臺灣高等法院高雄分院民事判決 104年度上易字第373號上 訴 人 劉慧玲訴訟代理人 莊國士被上訴人 李銘松訴訟代理人 王仁聰律師
蔡桓文律師田崧甫律師上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國104年8 月28日臺灣高雄地方法院103 年度訴字第575 號第一審判決提起上訴，本院於105 年3 月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人於民國96年間向訴外人邱鑾購買坐落高雄市○○區○○段○○段000 地號土地應有部分二分之一，及其上第3368建號建物（即門牌號碼：高雄市○○區○○街○○○號；下稱系爭建物）一棟，上開土地、建物依序於96年6 月20日、同年4 月3 日辦理所有權移轉登記完畢。上開地號土地另應有部分二分之一則為伊所有（下稱系爭土地應有部分）。嗣被上訴人於101 年11月6 日因判決共有物分割（本院99年度上字第190 號分割共有物事件；下稱共有物分割事件）取得系爭土地應有部分（即土地全部為被上訴人所有）。是被上訴人所有系爭建物於系爭土地分割判決前，即自96年4 月3 日起至101 年11月6 日止，屬無權占有系爭應有部分，共計4 年7 個月，被上訴人因而受有相當於租金之不當得利，致伊受有不能使用土地之損害。依本院於上開共有物事件認定之系爭應有部分土地地價新台幣（下同）3,146,000 元，按週年利率百分之十計算，被上訴人應給付伊相當於租金之不當得利為1,441,900 元，爰依民法第179 條前段起訴，聲明：㈠被上訴人應給付上訴人1,441,900 元，及自起訴狀繕本送達翌日起按週年利率百分之五計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。原審判決駁回上訴人之訴及其假執行之聲請，上訴人不服，提起上訴。於本院聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人1,441,900 元本息。
二、被上訴人則以：上訴人非系爭土地應有部分實質所有人，而是訴外人莊國士之借名登記人，故無權利受損。又系爭土地原共有人為邱鑾，因與莊國士締結合建契約，已將系爭土地與合建建物為財產規畫與變動等利益，即莊國士於合建後取得系爭土地應有部分及地下室建物，邱鑾除保有土地應有部分二分之一，另取得其上一至五樓建物所有權，彼等間無租賃關係發生，是系爭建物使用系爭土地自無不當得利問題。且合建契約之簽訂，並於合建後依約將土地、建物分配歸屬，足徵就系爭土地已有分管協議，故系爭建物使用系爭土地即非無法律上原因，並此分管契約為其等後手所繼受，伊向邱鑾買受系爭土地其餘應有部分二分之一及建物，即繼受該分管協議的權利，上訴人對伊不可主張無權占有。況96年4月3 日至同年6 月20日間伊雖已取得建物，但尚未取得土地，上訴人未受損害，亦不得請求不當得利。退步言之，縱得請求，上訴人主張之利益過高，且自起訴日即102 年12月6日起回溯起算，已逾5 年部分，時效已消滅，上訴人不得請求不當得利等語，資為抗辯。於本院答辯聲明：上訴駁回。
三、不爭執事項：㈠高雄市○○區○○段○○段000 地號土地為邱鑾所有，78
年間邱鑾與莊國士簽訂合建契約，約定由邱鑾提供系爭土地，莊國士出資、興建。系爭建物完成後，於79年7 月20日辦理建物所有權第一次登記，由邱鑾取得系爭建物之所有權，莊國士取得系爭土地應有部分及地下室一樓之所有權，邱鑾於79年12月21日依莊國士指示，將系爭土地應有部分移轉登記予莊國士指定之國罡公司，國罡公司又於80年9 月24日將之移轉登記與上訴人，致上訴人與邱鑾共有系爭土地，各應有部分二分之一。
㈡被上訴人於96年2 月5 日以退還買賣價金為由，向原審法
院聲請與邱鑾調解並成立，邱鑾同意就系爭建物移轉登記予被上訴人，以清償積欠被上訴人之225 萬元價金，並於96年4 月3 日辦理移轉登記。被上訴人於96年6 月20日以買賣為原因將系爭土地其餘應有部分二分之一移轉登記予被上訴人所有。
