臺灣高等法院高雄分院民事判決 104年度上易字第189號上訴人即附帶被上訴人 財政部國有財產署南區分署法定代理人 黃莉莉訴訟代理人 何旭苓律師複代理人 蘇哲萱律師被上訴人即附帶上訴人 憶錩營造有限公司法定代理人 田文忠訴訟代理人 林伯祥律師
沈佳儀律師紀宇牧上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於民國103 年11月28日臺灣高雄地方法院102 年度重訴字第391 號第一審判決提起上訴，被上訴人亦提起附帶上訴，本院於105 年1 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文財政部國有財產署南區分署之上訴駁回。
原判決（除確定部分外）關於命憶錩營造有限公司給付之金額超過如附表一、二、三之本院准許金額欄所示金額部分，及該部分假執行之宣告，並訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，財政部國有財產署南區分署在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
憶錩營造有限公司之其餘附帶上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用，上訴部分由憶錩營造有限公司負擔；附帶上訴部分由財政部國有財產署南區分署負擔十分之一，餘由憶錩營造有限公司負擔。
原判決主文第6 、7 、8 項關於命財政部國有財產署南區分署、供擔保為假執行之金額，合計調整變更為新台幣貳佰萬元；憶錩營造有限公司供擔保免為假執行之金額，合計調整變更為新台幣陸佰萬元。
事實及理由
一、上訴人即附帶被上訴人財政部國有財產署南區分署（下稱國產署）之法定代理人原為吳宗明，而於訴訟中變更為黃莉莉，並經聲明承受訴訟，核與法律規定相符，應予准許，先予說明。
二、國產署起訴主張：伊於民國99年7 月22日與被上訴人即附帶上訴人憶錩營造有限公司（下稱憶錩公司）簽訂國有非公用財產委託經營契約（下稱系爭契約），將伊管理之國有土地即高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭18-7地號等土地）委由憶錩公司經營，期間自99年7 月22日起至109 年7 月21日止，共計10年，憶錩公司則應分期給付伊訂約權利金及經營權利金。詎憶錩公司自10
1 年起未依約繳納訂約權利金及經營權利金，經伊定期催告後仍未繳納，伊乃於101 年12月21日終止系爭契約，憶錩公司即有拆除其在上開土地上所搭建如附圖編號A 、B 、C 、
K 、L 、M 、N 、O 所示之地上物，並騰空返還系爭18-7地號等土地之義務。又憶錩公司自99年7 月22日起，亦無權占有伊管理之國有土地即高雄市○○區○○段17-10 、17-30、18-104、19、20-52 地號土地（下稱系爭17-10 地號等土地，並與系爭契約所示土地合稱系爭土地），且搭建如附圖編號D 、E 、F 、G 、H 、I 、J 、P 所示之地上物使用，致伊無法使用收益，伊亦得請求憶錩公司拆除各該地上物，並騰空返還系爭17-10 地號等土地。另憶錩公司尚積欠伊訂約權利金新台幣（下同）279 萬8,400 元、經營權利金76萬8,774 元，及依系爭契約第14條約定之違約金9 萬8,250 元，並就系爭18-7地號等土地，應返還自101 年12月22日起至返還土地之日止，相當於土地使用補償金之利益，就系爭17-10 地號等土地，則應返還自99年7 月22日至返還土地之日止，相當於土地使用補償金之利益，其各項請求金額詳如附表一、二、三之國產署請求金額欄所示。爰依系爭契約、民法第767 條及不當得利之法律關係，提起本訴，並聲明求為命憶錩公司將如附圖編號A ～P 所示地上物拆除，將占用土地騰空返還予伊，並給付伊如附表一、二、三之國產署請求金額欄所示金額，且願供擔保為假執行之判決。
三、憶錩公司則以：系爭18-7地號等土地中，除18-7地號土地外，其餘土地均因長度寬度之法令限制，致實際上無法申請建造執照並建造合法之地上物，國產署之給付即不符系爭契約約定之債之本旨，伊自得拒付經營權利金。而系爭17-10 地號等土地，係經國產署同意伊使用，亦非無權占有。又伊所占用之系爭土地中，實際上無法供合法建築使用部分，均應按當期申報地價1%計算經營權利金，且伊所繳納之訂約權利金亦得抵充經營權利金，故伊於國產署為催告及終止系爭契約時，尚有溢繳而無積欠或違約情事，國產署所為催告及終止均不合法，伊占有系爭土地仍有合法權源，亦無不當得利，更無給付違約金之義務。又縱認伊係無權占用（伊仍否認），然伊實際占用系爭土地之面積，有部分土地與國產署主張及測量之面積不符，且伊受託經營停車場之獲利甚低，故系爭土地除18-7地號土地得以6%計付外，其餘土地皆應以年息1%計算，較為合理等語，資為抗辯。
