臺灣高等法院高雄分院民事判決 103年度上字第83號上 訴 人 劉火旺訴訟代理人 謝國允律師被上訴人 蘇豐條訴訟代理人 李慶榮律師訴訟代理人 孫守濂律師訴訟代理人 陳柏中律師上列當事人間因清償債務事件，上訴人對於民國103 年2 月7 日臺灣高雄地方法院102 年度訴字第1705號第一審判決提起上訴，本院於103年9月17日辯論終結，茲判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、被上訴人主張：㈠兩造於民國100 年3 月18日就伊所有坐落高雄市路○區○○
段○○○○○號土地（下稱A 地）及毗鄰同段之1268地號國有土地（下稱B 地），簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），其中第19條約定上訴人先支付伊A 地之價金、伊移轉
A 地所有權予上訴人，再申請A 地之公私有畸零（裡）地合併使用證明書（下稱合併證明書），由上訴人向財政部國有財產局（現為財政部國有財產署，下稱國財局）申購B 地，申購程序費用由伊負擔，而B 地價金暫以每坪新台幣（下同）32萬元計算，如核定之申購價格每坪低於32萬元，上訴人應給付其差額予伊，反之，則毋庸給付。
㈡國財局於102 年5 月16日就B 地核准標售，由上訴人以325
萬元之價格優先購得而取得B 地所有權。上訴人取得之B 地面積為59.16 ㎡（即17.8959 坪），則兩造就B 地之買賣總價為5,726,688 元（每坪32萬元），扣除申購程序費用45,000元（排除地上物之訴訟費用3,000 元＋畸零地合併證明書之建築師費用15,000元＋租金27,000元）及上訴人繳交之標售款項325 萬元後，上訴人應給付伊之B 地買賣餘款為2,431,688 元，伊屢次催告未果。為此，爰依系爭買賣契約之法律關係，起訴並聲明：上訴人應給付被上訴人2,431,688 元。原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴。被上訴人於本院答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：A 地為畸零地，倘無法取得B 地，即失其使用價值。而系爭買賣契約就B 地價金給付之約定，係以向國財局申購成功為前提，而依上訴人之想法及國有財產法相關規定，申購係指讓售。然本件B 地係以標售之方式取得，自與所約定之要件不合，被上訴人不得依系爭買賣契約請求給付買賣價金等語置辯。聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於100 年3 月18日就被上訴人所有之A 地（畸零地）、國有之B 地（管理機關為國財局）簽立系爭買賣契約。
㈡系爭契約第19條約定：「B 地因產權仍屬國財局所有，需雙
方完成A 地買賣移轉登記手續後，再另行申請畸零地合併證明書始得向國財局遞狀申購（申購費用由賣方負擔），因申購時間及申購價金無法預測，是故買賣雙方同意B 地買賣價金，待日後國財局公文通知後再另行繳納，且無論申購價金土地一坪高於32萬元或低於32萬元，買賣雙方一律以土地一坪售價32萬元正計價，雙方不得再行任何異議及反悔情事」。
㈢上訴人已付清A 地價金並於100 年4 月22日取得A 地所有權
，而後向高雄市政府申請合併證明書，經高雄市政府工務局於100 年10月21日核准。
㈣上訴人於100 年10月24日，持合併證明書等文件，依國有財
產法第49條第3 項規定向國財局申請讓售B 地，國財局於10
1 年4 月19日以台財產南處字第0000000000號函駁回，理由略為：「申購合併使用之國有非公用土地（即B 地），因可單獨建築使用，依土地所有權人申購合併使用鄰接國有非公用土地案件處理要點」（當時適用99年12月30日修正發布之規定，下稱申購國有土地處理要點）第3點第5款規定，歉難辦理讓售」，函文末段並補充：「又依系爭處理要點第5點第2項規定，依第3點第5款、第6款規定不得讓售之國有非公用土地，申購人得向執行機關申請下列方式辦理：⑴協議調整地形⑵標售國有非公用土地⑶合併使用範圍內私有土地面積未達最小建築單元者，先以最小建築單元為範圍與私有土地協議調整地形，調整後以國有非公用土地辦理標售⑷價購合併使用範圍內私有土地。本案國、私有土地業經高雄市政府工務局函告，無法以調整地形後各自單獨建築使用」（下稱駁回讓售函文）。
