臺灣高等法院高雄分院民事判決 104年度上易字第449號上 訴 人 陳銀和訴訟代理人 劉怡孜律師
張名賢律師被 上訴人 劉素梅訴訟代理人 孫守濂律師
李慶榮律師涂榮廷律師上列當事人間因返還價金事件，上訴人對於中華民國104 年10月16日臺灣高雄地方法院104 年度訴字第389 號第一審判決提起上訴，本院於105 年1 月20日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原判決命上訴人給付，及該部分假執行宣告並訴訟費用之裁判，均廢棄。
前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
第一（確定部分除外）、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人與訴外人張簡美珠於102 年9 月25日以新臺幣（下同）1,027 萬元，出售坐落屏東縣○○鎮○○段○○○ ○○○○號土地（下稱系爭土地），以及其上門牌「屏東縣○○鎮○○路○○○○ 號」之未辦保存登記建物（下稱系爭建物，與土地合稱系爭房地）予被上訴人，買賣價金除約定土地價金各350 萬元、建物各150 萬元外，額外要求27萬元，以達土地增值稅事實上轉嫁被上訴人承擔之目的，故買賣價金合計為1,027 萬元，並簽立買賣契約（下稱原買賣契約）。被上訴人依約給付價金300 萬元後，方知系爭建物非上訴人及張簡美珠所有，而係登記在起造人林仁桂名下。被上訴人遂於102 年12月26日催告出賣人解決，張簡美珠遂與被上訴人另訂買賣契約（下稱後買賣契約），約定僅出售系爭土地2 分之1 權利，價金為350 萬元，上訴人却仍堅持其就系爭建物已取得所有權及處分權，僅未辦理稅籍變更登記，會找林仁桂之繼承人辦妥稅籍變更登記予被上訴人，經協議結果，兩造間系爭房地之價金照舊，仍為500 萬元，兩造復於102 年12月28日另簽買賣契約（下稱系爭契約；該契約日期誤載為102 年9 月25日），而被上訴人已依約將價金給付完畢，但仍無法辦理稅籍變更登記，經被上訴人詢問林仁桂之妹後，始發現上訴人所聲稱已取得建物事實上處分權與事實不符，被上訴人陷於錯誤信以為真，爰依民法第92條第1 項、第114 條規定，撤銷系爭契約中買受系爭建物之意思表示，該建物之買賣契約視為自始無效，依民法第113條規定，請求上訴人返還系爭建物部分之價金150 萬元。上訴人就建物既無所有權，自難認其能依約履行交付及移轉稅籍登記之義務，且經被上訴人催告解決未果，上訴人已違權利瑕疵擔保之義務，並有給付不能事實，依民法第349 條、第350 條、第353 條、第226 條及第256 條規定，自得解除建物之買賣，並依第259 條第1 款、第2 款規定，請求上訴人返還所收取房屋價金及賠償所受損害，爰以起訴狀繕本之送達，作為解除契約之意思表示；又兩造就系爭建物之買賣契約既經被上訴人解除，上訴人受領建物價金之法律上原因即不存在，被上訴人亦得依不當得利第179 條規定及系爭契約第15條前段約定，請求上訴人返還建物之價金150 萬元。
為此爰依前揭法律規定，請求判令上訴人應給付被上訴人15
0 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