四、原審經審理後，命憶錩公司拆除如附圖編號A ～P 所示地上物及返還占用之土地，並應給付國產署293 萬1,174 元本息（訂約權利金及經營權利金）、202 萬1,491 元本息（返還占用系爭18 -7 地號等土地之利益）、149 萬3,556 元本息（返還占用系爭18-7地號等土地之利益），及自103 年5 月
1 日起迄至返還系爭土地之日止，每年給付按占用面積依各該土地申報地價總額8%計算之金額，而駁回國產署其餘請求。國產署就部分敗訴（違約金）提起上訴，憶錩公司就部分敗訴（金錢給付）亦提起附帶上訴。國產署於本院聲明：㈠原判決關於駁回國產署後開第2 項之訴部分廢棄。㈡憶錩公司應再給付國產署9 萬8,250 元，及自102 年10月8 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢憶錩公司之附帶上訴駁回。㈣第二審訴訟費用由憶錩公司負擔。憶錩公司則聲明：㈠國產署之上訴駁回。㈡原判決第一項關於命憶錩公司給付
293 萬1,174 元本息；第二項關於命憶錩公司給付202 萬1,
491 元本息，並自103 年5 月1 日起至返還18-7地號土地之日止，超逾依占用該土地面積之申報地價6%以上，及至返還
18 -103 、18-105、19-3地號土地之日止，超逾依占用各該土地面積之申報地價1%以上；第三項關於命憶錩公司給付14
9 萬3,556 元本息，並自103 年5 月1 日起至返還17-10 、17-30 、18-10 、19、20-52 地號土地之日止，超逾依占用各該土地面積之申報地價1%以上之金額部分均廢棄。㈢上開廢棄部分，國產署在第一審之訴駁回。㈣第一、二審訴訟費用由國產署負擔。㈤如受不利判決，願供擔保免為假執行（至兩造就其餘敗訴部分，則均未據聲明不服）。
五、兩造爭執及不爭執事項：㈠不爭執部分：
⒈系爭土地（含系爭18-7地號等土地及系爭17-10 地號等土地），均為國產署管理之國有土地。
⒉兩造於99年7 月22日簽訂系爭契約，國產署將系爭18-7地號
等土地委由憶錩公司經營，期間自99年7 月22日起至109 年
7 月21日止，共計10年，憶錩公司依系爭契約應給付國產署訂約權利金、經營權利金及履約保證金。
⒊訂約權利金為636 萬元，於訂約時先繳納254 萬4,000 元，
餘額加計10% 並分6 期，自100 年至102 年間，按年於每年
1 月31日及7 月31日前，各期繳納金額為69萬9,600 元。憶錩公司已繳納254 萬4,000 元及第1 、2 期即100 年1 月及
7 月之69萬9,600 元，合計394 萬3,200 元。就第3 期（即
101 年1 月31日前應繳納）以後各期（共4 期）部分，合計
279 萬8,400 元，則尚未繳納。⒋經營權利金原約定每年76萬5,714 元，於每年1 月31日前繳
納，其中99年部分因使用日數而核計為34萬1,949 元，嗣並因憶錩公司自100 年1 月起在18-105地號土地上設置廣告看板，而調整為每年76萬8,774 元，至109 年部分則因使用日數而核計為42萬6,397 元。憶錩公司已繳納34萬1,949 元及
100 年之76萬8,774 元，合計111 萬723 元。就101 年（即
101 年1 月31日前應繳納）以後各年應繳納部分，則尚未繳納。
⒌履約保證金63萬6,000 元，於訂約時繳納，憶錩公司亦已繳納。
⒍國產署就憶錩公司於101 年1 月31日應繳納之訂約權利金及
經營權利金，於101 年7 月31日應納之訂約權利金，因憶錩公司經催告後並未繳納，而同意其展延至同年11月30日前繳納之聲請，然因憶錩公司屆期仍未繳納，國產署乃於101 年12月20日函知憶錩公司，依系爭契約第9 條第1 項第1 款約定終止系爭契約，並請求憶錩公司繳納訂約權利金279 萬8,
400 元及101 年經營權利金76萬8,774 元，且應將系爭土地上之地上物全部拆除，騰空返還土地予國產署，該函文已於
101 年12月21日經憶錩公司收受。⒎系爭土地現均仍由憶錩公司占有使用中，尚未返還予國產署（憶錩公司就部分土地之占用面積有爭執）。
㈡爭執部分：
⒈國產署終止系爭契約是否合法。
⒉國產署得請求之訂約權利金、經營權利金之金額各為若干。
⒊國產署得請求之相當租金利益（使用補償金）之金額為若干。
⒋國產署得否請求違約金。若得請求，其金額以若干為適當。
六、本院之判斷：㈠本件國產署在原審係請求憶錩公司拆屋還地及返還相當租金
之利益，並請求違約金。而經原審准許拆屋還地及部分相當租金之利益，另駁回違約金部分之請求。國產署僅就違約金部分提起上訴，憶錩公司就拆屋還地部分並未上訴，而僅就原審命其給付相當租金利益中之部分範圍提起附帶上訴。故本院審理範圍，僅為國產署上訴之違約金，及憶錩公司附帶上訴之相當租金利益部分，先予說明。
㈡國產署終止系爭契約是否合法部分：
⒈國產署主張系爭契約業經合法終止，憶錩公司則陳稱國產署
之終止並不合法。因系爭契約是否合法終止，涉及國產署得否請求系爭契約終止後所衍生之相當租金利益，而憶錩公司雖未就拆屋還地部分聲明不服（此部分係以系爭契約業經合法終止為依據），然仍質疑系爭契約是否已合法終止，故本院仍就此部分為判斷說明。
