臺灣高等法院高雄分院民事判決 104年度上易字第163號上 訴 人 國威公寓大廈管理維護有限公司法定代理人 陳錦菊訴訟代理人 孫嘉男律師被上訴人 京都大廈管理委員會法定代理人 柯東仁訴訟代理人 林美華上列當事人間請求給付管理服務費等事件，上訴人對於民國104年3 月19日臺灣高雄地方法院103 年度訴字第1633號第一審判決提起上訴，本院於104 年11月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判，均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣貳拾壹萬貳仟伍佰元及自民國一百零三年七月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔十分之三，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人之前任主任委員即訴外人董慧英於民國102 年6 月28日代表被上訴人與伊簽訂京都大廈之委任管理維護業務契約（下稱系爭契約），委任伊管理維護大廈事務，有效期間自102 年7 月1 日起至103 年6 月30日止。依系爭契約第4 條約定，被上訴人應按月給付伊現場人員之工資、事務費用及管理服務費合計為新臺幣（下同）51,000元，如未依約給付，伊可依系爭契約第10條第3 項約定，請求被上訴人賠償1 個月合約總金額即51,000元之違約金。詎被上訴人於委任期間均未依約給付每月51,000元之費用，累計積欠612,000 元，屢經催討，仍置之不理，伊自得依系爭契約第4 條及第10條第3 項之約定，請求被上訴人給付管理服務費612,000 元及違約金51,000元，共計663,000 元。如認董慧英與伊簽約時，並非被上訴人之合法主任委員，然此為伊所不知，被上訴人仍應負表見代理之責，爰依系爭契約之法律關係提起本件訴訟，請求被上訴人給付上開款項等語。並聲明：㈠被上訴人應給付上訴人663,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即103 年7 月9 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：董慧英於101 年7 月1 日以前，既非京都大廈之區分所有權人，亦未設籍並居住於此，依103 年6 月28日修訂前之京都大廈住戶規約（下稱規約）第7 條約定，不得擔任大廈管理委員。詎董慧英之胞妹董慧茹竟冒用董慧英名義，參與伊第13屆（任期為101 年7 月1 日至102 年6 月30日）管理委員之選舉，因住戶當時不察，竟讓董慧茹冒名之董慧英當選管理委員，進而擔任主任委員，董慧英之當選自屬無效，嗣於102 年6 月21日、26日，董慧英自任主任委員所召集之區分所有權人會議（包含選任其為第14屆管理委員在內）之決議，均屬無效。而住戶已依公寓大廈管理條例第32條第2 項規定，提出書面意見反對上開會議之決議，益見董慧英非第14屆管委會之合法主任委員，無權代理簽訂系爭契約，伊亦不承認系爭契約之效力。又伊監察委員呂阿美早於102 年3 月13日即寄發存證信函通知上訴人關於董慧英非區分所有權人，並欲召開臨時區分所有權人會議討論此事，惟上訴人竟介入爭議，而與董慧茹一同阻撓會議之召開，可見上訴人明知董慧英非區分所有權人，其第13屆之主任委員身分並不合法，竟仍與董慧英簽訂系爭契約，自無表見代理之適用。況於102 年9 月1 日，經住戶合法選任之第14屆主任委員林美華已通知上訴人應於102 年10月5 日24時撤場，並拒絕受領服務，則上訴人依無效之系爭契約請求伊給付管理費用及違約金，自屬無據等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人663,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即103 年7 月9 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被上訴人答辯聲明請求駁回上訴。
四、兩造不爭執事項：㈠依照規約第七條第六項，主任委員資格除應為區分所有權人，並應設籍且居住於大廈內（原審卷第82頁）。
㈡第13屆監察委員呂阿美曾於102年3月12日緊急公告召開102
年臨時區分所有權人會議，開會事由之一為審核董慧英主任委員資格，並於同年月15日寄發存證信函通知上訴人（原審卷第75頁）。
㈢董慧英係於102 年4 月16日成為京都大廈之區分所有權人，
並於翌日即102 年4 月17日將戶籍遷入京都大廈（原審卷第80頁、本院卷第56頁）。