㈤上訴人依上揭駁回讓售函文，於101 年4 月24日提出標售之
申請，並於申請書上載明：「倘上開土地（即B 地）有標脫，且非本人得標，屆時本人將主張優先購買權」等語。
㈥B 地經國財局於102 年5 月16日辦理標售，由上訴人以325萬元得標，並已辦妥所有權移轉登記。
㈦B 地於系爭買賣契約簽定時，登記面積為70.68 ㎡，國財局
標售時，經扣除道路用地後實際面積為59.16 ㎡（即17.895
9 坪），依系爭買賣契約第1 條約定以每坪32萬元計算，兩造就B 地所約定之買賣總價為5,726,688 元。
四、兩造就被上訴人所有之A 地（畸零地）、國有之B 地簽立系爭買賣契約；系爭契約第19條第1 項約定：B 地因產權仍屬國財局所有，需雙方完成A 地買賣移轉登記手續後，再另行申請畸零地合併證明書始得向國財局遞狀申購（申購費用由賣方負擔），因申購時間及申購價金無法預測，是故買賣雙方同意B 地買賣價金，待日後國財局公文通知後再另行繳納，且無論申購價金土地一坪高於32萬元或低於32萬元，買賣雙方一律以土地一坪售價32萬元正計價，雙方不得再行任何異議及反悔情事；上訴人已付清A 地價金並於100 年4 月22日取得A 地所有權，而後向高雄市政府申請合併證明書，經高雄市政府工務局於100 年10月21日核准；上訴人於100 年10月24日，持合併證明書等文件，向國財局申請讓售B 地，國財局於101 年4 月19日予以駁回；上訴人依上揭駁回讓售函文，於101 年4 月24日提出標售之申請；B 地經國財局於
102 年5 月16日辦理標售，由上訴人以325 萬元得標，並已辦妥所有權移轉登記等情，為兩造所不爭執，應堪信實。被上訴人依系爭契約第19條第1 項之約定請求上訴人支付B 地之價金，上訴人抗辯：系爭契約第19條第1 項係約定：被上訴人以其費用購買B 地，再將之移轉予上訴人，申購部分，經國財局駁回，被上訴人並未履行該部分義務，上訴人自無給付B 地價金之義務等語。本院之判斷為：
㈠稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付
價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務，如因其權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務，民法第345 條、348 條定有明文。以他人所有之物為出賣之標的物，訂立買賣契約者，其出賣人須先取得該物之所有權，然後移轉於買受人；或使該他人逕將物之所有權移轉於買受人，如出賣人不履行所有權移轉之義務，依民法第353 條之規定，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。又民法上所謂給付不能，係指依社會觀念，其給付已屬不能者而言。所有權屬於他人之物，出賣人固不能將其所有權移轉與買受人，故在出賣人取得買賣標的物之所有權以前，倘無請求該他人將物之所有權移轉於出賣人之權利；或逕行移轉於買受人之權利存在，則移轉該物所有權於買受人之義務，即屬不能給付（最高法院72年度台上字第471 號裁判要旨參照）。又所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年台上字第286 號判決意旨參照）。
㈡查，B 地為國有土地，系爭契約將B 地列為標的，為出賣人
之被上訴人係出賣他人之物。揆諸前開說明「出賣人須先取得該物之所有權，然後移轉於買受人；或使該他人逕將物之所有權移轉於買受人」；換言之，被上訴人負有使買受人取得標的物所有權之義務，否則即為債務不履行。系爭契約該19條第1 項約定B 地部分，其申購之程序，須先申請「畸零地合併使用書」，再向國財局遞狀「申購」，最後依國財局通知繳納「價金」。至於賣方應負擔「申購」費用，且無論申購價金土地高於約定或低於約定之價格，均以約定之價格計算，而有自負盈虧之約定。綜上，被上訴人履行上開移轉所有權義務之方式係協助辦理申請「畸零地合併使用書」，再向國財局遞狀「申購」，最後依國財局通知繳納「價金」，使上訴人取得B 地之所有權明甚。至系爭A 地因已先移轉登記為上訴人所有，相關申購程序應以上訴人之名義為之，固為兩造所不爭執，但並不能認為被上訴人上揭義務因而免除，否則系爭條款之約定即無意義。此觀，被上訴人協同上訴人前往國財局洽詢承辦人員申購程序，又因B 地有第三人之違章建築，主管機關不同意發給「畸零地合併使用證明書」，被上訴人即以上訴人之名製作「申請書」，同意負擔相關費用，申請拆除該違章建築（本院卷第113 頁）即明。