⒉國產署主張因憶錩公司自101 年起即未依約給付訂約權利金
及經營權利金，經催告及展延給付期限後，仍未依限繳納，故已合法終止，並提出101 年12月20日之終止函文及回執為證（見原審卷第28、29頁）。而憶錩公司對其繳納訂約權利金及經營權利金之情形（如上開不爭執事項第3 、4 點所示），及上開終止函文並不爭執。又依系爭契約第9 條第1 項第1 款之約定，國產署於憶錩公司未依約定期限繳納訂約權利金及經營權利金逾6 個月時，即得終止系爭契約，則國產署在憶錩公司未繳納101 年之訂約權利金（應於1 月31日及
7 月31日前繳納）及經營權利金（應於1 月31日前繳納）後，於101 年12月20日為終止，依系爭契約上開約定，即屬有據。又上開終止函文係於同年月21日經憶錩公司收受，為憶錩公司所不爭執，故系爭契約應已於101 年12月21日合法終止。
⒊憶錩公司雖陳稱系爭契約所載之系爭18-7地號等土地，國產
署係以建築用地之法定計收標準為經營權利金之計算依據，然除18-7地號土地外，其餘各筆土地實際上並無法供建築使用，其給付顯不符合債之本旨，故得拒絕給付經營權利金等語。然查：
⑴系爭18-7地號等土地於公開招標時，在委託經營投標須知第
4 條第2 項即載明經營權利金係依「國有非公用財產委託經營實施要點第13點規定計收」（下稱系爭實施要點），有該委託經營投標須知在卷可稽（見本院卷第143 、151 頁）。
又憶錩公司於得標後與國產署簽訂之系爭契約第3 條第1 項第2 款亦明定經營權利金係依系爭實施要點第13點規定標準計收，此亦有系爭契約在卷可憑（見原審卷第21頁）。而招標須知為憶錩公司於投標前必須前往閱覽之資料，系爭契約更係其於得標後與國產署簽約之內容，而此等文書之內容為本件委託經營各項權利義務之重要規範及參考文件，其所為之記載當為憶錩公司所得知悉，且憶錩公司在得標後及簽約前，均未曾就上開事項向國產署為任何異議或爭執或修改，自有拘束憶錩公司之效力，而不得於簽約後再為否定，否則即與履行契約應依誠信原則之規範意旨有違。
⑵又依系爭實施要點第13點第1 項第1 款及第2 項第1 款規定
：「建築用地，及非建築用地作為建築物、雜項工作物之基地者，按核准當時之土地申報地價年息百分之六計收；其餘土地按核准當時申報地價年息百分之一計收」、「建築用地包括住宅區」，有該實施要點在卷可稽（見本院卷第124 頁）。而系爭18-7地號等土地之地目均為「建」，其中18-7、
18 -103 地號土地之使用分區為「住宅區」，18-105、19-3地號土地則為「道路保留地」，此有土地登記謄本及招標公告在卷可稽（見原審卷第67、68、70、72頁，本院卷第151頁），並為憶錩公司所不爭執。則依上開實施要點之規定，系爭18-7、18-103地號土地之權利金計收比例應為6%，而18-105、19-3地號土地之計收比例則應為1%。
⑶系爭18-7地號等土地於99年之申報地價均為每平方公尺1 萬
200 元，其中18-7地號土地之委託經營面積為731 平方公尺，而18-103、18-105、19-3地號土地之委託經營面積，依序分別為444 、96、361 平方公尺，則依此核算之經營權利金合計為76萬5,714 元（見原審卷第25頁背面之計算式），此亦為系爭契約所約定之金額，可見系爭契約之計收方式符合上開實施要點之規定，並為兩造所不爭執（見本院卷第118頁）。又因憶錩公司自101 年起在上開18-105地號土地上設置廣告看板，使用面積為6 平方公尺（測量圖為8 平方公尺），故兩造同意就此6 平方公尺之計收比例，依上開實施要點第13點第1 項第1 款所示「雜項工作物之基地」之計收規定，而由1 % 調整變更為6%，並將經營權利金之金額由76萬5,714 元調整變更為76萬8,774 元，且附記於變更記事內（見原審卷第26頁）。故國產署所主張經營權利金之計收比例及金額，係符合系爭實施要點及實際使用狀況之數據，甚為明確。
⑷憶錩公司雖陳稱系爭契約範圍內之土地，除18-7地號土地外
，其餘土地均因長度寬度之法令限制，致實際上無法申請建造執照並建造合法之地上物，國產署之給付即不符系爭契約約定之債之本旨，其自得拒付經營權利金等語。然查，系爭契約範圍內之土地中，18-7地號部分之計收比例為6%，18-105（除其中6 平方公尺）及19-3地號部分均為1%，為憶錩公司所不爭執（見本院卷第128 頁），可見計收比例有爭議者僅為18-103地號部分而已。又憶錩公司雖陳稱上開18-103地號土地因實際上無法申請建造執照使用，依系爭契約第6 條第3 項第1 款約定，即不符合本件委託經營之債務本旨，然該條款係指若受託經營者欲增加設施而需經國產署發給土地使用同意書時，國產署得於審核後，依受託經營期間之不同而核發供申請建造執照或雜項執照之同意書，此從該條第2項約定對照觀之即明，故該條款應係就受託經營期間若有增加設施需求時之處理規範，尚難遽採為若受託經營期間為10年者（如系爭契約），國產署即應提供可供申請建造執照之土地，此項解讀明顯限制國產署委託經營時應提供之土地性質，自不足採。
