚至對於系爭房地積欠之管理費用數額，至今仍不甚清楚，核渠等就此反應顯與買方通常應有之表現不合。更遑論黃盈婷、林秀芳自始至終均未出面，上訴人尚代理決定共同負擔高達數百萬元之管理費用，亦與一般居間之情形迥異；況若系爭房地4 戶本屬售予不同之買受人，何以就管理費用卻無端約定共同負擔，並就該4 戶內部關係應如何分擔及管理費用何時繳納等節未予約定，登記為買受人之李佳航、林崇仁對此亦毫無所悉，在在均與一般購買房地之常情相違，益證被上訴人抗辯：從一開始向渠等表示要購買系爭房地之人即為上訴人，是簽約當日，上訴人才要求要過戶予李佳航等4 人等語，應堪採信，上訴人主張其僅為居間人，被上訴人應給付其居間報酬云云，要屬無據，委不足採。且縱令被上訴人所執上開各情之舉證未足，認上訴人與李佳航、林崇仁、黃盈婷及林秀芳間就系爭房地無借名登記契約存在，基於前述，上訴人亦不能執此即謂兩造間有居間契約存在。
㈢綜上各節，依上訴人所提之事證不能證明兩造間有居間契約
存在，且居間報酬約定為系爭房地6%之事實，則其請求被上訴人支付系爭房地價金6 ％之酬金，即無理由，要難准許。
五、綜上所述，上訴人既未能舉證證明兩造間有成立系爭居間契約，則上訴人依居間契約，請求被上訴人分別各給付上訴人
13 4萬5,232 元及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。其訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。原審因而為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨仍執陳詞指摘原判決為不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。兩造其餘攻擊防禦方法，經核均與判決結果無影響，爰不分別論述，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 7 月 10 日
民事第二庭
審判長法官 許明進法 官 陳真真法 官 蘇姿月以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 7 月 10 日
書 記 官 黃琳群附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。