臺灣高等法院高雄分院民事判決 103年度上字第183號上 訴 人 薛基銘
薛基釧薛基炎薛鐵吉共 同訴訟代理人 陳水聰律師複代理人 江立偉律師複代理人 簡汶珊被上訴人 財政部國有財產署南區分署法定代理人 吳宗明訴訟代理人 何旭苓律師複代理人 蘇哲萱律師上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，上訴人對於民國103年5 月26日臺灣高雄地方法院103 年度訴字第248 號第一審判決提起上訴，本院於103 年12月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落高雄市○○區道○○段0000號、1072-5號土地（下稱系爭土地）為被上訴人所管理之國有土地。伊向被上訴人承租系爭土地，於民國83年12月1 日簽訂國有基地租賃契約書，嗣經多次更新，於100 年5 月1 日續簽租約，租賃期間自100 年5 月1 日起至108 年12月31日止，租金每月新台幣（下同）22,370元（下稱系爭租約）。被上訴人竟於102 年9 月5 日發函，以伊擅自將系爭土地之全部或一部轉讓或轉租他人使用，違反系爭租約第5 條「其他約定事項」第9 點第2 款約定為由，終止系爭租約。然系爭租約係屬「租地建屋」契約，基地使用目的包括主體建物、居住使用場所或附屬設施，不以居家生活為限，且系爭土地自簽訂系爭租約時起，均供伊所有門牌號○○區○○街○○號、80-1號平房（下稱系爭房屋）坐落基地使用，未曾變更使用方式；伊固自90年間起，以系爭房屋作為辦公室經營鳳西臨時市場，而在系爭土地及相連伊所有土地上鋪設水泥地，供他人擺設臨時攤位使用，亦屬行使地上物所有權人之權能，並非將租賃基地之全部或一部轉讓或轉租他人使用。而伊經營臨時市場，就系爭土地上之每一攤位每日收取微薄之水電費及清潔費80元，以利完整使用系爭土地及相鄰之伊所有土地，增加伊所有土地上固定攤位之收益，僅屬附負擔之使用借貸性質，不能認有出租系爭土地之行為。又伊係因在自己所有土地上建築房屋，嗣後發現有越界占用系爭土地情形，始向被上訴人承租系爭土地，租約並未約定限供自住，或禁止無償借予他人使用，故伊以低廉負擔無償借予他人使用水泥地及免費停車，屬租賃物合理使用範圍，並非違法轉租。況系爭土地上之地上物，自90年起即已由庭院樹木變更為鋪設水泥地面，並經營攤販市集，迄今長達12年之久，被上訴人並自承知悉基地上之地上物改變為水泥地已多年，仍與伊續訂租約，嗣再以此理由行使終止權，顯然違背誠實信用原則。故被上訴人終止系爭租約為不合法，伊有請求確認基地租賃關係存在之必要。爰起訴請求確認兩造間系爭租約存在。
二、被上訴人則以：系爭租約第5 條第9 點第2 款明定，上訴人不得將承租基地之一部或全部轉讓或轉租他人使用；依國有非公用不動產租賃作業程序第39、40條之規定，承租人於租期屆滿時，聲請續租換約之案件，得免辦勘查，伊係因接獲民眾檢舉後，於102 年1 月22日至系爭土地勘查，始知悉上訴人將系爭土地鋪設水泥地部分，供他人擺設活動攤位及作為鳳西臨時市場之停車場使用，上訴人並對每一攤販每日收取清潔費及電費80元，顯有違約轉租基地予他人使用之情事，已違反上開租約約定及土地法第103 條第3 款、第5 款之規定，伊自得依租約第5 條第17點第6 款約定終止系爭租約，並於同年9 月5 日發函終止系爭租約。故兩造間就系爭土地已無基地租賃關係存在等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄；㈡確認兩造間系爭租約存在。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭土地為被上訴人管理之國有土地。
㈡上訴人於83年12月1 日向被上訴人承租系爭土地，並簽訂書
面租約，嗣經多次更新，於100 年5 月1 日續簽系爭租約，租賃期間自100 年5 月1 日起至108 年12月31日止，租金每月22,370元，地上物為「復興街80號木造平房、棚架、水泥地」、「復興街81號磚造平房、鐵皮平房、棚架、水泥地」。
㈢上訴人自90年間開始，在系爭土地之空地上鋪設水泥，與其