⑸再者，依上述實施要點第13條關於經營權利金之計收標準，
建築用地為6 % ，而建築用地係包括住宅區之土地，且18-103地號土地之地目為「建」，分區使用為「住宅區」，業如前述，並為憶錩公司所不爭執，則其計收標準自應以6%計收，況本件招標公告備註欄載明「按現狀點交予得標人，地上物及土地使用問題概由得標人自理」（見本院卷第151 頁），可見系爭18-103地號土地之使用問題及地上物建築執照之申請應由憶錩公司自理，且國產署並非建築執照之主管機關，而依系爭契約之約定，國產署之契約義務至多為提供土地使用同意書，至於18-103地號土地申請建造執照能否通過核准，顯非國產署所得裁量決定，故縱該筆土地因建築法令致無法申請建造執照，亦難謂國產署有何履約義務之違反，更無從因上開約款而衍生課以國產署有提供得建築使用土地之義務。則憶錩公司認應以實際可申請建執照之土地始得以6%計收，否則即不符債之本旨之見解，本院經斟酌上開規範意旨後，尚難為其有利認定。又計收標準既不以實際可供申請建照為據，則憶錩公司聲請向建管機關查詢可否合法申請建築執照，即無必要，併予說明。
⒋憶錩公司雖再陳稱除18-7地號土地得以6%計付外，其餘土地
皆應以1%計付，而系爭契約得類推適用租賃之規定，訂約權利金得抵充經營權利金之一部分，故兩相收付互抵計算結果，其於國產署為終止時，仍有溢繳情事，國產署之終止即不合法等語。然查：
⑴訂約權利金係依上述實施要點第12條規定之計算方式得出底
價後為公開招標，並再以實際得標金額收取，本件國產署於公開招標時所訂之訂約權利金底價為587 萬5,200 元，而依憶錩公司得標之金額及給付方式而核算出636 萬元，並列入系爭契約之約款（見本院卷第123 、151 頁），此項計算式及性質既為憶錩公司所知悉，則訂約權利金顯與經營權利金係屬不同性質之款項，並係分別約定、計收，且依實施要點第11條及系爭契約第3 條第2 項、第9 條第2 項（見原審卷第21、22頁，本院卷第123 頁），均記載權利金收取後即不予退還，足見訂約權利金為憶錩公司取得經營權之對價，其依約本即負有給付之義務（給付方式詳後述），且遍觀系爭契約全文，亦未見兩造就訂約權利金得抵充經營權利金之約定，故憶錩公司陳稱得以訂約權利金抵充欠繳之經營權利金，自屬無據。
⑵憶錩公司雖又陳稱其實際占用18-7、18-103、19地號土地之
面積與系爭契約約定面積不符，故其所繳納之經營權利金於國產署終止系爭契約時，尚有溢繳而無積欠情事。然系爭18-7地號等土地之權利金計收標準及金額，與系爭契約所載應繳金額相符，已如前述，則憶錩公司以其自行認定之計收標準為是否溢繳之依據，自非可採，況其所稱溢繳情形，係將其所自行核算之面積、已繳之訂約權利金、經營權利金及履約保證金均計入，而據以減扣其應繳之經營權利金所得出之結果（見本院卷第186 頁），然訂約權利金及履約保證金均不得扣抵經營權利金，業如前述，且其所實際占用面積亦不足採（詳後述），況縱依憶錩公司所自稱占用之面積核算，其於國產署終止時，仍有積欠訂約權利金及經營權利金之情事（見本院卷第181 、182 、184 頁），而國產署係以憶錩公司未依約繳納訂約權利金及經營權利金為由，終止系爭契約，已如前述，故憶錩公司此部分有關終止不合法之論據，即不足採。
⒌依上所述，國產署主張系爭契約已合法終止，應屬可信；憶錩公司抗辯未合法終止，並不足採。
㈢國產署得請求之訂約權利金、經營權利金之金額各為若干部分：
⒈系爭契約約定之訂約權利金為636 萬元，於訂約時繳納254
萬4,000 元，餘額加計10% 分6 期，自100 年至102 年間，按年於每年1 月31日及7 月31日前繳納，每期各繳納69萬9,
600 元。而憶錩公司已繳納254 萬4,000 元及第1 、2 期即
100 年1 月及7 月之69萬9,600 元，合計394 萬3,200 元。就第3 期（即101 年1 月31日前應繳納）以後各期（共4 期）部分，合計279 萬8,400 元，則尚未繳納，為憶錩公司所不爭執。而訂約權利金於得標後得1 次繳納或分期繳納，為上述實施要點第12條及本件招標須知第4 條所載明（見本院卷第124 、143 頁），可見訂約權利金所採用之分期給付方式，係有利於得標者之權宜措施，此從上述實施要點12條同時載明若分期繳納者屆期未繳，即應將未到期部分一併繳交，且為系爭契約第3 條第1 項第1 款及第10條所載明（見原審卷第21、23頁），即可得佐證。故國產署在憶錩公司未依期限繳納訂約權利金時，自得請求其給付全部之訂約權利金，此部分金為279 萬8,400 元（計算式：699,600 ×4 ＝2,798,400 ）。
⒉經營權利金原約定每年76萬5,714 元，於每年1 月31日前繳