二、上訴人則以：系爭土地係伊與林仁桂、蕭聖毅於81年合資購買而分別共有，並由伊與林仁桂、蕭聖毅出資興建系爭建物，建物之原始起造人即為伊與林仁桂、蕭聖毅三人，為三人共有。該建物建造完成後，因林仁桂需求，伊與蕭聖毅同意該建物暫供林仁桂居住使用，可能因此由其單獨辦理稅籍登記。嗣林仁桂於95年間將所有之房地持分口頭出賣予伊及蕭聖毅，伊與蕭聖毅給付價金後，即由代書辦理土地所有權移轉登記，土地改由伊與蕭聖毅分別共有，持分各2 分之1 ，而建物部分，因屬未經保存登記之建物，無法辦理移轉登記，惟應認林仁桂已讓與建物之事實上處分權予伊及蕭聖毅，上訴人並無施行詐術、債務不履行或有任何權利瑕疵情事。
再者，上訴人與張簡美珠（即蕭聖毅之遺孀）與被上訴人簽立原買賣契約後，被上訴人並未依約於102 年12月22日給付第一期款200 萬元，經上訴人與張簡美珠寄發存證信函後，被上訴人乃表示系爭建物納稅義務人為林仁桂乙情，伊與張簡美珠除表達渠等確為系爭建物之所有權人，及係於95年因買賣受讓林仁桂之事實上處分權等情外，亦告知如被上訴人介意可解除契約，惟被上訴人仍堅持買受房地，並與張簡美珠及上訴人分別另立契約，是被上訴人係於知悉建物稅籍登記人為林仁桂之情形下而與上訴人簽訂契約，上訴人並未施用詐術，被上訴人亦未陷於錯誤，且臺灣高雄地方法院檢察署103 年度偵字第28876 號不起訴處分書亦認定上訴人並無施用詐術之行為，被上訴人於契約簽訂前即102 年12月26日發函予上訴人，斯時應已知悉上訴人非建物納稅義務人，則其遲於104 年1 月20日方起訴以民法第92條第1 項規定撤銷契約，已罹於民法第93條所定1 年除斥期間，且契約訂立當時，被上訴人已知上訴人可能非建物之事實上處分權人，依民法第351 條規定，上訴人免負權利瑕疵擔保責任。再被上訴人嗣於102 年12月30日、103 年1 月9 日分別依約給付上訴人220 萬元、50萬元，及交付發票日為103 年2 月10日面額80萬元之本票予上訴人後，上訴人即依約辦理土地所有權移轉登記事宜，就建物部分，上訴人亦將之鑰匙交予被上訴人，縱上訴人無法辦理稅籍變更登記，仍應認為上訴人已讓與事實上處分權予被上訴人，且被上訴人復於103 年2 月8日偕同友人至上訴人處，要求退還10萬元以作為協助被上訴人辦理建物稅籍變更登記之費用，並告知上訴人其收受款項後會自行處理稅籍問題，經上訴人同意後已當場退還10萬元予被上訴人，則契約原有關「甲方（即上訴人）於成交後應盡協助辦理房屋稅籍登記移轉」之約定，業經兩造合意變更為由上訴人退還10萬元而改由被上訴人自行負責稅籍變更登記之約定，被上訴人復以此主張解除契約，實無理由；況系爭契約僅約定系爭房地總價為500 萬元，被上訴人不能單就建物主張解除契約及返還價金150 萬元。退言之，兩造買賣標的僅有土地，並不包括建物，無論上訴人是否為建物之事實上處分權人，被上訴人不得據此主張契約責任等語，資為抗辯。
三、原審判決上訴人應給付被上訴人1,425,304 元，及自民國10
4 年1 月29日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並為附條件之准、免假執行之宣告，駁回其餘之訴及其餘假執行之聲請。上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則求為駁回上訴。（被上訴人於原審敗訴部分，未據上訴）。
四、不爭執事項：㈠上訴人與張簡美珠於102 年9 月25日共以1,027 萬元出售系
爭房地予被上訴人，簽立原買賣契約，上訴人等並稱系爭房地為伊等自有，惟簽立當時建物之納稅義務人係林仁桂。
㈡被上訴人給付價金300 萬元後，知悉建物之納稅義務人為林
