臺灣高等法院高雄分院民事判決 103年度上易字第272號上訴人即附帶被上訴人 華勁投資股份有限公司法定代理人 虞幼祥訴訟代理人 王仁聰律師
田崧甫律師蔡桓文律師被上訴人即附帶上訴人 李曼妮訴訟代理人 黃見志律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於民國103 年6月30日臺灣高雄地方法院102 年度訴字第2344號第一審判決提起上訴，被上訴人為附帶上訴，本院於103 年12月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
原判決關於駁回附帶上訴人後開第三項之訴部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。
附帶被上訴人應再給付附帶上訴人新臺幣叁拾萬元，及自民國一百零二年十月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘附帶上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（含附帶上訴部分）由上訴人即附帶被上訴人負擔十分之七，餘由被上訴人即附帶上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人即附帶上訴人李曼妮（下稱李曼妮）起訴主張：坐落高雄市○○區○○段59、85之1 、86之1 、86之2 、87、
166 、166 之1 等地號7 筆土地（下合稱系爭土地）為上訴人即附帶被上訴人華勁投資股份有限公司（下稱華勁公司）所有。訴外人黃寶釧於民國102 年2 月5 日聲稱系爭土地緊鄰臺糖運輸鐵道，為因應鐵路地下化政策，高雄市政府近日將徵收系爭土地拓寬道路，屆時系爭土地將大幅增值，土地所有人將獲徵收補助款新臺幣（下同）1 千餘萬等語，向伊鼓吹購買。伊遂於當晚與訴外人即雄信不動產仲介經紀有限公司（下稱雄信公司）之經辦人石紋枝至黃寶釧家中，黃寶釧與石紋枝復不斷以上開說詞鼓吹，伊信以為真，乃於當晚簽立議價委任書，並於翌日交付現金200 萬元予華勁公司，同年6 月6 日兩造正式簽訂系爭土地之買賣契約書（下稱系爭契約）。嗣伊於102 年6 月20日透過任職鐵路局之友人，發現系爭土地根本無鐵路地下化徵收之相關計畫，更無所謂
1 千餘萬元之徵收補助款，伊始知受騙，於同年月25日與訴外人凃棋宏、林寶潼前往雄信公司詢問，雄信公司始坦承確無鐵路地下化、徵收補償款1 千餘萬元等情事，而係上訴人要求以該說詞鼓吹買家購買系爭土地。伊因受詐欺，已於10
2 年6 月28日寄發存證信函予上訴人撤銷買賣之意思表示，並請求返還已收受之買賣價金，然未獲置理。再者，倘認伊主張撤銷買賣意思表示為無理由，伊亦主張因系爭契約所約定違約定金過高，應認伊交付過高金額部分已非違約定金，而係價金之一部先付，而請求上訴人返還該超過相當比例損害額部分之先付價金。為此，提起本件訴訟等情。並聲明求為命華勁公司應給付李曼妮200 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息；暨願供擔保請准予宣告假執行之判決。
二、華勁公司則以：華勁公司並不知石紋枝向李曼妮陳述內容，亦未曾要求雄信公司人員以李曼妮所述說詞鼓吹買家。況系爭土地附近道路確有拓寬工程，且已有部分土地經高雄市政府徵收，華勁公司僅係將該等訊息如實告訴雄信公司人員，並無對李曼妮詐欺。又華勁公司已於102 年7 月9 日委請律師發函駁斥李曼妮遭詐欺之說詞，並請李曼妮於文到3 日內給付第2 期款，復於同年7 月30日再次委請律師發函催請李曼妮付款，李曼妮均無回應。華勁公司遂於同年8 月6 日委請律師發函通知李曼妮解除兩造間之系爭契約，並依系爭契約沒收李曼妮已給付之200 萬元款項。又系爭契約總價金為24,643,500元，李曼妮所交付之200 萬元，僅占總價金1/12不到，並無過高之問題，故李曼妮訴請華勁公司返還買賣價金為無理由等語，資為抗辯。
三、原審判命華勁公司應給付李曼妮100 萬元及法定遲延利息，駁回李曼妮其餘之訴，華勁公司不服，提起上訴，於本院聲明：㈠原判決不利於華勁公司部分廢棄。㈡上開廢棄部分，李曼妮在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。李曼妮則於本院為附帶上訴，聲明：㈠上訴駁回。㈡原判決關於駁回李曼妮後開之訴部分廢棄。㈢上開廢棄部分，華勁公司應再給付李曼妮90萬元及法定遲延利息。㈣願供擔保請准予宣告假執行。華勁公司另聲明：駁回附帶上訴。