納，其中99年部分因使用日數而核計為34萬1,949 元，嗣並因憶錩公司自100 年1 月起在18-105地號土地上設置廣告看板而調整為每年76萬8,774 元，至109 年部分則因使用日數而核計為42萬6,397 元。憶錩公司已繳納34萬1,949 元及10
0 年之76萬8,774 元，合計111 萬723 元。就101 年（即10
1 年1 月31日前應繳納）以後各年部分，則尚未繳納。又10
0 年之經營權利金已調整變更為76萬8,774 元，且應於101年1 月31日前繳納，已如前述，而國產署係於101 年12月21日終止系爭契約（當年度為355 日），故憶錩公司應給付10
1 年之經營權利金應為74萬7,712 元（計算式：768,774 ×
355 ÷365 ＝747,712 ，元以下四拾五入。此部分日數係配合後開不當得利期間之計算日數，詳後述）。
⒊上開訂約權利金及經營權利金之金額合計為354 萬6,112 元
，經扣除憶錩公司於訂約時已繳納之履約保證金63萬6,000元，憶錩公司應給付之金額為291 萬112 元（計算式：3,546,112 －636,000 ＝2,910,112 ）。國產署此部分請求，在此範圍內部分，應予准許；逾此範圍部分，不應准許。
㈣國產署得請求之相當租金利益（使用補償金）之金額為若干部分：
⒈國產署請求相當租金利益（使用補償金）之範圍，包括系爭
18-7地號等土地（系爭契約範圍）及系爭17-10 地號等土地（非系爭契約範圍），爰分別說明如下：
⑴系爭契約範圍部分：
系爭契約範圍內之18-7、18-103地號土地為住宅區，系爭契
約係以6%計付，而18-105、19-3地號土地為道路保留地，系爭契約係以1%計付（18-105地號土地中有6 平方公尺係以6%計付），已如前述，且為國產署所不爭執。又國產署就終止後之相當租金利益（使用補償金）之計算標準，係依系爭契約之約定而依申報地價之年息10% 計算，原審則調降為8%，國產署就調降之2%部分未聲明不服，憶錩公司則陳稱均以8%計算，明顯與使用系爭18-7地號等土地可獲取之利益相當，應予酌減至6%或1%等語。
按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通
常之觀念；又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十之最高額，有最高法院61年台上字第1695號、68年台上字第3071號判例意旨可供參酌。又系爭土地（7 筆）之申報地價於99年、100 、10
1 年均為每平方公尺1 萬200 元，102 年、103 年均為1 萬1,500 元，有地價查詢資料在卷可稽（見原審卷第15、17、
18、20頁）。而系爭土地係位於高鐵高雄站附近、憶錩公司就系爭土地之使用狀況為營運停車場，惟因部分土地之建造執照事宜，其使用現況可獲取之商業價值及經濟利益因而受限，有原審勘驗筆錄及現場照片在卷可憑（見原審卷第124～137 頁）。本院經斟酌上開申報地價及使用現況，並參酌系爭契約所約定之計收標準，係○住○區○路○道路用地分別計收，認若國產署收回再行委託他人經營，其可獲取之利益亦應以上開計收標準為上限，而憶錩公司使用系爭土地可獲取之利益，亦宜參酌此項標準，再考量憶錩公司係無權占用，而不宜與合法占用者享有相同計收標準之規範意旨，認就住宅區用地（即18-7、18-103地號）及道路用地（18-105、19-3地號）之計算標準，分別以8%（契約約定6%）及2%（契約約定2%，另18-105地號有6 平方公尺以8%計算）為適當。國產署之請求，在此範圍內，應予准許，逾此範圍部分，不應准許。
⑵非系爭契約範圍部分：
非系爭契約範圍內之17-10 、19地號土地為住宅區，而17
-30 、18-104、20-52 地號土地為道路保留地，有土地分區使用資料在卷可稽（見本院卷第155 ～159 頁），且為國產署所不爭執。
國產署就終止後之相當租金利益（使用補償金）之計算標準
，係採用與系爭契約範圍內土地相同標準，而均依申報地價之年息10% 計算，原審則調降為8%，國產署就調降之2%部分未聲明不服，憶錩公司則陳稱均以8%計算，明顯與使用系爭17-10 地號等土地可獲取之利益相當，均應予酌減至1%等語。本院經斟酌同上系爭契約範圍內土地之計算標準，認就住宅區用地（即17-10 、19地號）及道路用地（17-30 、18-1
04、20-52 地號）之計算標準，分別以8%○住○區○○○○○道路用地）為適當。國產署之請求，在此範圍內，應予准許，逾此範圍部分，不應准許。至國產署雖陳稱一般國有非公用不動產（基地）租賃之租金，係以當期申報地價5%計算（見本院卷第125 頁），但就道路用地部分，依系爭契約既可調降為1%，可見亦有斟酌土地實際可使用狀況之因素，而非必定以上開計收標準為唯一依據。故本院就道路用地部分之相當租金利益之酌定，自得依實際可使用狀況為考量，而不受此5%比例之拘束，併予說明。
⒉憶錩公司雖陳稱系爭17-10 地號等土地，係經國產署同意而
使用，並非無權占有，且其占用範圍之面積與測量結果不符，應以實際占用範圍核計，且以8%計算明顯過高等語。然查：