㈢被上訴人於101 年11月6 日因前開共有物分割事件判決取得系爭土地應有部分。
㈣系爭建物、土地產權異動時序情形：
1.65年12月22日：高雄市○○區○○段○○段000 地號土地全部，為邱鑾所有。
2.78年間邱鑾與莊國士簽訂合建契約，約定邱鑾保留系爭土地應有部分二分之一，及土地上一至五層建物包括內部增建全部；莊國士分得系爭土地應有部分及地下室一樓所有權。
3.79年7 月20日：系爭建物建造完成，邱鑾辦理建物所有權第一次登記，取得所有權。
4.79年12月21日：邱鑾將莊國士分得之系爭土地應有部分依其指示移轉登記予國罡公司。
5.80年9 月24日：國罡公司將系爭土地應有部分移轉登記予上訴人。
6.96年4月3日：邱鑾與被上訴人成立調解，於96年4月3日將系爭建物移轉登記予被上訴人；96年6 月20日將系爭土地其餘應有部分二分之一以買賣原因移轉登記為被上訴人所有。
7.101 年11月6 日：被上訴人於101 年11月6 日因前開分割共有物事件取得系爭土地應有部分，並於101 年11月6 日辦妥登記（即土地全部歸其所有）。
四、上訴人主張系爭土地應有部分，於101 年11月6 日前開分割共有物事件判決確定前為伊與邱鑾共有，又邱鑾與被上訴人成立調解，於96年4 月3 日將系爭建物移轉登記予被上訴人等情，業據其提出各該土地、建物登記謄本、分割共有物判決為證（原審卷第7 至20頁），且有高雄市政府地政局新興地政事務所102 年12月31日高市地新登字第00000000000 號函，及附件即土地、建物登記謄本、異動索引、地籍圖及複丈成果圖等可稽（原審卷第30至64頁），復為被上訴人不爭，堪信為真。至其主張於其取得系爭土地應有部分起，至分割共有物判決前即96年4 月3 日起至101 年11月6 日止，被上訴人系爭建物無權占用系爭土地，侵害其共有權（二分之一權利），致伊受有損害，為不當得利，則為上訴人所否認，是本件爭點厥為：㈠邱鑾與莊國士締結合建契約，就合建後所為土地、建物之使用關係是否已為分管等約定，其效力是否及於其等繼受人？㈡如否，上訴人依不當得利法律關係請求是否有據（含被上訴人時效抗辯）？金額若干？分述如下。
五、上開合建契約效力是否及於兩造間？系爭土地是否因合建契約之履行（成立共有），而成立分管協議，效力是否及於兩造？⒈上訴人主張合建契約為債權契約，非物權契約，效力僅及於
合建契約當事人間，系爭應有部分土地是其於80年9 月24日向國罡公司購得並經移轉登記，其非莊國士之借名登記人，則合建契約對其即不發生效力等語，為被上訴人否認。查兩造對上訴人是否為系爭土地應有部分之實質所有人雖有爭執，然縱認莊國士為實質所有人，亦因被上訴人非合建契約當事人或其概括承繼之人，則合建契約效力即不及於被上訴人。惟系爭建物是被上訴人受讓自邱鑾而來，是應予究明者，乃其是否有其他關係得占有使用系爭基地。
⒉按稱合建契約，係指地主約定，由地主提供土地，由出資者
提供資金、技術、勞力合作建築房屋，並於房屋建築完成後，依約定比率分取房屋及基地權利之契約。其內容是將出資者與地主之權利義務關係，並分取房屋及基地權利後所生占有狀態為一新約定，以杜將來紛爭。佐以當今建材、技術提升，堪認除重大事故外，其存續期間達數十年以上，為眾所周知之事實，且價值非少，並建物不能與基地析離。及不動產之處分為所有權最大之權能，即當事人合建後，將建物、基地轉讓他人，頗為常見，此為合建契約當事人所預見，是除合建契約別有保留基地權利之約定外，應認當事人間已合意於建物使用年限內得使用基地之意，否則將因欠缺基地使用權而影響買受意願，嚴重影響建物價值，亦對社會經濟有礙，是應認履行合建契約後（即建物與土地移轉），其等就建物、土地間占有使用關係業經合意規畫。再者，建物既不能與土地分離而單獨存在，且占用基地之具體位置明確，又為其等所知，仍願為如上之安排，亦堪認各該土地共有人間就土地已成立分管協議方合於締約本旨、建物與基地不能分離特性，並不致有礙個人或社會經濟利益。查系爭合建契約乃78年間由地主邱鑾提供土地，莊國士出資、興建系爭建物，合建契約第2 條約定：興建完成後，甲方（即邱鑾）分得系爭土地上一至五層包括內部增建之全部。乙方（即莊國士）分得系爭土地應有部分二分之一及地下室一樓所有權；第