仁桂，於102 年12月26日寄發存證信函予上訴人及張簡美珠，嗣與張簡美珠、上訴人於102 年12月28日另立後買賣契約及系爭契約，即張簡美珠僅出售系爭土地應有部分2 分之1，買賣價金為350 萬元。上訴人則出售土地及建物應有部分各2 分之1 ，買賣價金為500 萬元。
㈢被上訴人就已支付價金500 萬元予上訴人，上訴人並將其中10萬元退還給被上訴人。
㈣上訴人出售房地後，就建物並未辦理納稅義務人變更事宜。
五、本院判斷：㈠系爭建物（貨櫃屋）係何人出資建造？林仁桂有無將其對該
建物之權利，讓與上訴人？⒈上訴人與蕭聖毅、林仁桂三人於81年間合資購買訟爭土地
，每人應有部分各3 分之1 ，嗣於87、88年間在該地上建立一間未為所有權登記之貨櫃屋（面積80.8平方公尺），稅籍上納稅義務人為林仁桂，有土地登記簿謄本、房屋稅籍證明書可稽，並為兩造不爭之事實。被上訴人即以該屋係林仁桂所原始起造，且未讓與被上訴人，上訴人出售該屋予伊，有給付不能、權利瑕疵等情據為主張；上訴人則辯論，該屋係渠等三人出資建造，之前因林仁桂長住那裡，故而以其名義去辦稅籍登記，於95年間林仁桂將房地應有部分出售予上訴人及蕭聖毅後，即係已將林仁桂就該屋事實上處分權讓與等語。經查，據證人林峰全結證：「被告（指上訴人）、林仁桂、蕭老師（指蕭聖毅）三人合夥買那塊地的，我第一次去那邊，是林仁桂邀我去的，他說這邊是我們三個人一起買一起建設的，有陣子林仁桂住在那邊，因為他女兒好像在福華飯店工作」、「不清楚（被上訴人有無再向林仁桂買那房子的應有權利部分），我知道他們三人合夥買這塊土地共同建設，房子的稅籍問題，我不清楚」（原審卷一第103 頁），林峰全既係受林仁桂告知，始悉上情，且對林仁桂是否有將房子之權利，讓與上訴人表示不悉，核情當無偏袒上訴人之理，所述應屬可信。衡諸土地既係三人共有，若非係3 人合資建造，另2名共有人通常無允共有人之一的林仁桂在上面營造房屋，而獨享利益之理。雖該未為所有權第一次登記之房屋，納稅名義人登記為林仁桂，惟房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，與起造人及納稅名義人誰屬無關，足徵上訴人抗辯其與蕭聖毅、林仁桂同為系爭房屋之所有權人之詞，堪信真實。至於張簡美珠（蕭聖毅之配偶）雖證陳「那個房子是林仁桂蓋的」等語，惟觀諸張簡美珠該庭訊所敍「那個房子是林仁桂蓋的，因為我們要賣的時候，房子不能過戶」「第一次空的不算，因為我聽到房子不能登記，不能賣給原告，我就說我賣地，房子的事情，他自己去處理」、「（為何一開始跟原告說可以賣房子？）因為我不知道那個房子是登記林仁桂的名字，我本來以為是我們的」、「買了之前就有去那邊使用」、「我不清楚，都是我先生處理，我在上班，沒有過問」（原審卷一第155 、156頁）等陳述始末綜合觀察，張簡美珠因該不動產買賣事實上均由其配偶蕭聖毅任之，伊未與焉，因該屋建造後，伊等夫妻與上訴人亦假日會至該屋使用，95年間林仁桂出售後離開，故而向來其均認對該屋存有權利，只不過嗣後與被上訴人訂約買賣後，因房屋稅籍登記在林仁桂名下，而未能辦理稅籍名義之移轉，被上訴人找其爭執，其亦未解「所有權移轉登記」與「房屋納稅人名義變更」間法律上之異同，因而以房屋稅籍既登記在林仁桂名下，始有其所稱之「房子是林仁桂蓋的」乙詞，此觀其陳述內容始末自明，非謂其知悉該屋確係林仁桂獨資所建之意。是而被上訴人執張簡美珠上詞，據為房屋所有權人係林仁桂之主張，要非可取。
⒉按未保存登記建物之讓與，雖因不能移轉登記，而不能為
