臺灣高等法院高雄分院民事判決 102年度上字第242號上 訴 人 黃國豪訴訟代理人 王進勝律師
楊宗翰律師被 上 訴人 施博詠訴訟代理人 吳剛魁律師上列當事人間請求確認所有權存在等事件，上訴人對於民國102年6 月27日臺灣高雄地方法院101 年度訴字第2023號第一審判決提起上訴，本院於103 年4 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：上訴人於民國85年7 月13日與被上訴人訂立租賃契約，承租坐落高雄市○○區○○段○○○ 號土地（下稱系爭土地），擬建築廠房使用。該租賃契約第9 條約定，上訴人在系爭土地上建築房屋或其他工作物，須以被上訴人名義為之。故上訴人雖為實際出資委託訴外人潘忠明建築師設計、申請建造執照，及實際委託奇格營造廠完成廠房興建之人，然於申請建築執照、使用執照、門牌號碼時，仍以被上訴人名義為之。系爭建物完成後，為門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ 號房屋（下稱系爭建物），幾經換約，除曾一度以上訴人擔任實際負責人之合贊汽車百貨有限公司（下稱合贊公司）之名義，向被上訴人承租系爭土地外，餘均由上訴人個人向被上訴人承租。最後一次租期為96年10月1 日至101 年9 月30日。惟兩造提前於99年12月31日終止租約。
上訴人既為出資興建系爭建物之原始建築人，不待登記取得系爭建物之所有權。被上訴人自終止租約翌日即100 年1 月
1 日起，拒交還系爭建物予上訴人，占有並使用收益，而受有相當於租金之使用利益，並自行完成系爭建物之建物所有權第一次登記。爰以102 年4 月16日準備書狀繕本之送達為終止借用被上訴人名義之意思表示，被上訴人應將系爭建物之所有權移轉登記予上訴人。另系爭建物98年總價為新臺幣（下同）175 萬2500元，且位於都市計劃區內，被上訴人無權占用系爭建物，應返還相當於按系爭建物總價年息10％計算之租金之利益。自100 年1 月1 日起至101 年7 月31日起訴時為止，相當於27萬7478元，並加計自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之法定遲延利息。被上訴人並應自起訴狀繕本送達翌日起至交還系爭建物之日止，按月給付上訴人相當於1 萬4604元之租金。爰依民法第541條第2 項、第549 條第1 項之規定，兩造間之租賃契約及不當得利之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：㈠被上訴人應將高雄市○○區○○段○○○○○號，即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ 號，面積443.13平方公尺之鋼鐵造一層建物之所有權移轉登記予上訴人。㈡被上訴人應給付上訴人27萬7478元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息。暨自起訴狀繕本送達翌日起至交還系爭建物之日止，按月給付上訴人1 萬4604元。
二、被上訴人則以：上訴人於85年間向被上訴人表示欲承租系爭土地興建廠房經營汽車百貨，提議由被上訴人出資於系爭土地上興建房屋出租上訴人。以被上訴人為起造人，上訴人可先為被上訴人支出工程款作為租金之預付。被上訴人取得所建廠房之所有權，並約定於廠房興建完成前，先就系爭土地簽訂租賃契約，於廠房興建完畢後，再改以廠房為租賃物，另訂租賃契約。被上訴人於85年7 月13日與上訴人簽立租賃契約，約定租期自85年9 月15日至90年9 月14日共5 年。另於第9 條及附註第1 條明定上訴人得在系爭土地上建築房屋或其它工作物，但需以被上訴人之名義為之，另建築裝潢設備等一切費用，於租期屆滿或中途終止租約時，不得請求被上訴人支付等語。並按比例減少每月租金2 萬5000元。被上訴人為系爭建物之原始出資建築人，復依系爭土地租約第9條及附註第1 條之約定，原始取得系爭建物所有權，自無不當得利。縱認上訴人為系爭建物所有權人，然被上訴人為系爭土地所有權人，兩造於99年12月31日終止租約後，系爭建物既無權占用系爭土地逾2 年，亦未支付對價，致被上訴人受有損害，因土地價值顯逾建物，是上訴人應負之損害賠償及不當得利責任顯逾上訴人請求之數額，相互抵銷後，已無餘額，則上訴人之訴全無理由等語，資為抗辯，並答辯聲明：㈠上訴人之訴駁回。㈡訴訟費用由上訴人負擔。