自己所有相鄰之土地合併利用，在其上經營鳳西臨時市場，供第三人擺設攤販，對系爭土地上每一攤販每日收取清潔費及電費80元，及供不特定人免費停車使用，並將系爭房屋作為市場辦公室及管理室使用。
㈣被上訴人於102 年9 月5 日發函上訴人，以上訴人擅自將租
賃基地之全部或一部轉讓或轉租他人使用，違反系爭租約第
5 條第9 點第2 款約定為由，依系爭租約第5 條第17點第6款約定終止系爭租約。
五、兩造爭執事項為；㈠上訴人將系爭土地上之空地部分鋪設水泥，供第三人擺設攤
販使用，並收取清潔費及電費，及免費供不特定人停車使用，是否構成租賃關係而有違反系爭租約之約定? 如不構成租賃關係，是否亦構成一部轉讓而違反系爭租約禁止轉讓的約定？被上訴人依租約第5 條「其他約定事項」約定終止系爭租約是否有據？㈡上訴人上開行為，縱使構成轉租或轉讓的事實，被上訴人終
止租約，是否有違反誠信原則或構成權利濫用？
六、兩造爭執上開上訴人利用系爭土地之行為是否構成出租行為，或僅屬於附負擔之使用借貸行為。經查：
㈠系爭租約第5 條「其他約定事項」第9 點第2 款約定，承租
人不得擅自將租賃基地之全部或一部轉讓或轉租他人使用；第17點第6 款約定，承租人違背系爭租約約定時，出租機關得終止租約（原審卷第7 頁）。而按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，民法第421 條第1 項定有明文。因使用租賃物而支付之對價，即為租金，其約定之名稱如何，原非所問；上訴人使用系爭房屋，依調解結果，按月應給付被上訴人稻谷150 台斤，不得謂非使用房屋之對價，應不因其名為補貼而謂非屬租金性質（最高法院46年台上字第519 號民事判例參照）。是不論當事人約定之給付名目為何，苟當事人合意以給付金錢作為使用租賃物之對價，即應成立租賃關係。
㈡上訴人自83年12月1 日向被上訴人承租系爭土地，嗣於90年
間在系爭土地上鋪設水泥地，並連同自己所有土地，合併供合夥經營鳳西臨時市場使用，負責人為薛基銘，登記營業項目為「未分類其他個人及家庭用租賃」，有系爭土地自85年至99年林務局農林航空測量所空照圖、被上訴人提出之土地勘查表、現場照片、營業人統一編號查詢結果等在卷可稽（原審卷第103-106 頁、第119-127 頁、第189-194 頁，本院卷72頁）可稽，並為上訴人所不爭執；上訴人復自承：伊將系爭房屋作為市場管理室及辦公室使用，並向市場攤販收取水電費及清潔費，每一個攤位每日80元等語（原審卷第116頁、第131 頁），堪信為真實。是上訴人以系爭土地供經營臨時市場使用，登記之營業項目為租賃，實際亦向他人收取費用供設置攤位經營生意，足認該費用性質上乃就他人設置攤位使用土地之對價，核屬租賃無誤，不因費用之名目為水電費及清潔費而不同。而上訴人鋪設之水泥附著於土地，非經毀損或變更其物之性質，無法與土地分離，並無獨立之經濟價值，應認已附合為土地之重要成分，屬土地所有人所有，並非獨立之不動產，是亦非得將鋪設之水泥與土地分離，而認所出租者係地上物之水泥。則上訴人將所承租之系爭土地再為出租，自屬轉租行為。從而，被上訴人依系爭租約第17點第6 款約定，有終止系爭租約之權利。
㈢上訴人固主張：伊承租系爭土地，未約定使用目的以居家生
活為限云云。然兩造間簽訂租約之目的，在使原存在土地上之系爭房屋取得占有權源，而不在於使承租人更得利用土地建築或為其他用途，此觀之歷年租約第5 條約定「租賃基地，限於原有已建房屋之用」、第5 條「其他約定事項」第4點約定「承租人不得擅自修建、增建、改建或重建」、系爭租約第5 條「其他約定事項」第9 點第4 款約定「承租人不得擅自修建、增建、改建、新建設置雜項工作物」等語自明（原審卷55至62頁）。又系爭租約第5 條第9 點第2 款復已約定出租人不得擅自將租賃物之全部或一部轉讓或轉租他人使用。則上訴人縱使利用系爭房屋經營商業使用或供其他用途，就系爭土地之利用，仍不得違反上開約定。從而，上訴人主張就系爭土地之利用，在合理範圍云云，亦無足採。