5 條約定：乙方負責申請之拆除執照、建築執照、使用執照等有關營建所需甲方提供證件及蓋章時，甲方應隨時提供；第7 條約定：本契約訂立同時，甲方應將土地使用同意書，拆除執照申請書填妥交予乙方，為申請建照之用」（原審卷第211 至214 頁）。堪認地主邱鑾於合建之初，即同意將系爭土地含其使用之權利全部，交由建築商莊國士規劃設計並在土地上興建合法房屋。又合法登記建物自興建起不能脫離土地而單獨存在，是「土地使用權同意書」的目的除利於向主管機關申請合法建造執照外，佐以該契約並未就興建完成後房屋與基地之關係，另為使用權源或應行補償之約定，堪認同時亦寓有安排「合法保存登記建物」與「建築基地」所有人不一時，「合法保存登記建物」將來對其「基地」有一定的使用權源。足徵邱鑾出具同意書之舉，已有同意完工之建築物，有使用該基地之正當權源，例如莊國士分得之地下室一樓，其使用土地，即源於合建契約，自有法律上原因，要無不當得利之情，堪可認定，此由系爭建物79年7 月20日第一次所有權登記後，其等間未就土地使用權源為爭執，亦未互為請求不當得利益徵。
⒊次按共有人與其他共有人訂立共有物分管之特約後，將其應
有部分讓與第三人時，除該受讓人不知有分管契約，亦無可得而知之情形外，仍應受讓與人所訂分管契約之拘束，用維法律秩序之安定，並免善意受讓人受不測之損害（最高法院93年度台上字第863 號裁判要旨參照）。上開判決要旨乃參酌司法院大法官會議釋字第349 號解釋意旨而為立論。本件從登記形式以觀，兩造均非合建契約之當事人。則基於合建契約債之關係，其效力不及於兩造，應堪認定。然系爭建物位於系爭土地上，參以合建完成履約，系爭土地應有部分已移轉登記為國罡公司（依莊國士指示）、邱鑾共有，各應有部分二分之一如上；系爭建物辦理所有權登記予邱鑾、地下室一樓所有權辦理登記為莊國士所有如上。惟承上所述，系爭建物、土地既依合建契約移轉登記，而於共有土地間成立分管協議亦堪認定。再者，建物不能脫離土地而存在，系爭建物位於系爭共有土地特定位置，得使用數十年之久，價值不貲，並兩造於受讓系爭土地、建物前，對此攸關權益事項，衡情當會申請各該土地、建物登記謄本查明，更會當場察看建物面積、建築態樣（透天獨棟或公寓大樓等），並土地與建物相互間占有使用關係（系爭土地為共有），方合經驗法則。是彼等縱非合建契約當事人，然其等分別受讓系爭建物、系爭土地應有部分，且客觀上知悉建物使用基地之情，於彼等間土地使用關係即應同受邱鑾、莊國士間之分管協議拘束，是縱系爭土地應有部分於101 年11月6 日分割共有物事件判決確定前，為上訴人所有，亦因系爭建物是基於分管協議而占有、使用土地，自非無法律上原因，且其受有利益，亦與上訴人受有不能占有使用之損害，無直接因果關係，與不當得利要件未合，準此，上訴人執不當得利法律關係為請求，非屬正當。
六、綜上所述，上訴人依不當得利法律關係，請求被上訴人給付1,441,900 元本息為無據，不應准許。是原審為上訴人敗訴之判決，理由雖未盡相同，結論則無二致，仍應予維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。又本件為判決基礎之事實已明，兩造其餘攻擊、防禦方法（如土地實質所有人為誰、時效抗辯等）於訴訟結果不生影響，故不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第2項、第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 30 日
民事第二庭
審判長法官 陳真真法 官 郭宜芳法 官 黃國川以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 105 年 3 月 30 日
書 記 官 史安琪