三、本件原審判決：㈠上訴人之訴駁回。㈡訴訟費用由上訴人負擔。上訴人聲明不服，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將高雄市○○區○○段○○○○○號即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ 號，面積443.13平方公尺之鋼鐵造一層建物所有權移轉登記予上訴人。㈢被上訴人應給付上訴人27萬7478元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5/100 計算之利息。暨自起訴狀繕本送達之翌日起至交還系爭建物之日止，按月給付上訴人1 萬4604元。㈡第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造不爭執之事項如下：㈠兩造於85年7 月13日簽訂土地租賃契約，承租被上訴人所有
系爭土地，約定租賃期間自85年9 月15日起至90年9 月14日止，租金為每月6萬6700元，滿1年後，每年調高5/100。
㈡兩造於86年3 月15日、91年9 月30日、94年11月23日三次簽
立房屋租賃契約，嗣於99年12月31日合意終止租賃關係，被上訴人並退還上訴人押租金20萬元。
㈢系爭建物由上訴人出資，以被上訴人名義為起造人。於85年
8 月27日領得建築執照，85年10月5 日開工，85年12月1 日竣工，86年1 月3 日取得系爭建物使用執照。經以被上訴人名義向高雄市○○區00000000000號碼為高雄市○○區○○○路○○○號。
㈣上訴人於94年12月1 日與訴外人鍾春芳簽訂系爭建物之房屋
租賃契約，約定租賃期間自94年12月1 日至101 年9 月30日。系爭建物並由訴外人鍾春芳之弟甲○○使用收益。嗣因甲○○經營不善，不堪虧損而與上訴人提前於99年11月間終止房屋租賃契約。
㈤被上訴人於101年8月辦理系爭建物所有權第一次登記。
五、兩造爭執之事項為：㈠上訴人主張其為系爭建物之真正所有權人，請求被上訴人將系爭建物所有權移轉登記予上訴人，有無理由？㈡上訴人依不當得利之法律關係，請求被上訴人返還不當得利27萬7478元，有無理由？如有理由，被上訴人抗辯以上訴人自100 年1 月1 日起至系爭建物拆除之日止，每月相當於租金8 萬萬1700元計算之不當得利予以抵銷，有無理由？
六、上訴人主張其為系爭建物之真正所有權人，請求被上訴人將系爭建物所有權移轉登記予上訴人，有無理由？㈠按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責
。若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實，即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例參照）。又確認不動產所有權歸屬之訴，應由原告提出確實證據，證明所有權歸屬於己，若原告不能為切確之證明，而依法院調查復不能得相當之憑信者，則無論被告能否舉出反證，及所舉反證是否可信，均可不問（最高法院19年上字第1039號判例參照）。
㈡上訴人主張系爭建物由伊出資興建云云，固經證人即奇格營
造廠負責人李阿墩於原審到庭證述無訛。然上訴人據而主張伊出資興建系爭建物，應不待登記即取得系爭建物之所有權，系爭建物雖借用被上訴人名義為起造人。但伊於本件訴訟中，已以書狀表示終止借名登記契約，被上訴人自應將系爭建物所有權移轉登記予上訴人云云，惟為被上訴人所否認。
經查：
①兩造於85年7 月13日簽訂之系爭土地租賃契約書，以系爭
土地為租賃標的物，約定租賃期間自85年9 月15日起至90年9 月14日止，租金為每月6 萬6700元，並於第9 條及備註第1 條分別約定：「乙方（即上訴人）得在承租之土地上建築房屋或其他工作物，但需以甲方（即被上訴人）之名義為之。」「乙方之建築裝潢設備等一切費用，租期屆滿或中途終止租約不得請求甲方支付一切費用。」等語。又於86年3 月15日以合贊公司為承租人，與被上訴人另訂房屋租賃契約書，以系爭建物為租賃標的物，租賃期間自86年3 月15日至91年3 月14日，共5 年，租金仍為每月6萬6700元，滿1 年後，每年增加5/100 。並於房屋租賃契約書第13條約定：「租期屆滿或中途終止租約時，乙方應即搬遷，將租賃物以原狀交還甲方（即被上訴人），不得有任何要求，如有遲延，每逾限一日，應給付甲方2500元之違約金。」，又於91年9 月30日以上訴人為承租人，與被上訴人訂立房屋租賃契約書，以系爭建物為租賃標的物，租賃期間自91年10月1 日起至96年9 月30日止，每月租金3 萬3000元；再於94年11月23日以上訴人為承租人，與被上訴人訂立房屋租賃契約書，以系爭建物為租賃標的物，租賃期間自96年10月1 日起至101 年9 月30日止；每月租金3 萬3000元，並於前揭房屋租賃契約書第13條均為同此約定。此有土地租賃契約、房屋租賃契約書附卷可稽（見原審卷第8 頁至第9 頁背面，第42頁至第43頁背面，第44頁至第46頁，第52頁至第54頁）。堪認被上訴人僅於85年7 月13日以系爭土地為租賃標的物，簽定土地租賃契約，並約定上訴人得在系爭土地上建築房屋或其他工作物，但需以被上訴人之名義為之。且上訴人因之所支付之一切建築裝潢設備等費用，於租期屆滿或中途終止租約時，不得請求被上訴人支付。嗣自86年3 月15日起，均以系爭建物為租賃標的物簽定房屋租賃契約書，並均約定：租期屆滿或中途終止租約時，上訴人應即搬遷，將租賃物（即系爭建物）以原狀交還被上訴人，不得有任何要求，如有遲延，每逾限1 日，應給付被上訴人2500元違約金等事實，應無疑義。