七、次按權利人於相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊情況，足以使義務人正當信任權利人已不欲行使權利，或不欲義務人履行義務時，經斟酌當事人間之關係、權義時空背景及其他主、客觀等因素，依一般社會通念，可認其權利之再為行使有違「誠信原則」者，自得因義務人就該有利於己之事實為舉證，使權利人之權利受到一定之限制而不得行使，此權利失效原則，乃係源於「誠信原則」之特殊救濟方法（最高法院100 年度台上字第445 號民事判決意旨參照）。又權利行使是否符合誠信原則或有無權利濫用，應先就行使權利之原因事實上之歸責可能性為審酌，再就該權利行使之方式是否適當及行使後之法律效果是否有利益與損失間之不均衡為判斷。故若權利行使對象就其違約行為有較高度之選擇權時，因其可選擇不違約之自主性較高，而竟仍選擇為違約行為，本質上就履行義務即有違誠信，自應受有較高可歸責之評價，因行使權利人並無違約情事，而權利行使對象則已有違約之事實，原則上仍應以行使權利人之保障為優先，以確保權利應受保障之法理及本質，僅在於權利行使之結果明顯在利益與損失間有所失衡時，始得認為有違誠信原則或屬權利濫用。上訴人主張：伊自90年間即在系爭土地上鋪設水泥地供經營黃昏市場使用，歷次更新租約時有關基地坐落之記載不同，顯見被上訴人有至現場勘查，且早已知悉伊鋪設水泥地供經營臨時市場；其既同意簽訂租約，再以簽約時已存在之事由終止租約，有違誠信則及權利濫用云云，為被上訴人所否認。而依系爭租約第6 條「特約事項」第1 點約定：本案係屬單一窗口案件，不送勘查，換約後經抽查或檢舉違反法令及租賃契約者，出租機關即終止租賃關係；承租人於租期屆滿時，聲請續租換約之案件，得免辦勘查，國有非公用不動產租賃作業程序第40條第3 項亦定有明文。則被上訴人抗辯換約時並未至現場勘查，租約上之記載係依據承租人所述等情，尚合於上開規定，即屬有據。再者，上訴人固於90年間即鋪設水泥地，然係於100 年4 月11日簽約續租時，始就地上物增加記載「水泥地」，尚不得認被上訴人在此之前即已知悉鋪設水泥地之情，況鋪設水泥亦非當然有出租供設攤之事實。上訴人未能舉證證明被上訴人於簽約時已知悉系爭土地有出租他人使用之事實，即不能認被上訴人有因其行為造成特殊情況，足以使義務人正當信任權利人已不欲行使權利或不欲義務人履行義務，自難認被上訴人終止租約有違反誠信原則或濫用權利情事。又上訴人轉租系爭土地予第三人，已違約在先，自應受較高可歸責之評價；被上訴人於終止租約前復給予上訴人相當改善之期間，因上訴人主張不構成轉租轉讓情事而迄未改善，被上訴人始通知終止租約收回系爭土地（原審卷63至71頁）。而系爭土地上之地上物，為上訴人於83年12月1 日承租系爭土地前，即已搭建之木造平房、鐵皮磚造平房、鐵棚屋、棚架等（原審卷67頁），經濟價值不高，被上訴人收回出租之土地，上訴人固受有須拆除地上物及不能出租供流攤販使用之租金損害，乃終止租約當然之結果，且屬上訴人可預期之損害，不能認被上訴人所受利益與上訴人所受損害間有失衡情形；若認被上訴人終止租約有違誠信原則或權利濫用，將使承租人之違約行為無法受制約，並癱瘓主管機關相關之審核機制。是上訴人所為被上訴人行使終止權有違反誠信原則或權利濫用之抗辯，核屬無據。
八、綜上，上訴人在系爭土地上鋪設水泥地，出租第三人擺設攤位，已違反租約第5 條「其他約定事項」第9 點第2 款約定。被上訴人終止租約，合於同條第17點第6 款之約定，亦無違反誠信原則或權利濫用。是兩造間就系爭土地之租賃關係業經終止而消滅，上訴人請求確認系爭租賃關係存在，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴判決，並無違誤。上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 24 日
民事第二庭
審判長法官 陳真真法 官 黃國川法 官 謝肅珍以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 12 月 24 日
書 記 官 黃月瞳附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。