臺灣高等法院高雄分院民事判決 103年度上易字第122號上 訴 人 陳麗真被 上 訴人 曾淑美上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，上訴人對於中華民國103年2月7日臺灣高雄地方法院 102 年度訴字第1806號第一審判決提起上訴，本院於民國103年8 月19 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊係「緣品逸茶坊」（下稱系爭茶坊）之負責人，以經營餐飲、教唱為主要營業項目。伊於民國100年9月10日與被上訴人訂立房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），向被上訴人承租其所有門牌號碼為高雄市○○區○○○路○○○號之房屋（下稱系爭房屋），租期自100年10月10日起至107年10月10日止，每月租金新臺幣（下同）1萬5,000元 ，用以經營系爭茶坊，系爭租賃契約其他約定事項並載明「租賃用途營業、茶坊、教唱廳、餐飲」。又伊於訂約後，即斥資進行裝潢，並向高雄市政府申辦營利事業登記、商業登記及相關保險事宜，然因被上訴人拒絕提供系爭房屋所有權狀及房屋稅捐資料，致遭主管機關駁回申請，伊為此催請被上訴人配合未果，乃拒付101年1月至3月之租金。基此，兩造遂於101年1月15日再次簽定約定書（下稱系爭約定書），其中第2條約定伊需於101年1月16日給付積欠之租金，第4條則約定伊申請營業登記所需文件，被上訴人應提供配合。嗣伊已依系爭約定書繳納租金予被上訴人，詎被上訴人竟仍拒絕提供伊申辦營業登記所需文件，亦未配合協同伊辦理營業、商業登記事宜，致伊因所經營之系爭茶坊無法辦理商業登記，經高雄市政府以違反商業登記法第4 條規定未辦理商業登記為由，陸續裁處伊1 萬元、4萬元、5萬元，共計10萬元之罰鍰。綜上，伊承租系爭房屋之目的，既係經營餐飲營業之用，兩造於系爭租賃契約及系爭約定書中亦有約定，則依兩造之約定及民法第423 條之規定，被上訴人將系爭房屋交付予伊使用時，自負有使租賃物合於契約約定使用收益狀態之義務，並負有依約協同辦理營業登記之義務，然被上訴人迄未履行契約所定義務，已屬違約而為不完全給付，其自始未能提供客觀上合於約定使用收益狀態之租賃物，顯屬租賃物效用上有瑕疵，伊自得訴請被上訴人履約，並賠償因其未履約所受損害。倘被上訴人無法提出上開文件資料供伊辦理營業登記，則屬給付不能，亦應負債務不履行損害賠償責任。爰依系爭租賃契約、系爭約定書及債務不履行之法律關係，求為命：㈠被上訴人應提出系爭房屋之建物所有權狀（得以房屋稅籍或最近一期房屋稅單代之）。㈡被上訴人應給付上訴人 10 萬元。
二、被上訴人則以：系爭房屋為違建，故無所有權狀，且系爭房屋已老舊，無須繳稅，故伊並無系爭房屋之所有權狀或房屋稅籍資料，系爭租賃契約書應為無效。縱系爭租賃契約書並非無效，惟伊已盡所能提供文件供上訴人申請辦理營業登記，實無違約。又伊有無提供相關文件供上訴人辦理商業登記，與上訴人違規營業係屬二事，並無因果關係，且上訴人既無法辦理系爭茶坊之商業登記，即不應逕行營業，故上訴人遭高雄市政府裁罰，顯係其個人違規營業行為所致等語置辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人就其敗訴部分，部分不服，提起上訴，於本院聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第㈡項部分廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人10萬元（至上訴人於原審請求被上訴人應提出系爭房屋之建物所有權狀或房屋稅籍或房屋稅單之部分，經原審判決上訴人敗訴，未據上訴人聲明不服而告確定）。
被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠兩造於100年9月10日就系爭茶坊所在處所之未辦理保存登記
房屋簽訂系爭租賃契約，約定每月租金1萬5,000元，系爭租賃契約其他約定事項並載明「其租賃用途營業、茶坊、教唱廳、餐飲」。