㈣董慧英於102年6月21日以被上訴人第13屆主任委員身分召開
區分所有權人會議，因法定出席人數不足，復於同年月26日召開區分所有權人會議，並選任第14屆管理委員，任期自10
2 年7 月1 日起至103 年6 月30日，董慧英並於同年月28日召開管理委員會會議，並經推派為主任委員。
㈤上訴人於102 年6 月28日與董慧英所代表之被上訴人管理委
員會簽訂系爭契約，約定由上訴人為京都大廈之管理維護事務提供服務，有效期間自102 年7 月1 日起至103 年6 月30日止而依系爭契約所載內容，上訴人每月得向被上訴人收取計51,000元之費用，並有違約金之約定（原審卷第6 至11頁）。
㈥高雄市左營區公所以102 年7 月24日高市○區000000000
00000 號函通知董慧英，指區分所有權人柯昭男等人連署並委託黃小舫律師以102 年7 月2 日102 年度舫律字第000000
0 號函書面通知區公所對102 年6 月26日區分所有權人會議決議表示反對意見，通知董慧英應再召開區分所有權人會議。
㈦系爭大廈區分所有權人柯東仁於102 年9 月1 日召開第14屆
區分所有權人會議，選任林美華、柯昭男、靳淑慧擔任第14屆管理委員。林美華與柯昭男、靳淑慧於102 年9 月4 日舉行管理委員會會議，互推由林美華擔任主任委員。
㈧被上訴人並未給付系爭契約約定之服務費用予上訴人。
㈨自102 年7 月1 日起算至同年10月5 日即林美華發函通知撤
場止（三個月又5 日）之服務費為16萬1500元（計算式：51
000 ×3 月+1700 ×5 日）。㈩上訴人實際派員服務起訖時間為101 年7 月1 日至103 年6月30日。
五、兩造爭執事項：㈠系爭契約是否有效（董慧英有無權限簽約）？102 年10月2
日林美華發函解除系爭契約是否合法（系爭契約是否自102年10月6 日起已經合法終止）？㈡上訴人得否請求被上訴人給付管理服務費及違約金？如可，
則金額為若干？
六、本院判斷：㈠系爭契約是否有效（董慧英有無權限簽約）？⒈按「區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至
少應召開定期會議1 次」、「區分所有權人會議除第28條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人」、「公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定」，公寓大廈管理條例第25條第1 項、第3 項前段、第29條第1 項分別定有明文。又京都大廈於90年6 月23日訂立之規約第七條第一項及第六項第二款關於主任委員、副主任委員、財務委員及委員之資格及選任，乃約定：「委員由區分所有權人擔任之」、「主任委員、副主任委員及財務委員有下列情事之一者，即當然解任。. . . . ㈡召開區分所有權人會議時，仍未居住於大樓內（含戶籍應遷入）者，應喪失委員資格」（原審卷第57至58頁）。準此，足認京都大廈之主任委員於召開區分所有權人會議時，應為區分所有權人，並有居住且遷入戶籍者，始符合規約所定被選任之資格。
⒉經查，董慧英係於102 年4 月16日始成為京都大廈之區分所
有權人，並於翌日即102 年4 月17日將戶籍遷入之事實，有其建物登記謄本及戶籍謄本在卷可佐（原審卷第80頁及本院卷第56頁），系爭契約係由董慧茹以董慧英之名義與上訴人簽立，董慧英並未居住於京都大廈，且為兩造所不爭執，是董慧英並不具備擔任第13屆即任期自101 年7 月1 日起至10
2 年6 月30日止之京都大廈主任委員之資格，應無疑義，是其擔任京都大廈之第13屆主任委員即違反上開規約之約定，其主任委員之資格自始不合法，而無代表被上訴人之權限。揆諸前開規定，董慧英既非被上訴人第13屆之合法主任委員，則其自不具有區分所有權人會議之召集人資格，堪以認定。
⒊次按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議
為其最高意思機關，其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1 條第2項規定，固應適用民法第56條第1 項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議，惟區分所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始完全無決議之效力（最高法院92年度台上字第2517號判決意旨參照）。故欲召集區分所有權人會議之人，於召集前，為落實公寓大廈管理條例立法意旨，並兼顧其自治管理之程序正當性與區分所有權人間之和諧性，以維公寓大廈全體住戶之生活秩序，自須先行取得召集權資格，始克當之。倘召集時，尚不備召集人身分，所為召集，即非合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，所為之決議，當然自始完全無決議之效力，亦不得因召集後始取得召集權而使原來之召集溯及生效，或認該原不具召集人資格之瑕疵已然治癒（最高法院102 年度台再字第30號判決意旨參照）。