不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認讓與人已將事實上處分權讓與受讓人。又房屋與土地固屬不同之不動產，惟土地共有人，如將土地有償移轉予其他共有人，但未區分價金，則就坐落土地上共有且價值不高之房屋，除有特別之約定或保留外，可認係將其應有之房屋事實上處分權亦同時讓與受讓人，始符經驗定則。林仁桂於95年間將其與上訴人等共有之系爭土地應有部分出售予上訴人等，並為土地之所有權移轉登記，為不爭之事實，林仁桂於出售該地之應有部分後，即搬離該處，嗣於99年10月間在宜蘭去世，而該屋假日亦由上訴人與蕭聖毅使用，業據張簡美珠證述明白，被上訴人既未能舉證證明林仁桂出售土地時，有保留其對屋權利之情，則依上開說明，並參酌該屋為貨櫃改裝之簡陋建築（按：10 3年時課稅現值為43,300元），應認林仁桂於95年斯時，已連同土地之應有部分，讓與上訴人及蕭聖毅。雖證人即林仁桂之妹林愛嬙證陳：林仁桂生前曾住那裡，後來有搬走，何時搬走我不清楚，林仁桂死前未曾談及何人繼承，去世後，因生前欠他人債務，所以他女兒去辦限定繼承，直至102 年被上訴人來找我談到這房子問題，我知房子稅籍登記在林仁桂名下，姪女因嫁至韓國，就全權托我處理，所以我就將稅籍名義變更為自己。我只知道林仁桂把土地賣給別人，但他並沒有說房子也賣，如果林仁桂有賣房子，為何沒有把房子稅籍一起過戶，林仁桂有跟我說，該房子還是他的云云（原審卷一第190 、191 頁），惟林愛嬙對於林仁桂何時自該恒春之系爭貨櫃房屋搬離、搬至何處？均不知悉（原審卷第192 頁），係直至上訴人等將系爭不動產出售予被上訴人，上訴人因卡於稅籍變更問題，去找到證人，證人始因而知悉房屋係登記林仁桂為納稅義務人，則其所稱林仁桂生前有告之未出售房屋乙節，核與事理有悖，不足採信。徵之林愛嬙因被上訴人欲辦理房屋稅籍變更，而以320 萬元（該價款係林愛嬙所陳）變更納稅義務人為被上訴人（2/3 ）、及何豐安（1/3 ），而受有利益，即與其利害干係甚鉅，其所證該房屋權利之情形，核與事實不符，不足採信。
㈡上訴人將土地及訟爭房屋出借予上訴人，有無區別土地與房
屋價格之意？⒈第一次買賣契約或第二次即訟爭買賣契約，均無就土地、
建物有單獨約定價金之情，此觀各該契約內容甚明。據證人陳桂琴證陳：土地大概差28坪就5 分地，價金是用一分地210 萬元計算，都沒有特別去算房屋的價金，簽約內容都是被上訴人請我寫的，主要購買土地，沒有要買房子，因那房子是違建，未保有登記，很爛、很破，從一開始對房子就沒有約定價金（原審卷一第181 至187 頁）。陳桂琴與被上訴人本為合夥購買系爭房地，第一次買賣契約簽訂時雖未在場，惟買賣條件均係陳桂琴與被上訴人合意決定，訂立系爭買賣契約時，陳桂琴甚至是見證人，對於價金之計算最為清楚，且因無偏頗上訴人之理，可認其證詞可信，足以證明第一次契約約定1027萬元，後約定500 萬元，全係土地之對價。即因系爭建物價值不高，買賣雙方根本沒有另就建物約定價金（即民間俗稱之買地送屋之情形），足認上訴人所稱就土地與建物一同記載，係為使買受人能完整使用，對上訴人而言，已經出售價值高之土地，不甚具經濟價值之果樹及鐵皮屋，自可一併讓與被上訴人等語，可信真實。被上訴人以該屋賣價係300 萬元據為主張，無非係以第一份買賣契約價金1027萬元，張簡美珠就第二次契約價金借350 萬元，而上訴人第二次之訟爭契約係500 萬元，其間相差150 萬元，即係自行以該房屋1/
2 之差價云云為據。惟查，張簡美珠係擔心已收取之150萬元價金，因恐違約須退還予被上訴人，且未解未保存登記房屋納稅義務人與房屋有權人兩者間之區別，故而同意由其單獨以該350 萬元價格出售，該價格係張簡美珠個人之決定，與上訴人就其個人部分欲出售多少價格，及房子是否另行計價無涉。被上訴人執以主張，自屬無據，不能認被上訴人所主張上訴人售予被上訴人該房屋權利之價金