㈡兩造另於101年1 月15日簽訂系爭約定書，其中第2條約定上
訴人需於101年1 月16日給付積欠之租金，第4條約定上訴人申請營業登記所需文件，被上訴人應提供配合。上訴人已依系爭約定書繳納積欠之租金與被上訴人。
㈢上訴人於101年7月30日寄發存證信函通知被上訴人提供辦理
營利事業登記之相關文件；系爭茶坊迄今尚未辦妥商業登記及營業登記，目前停業中。
㈣系爭茶坊分別於101年7月及10月遭高雄市政府聯合稽查中心
稽查，高雄市政府並以系爭茶坊未經核准商業登記即營業，以違反商業登記法第4條規定，且非同法第5條免申請登記之情形，經限期辦妥登記仍未辦妥為由，依同法第31條規定於101年10月17日裁處上訴人1萬元罰鍰，復於102年1月28日、5月20日分別裁處4萬元、5萬元罰鍰，合計遭裁罰10萬元。
五、兩造爭執之事項：㈠兩造所簽立之系爭租賃契約效力為何？㈡被上訴人有無違反系爭租賃契約及系爭約定書而構成債務不
履行？上訴人請求被上訴人賠償其損害10萬元，有無理由？
六、本院之判斷：㈠兩造所簽立之系爭租賃契約效力為何？
1.按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。民法第153 條第1 項、第246 條第1 項均定有明文。被上訴人以系爭房屋並無建物所有權狀及房屋稅籍等資料，抗辯系爭租賃契約為無效云云。查兩造於100 年9 月10日就系爭茶坊所在處所之未辦理保存登記房屋簽訂系爭租賃契約，以供作上訴人經營茶坊、教唱廳、餐飲營業使用，約定每月租金1 萬5,000 元，租期自
100 年10月10日起，嗣因被上訴人未提供上訴人系爭茶坊申請營業登記所需文件，上訴人行使同時履行抗辯權而拒付租金，嗣兩造又於101 年1 月15日簽訂系爭約定書，約定上訴人需於101 年1 月16日給付積欠之租金，被上訴人應提供並配合上訴人申請營業登記所需文件，上訴人業已依系爭約定書繳納積欠之租金等事實，為兩造所不爭執，且有系爭租賃契約、系爭約定書（見一審卷第12～14頁）在卷可稽，足認兩造就承租系爭房屋之意思表示已達成合致，被上訴人現實上已依約交付系爭房屋供上訴人使用，上訴人亦依約給付租金，此有被上訴人提出租金給付之憑據（見一審卷第88～90頁），又系爭租賃契約之標的當為出租之房屋，是本件自非民法第246 條第1 項所稱以不能之給付為契約標的者。
2.系爭租賃契約其他約定事項雖載有系爭房屋之租賃用途營業、茶坊、教唱廳、餐飲，而上訴人欲合法經營系爭茶坊，依據商業登記申請辦法第5 條第1 項規定，應檢具所在地之建物所有權狀及所有權人同意書，建物所有權狀得以建物謄本、房屋稅籍證明、最近一期房屋稅單或其他得證明建物所有權人之文件代之，有高雄市政府經濟發展局102 年12月27日函為憑（見一審卷第138 頁），故需被上訴人提供系爭房屋所有權狀或房屋稅籍等資料以辦理營業登記，然被上訴人有無上開資料可供提出，乃屬系爭租賃契約得否達兩造合意之使用收益目的，若被上訴人無法提出，亦屬上訴人得否主張終止契約，非謂系爭租賃契約因此即無效，是系爭租賃契約於兩造合意簽訂時，即成立生效，被上訴人辯稱系爭租約無效云云，顯無可採。
㈡被上訴人所為有無違反系爭租賃契約及系爭約定書而構成債
務不履行？上訴人得否請求被上訴人賠償其損害10萬元？
1.按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態，民法第423 條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權。而契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚應盡其附隨義務，以輔助債權人實現契約訂立之目的，倘債務人未盡此項附隨義務，債權人自得依債務不履行之規定行使其權利。
⒉經查，兩造於100年9月10日訂立之系爭租賃契約於其他約定