⒋查，董慧英於102年6月21日以被上訴人之第13屆主任委員身
分召開區分所有權人會議，因法定出席人數不足，復於同年月26日召開區分所有權人會議，其於會議中被選任為被上訴人之第14屆管理委員，任期自102 年7 月1 日起至103 年6月30日，其並於同年月28日召開管委會會議，並經推派為主任委員等節，此有京都大廈第13屆管理委員會102 年度區分所有權人會議會議紀錄、102 年度第2 次區分所有權人會議紀錄、京都大廈第14屆管理委員會職務推派會議紀錄等件在卷可查（原審卷第90至93頁），復為兩造所不爭執，而上開
2 次區分所有權人會議既均係由無召集權人之董慧英所召集，依前開說明，該2 次會議所為之全部決議，當然自始完全無決議之效力，縱董慧英於102 年4 月16日已成為京都大廈之區分所有權人，嗣於翌日即102 年4 月17日已將戶籍遷入京都大廈，均無法溯及治癒董慧英原不具第13屆主任委員即召集人資格之瑕疵，自無從被選為第14屆管理委員，並進而被推派為被上訴人第14屆之主任委員，應無疑義。從而董慧英既非被上訴人第13屆之合法主任委員，亦非第14屆之主任委員，則無論董慧英係以第13屆或第14屆主任委員之身分與上訴人簽訂系爭契約，因董慧英均係無權代表被上訴人簽約，被上訴人抗辯董慧英為無權代理，即屬有據。
⒌惟按無權代理人以代理人之名義所為之法律行為，如經本人
承認，即可對於本人發生效力，此就民法第170 條第1 項之反面解釋自明。查，董慧英雖無權以第13屆、第14屆主任委員之名義代理被上訴人與上訴人簽約，然上訴人自101 年7月1 日即進駐京都大廈提供與系爭契約約定之公共事務服務工作相符之勞務（詳如原審卷第12頁之工作內容），期限為一年，至102 年6 月30日屆滿，被上訴人於上開期間均依約受領上訴人提供之勞務，並如數給付服務費完畢，為兩造所不爭，足認被上訴人已經承認董慧英以被上訴人之第13屆主任委員名義與上訴人簽訂之上開期間服務契約之效力。嗣於
102 年6 月28日，董慧英以第14屆主任委員之名義，代理被上訴人與上訴人簽定系爭契約，約定仍由上訴人為京都大廈之管理維護事務提供服務，有效期間自102 年7 月1 日起至
103 年6 月30日止，亦屬無權代理，被上訴人雖自102 年7月1 日起即未依約給付上訴人服務報酬，然上訴人仍自102年7 月1 日起，提供京都大廈住戶收信件、公告、會議紀錄等工作，迄10月5 日止，京都大廈僅由上訴人進駐服務，業經上訴人陳明；參以京都大廈住戶分兩派，部分住戶係支持董慧英擔任主任委員（原審卷第70頁），董慧英於102 年6月26日召開之區分所有權會議，應到戶數為35戶，實際完成簽到出席戶數為12戶，占京都大廈區分所有權比例萬分之4384，該次會議議決改選第14屆管理委員，董慧英並以最高票當選為主任委員，議案議決之人數，均達公寓大廈管理條例第32條第1 項規定之法定人數，此有京都大廈102 年度第二次區分所有權人會議記錄、公告及高雄市左營區公所102 年
7 月24日高市○區00000000000000 號函可稽（原審卷第
48、91、92、128 頁），被上訴人訴訟代理人林美華復於本院表示也願意給付自102 年7 月1 日起至10月5 日止之管理服務費等語（本院卷第28頁），佐以被上訴人陳稱係於102年2 、3 月間查悉董慧英不具備第13屆主任委員資格（原審卷第69頁），其後，仍繼續受領上訴人提供之管理服務，並給付服務報酬至102 年6 月30日為止。至於第13屆監察委員呂阿美雖曾於102 年3 月12日緊急公告召開102 年臨時區分所有權人會議，開會事由之一為審核董慧英主任委員資格，並於同年月15日寄發存證信函通知上訴人（原審卷第75頁），惟該存證信函隻字未提及系爭契約效力或其他相關事宜，是僅憑此存證信函尚不足遽謂被上訴人有否認系爭契約效力之事實。綜上各情，堪認被上訴人就董慧英以第14屆主任委員名義，無權代理被上訴人與上訴人簽定之系爭契約，已經承認該契約效力至102 年10月5 日止（至10月6 日起之契約效力則業經被上訴人合法終止，詳如後述）。從而，上訴人依系爭契約請求被上訴人給付102 年7 月1 日起至同年10月
5 日止之管理服務費，即屬有據。㈡102 年10月2 日林美華發函解除系爭契約是否合法（系爭契