②又證人即為兩造擬訂85年7 月13日土地租賃契約及86年3
月15日房屋租賃契約書之代書吳秋鋒於原審到庭證稱：85年7 月13日之土地租賃契約，是伊當時為雙方代理人時寫的，這是用法院的範本填寫的。當時承租人有到場，出租人則是其父親施慶祥到場。86年3 月15日之房屋租賃契約書也是伊做的。這是有法院公證的版本，伊負責填寫，向法院聲請公證。一開始先做土地租賃契約，是因為土地上還沒有房子，而承租人打算在上面蓋房子，先租土地，房子蓋好了再改簽房屋租賃契約，當初承租人與施慶祥告訴伊，他們約定租金比市價低，來抵償房子的錢，房子則是土地所有權人的，承租人不可以拆房子。伊就照承租人與出租人的意思，於土地租賃契約第9 條及附註欄第1 條記載：上訴人得於承租之系爭土地上建築房屋或其他工作物，但須以被上訴人之名義為之，上訴人之建築、裝潢、設備等之一切費用，租期屆滿或中途終止租約，不得請求被上訴人支付一切費用等語。明確表示房屋建完，必定歸土地出租人所有之意思，雙方均表示同意此記載。房子蓋好之後，就用建物來做租賃契約書，就是怕以後發生拆屋還地之問題等語（見原審卷第127 頁至第130 頁）。另證人即代理被上訴人簽約之施慶祥亦於原審證述：上訴人當初說租了土地去蓋房子，房子最後要歸我們（即被上訴人），再租回去做生意，上訴人拿了我們的身分證去申請，因為房子歸我們，所以我們有減少租金補貼他（即上訴人），但沒有說是房子的錢。並且請吳秋鋒代書寫明終止租約後，不可以跟我們要任何費用等語（見原審卷第159 頁）。是上訴人係先於85年7 月13日向被上訴人承租系爭土地興建系爭建物，並於86年1 月3 日系爭建物興建完成，經核發使用執照。因兩造約定系爭建物自始應歸屬系爭土地所有權人（即被上訴人）所有，為免關係趨於複雜，兩造乃於85年7 月13日系爭土地租賃期間未滿1 年之86年3 月15日，改以系爭建物為租賃標的物，重訂房屋租賃契約。
復因兩造間確有系爭建物自始應歸屬，於被上訴人所有，而由被上訴人減少租金補貼上訴人之合意，始有上訴人應以被上訴人為系爭建物之起造人，於契約終止後，不得向被上訴人請求返還建築與裝潢費用，而每月租金由土地租賃契約所約定之6 萬6700元，減為於房屋租賃契約書所約定之3 萬3000元之約定等事實應堪認定。從而，被上訴人所辯依兩造之約定，上訴人雖為出資興建之人，然與被上訴人間僅係墊款出資之關係，並無原始取得系爭建物所有權之意思。其以被上訴人名義申請系爭建物之建築執照及使用執照，並無借名關係，系爭建物之所有權，於系爭建物興建完成後，即應歸屬於被上訴人所有等語，即屬有據，堪予採信。則被上訴人於完成系爭建物之建物所有權第一次登記後，自無移轉該所有權登記予上訴人之義務。是以上訴人主張其為系爭建物之真正所有權人，請求被上訴人將系爭建物所有權移轉登記予上訴人，即屬無理由，不應准許。
七、上訴人依不當得利之法律關係，請求被上訴人返還不當得利27萬7478元，有無理由？如有理由，被上訴人抗辯以上訴人自100 年1 月1 日起至系爭建物拆除之日止，每月相當於租金8 萬1700元計算之不當得利予以抵銷，有無理由？系爭建物係屬被上訴人所有，已如前述。則被上訴人於兩造99年12月31日合意終止房屋租賃契約後，繼續占有使用系爭建物，即非無法律上之原因而受利益，致上訴人受有損害，是上訴人依不當得利之法律關係，請求被上訴人返還自100 年1 月
1 日起至交還系爭建物時止，占用系爭建物之不當得利，為無理由，不應准許。
八、綜上所述，原審因而為上訴人敗訴之判決，經核尚無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決之結果無影響，爰不一一論述。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 30 日
民事第一庭
審判長法官 高金枝法 官 洪能超法 官 吳登輝以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 5 月 2 日
書 記 官 施耀程附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。