四、兩造間之不爭執事項及爭點︰㈠不爭執事項︰
⒈兩造於102 年6 月6 日簽訂系爭契約，約定李曼妮以24,6
43,500元向華勁公司購買系爭土地，李曼妮並已給付200萬元予華勁公司。
⒉李曼妮於102 年6 月28日寄發存證信函予華勁公司，主張遭詐欺而撤銷買受系爭土地之意思表示。
⒊華勁公司於102 年8 月26日將系爭土地中坐落高雄市○○
區○○段○○○○○○○ ○○○○○ ○○號3 筆土地，以1,987萬元之價金賣予他人，並於同年10月1 日辦理所有權移轉登記（見本院卷頁37正面）。
⒋為配合橋頭區捷運R22A車站聯外20米道路開闢及8 米道路
拓寬工程，高雄市政府工務局已於101 年11月13日以每平方公尺38,300元徵收同段356 之1 、357 之1 、363 、36
4 等地號土地，並於102 年1 月29日辦理所有權移轉登記（見本院卷頁37正面）。
⒌為被上訴人僅於102 年2 月6 日支付定金200 萬元，未於
102 年6 月6 日支付第1 次款200 萬元（見本院卷頁36正面）。
㈡爭點：
⒈李曼妮是否受仲介人員詐欺而與華勁公司簽訂系爭契約？⒉系爭契約「二、價額及付款條件」之第1 條所定「第1 次
付款：買方（被上訴人）於民國102 年6 月6 日訂立買賣契約書付賣方（上訴人）新臺幣200 萬元」之性質？李曼妮請求華勁公司返還190 萬元，有無理由？
五、李曼妮是否受仲介人員詐欺而與華勁公司簽訂系爭契約？㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277 條前段定有明文。又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號民事判例要旨參照）。
李曼妮主張：因華勁公司要求雄信公司人員提供不實資訊，致其陷於錯誤，而與華勁公司簽訂系爭契約，並給付200 萬元等情，為華勁公司所否認，則李曼妮就其被詐欺而與華勁公司簽訂系爭契約之利己事實，自應負舉證之責任。
㈡李曼妮主張上開事實，係以證人凃棋宏、林寶潼之證詞為據
（見本院卷頁36背面）。惟查，證人凃棋宏證稱︰李曼妮很高興告訴我有向雄信公司買地，之後鐵路地下化會有大額補償金，我沒有聽仲介員說過；我不清楚系爭土地是雄信公司所有，還是由雄信公司仲介，我沒有參與買賣過程，也不知道買賣內容、過程，只有去看地後，陪李曼妮去雄信公司退訂，跟雄信公司說土地因鐵路地下化要徵收之不實陳述，因為從網路上之政府公開資訊證實鐵路地下化向北只到左營，雄信公司人員當時的回答很模稜兩可，將事情推給實際負責之仲介員。李曼妮雖曾經打電話給仲介員談及鐵路地下化之事，我不知道對方如何回答，只是從李曼妮談話口氣感覺對方還是堅持系爭土地將來會鐵路地下化；我沒有聽過華勁公司，不知道華勁公司與本件買賣有何關係，也不知道李曼妮購買系爭土地之價格等語（見原審卷頁106 至109 ）。暨證人林寶潼證稱：李曼妮告訴我，她透過朋友向雄信公司購買系爭土地之事，我沒有參與系爭土地之買賣過程，因為李曼妮對系爭土地有疑點，所以由我和凃棋宏陪同至雄信公司瞭解。雄信公司顧問先拿出橋頭新市鎮之都市計畫圖，說明未來的願景，後來有提到系爭土地應該沒有鐵路地下化及徵收計畫，石紋枝也說明係依賣方之說明來賣等語（見原審卷頁
110 至112 ）。足徵證人凃棋宏、林寶潼均未參與系爭土地之買賣過程，亦未親自見聞雄信公司人員或華勁公司人員向李曼妮陳述系爭土地有鐵路地下化及徵收計畫之說詞，僅係事後聽聞李曼妮傳述並陪同李曼妮至雄信公司商談，至為明灼。是雄信公司仲介員於系爭土地買賣過程中，是否確曾向李曼妮陳稱系爭土地有鐵路地下化及徵收計畫，已非無疑。又證人林寶潼雖證述雄信公司人員、石紋枝稱係依賣方之說明來賣系爭土地等語，惟證人林寶潼並未具體指陳賣方之說明內容為何，而李曼妮別無提出其他積極證據以佐其說，洵難僅憑上開證人凃棋宏、林寶潼之證述情節，遽認李曼妮係因仲介人員以系爭土地有鐵路地下化及徵收計畫之事而受詐欺與華勁公司簽訂系爭契約。是以，李曼妮主張因受詐欺與華勁公司簽訂系爭契約，其撤銷系爭契約之意思表示，請求華勁公司返還已給付之買賣價金200 萬元，即屬無據。
六、系爭契約「二、價額及付款條件」之第1 條所定「第1 次付款：買方（被上訴人）於民國102 年6 月6 日訂立買賣契約書付賣方（上訴人）新臺幣200 萬元」之性質？李曼妮請求華勁公司返還190 萬元，有無理由？㈠查李曼妮係於102 年2 月6 日支付華勁公司定金200 萬元，