約是否自102 年10月6 日起已經合法終止）？⒈按公寓大廈管理條例，為加強公寓大廈之管理維護，並對公
寓大廈之重建、修繕、改良、利用等「物的管理」，及區分所有權人（包括住戶）間互動關係、群居生活等「人的管理」，透過區分所有權人參與集會之決議，藉由民主及自治管理機制，以管理自身居住環境，決定自己生活方式，俾能提昇居住品質，乃就公寓大廈自治管理重要支柱之區分所有權人會議之召集人，斟酌公寓大廈區分所有權人團體，性質上為人的組織體，非屬營利團體，特於該條例第28條、第25條第3 項、同條例施行細則第7 條設其規範，明定除建築完成後，由起造人以公寓大廈之管理負責人身分召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人外，應由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推1 人為召集人；由區分所有權人互推1 人為召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權人
2 人以上書面推選，經公告10日後生效。其次，區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議1 次，有下列情形之一者，應召開臨時會議：發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者；經區分所有權人1/5 以上及其區分所有權比例合計1/5以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者，同條例第25條第1 項、第2 項定有明文。因此，若無管理負責人或管理委員會時，即無人可召開公寓大廈區分所有權人臨時會議，即應依前述程序由取得召集人資格之人召開區分所有權人會議討論解決。又區分所有權人會議，應由召集人於開會前10日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人；但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於2日；管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出，此觀公寓大廈管理條例第30條規定自明。易言之，區分所有權人選任管理委員會議，應由上述有召集權人召集，該召集人並應於開會前10日以書面載明選任管理員之開會內容，通知並公告之，不得僅以公告為之（最高法院102 年度台再字第30號判決意旨參照）。⒉查，京都大廈第13屆管理委員因任期於102 年6 月30日屆滿
而當然解任，惟因該屆主任委員董慧英係於102 年4 月16日始成為區分所有權人，102 年4 月17日始遷入戶籍，但仍未實際居住該大廈內，則依規約規定，並不具備擔任京都大廈第13、14屆管理委員及主任委員之資格，其自始不具有召開區分所有權人會議召集人之資格，業如前述。而區分所有權人柯東仁於102 年8 月17日，經同大樓區分所有權人之呂阿美等21人以書面推選為召集人，嗣於104 年9 月1 日召開第14屆區分所有權人會議，林美華最高票當選為第14屆管理委員，而經推選為主任委員，並送請主管機關高雄市左營區公所備查等情，有推舉書面、公告照片、宅急便寄件收據、公告、會議記錄及區公所備查函文等件可查（外放原法院103年度訴字第556 號董慧英訴請確認區分所有權人會議不存在事件影卷第157 至160 頁、225 至235 頁），至於柯東仁之召集通知公告雖載為102 年9 月1 日（上開影卷第158 頁反面），核與開會日期同一日，而違反前開召集程序之「公告期間不得少於2 日」之規定，惟此部分充其量僅為召集程序違反法令時，得提起撤銷之訴之問題，況該次區分所有權人會議係於102 年9 月1 日召開，董慧英遲於103 年1 月15日始就此提起另案確認區分所有權人會議不存在，顯已逾3 個月除斥期間，而不得訴請撤銷該次決議，另案即原法院103年度訴字第556 號確認區分所有權人會議事件之判決亦同此認定，有該判決在卷可佐（本院卷第42頁反面）。是林美華經合法選任為京都大廈第14屆之主任委員，堪以認定。上訴人主張柯東仁非合法召集人，柯東仁於102 年9 月1 日召開區分所有權人會議選任管理委員林美華等人之決議，自始無決議之效力，林美華非被上訴人之合法主任委員云云，核無可採。
⒊按繼續性之契約已開始履行者，為免徒增法律關係之複雜，
如無因嗣後之債務不履行情事，使契約關係溯及消滅之必要，原則上應以終止之方法消滅其契約關係為妥（最高法院10
2 年度台上字第1447號判決意旨參照）。又按委任契約依民法第549 條第1 項規定，不論有無報酬，或有無正當理由，當事人之任何一方，均得隨時終止（最高法院62年台上字第