事項載明「其租賃用途營業、茶坊、教唱廳、餐飲」，於101年1月15日簽訂系爭約定書，其中第4條約定「乙方（即上訴人）需申請營業登記所需文件，甲方（即被上訴人）應提供配合」（見一審卷第13頁背面、第14頁），由此可認被上訴人知悉上訴人承租系爭房屋係用以經營系爭茶坊。上訴人主張，伊於訂立100年9月10日之系爭租賃契約後，持被上訴人所交付之其子陳翰哲之身分證影本、陳翰哲名義之地價稅單、陳翰哲之印章被上訴人名義之水費、電費繳款單向高雄市政府申請營利事業及商業登記，被主管機關以文件不足而退，主管機關要求補房屋稅單或建物所有權狀影本，伊乃要求被上訴人速提供上述資料卻遭拒絕，被上訴人還稱申請營業登記不需要房屋稅單影本或建物所有權狀影本，只須地價稅單影本即可申請，並指責係伊所委請之會計師不會辦理申請，並稱要請其所認識之會計師幫伊申請，雙方為申請營業登記事宜發生爭執，經溝通後達成協議，上訴人承諾依約繳納房租，被上訴人承諾提供房屋稅單影本或建物所有權狀影本等申請營業登記所需文件給上訴人，雙方再於101年1月15日簽訂系爭約定書於第二條約定「上訴人需於101年1月16日給付尚欠之租金」第4條約定「上訴人申請營業登記所需文件，被上訴人應提供完全」事後，伊已依約補繳租金給被上訴人，被上訴人仍拒絕提供房屋稅單影本或建物所有權狀影本供伊使用，被上訴人實係違約，且係騙伊繳租金，兩造簽第二次之約定書時，被上訴人交給伊者仍為被上訴人名義之水費、電費繳款單，陳翰哲之身分證影本、地價稅單影本，伊第二次自行向主管機關申請仍遭主管機關以證件不完全而退回不予受理等語（一審卷第106至108頁、本院卷第48、49頁）就此，被上訴人則辯稱，伊有向上訴人取回文件找以前認識之會計師要幫上訴人申請，但是那位會計師已搬到大陸去，所以就沒辦法找到該會計師幫上訴人申請等語（本院卷第48、49頁），是綜合上開兩造之陳述，可見兩造於第二次簽約時，上訴人確有向被上訴人表示要提出建物所有權狀或房屋稅單影本供其申請營利事業登記，被上訴人則提供被上訴人名義之水費、電費繳費單，陳哲翰名義之地價稅單影本、身分證影本，並表示申請營利事業登記不需要房屋稅單影本，其可請其所認識之會計師代辦，嗣因未找到該會計師而未代辦，是上訴人於第二次簽約時固已表明被上訴人應提供房屋稅單影本以供其申請營利事業登記，並為達成此辦理營業登記之特定目的而與被上訴人第二次簽約，惟被上訴人仍表示申請營利事業登記不需要房屋稅單，且兩造於第二次簽約時並未記載被上訴人應提供房屋稅單，上訴人乃再依被上訴人所提供之上開文件自行再向主管機關申請，是可見被上訴人於第二次簽約時，雖承諾配合提出上訴人申請營業登記所需文件，惟仍未承諾提供房屋稅單或房屋所有權狀，又主管機關顯認不能以上開被上訴人名義之水費、電費、繳費單認系爭房屋為被上訴人所有而未准許上訴人之申請。按此為主管機關之職權，非被上訴人所能左右，故被上訴人已盡其所能提出文件證明該屋為其所有，然為主管機關所不採，致上訴人未能辦理營利事業登記，此亦難以歸責被上訴人，自難認其有債務不履行之情事。又自另一方面言之，上訴人明知系爭茶坊需申辦營利事業登記始可經營，卻於尚未取得營利事業登記證之前，即經營系爭茶坊，並因此遭高雄市政府3次裁罰，顯屬因自身行為所致，難認與被上訴人消極不履行契約附隨義務有因果關係，且其因被上訴人未履行附隨義務所受之損害，係無法使用系爭房屋供其營業之經濟上損失，與其因遭裁罰而受有財產上之不利益，乃屬二事。是上訴人依債務不履行之法律關係請求被上訴人賠償其所受裁罰之10萬元之損害，自無理由。
七、綜上所述，上訴人依債務不履行之法律關係，請求被上訴人賠償其受行政裁罰之損害10萬元，為無理由，原審就此部分予以駁回，並無不當，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，爰不予論述併此敍明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 9 月 2 日
民事第五庭
審判長法官 林紀元法 官 郭慧珊法 官 黃科瑜以上正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 103 年 9 月 4 日
書 記 官 洪慧敏