臺灣高等法院高雄分院民事判決 102年度上字第379號上 訴 人 台灣糖業股份有限公司法定代理人 陳昭義訴訟代理人 邱芬凌律師被 上訴 人 潘同永上列當事人間請求排除侵害等事件，上訴人對於民國102 年11月
8 日臺灣屏東地方法院101 年度訴字第363 號第一審判決提起上訴，本院於104年7月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造於民國82年間簽訂租賃契約（下稱「系爭契約」），由被上訴人承租上訴人所有坐落屏東縣○○鄉○○段○○○ ○○○○ ○○○○ ○○○○ ○號土地（重測前為老埤段185-16、185-100 、185-17、185-18地號土地，以下以系爭62
3 、649 、651 、652 地號土地，合併則以系爭土地稱之）作為房屋基地，約定租賃期間自82年10月1 日起至86年9 月30日止，以每年為1 期，其中系爭623 、651 、652 地號土地係屬建築用地，按當期申報地價年息7%（以下稱均以「租率」稱之）計算租金；系爭649 地號土地係屬公共設施用地，則按租率3%再打8 折計算租金，當期租金於翌年1 月至3月間繳納。嗣系爭契約租期屆滿後，雖上訴人未反對被上訴人繼續使用土地，視為不定期限繼續契約，惟被上訴人於96年4 月27日繳納95年期之部分租金新臺幣（下同）5,080 元後，屢經上訴人催索，迄今未再繳納任何租金，欠租金額已達2 年之租金總額，上訴人業已終止系爭契約。又如原審判決附圖所示於系爭623 地號土地上編號Ａ部分面積19.84 平方公尺之石棉瓦磚造建物、編號Ｂ部分面積14.98 平方公尺之廢墟無瓦牆壁；系爭652 地號土地上編號B3部分面積1.2平方公尺、編號B4部分面積1.66平方公尺之廢墟無瓦牆壁、編號Ｃ部分面積43.13 平方公尺之石棉瓦磚造建物、編號Ｄ部分面積31.9平方公尺之空地、編號Ｅ部分面積7.64平方公尺之木棚搭鐵皮建物、編號Ｆ部分面積19.91 平方公尺之鴿舍、編號Ｇ部分面積0.45平方公尺之磚造蓋石綿瓦棚建物；系爭651 地號土地上編號Ｈ部分面積51.49 平方公尺之磚造蓋石綿瓦棚建物、編號H2部分面積8.8 平方公尺之空地、編號Ｉ部分面積25.23 平方公尺之菜園、編號J1面積10.52 平方公尺之鐵皮棚；系爭649 地號土地上編號J 部分面積2.37平方公尺之鐵皮棚、編號Ｋ部分面積1.55平方公尺之菜園等地上物（下稱「系爭地上物」），均為被上訴人所有。上訴人自得依系爭契約第12條約定及民法第455 條規定，請求被上訴人將系爭地上物除去，將系爭土地返還上訴人。又被上訴人尚積欠101 年5 月10日前之租金共139,481 元，上訴人自得依系爭契約請求被上訴人如數給付。再被上訴人於系爭契約終止後仍繼續占用系爭土地，並無合法權源，且受有使用土地之利益，致上訴人受有損害，上訴人另得依民法侵權行為及不當得利之法律關係，請求被上訴人按土地申報地價年息10％計算相當於租金之利益。為此，求為判命被上訴人應將系爭地上物除去，將系爭土地返還上訴人，被上訴人並應給付上訴人139,481 元，及自起訴狀繕本送達翌日即101年7 月29日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自
101 年8 月11日起至返還系爭土地之日止，按月給付上訴人2,617 元。
二、被上訴人則以：上訴人所稱伊歷年繳納之租金數額與事實不符。系爭契約第4 條固約定租率為7%，惟系爭4 筆土地無需課徵地價稅，故上訴人前將租率均降為3%，嗣地政機關對系爭4 筆土地課徵地價稅，上訴人遂調漲租率為7%，經伊與其他承租人會同民意代表提出陳情，地政機關同意免徵或緩徵地價稅，上訴人即應自91年起將租率降為3%，其仍以租率7%計算租金，並無理由，被上訴人並非無權占用系爭土地，上人請求返還系爭土地、給付積欠之租金及相當於租金之不當得利並無理由等語為辯。