15 36 號判例參照）。查，林美華既為被上訴人合法之第14屆主任委員，則其於102 年10月2 日以被上訴人之名義發函通知上訴人：「本會決議與貴公司解除管理合約，生效日期
102 年10月5 日24：00」（原審卷第53頁），固屬其正當權限之行使，惟因系爭契約屬於繼續性之契約，被上訴人所謂「解除」系爭契約，核其緣由，乃因被上訴人寄發存證信函要求上訴人參與102 年9 月22日新舊管理委員交接及廠商調解會議（外放另案確認區分所有權人會議不存在事件影卷第
235 、236 頁），上訴人未攜帶合約出席參加協調，被上訴人乃發函要求其自102 年10月6 日起撤場，佐以102 年9 月22日京都大廈第13屆、第14屆新舊委員交接會議記錄亦有「欠款管理公司及廠商之費用討論案」之議題（同上影卷第23
5 頁），及被上訴人訴訟代理人林美華曾於本院表示：發存證信函給國威公司要終止契約，國威公司不願意過來協調，還是繼續派人服務；也願意給付自102 年7 月1 日起至10月
5 日止之管理服務費等語（本院卷第27、28頁）。綜上，權衡兩造之利害關係及契約履行之事實，應無使系爭契約溯及消滅之必要，及系爭契約屬於委任契約之性質，當事人之任何一方均得隨時終止等情以觀，而認被上訴人所為「解除」系爭契約之意思表示，應以「終止」較為妥適。是以，兩造間之系爭契約應自102 年10月6 日起，已經被上訴人合法終止。
㈢上訴人得否請求被上訴人給付管理服務費及違約金？如可，
則金額為若干？⒈被上訴人應支付上訴人每月管理服務費用51,000元（含稅）
。未按時給付合約總金額予上訴人時，經上訴人定期催告（含以電話或信函或派員方式）仍未於10日內支付者，以違約論；上訴人得停止服務，並得請求被上訴人賠償壹個月合約總金額之違約金及支付遲延給付之利息。此觀系爭契約第4條及第10條第3 項約定即明。
⒉承前所述，系爭契約雖為董慧英無權代理被上訴人與上訴人
簽定，惟被上訴人已經承認自102 年7 月1 日起至102 年10月5 日止之系爭契約效力，上訴人自得依系爭契約第4 條約定，請求被上訴人給付102 年7 月1 日起至同年10月5 日止之管理服務費；又該段期間之管理服務費累計為161,500 元，被上訴人遲未依約給付，為兩造所不爭（本院卷第33頁），是上訴人依前開約定，請求被上訴人給付管理服務費161,
500 元，並1 個月之違約金51,000元，合計為212,500 元，及自起訴狀繕本送達翌日即103 年7 月9 日起至清償日止，加計法定遲延利息，即有理由。至逾此金額所為請求（102年10月6 日起至103 年6 月30日止），則因被上訴人已經合法終止102 年10月6 日起之系爭契約，上訴人拒不撤場，已非正當，則其仍依系爭契約第4 條約定，請求被上訴人給付
102 年10月6 日起至103 年6 月30日止之管理服務費，自屬無據，應予駁回。
七、綜上所述，上訴人依系爭契約第4 條及第10條第3 項之規定，於其請求被上訴人給付自102 年7 月1 日起至同年10月5日止之管理服務費161,500 元，及違約金即相當於1 個月之管理服務費51,000元，合計212,500 元，及自起訴狀繕本送達翌日即103 年7 月9 日起至清償日止，按週年利率百分之
5 加計法定遲延利息之範圍內，為有理由，應予准許；逾此金額所為請求，即非正當，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴判決並駁回其假執行之聲請，尚非允洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，即有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於原審就上開不應准許部分，駁回上訴人之請求，理由雖有不同，惟結論核無二致，仍應予維持，上訴意旨指摘此部分不當，求予廢棄改判，則無理由，應予駁回。兩造其餘攻擊防禦方法暨訴訟資料，不影響本判決結果，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結：本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第449 條、第450 條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 12 月 9 日
民事第三庭
審判長法官 鄭月霞法 官 張國彬法 官 蘇姿月以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 104 年 12 月 9 日
書 記 官 黎 珍