㈢申購國有土地處理要點第1 條明定：「為利財政部國有財產
局所屬分支機構（以下簡稱執行機關）處理依國有財產法第49條第3 項規定『申購』國有非公用土地案件，特訂定本要點」，其母法即國有財產法第49條第3 項規定：「非公用財產類之不動產，其經地方政府認定應與鄰接土地合併建築使用者，得『讓售』與有合併使用必要之鄰地所有權人」，子法之用語與母法之用語並不一致。該要點雖規定辦理申購者，何種情形不辦理讓售，以及不辦理讓售者，在一定情形下，「申購人」仍得以其他協議調整或標售等方式「處理」，以及在依標售方式而申購人未能標得土地時，允以優先購買權（原審卷第242 頁正、背面）。固有將「讓售」或「標售」之申請人統稱為「申購人」之情形。然國有財產法就主管機關出售國有土地之方式僅使用「讓售」與「標售」二種用語，並無使用「申購」用語，或以之為讓售或標售之統稱之情形。參以證人即國有財產局人員陳均泓證稱：「讓售」是有特定的對象，「標售」則是任何人都可以來投標，我們在公文寫作時，「申購」是專指「讓售」，不含「標售」，若民眾欲辦理申購的話，也是引用讓售的規定，二者之申請書格式不同等語（原審卷第183 頁至第185 頁）。查，系爭處理要點既依國有財產法第49條第3 項之授權所為，自不得違反母法或超越母法之規定，其解釋亦應以母法為據方是。證人所稱在國財局內部行文時，一般所稱「申購」係專指「讓售」而言，較符國有財產法規定方式，自足採信。
㈣又「讓售」依國有財產法第52-1條規定，其價格係由國財局
決定；而「標售」國財局除訂定底價外，既由不特定之多數人競標，最後得標之價格顯非國財局可以決定。如上所述，系爭契約約定被上訴人應協助之「申購」流程為：先申請「畸零地合併使用書」，再向國財局遞狀「申購」，最後依國財局通知繳納「價金」，並未約定如國財局不同意「申購」時，後續程序應如何進行或被上訴人之協力義務為何，更未提到「標售」之程序等。參以兩造簽立系爭買賣契約時，上訴人稱：簽約前被上訴人說只買畸零地部分無法建築，必須要合併B 地才能一起使用，且被上訴人也表示會想辦法把B地買起來一併賣給我們，當時我們完全不懂何謂申購，也不知與讓售或標售之區別，但被上訴人確實是說要用申購的方式等語（原審卷第234 頁）；被上訴人稱：簽約時有告知A地為畸零地，必須得B 地才能建築使用，而B 地需藉A 地方可取得，完全沒想到須以標售方式，亦無區分讓售或標售之意，只要上訴人可購買到B 地即可等語（原審卷第233 頁至第234 頁）。況，讓售之程序與標售之程序不同，標售土地無需土地合併使用證明，只須民眾申請即可一節，亦經證人即當時國財局負責標售業務之承辦人梁毓婷證述（本院卷第66頁）。顯見兩造在簽訂系爭買賣契約時，均未意識到可能須進行到「標售」之程序，足認系爭契約所謂之「申購」係指「讓售」而言，並不包括「標售」在內。是以，被上訴人主張系爭條款所稱「申購」包括「讓售」及「標售」在內，並無區分讓售或標售之意云云，尚嫌無據，並無足取。
㈤兩造不爭執B 地之申請讓售經國財局於101 年4 月19日駁回
；國財局於102 年5 月16日辦理標售，上訴人以325 萬元得標等情為實。上訴人於1 年多期間自行查詢並單獨進行後續之程序，亦經證人梁毓婷證實無訛（本院卷第66、67頁）。
被上訴人雖協助上訴人進行讓售之程序，但既未因此使上訴人依「讓售即申購」之程序取得B 地所有權，則其請求上訴人給付B 地價金，洵屬無據。上訴人抗辯其無給付義務，並無不合。上訴人既未依約履行，即不得單純依法律之規定因鄰接國有土地之地利，而請求上訴人給付國有地部分之價金。
五、綜上所述，被上訴人依系爭買賣契約第19條第1 項，請求上訴人給付2,431,688 元，為無理由，不應准許。原審判命上訴人如數給付，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 10 月 1 日
民事第二庭
審判長法官 陳真真法 官 謝肅珍法 官 黃國川以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 10 月 1 日
書 記 官 陳曼智附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。