三、原審判決被上訴人應給付上訴人60,510元，及自101 年7 月29日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並駁回上訴人其餘請求，上訴人就其敗訴部分之一部不服提起上訴，上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第㈡、㈢項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應將系爭地上物除去，將系爭土地返還上訴人。㈢被上訴人應再給付上訴人23,065元，及自101 年7月29日起，按週年利率5 ％計算之利息，並自101 年8 月11日起至返還系爭土地之日止，按年給付21,787元予上訴人。
㈣上訴人願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人就其敗訴部分未據聲明不服，就上訴人上訴部分，則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：㈠系爭土地重測○○○鄉○○段185-16、185-17、185-18、18
5-100 地號土地，為上訴人所有，兩造於82年10月間就系爭土地訂定系爭契約（系爭契約雖未載明185-100 地號土地，惟該土地係於82年6 月間分割自185-17地號土地，其面積係計入185-17地號土地而由上訴人一併出租予被上訴人），由被上訴人承租作為房屋基地使用，租賃期間自82年10月1 日起至86年9 月30日止，租額依繳租當期申報地價年息7%計算。嗣自86年9 月31日起，變更為不定期限繼續契約。
㈡系爭地上物為被上訴人所有。
㈢被上訴人自88年1 月1 日迄今已合計繳納237,739 元予上訴人。
五、本件爭點為：㈠上訴人得否以被上訴人欠租金額已達2 年之租金總額為由，終止系爭租賃契約？上訴人請求被上訴人應將系爭地上物除去，將系爭土地返還上訴人，並自101 年8月11日起至返還系爭土地之日止，按年給付21,787元予上訴人，有無理由？㈡上訴人請求被上訴人再支付租金23,065元，及自101 年7 月29日起，按週年利率5 ％計算之利息，是否有理由？
六、經查：㈠上訴人得否以被上訴人欠租金額已達2 年之租金總額為由，
終止系爭租賃契約？上訴人請求被上訴人應將系爭地上物除去，將系爭土地返還上訴人，有無理由？①查系爭土地重測○○○鄉○○段185-16、185-17、185-18、
185-100 地號土地，為上訴人所有，兩造於82年10月間就系爭土地訂定系爭契約，由被上訴人承租作為房屋基地使用，租賃期間自82年10月1 日起至86年9 月30日止，租額依繳租當期申報地價年息7%計算，系爭地上物為被上訴人所有等節，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、異動索引、建地租賃契約書、照片等附於原審卷可稽（見原審卷一第5 至8 、
14、29至30、83、137 至163 頁），復經原審會同屏東縣潮州地政事務所測量員到場勘測屬實，製有勘驗測量筆錄及土地複丈成果圖在卷可憑（見原審卷一第72至73、85、241 至
242 頁），自堪認為真實。②按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收
回：契約年限屆滿時。承租人以基地供違反法令之使用時。承租人轉租基地於他人時。承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2 年以上時。承租人違反租賃契約時，土地法第103 條定有明文。又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達2 年之租額時，適用前項之規定，民法第44
