臺灣高等法院高雄分院民事判決 102年度上字第53號上 訴 人 林美金訴訟代理人 周村來律師
周元培律師洪郁婷律師被 上訴 人 高雄隴岡大樓管理委員會法定代理人 歸亞蒂訴訟代理人 鮑務本訴訟代理人 謝國允律師上列當事人間請求撤銷會議決議增修條文事件，上訴人對於民國
101 年12月27日臺灣高雄地方法院101 年度訴字第2013號第一審判決提起上訴，本院於102 年7 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：高雄隴岡大樓（下稱系爭大樓）於民國80年12月13日興建完成，上訴人於98年6 月6 日經由法院拍賣程序，取得門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號1 樓與地下第1層之建物及大樓基地應有部分之所有權（以下簡稱專有部分），已預期日後可能使用收益之情形。詎被上訴人於101 年
5 月25日召開第1 次區分所有權人第2 次會議（下稱系爭會議），系爭會議決議在系爭大樓住戶管理規約（下稱系爭規約）增訂住戶管理規約第17之1 條，其中第⑶款部分，即禁止「專以或兼作分租套房業」（系爭增訂條款），係全面禁止區分所有權人對其專有部分為出租使用，並約定「房屋使用依80年度高市工建築使字第1429號使用執照登錄資料為準」，使區分所有權人僅能依80年間核准之使用執照為之，無視依法得變更使用執照之相關規定，均限制區分所有權人合理使用專有部分之權利，顯失公平；且亦超出公寓大廈管理條例第23條規定得以規約規範之事項，增加法令所無之限制。系爭增訂條款係屬權利濫用，上訴人前就專有部分依法申請變更使用執照，並經高雄市政府工務局核准施工在案，然被上訴人仍召開系爭會議並發函工務局並要求撤銷上訴人使用執照，舉發上訴人裝修專有部分之行為。爰依民法第799之1 條第3 項及民法第148 條第1 項規定，訴請撤銷系爭增訂條文第17條第3 款。求為命被上訴人系爭會議之系爭增訂條款（含附註：房屋使用依80年度高市工建築使字第1429號使用執照登錄資料為準），應予撤銷。（上訴人於原審另請求撤銷系爭增訂條文第1 、2 款部分，被上訴人上訴後撤回此部分請求，本院爰不另論述）。
二、被上訴人則以：於系爭增訂條款通過前，系爭規約第17條已規定住戶專有部分應依使用執照所載用途為之；且系爭大樓屬純住宅使用，基於大樓住戶安全考量，除部分住戶得依使用執照兼作辦公場所使用外，應不得於系爭大樓內以分租套房反覆分租而營利之營業行為，並未禁止非屬於營業之使用。是以系爭規約本即對系爭大樓全體區分所有權人及住戶所為之規範與限制，非針對特定區分所有權人，目的為確保系爭大樓之安全管理及住戶品質，對其並無顯失公平之情形等語，資為抗辯。
三、原審駁回上訴人之請求，上訴人提起上訴，聲明：㈠原判決駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。㈡被上訴人之系爭會議之系爭增訂條款（附註：房屋使用依80年度高市工建築使字第1429號使用執照登錄資料為準），應予撤銷。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：㈠上訴人於98年6 月6 日拍定取得系爭大樓門牌號碼高雄市○
○區○○路○○○ 號1 樓（面積：105.33平方公尺）與地下室（面積：283.45平方公尺）區域之建物及大樓應有部分之所有權乙情，復有建物、土地所有權狀各1 紙可考。
㈡被上訴人於101 年5 月25日召開系爭會議，決議在系爭規約
增訂系爭增訂條文，其中第⑶款部分規定：「本社區依使用分區屬集合住宅，為維護本社區安全管理及居住寧適，各區分所有權人及住戶對其專有部分禁止為以下營業使用：⑶專以或兼作分租套房業。（房屋使用依80年度高市工建築使字第1429號使用執照登錄資料為準）」乙情，復有系爭會議紀錄1 紙可考。
㈢被上訴人係依系爭規約第3 條第11款為系爭會議召集、決議
，並公告及向高雄市左營區公所報備等情，復有系爭規約、被上訴人之101 年6 月15日隴管字第0000000 號報備函、高雄市左營區公所101 年7 月2 日高市○區0000000000000
0 號函各1 份可考
五、兩造之爭點：㈠上訴人主張系爭增訂條款之內容有違反公寓大廈管理條例第
23條之規定而增加法律所無限制，有無理由？㈡上訴人系爭增訂條款之內容有違反民法第799 條之1 第3 項
顯失公平之情形，有無理由？㈢上訴人主張被上訴人制訂系爭增訂條款內容違反民法第148
條第1 項之規定而無效，有無理由？
六、本院之判斷：㈠系爭增訂條款之內容有無違反公寓大廈管理條例第23條之規
定而增加法律所無限制？⑴按規約係指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保
良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，公寓大廈管理條例第3 條第12款定有明文。次按有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之，同條例第23條第