⑴國產署已否認曾同意憶錩公司使用系爭17-10 地號等土地，
，且證人即國產署員工謝明煌於原審證稱：「委託經營之土地，國產署會不定期去履勘，因這會涉及到租金問題。一般去履勘是去看有沒有增加地上建築物，因為有地上建築物與空地租金是不同的」、「這件有不定時履勘，伊有發現憶錩公司使用範圍大於委營範圍；於101 年12月11日去履勘時就有鋪水泥、搭建車棚，有發現憶錩公司有超過使用範圍，伊就憶錩公司超過委營範圍製表給業務單位處理，就伊所知業務課有請憶錩公司騰空，但憶錩公司沒有騰空，所以業務課有移送侵占」等語（見原審卷第168 ～173 頁），參以國產署所提出送辦竊佔罪函文及檢察官之不起訴處分書等資料（見原審卷第211 、218 、219 頁），應可佐證國產署並未同意無償提供系爭17-10 地號等土地予憶錩公司使用。憶錩公司以國產署曾發函要求其維護環境衛生，即推論國產署業已同意其使用，自不足採，其就系爭17-10 地號等土地，即無法律上正當權源，堪以認定。
⑵至憶錩公司所稱其實際占用範圍與測量結果不符，係指19地
號土地部分應減少約100 平方公尺部分（見本院卷第184 頁），然該占用使用範圍，係經原審會同兩造勘驗現場時所查明確認，並指示地政人員經由兩造指界確認之範圍為測量，可見測量時係經憶錩公司指認其使用範圍後所為，且憶錩公司就使用範圍如複丈成果圖所示部分，經原審提示測量成果圖時亦表示無意見，並將此列為不爭執事項（且見原審卷第
124 ～126 、230 頁），則憶錩公司於本院再為爭執19地號土地之實際占用面積，自難採信。而憶錩公司雖再陳稱其於原審就此事項不為爭執係基於錯誤所為自認，亦得撤銷，然依其提出之現場照片（見本院卷第133 、134 頁），尚不足佐證係何種占用狀態，且其亦無法證明其於原審之不爭執有何與事實不符之處，即難認與民事訴訟法第279 條第3 項之撤銷自認要件相符，自不足採。另18-7、18-103地號部分，憶錩公司係質疑簽約面積與測量面積不符，其中18-7地號之簽約面積為731 平方公尺，而測量面積為729 平方公尺，18-103地號之簽約面積為444 平方公尺，而測量面積為442 平方公尺。然本院就此部分關於相當租金金額之計算，係以測量面積為據（見附表所示），故尚無憶錩公司所稱之錯誤可言，況此等誤差均僅為2 平方公尺，應係不同測量時間或不同儀器所產生之誤差所致，併予說明。
⑶另憶錩公司雖陳稱其因無法申請建造執照致營運受限，獲益
不高，而請求減少使用補償金（相當租金利益），然其所稱建造執照事宜，並非可歸責於國產署所致，為本院認定之事實，已如前述，則其以此為由之酌減論據，即難採認，況其既與國產署簽訂系爭契約，約定一定比例之計收標準，國產署亦已依約交付其占用使用，則就經合法終止後所衍生之不當得利及返還相當租金利益，自不宜與合法占用期間之計收比例同視，否則，無異鼓勵非法或無權占用之狀態，故憶錩公司上開所述，顯不足採。
⒊依上所述，國產署所得請求之相當租金利益，應斟酌系爭土
地之性質，分別○住○區○○○道路用地之不同，而認定其計算標準，其中住宅區用地部分為年度申報地價之8%，而道路用地部分則為2%，其詳細計算金額，則如附表二、三之本院准許金額欄所示。
㈤國產署得否請求違約金。若得請求，其金額以若干為適當部分：
⒈國產署陳稱依系爭契約第14條約定，其得按月照欠額加收千
分之5 違約金，未滿1 個月，以1 個月計，故憶錩公司依約應給付違約金9 萬8,250 元。又依系爭契約第6 條第1 款、第7 條及10條之規範意旨，上開違約金性質屬懲罰性違約金，無論其受有損害與否，憶錩公司均應給付等語。
⒉經查，違約金之性質，固可分為懲罰性及損害賠償總額預定
類型，而依民法第250 條第2 項前段規定，違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。可見懲罰性違約金應以當事人有特別約定其性質者，始足當之。本件兩造就違約金部分，並未於系爭契約中明定為懲罰性違約金字樣，且依系爭契約第14條約款內容觀之，係以憶錩公司未依約定期限繳納訂約權利金及經營權利金為要件，並將可請求之違約金預設其最高限額（積欠額之60% ）或免繳（逾期2 日以內）賠償。就此而言，該條款所定違約金之性質，仍應視為係損害賠償總額預定之性質，較為適當。而國產署既已就憶錩公司遲延給付權利金，請求加計法定遲延利息，並就憶錩公司於返還土地前之占用期間，請求相當租金之不當得利，實際上即已填補其因憶錩公司因違約（第14條所稱之遲延給付）所生損害，故就此項違約金部分，本院經斟酌上開事證，認無再為請求之必要，而不予准許。
七、綜上所述，國產署主張系爭契約因憶錩公司未依約給付訂約權利金及經營權利金而已經合法終止，憶錩公司應給付未繳納之訂約權利金及經營權利金，並應給付至返還系爭土地前之相當租金利益，即屬可採；憶錩公司抗辯系爭契約尚未合法終止，其並未積欠訂約權利金及經營權利金，亦非無權占用系爭土地，尚不足採。至國產署請求給付違約金部分，則不足採；憶錩公司抗辯無給付義務，應屬可信。至國產署可請求之訂約權利金、經營權利金及相當租金利益，則如附表