而非於同年6 月6 日支付第1 次款，為兩造所不爭執（見本院卷頁36正面）。而兩造間嗣於同年6 月6 日所訂立系爭契約亦將定金200 萬元載明為：李曼妮於同年6 月6 日訂立系爭契約時應給付之第1 期款，此觀諸系爭契約條款「二、價額及付款條件」第1 條暨條款「三、付款方式及說明」第1點即明（見原審卷頁9 ），足徵兩造已將該200 萬元作為李曼妮分次給付之一部。
㈡按契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定
金不得請求返還，固為民法第249 條第2 款所明定。惟違約定金之交付，旨在強制契約之履行，供契約不履行損害賠償之擔保，性質上為損害賠償額之預定。是約定違約定金過高，與當事人所受損害顯不成比例時，應認當事人交付過高金額部分已非違約定金，而係價金之一部先付，交付之當事人得請求返還該超過相當比例損害額部分之先付價金，以求公平。
㈢經查：華勁公司因李曼妮遲不依約於同年6 月28日給付第2
次款，屢向李曼妮催告履行未果，並於同年8 月6 日為解除契約之意思表示，有律師函3 份在卷可稽（見原審卷頁41至47），堪認系爭契約已合法解除。然查，兩造係於102 年6月6 日訂立系爭契約，隨即於同年8 月6 日解除，期間僅2個月，衡情經濟上應尚未造成重大之風險變動。又系爭契約之價金合計雖高達24,643,500元，惟華勁公司甫於同年8 月
6 日解除契約後，隨即於同年月26日將系爭7 筆土地中59、85之1 、86之2 等地號3 筆土地以1,987 萬元出售予他人，為兩造所不爭執（見本院卷頁37正面），而系爭7 筆土地於
102 年之公告土地現值均為每平方公尺29,000元，面積合計為775 平方公尺，華勁公司出售予他人之59、85之1 、86之
2 等地號3 筆土地面積共565 平方公尺，賸餘86之1 、87、
166 、166 之1 等4 筆土地面積共210 平方公尺，除166 之
1 地號土地使用分區為住宅區，166 地號土地使用分區為部○住○區○○道路用地，其餘2 筆土地○○○區○○道路用地，有系爭土地之土地登記謄本（全部）及高雄市政府工務局新建工程處103 年3 月24日函等附卷足憑（見原審卷頁25至31、118 ），堪認華勁公司所受損害尚非過鉅。徵諸華勁公司因李曼妮違約未支付第2 次款而解除系爭契約，致受有另行出售土地所支出仲介費用60萬元，為李曼妮所不爭（見本院卷頁57背面），且華勁公司喪失李曼妮違約期間之資金運用利益，仍須承擔賸餘86之1 、87、166 、166 之1 等地號4 筆土地將來出售時之交易費用，並非全然未受有損害等情，因認華勁公司受本件李曼妮違約所致損害以70萬元為適當。是以，揆諸前揭說明，足徵兩造間所約定之違約定金20
0 萬元過高，顯與華勁公司所受損害不成比例，應認李曼妮交付過高金額部分即130 萬元已非違約定金，而係價金之一部先付，李曼妮自得請求返還該130 萬元部分先付之價金。
故李曼妮請求華勁公司應返還買賣價金130 萬元部分，為可採，逾此範圍之請求，則乏所據，不應准許。
七、綜上所述，李曼妮本於華勁公司解除系爭契約，請求華勁公司返還買賣價金130 萬元及法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此所為請求，為無理由，應予駁回。是原審判命華勁公司給付100 萬元及法定遲延利息，而駁回李曼妮其餘之訴。關於原審判命華勁公司給付部分，核無不當，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又李曼妮附帶上訴請求華勁公司再給付30萬元及法定遲延利息部分，為有理由，應予准許，已如上述，迺原判決就此部分為李曼妮敗訴之判決，自有未洽。李曼妮就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄改判如主文第3 項所示。至於逾上開應准許部分，李曼妮之附帶上訴請求為無理由，原審為其敗訴之判決，並無違誤，李曼妮就此部分所為之附帶上訴，為無理由，應予駁回其此部分之附帶上訴。
據上論結，本件上訴為無理由，附帶上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第450 條、第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 1 月 7 日
民事第一庭
審判長法官 高金枝法 官 洪能超法 官 劉定安以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 104 年 1 月 8 日
書 記 官 梁雅華