1 項亦有明文。基於上開規定，舉凡公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經過區分所有權人會議決議，亦即由大多數區分所有權人意思決定所通過應共同遵守事項，依法訂立於規約中，各住戶均應受其規範。又，同條例第23條第2 項規定，規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：「一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。三、禁止住戶飼養動物之特別約定。四、違反義務之處理方式。五、財務運作之監督規定。六、區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。七、糾紛之協調程序。」，然此僅在規定須載明於規約之事項，並非上開事項以外之其他事項均不得訂入規約。則，上訴人主張系爭增訂條款超出公寓大廈管理條例第23條規定得以規約規範之事項，並不合法云云（見原審卷第69頁），洵屬無據。
⑵上訴人主張系爭增訂條款禁止專以或兼作分租套房業使用
，限制依公寓大廈管理條例第4 條第1 項所規定之自由使用收益專有部分之正當權利之行使等語。被上訴人則抗辯系爭增訂條款目的在於住戶居住安全、安寧，且住戶專有部分應依使用執照所載用途為之，非僅為限制上訴人權益而訂定，亦未禁止住戶非以營利為目的而將房屋長期出租予第三人之行為等語。查，公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，為確保良好生活環境，經過區分所有權人會議決議通過共同應遵守事項，與區分所有權人個人自由使用所有建物營業收益之權利，二者有相衝突之情形，然此項自由權利非屬人類生活必需或必需或人性尊嚴要求而絕對不得限制之事項，再者，對不動產共有人用益權之限制本不以經共有人全體同意為必要，而係採多數決之方式決定，區分所有權人對專有部分之利用，亦不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為，至於不服多數決議者，僅在有顯失公平之情形始得向法院提起救濟，此觀民法第820 條第1 項、第2 項及第799 條之1 第
3 項，以及公寓大廈管理條例第4 條、第5 條之規定自明，是以，系爭規約亦得訂定限制住戶權利之事項，不以其他法律已有限制者為限，上訴人主張系爭增訂條款限制其權利，增加法律所無之限制云云，洵屬無據，難予採信。㈡系爭增訂條款之內容有無民法第799 條之1 第3 項顯失公平
之情形？⑴按規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及
其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後3 個月內，請求法院撤銷之之約定對特定之區分所有人若有顯失公平之情事者，宜有救濟之途徑，又是否有顯失公平情事，須就各項具體因素及其他相關情形綜合予以斟酌，以為判斷之準據（該條立法理由第4 點參照）。查，上訴人於101 年8 月23日提起本件撤銷系爭決議之訴訟，距系爭增訂條文作成後，未逾
3 個月，且於系爭會議召開前即表示反對之意思，而未在出列席單位及人員附冊上簽名等情，為兩造所不爭執（見原審卷第71頁），復有該附冊1 份附卷可考（見原審卷第50頁背面「102 號B1＋1F」欄），是上訴人主張依民法第
799 條之1 第3 項提起本件訴訟，並未逾法定3 個月之除斥期間，合先敘明。
⑵被上訴人主張：系爭規約條款之文義，乃針對專以或兼作
出租或分租為營業為禁止對象，亦即所禁止者，係區分所有權人經營將專有部分以套房型態反覆分租而營利之商業行為等語（本院卷第70頁）。按民法第799 條之1 第3 項係以「顯失公平」為其得請求法院撤銷之要件，亦即規約之內容須達到明顯有失公平之程度始為要件，是以，就上訴人主張之自由使用專有部分營業收益之權利與被上訴人抗辯住戶居住安全、安寧之公共利益所為衡量有無顯失公平，應以依限制欲達成之公共目的是否真正重要，規約與目的有無實質合理關連性，是否以限制特定人為目的、權利受限制程度及其他情事等加以衡量比較。
⑶上訴人抗辯：系爭專有部分前所有權人原係將專有部分之
地下室作為公司辦公使用，將使出入份子複雜，系爭增訂條款規約規範目的不符云云，業據提出系爭專有部分異動索引及公司基本資料查詢表在卷可稽（本院卷第144 至14
8 頁）。查，系爭大樓係屬集合式住宅，歸屬住宅區，上訴人所有專有部分建物1 樓、地下第1 層共用門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號1 樓，而不論其建物一樓或地下第一層均須經系爭大樓中庭始能出入乙情，為兩造所不爭執，復有高雄市政府工務局80年度高市工建築使字第1429號使用執照、系爭大樓正面照片各1 紙附卷可稽（見原審卷第45、28頁），系爭專有部分前曾作為辦公室使用，為被上訴人所不否認，然依高雄市政府工務局80年度高市工建築使字第1429號使用執照（原審卷第45頁）所載，地下第一層用途係作為「辦公室配電室機械室」使用，復參以上訴人提出使用執照變更使用附表（80）高市工建築變使字第00000-00號（本院卷第53頁），建物用途載明「G2辦公室」，系爭專有部分作為辦公室使用，係符合上揭使用執照之核准用途，再者，一般辦公情形有上、下班之分，工作人員下班之後即行離開，非必然留置於辦公處所，與出租套房不分晝夜，久留住宿之情形不同，如作出租套房使用，將易使出入者身分不易確認，人際關係複雜，進而衍生治安、交通工具停放等相關問題，系爭增訂條款規約禁止「專以或兼作套房為業」，可認為系爭大樓住戶重要之公共目的，且其規約與目的間具有實質合理關連性。上訴人主張系爭增訂條款與系爭大樓住戶之公共目的無實質合理關連性云云，委無可採。