150 萬元為真實。㈢上訴人是否要負權利瑕疵擔保責任或其他契約不履行責任？
被上訴人與上訴人簽訂第二次之訟爭契約時，已經知道房子的稅籍問題，為不爭之事實，而事實上，上訴人亦早已將房屋鑰匙等交由被上訴人使用系爭房屋，亦經與兩造熟識之證人林峰全結證明確（原審卷一第102 、103 頁），即被上訴人在意者乃房屋納稅名義人變更之事實而已，並非房屋事實處分權之問題，此當無涉及權利瑕疵擔保之問題。兩造在訟爭契約書特約條款第五點約定「甲方於成交後，應盡力協助辦理房屋稅籍登記移轉」（原審卷第14頁），被上訴人因而指上訴人自負有是項契約義務，然因上訴人未盡義務，應負契約責任云云。就特約條款第5 點所約上訴人之後契約義務（即應盡力協助辦理房屋稅籍移轉），兩造對其定性固有不同之陳述，惟無論如何，上訴人既以該約定已因嗣後兩造合意以10萬元之代價，改由被上訴人自行解決而變更，上訴人無須依此再負契約責任為辯，是而自應審認上訴人該抗辯是否可採。就該10萬元之爭執，被上訴人雖主張因土地增值稅125,304 元依訟爭契約應由上訴人全額負擔，惟上訴人不負擔，故而雙方讓步退還10萬元云云。查，依訟爭契約第2 條約定，土地之增值稅超過10萬元部分由上訴人負擔，證人陳桂琴亦證陳當初係約定增值稅超過10萬元部分，才是由上訴人負擔（原審卷一第13頁、第184 頁）。證人林峰全證陳：
那天是被上訴人打電話叫我去，被上訴人並有帶林彥霖去，在商量時，被上訴人的意思是要上訴人找林仁桂女兒出來，把房子的問題解決掉，後來林彥霖說要不然就6 萬元，他們自己去找林仁桂女兒把房子問題解決，那時上訴人稅金好像還要負擔2 萬元，上訴人就說直接10萬元讓被上訴人從尾款扣除，所以當天上訴人有退回被上訴人10萬元就是這個原因（原審一卷第101 、102 頁），經核上揭證人所述，與契約上之記載脗合，堪信真實。證人林彥霖雖證稱上訴人該退還10萬元，係兩造間增值稅應如何分擔之協議云云，然與契約書中已特地另行以手寫文字書寫「增值稅超過10萬元由甲方（上訴人）付」之情節不符，所證不足採信。被上訴人提出之土地增值稅繳款書系爭土地應有部分二分之一的土地增值稅為125,304 元，依約超過10萬元部分，始由上訴人負擔，綜合上開文書及證人陳桂琴、陳峰全證言，堪信上訴人主張兩造就原約定上訴人盡力協助被上訴人處理稅籍變更乙事，已因兩造合意以上訴人退還10萬元之代價，改由被上訴人自行處理乙節，堪信真實。該義務既已變更，上訴人自無就此再負契約責任，而無違約之情形。
六、綜上，被上訴人主張就訟爭與上訴人間之買賣，房屋價金為
150 萬元，已屬無據，其以該買賣為無效或已經其解除契約等由，請求上訴人返還150 萬元本息，核屬無據，不應准許。原審判命上訴人給付，自有未洽。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決命上訴人給付及附條件為准、免假執行宣告之裁判廢棄，改判如主文第二項所示。除上所述，兩造其餘攻防及證據資料，核不影響判決結果，爰不一一論敍，依此敍明。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 2 月 3 日
民事第四庭
審判長法官 徐文祥法 官 賴文姍法 官 許明進以上正本證明與原本無異本件判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 2 月 4 日
書 記 官 白 蘭