0 條固亦有明定，惟不定期限之不動產租賃，因其價值之昇降，當事人固得依民法第442 條規定增減租金，然必須聲請法院為之，換言之，欲增減其租金之當事人，應訴求法院為增減租金之形成判決而後可，非謂當事人逕向相對人為增減之意思表示，即生增減租金之效力，如非經法院為形成判決者，其租金自仍按原約定而為給付，最高法院69年度台上字第2901號民事裁判可資參酌。本件系爭契約自86年9 月31日起，變更為不定期限繼續契約乙節，為兩造所不爭，上訴人雖一再主張被上訴人欠租金額已達2 年之租金總額，並已多次合法終止系爭契約，惟依系爭契約第4 條約定：租額依據繳租當期申報地價年息7%計算，每年1 期，由甲方（即上訴人）通知乙方（即被上訴人）在限期內向甲方指定地點繳納，上訴人亦自承：系爭623 、651 、652 地號土地部分前按租率7%計算租金，惟自91年起因無庸繳納地價稅，租率調整為3%，公共設施用地即系爭649 地號土地部分則均按租率3%再打8 折計算租金等語（見原審卷一第67、251 、252 頁），則系爭623 、651 、652 地號土地自91年起之租率應以3%計算，系爭649 地號土地則均以租率3%再打8 折計算租金，應堪認定。
③上訴人固主張被上訴人明知且同意系爭土地如經課徵地價稅
即自96年間起租率即調回7%，並提出上訴人屏東區處之函文、曾永權服務處之函文暨會議紀錄等佐證，惟被上訴人始終未曾同意上訴人將租率調回7%，且屏東縣龍泉村前村長即證人黃萬順亦到庭證稱：我拜託林育生立法委員幫我們，上訴人就答應林委員並同意降租回復原來的3%，維持差不多3 年左右又提升7%一直到現在，開會時所有承租戶及潘同永都在場，上訴人沒有說如果要繳稅金就要回復7%，是好幾年後換契約才通知我們，之後寄來繳租金的單子才改成7%，最早還沒有換契約之前大家都一樣是繳3%，後來其他的承租戶都有去改契約，只有潘同永沒有去改約等語（見本院卷185 至18
9 頁），上訴人亦未能舉證證明被上訴人確有同意將租率調回7%，則依上開規定及說明，上訴人即不得逕自將租率調回7%，被上訴人拒絕依租率7%繳納租金，並非無據。上訴人自不得以被上訴人拒絕依調整後之租率繳納租金，積欠租金額已達2 年之租金總額為由，終止系爭租賃契約。至被上訴人經以原租率核算後，迄101 年5 月10日止，積欠租金額固已超過2 年（詳如附表所示），惟上訴人既始終依調整後之租率7%計算租金催告被上訴人繳納，而非以正確之原租率計算租金催告被上訴人繳納，則上訴人之催告，自不合法，兩造就系爭土地仍有不定期限繼續租賃契約存在，上訴人請求被上訴人應將系爭地上物除去，將系爭土地返還上訴人，自無所據。其一併依民法侵權行為及不當得利之法律關係，請求被上訴人自101 年8 月11日起至返還系爭土地之日止，按年給付21,787元予上訴人，亦無所憑。至上訴人雖聲請傳喚林育生，惟並未提出送達處所，本院無從傳喚，併予敘明。
㈡上訴人請求被上訴人再支付租金23,065元，及自101 年7 月
29日起，按週年利率5 ％計算之利息，是否有理由？本件兩造就系爭土地既仍有不定期限繼續租賃契約存在，上訴人請求被上訴人給租金，自屬有據。又被上訴人自88年1月1 日迄今已合計繳納237,739 元，有統一發票、郵政劃撥儲金存款收據存卷可考（見原審卷一第43、50至56頁），並為上訴人所不爭，而被上訴人自88年間起，每年應繳納之租金則如附表所示（其中93、96及97年度，因分別業經另案確定，故依已確定之金額列計），經抵沖後，被上訴人僅尚積欠45,223元。茲因原審判准部分業已超逾上開部分，故上訴人請求被上訴人再給付23,065元，及自101 年7 月29日起，按週年利率5 ％計算之利息，亦無理由。
七、綜上所述，上訴人請求被上訴人應將系爭地上物除去，將系爭土地返還上訴人；應再給付上訴人23,065元，及自101 年
7 月29日起，按週年利率5 ％計算之利息，並自101 年8 月11日起至返還系爭土地之日止，按年給付21,787元予上訴人，均為無理由，應予駁回。原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、兩造其餘爭執事項、攻擊防禦方法及舉證與判決之結果不生影響，爰不予一一論述，併此敍明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 29 日
民事第三庭
審判長法官 鄭月霞法 官 魏式璧法 官 劉傑民以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 7 月 29 日
書 記 官 黎 珍附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。