⑷上訴人抗辯：系爭增訂條款係針對特定人即上訴人云云，
為被上訴人否認。查，系爭增訂條款通過前，系爭規約第17條已規定住戶專有部分應依使用執照所載用途為之等情，有系爭規約、系爭大樓住戶管理細則各1 份附卷可考（見原審卷第28至36頁、第39至40頁），足見系爭規約早已有應依使用執照所載用途使用專有部分之規定，系爭增訂條款係將原有規定予以具體化，規範對象為全體住戶，顯非以限制特定人為其目的。上訴人抗辯顯然無據，難予採信。
⑸上訴人又主張：依系爭增訂條款加註附註即「房屋使用依
80年度高市工建築使字第1429號使用執照登錄資料」，致區分所有權人不得依法變更室內隔間或裝潢整修，強令依照80年度使用執照為房屋使用，嚴重侵害區分所有權人受憲法保障之財產權云云（本院卷第37、89頁）。查，建築法第28條規定，在建築物建造完成後之使用或變更使用，應請領使用執照。建築法第70條第1 項又規定，其主要構造、室內隔間及建築物主要設備等與設計圖樣相符者，發給使用執照，且符合建築法第73條第2 項規定者，應申請變更使用執照，基此使用執照之核發與變更，係依據法律規定之行政程序，且依該附註內容文義以觀，並無限制區分所有權人不得依法變更使用執照，尚難逕認與財產權之保障有違。則上訴人就系爭專有部分之地下第一層變更室內樓梯之位置及隔間，業經高雄市政府工務局於101 年3月2 日核准圖說在案，且嗣於101 年8 月28日經核准變更並核發變更後之使用執照變更使用在案，業據其提出高雄市政府工務局函及使用執照變更使用附表可按（本院卷第
43、53頁），堪認屬實，揆諸前揭說明，則系爭增訂條款加註內容，並無從導致區分所有權人無法變更室內隔間或裝潢整修之結果，則上訴人主張該內容將嚴重影響區分所有權人受憲法保障之財產權云云，顯屬無據，難予採信。⑹從而，被上訴人召集系爭會議通過系爭增訂條文，於法有
據，亦未逾越公寓大廈管理條例第23條之規定，又具有重要之公共目的，其規約與目的具有實質合理關連性，且將原有規定予以具體化，規範對象為全體住戶，非以限制特定人為目的，上訴人主張系爭決議增訂條款內容有顯失公平之情事云云，尚無可採。
㈢上訴人主張被上訴人制訂系爭增訂條款內容違反民法第148
條第1 項之規定而無效，有無理由？⑴權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148 條第1 項定有明文。
⑵上訴人主張被上訴人法定代理人即主委明知上訴人已依法
變更使用執照經核准施工，卻損害上訴人權利，無關全體住戶利益之維護，而於系爭會議決定增訂系爭條款，並發函請高雄市政府工務局慎發變更使用執照，欲阻止高雄市政府工務局依法核發變更使用執照云云。然，上訴人曾函請「慎發變更使用執照」，然其意應僅促使主管機關注意，高雄市政府工務局屬行政機關，其所為依法行政，其於
101 年3 月2 日函文尚回覆以「尚無不符法令規定之處」，尚難逕認被上訴人其前揭函文係欲阻止高雄市政府工務局依法核發變更使用執照。又上訴人復主張被上訴人無視上訴人申請變更使用執照於法無違，曾於101 年10月8 日以被上訴人名義發函，舉發上訴人裝修專有部分之行為違法，並於11月2 日要求撤銷上訴人使用執照，被上訴人係違反民法第148 條第1 項規定，系爭增訂條款內容為無效云云。然，觀以被上訴人10月8 日及11月2 日函文（本院卷第55至56頁），係針對上訴人專有部分之地上一層未經申請之增建分間牆行為，以及增建房門及窗戶影響大樓外牆面之行為，另請裝潢施工未結案前請高雄市政府工務局先行撤銷使用執照，有該函文可稽，與上訴人前揭經核准之地下室變更使用不同，難認被上訴人所為有違反公共利益，並損害上訴人為目的，則上訴人此部分主張，顯屬無據，自難採信。
七、綜上所述，本件上訴人主張系爭增訂條款違反公寓大廈管理條例第23條、民法第799 條之1 第3 項及民法第148 條第1項之規定而無效，均為不足採。從而，上訴人起訴請請求撤銷系爭會議之增訂條款（系爭規約第17條之1 第3 款）內容含附註，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。
上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 8 月 13 日
民事第五庭
審判長法官 簡色嬌法 官 林紀元法 官 郭慧珊以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 102 年 8 月 13 日
書 記 官 曾允志