一、二、三之本院准許金額欄所示。從而，國產署依系爭契約、不當得利之法律關係，請求憶錩公司給付如附表一、二、三所示權利金及相當租金之不當得利，在如附表一、二、三之本院准許金額欄所示准許範圍內部分，為有理由，應予准許；其餘超過部分，則無理由，應連同該部分假執行之聲請，併予駁回。原審就上開國產署之請求中不應准許部分（除違約金部分外），命憶錩公司給付，尚有未洽。憶錩公司附帶上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，並改判求如主文第3 項所示。
又原審就上開國產署之請求中應准許部分，命憶錩公司給付，並無違誤。憶錩公司附帶上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。另原審就上開國產署之請求中不應准許之違約金部分，駁回國產署之請求及該部分假執行之聲請，並無違誤。國產署上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，亦應駁回。又憶錩公司敗訴部分，因本院准許金額與原審不同，故就兩造供假執行及免為假執行之擔保金額部分，亦一併調整變更為如主文第6 項所示。
八、據上論結：本件國產署之上訴為無理由；憶錩公司之附帶上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第463 條、第
449 條第1 項、第450 條、第79條、第390 條第2 項、第39
2 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 105 年 2 月 18 日
民事第五庭
審判長法官 簡色嬌法 官 楊國祥法 官 林紀元以上正本證明與原本無異。
憶錩營造有限公司 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
財政部國有財產署南區分署不得上訴。
中 華 民 國 105 年 2 月 23 日
書 記 官 楊明靜附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。
┌────────────────────────────────┐│附表一：訂約權利金、經營權利金及違約金 │├─────┬────────┬────────┬────────┤│項 目│國產署請求金額 │原審准許金額 │本院准許金額 │├─────┼────────┼────────┼────────┤│訂約權利金│2,798,400 元及自│2,798,400 元及自│2,798,400 元及自││ │102.10.8起至清償│102.10.8起至清償│102.10.8起至清償││ │日止，按年息5%計│日止，按年息5%計│日止，按年息5%計││ │算之利息。 │算之利息。 │算之利息。 │├─────┼────────┼────────┼────────┤│經營權利金│768,744 元及自10│768,744 元及自10│747,712 元及自10││ │2.10.8起至清償日│2.10.8起至清償日│2.10.8起至清償日││ │止，按年息5%計算│止，按年息5%計算│止，按年息5%計算││ │之利息。 │之利息。 │之利息。 │├─────┼────────┼────────┼────────┤│違 約 金│98,250元及自102.│不准 │不准。 ││ │10.8起至清償日止│ │ ││ │，按年息5%計算之│ │ ││ │利息。 │ │ │├─────┼────────┼────────┼────────┤│扣除金額（│636,000 元 │636,000 元 │636,000 元 ││履約保證金│ │ │ ││） │ │ │ │├─────┼────────┼────────┼────────┤│合 計│2,931,174 元及自│2,931,174 元及自│2,910,112 元及自││ │102.10.8起至清償│102.10.8起至清償│102.10.8起至清償││ │日止，按年息5%計│日止，按年息5%計│日止，按年息5%計││ │算之利息。 │算之利息。 │算之利息。 │├─────┴────────┴────────┴────────┤│備註：本院准許經營權利金，因係認定系爭契約已於101.12.21 終止，故││ 僅計至該日，而以355 日計算。 │└────────────────────────────────┘┌────────────────────────────┐│附表二：系爭契約範圍土地即18-7、18-103、18-105、19-3地號│├──┬───────┬────────┬────────┤│項 │國產署請求內容│ 原審准許金額 │ 本院准許金額 │├──┼───────┼────────┼────────┤│ │101.12.22 ～10│2,021,491 元及自│1,602,317 元及自││ │3.04.30 期間，│102.10.8起至清償│102.10.8起至清償││ │合計2,536,138 │日止，按年息5%計│日止，按年息5%計││ │元及自102.10.8│算之利息，並自10│算之利息，並就18││ │起至清償日止，│3.05 .01起至返還│-7、18-103及18-1││ │按年息5%計算之│土地之日止，每年│05地號中之6 平方││ │利息，並自103.│按占用面積之申報│公尺部分，自103.││ │05 .01起至返還│地價年息8%計算。│05.01 起至返還土││ │土地之日止，每│ │地之日止，每年按││ │年按占用面積之│ │占用面積之申報地││ │申報地價年息10│ │價年息8%計算，其││ │% 計算。 │ │餘土地即18-105地││ │ │ │號中之90平方公尺││ │ │ │及19-3地號部分，││ │ │ │則均按申報地價年││ │ │ │息2%計算。 │├──┴───────┴────────┴────────┤│備註： ││⒈本院准許之論據為住宅區部分即18-7地號（727 平方公尺）、││ 18-103地號（442 平方公尺）及18-105地號（其中6 平方公尺││ ），合計1,175平方公尺，均以申報地價之年息8%計算。 ││⒉其餘道路用地部分即18-105地號（90平方公尺）、19-3地號（││ 359 平方公尺，合計449 平方公尺，均以申報地價之年息2%計││ 算。 ││⒊申報地價：101 為每平方公尺10,200元；102 、103 年度為每││ 平方公尺11,500元。 ││⒋面積以複丈成果圖即附圖所示面積為據。 ││⒌101 年部分以10日計算；103 年部分以120 日計算。 │└────────────────────────────┘┌──────────────────────────────┐│附表三：非系爭契約範圍土地 │├────┬───────┬────────┬────────┤│項 目│國產署請求內容│ 原審准許金額 │ 本院准許金額 │├────┼───────┼────────┼────────┤│17-10 、│99.07.22～103.│1,474,243 元及自│1,422,946 元及自││18-104、│04.30 期間，合│102.10.8起至清償│102.10.8起至清償││19地號 │計1,844,196元 │日止，按年息5%計│日止，按年息5%計││ │及自102.10.8起│算之利息，並自10│算之利息，並就17││ │至清償日止，按│3.05.01 起至返還│-10 、19地號部分││ │年息5%計算之利│土地之日止，每年│，自103.05.01 起││ │息，並自103.05│按占用面積之申報│至返還土地之日止││ │.01 起至返還土│地價年息8%計算。│，每年按占用面積││ │地之日止，每年│ │之申報地價年息8%││ │按占用面積之申│ │計算，其餘土地即││ │報地價年息10% │ │18-104地號部分，││ │計算。 │ │則均按申報地價年││ │ │ │息2%計算。 │├────┼───────┼────────┼────────┤│17-30、 │99.07.22～103.│19,313元及自103.│4,828 元及自103.││20-52 地│04.30 期間，合│05.17 起至清償日│05.17 起至清償日││號 │計24,143元及10│止，按年息5%計算│止，按年息5%計算││ │3.05.17 起至清│之利息，並自103.│之利息，並自103.││ │償日止，按年息│05.01 起至返還土│05.01 起至返還土││ │5%計算之利息，│地之日止，每年按│地之日止，每年按││ │並自103.05.01 │占用面積之申報地│占用面積之申報地││ │起至返還土地之│價年息8%計算。 │價年息2%計算。 ││ │日止，每年按占│ │ ││ │用面積之申報地│ │ ││ │價年息10% 計算│ │ ││ │。 │ │ │├────┴───────┴────────┴────────┤│備註： ││⒈本院准許之論據為住宅區部分即17-10 地號（108 平方公尺）、19││ 地號（329 平方公尺），合計437 平方公尺，均以申報地價之年息││ 8%計算。 ││⒉其餘道路用地部分即18-104地號（21平方公尺）、17-30 地號（3 ││ 平方公尺）、20-52 地號（3 平方公尺），合計6 平方公尺，均以││ 申報地價之年息2%計算。 ││⒊申報地價：99、100 、101 為每平方公尺10,200元；102 、10 ││ 3 年度為每平方公尺11,500元。 ││⒋面積以複丈成果圖即附圖所示面積為據。 ││⒌99年部分以163 日計算；103 年部分以120 日計算。 │└──────────────────────────────┘