臺灣高等法院高雄分院民事判決 104年度上字第162號上 訴 人即被上訴人 莊雅惠
莊孝潤莊孝武莊孝彰張麗娟共 同訴訟代理人 李宏文律師上 訴 人 黃聰智訴訟代理人 王正宏律師被 上訴人 魏均竹被 上訴人即 上訴人 陳瀅因訴訟代理人 陳樹村律師
王正宏律師上三人共同訴訟代理人 許泓琮律師上列當事人間確認租賃關係不存在事件，上訴人對於中華民國10
4 年3 月31日臺灣高雄地方法院102 年度訴字第2096號第一審判決提起上訴，本院於104 年10月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由各自負擔。
事實及理由
一、上訴人即被上訴人莊雅惠、莊孝潤、莊孝武、莊孝彰、張麗娟（下稱莊雅惠等5 人）起訴主張，坐落高雄市○○區○○段○○段0 地號及同段三小段14地號土地（於94年8 月5 日重劃前土地地號為高雄市○○區○○段○○段000 000000000000 0000 地號）原為對造即上訴人黃聰智之被繼承人黃先格所有，黃先格死亡後，由黃聰智於94年11月25日因繼承取得所有權，黃先格生前於82年1 月21日擔任吳宏仁、孫超文、葉耀統、黃厚賓之連帶保證人，並提供上開土地為擔保，設定新臺幣（下同）1 億3 千萬元之抵押權予南投縣竹山鎮農會（下稱竹山農會），以供吳宏仁等4 人向竹山農會借款1 億元。嗣竹山農會於100 年2 月24日將上開借款債權及抵押權讓與莊雅惠、莊孝潤、莊孝武、莊孝彰等4 人，莊雅惠等4 人再將其中對吳宏仁之借款債權及抵押權讓與張麗娟，故莊雅惠5 人均為黃聰智之債權人。而莊雅惠等5 人於受讓上開債權後始知上開土地於84年10月19日遭竹山農會向高雄地方法院聲請以84年度執全字第2277號假扣押而查封在案，迄至95年2 月7 日，訴外人即上開土地後順位抵押權人曾輝芳乃向高雄地方法院聲請拍賣抵押物之強制執行，由高雄地方法院以95年度執字第6968號強制執行事件受理在案，並於95年3 月27日通知黃聰智及曾輝芳至上開土地執行勘測，當時勘測結果上開土地為空地並無任何出租及搭建建築物之事實，且黃聰智亦應知悉上開土地已遭債權人聲請查封拍賣，而不得將上開土地予以出租。詎曾輝芳為確保其能拍賣取得上開七小段8 地號土地( 下稱系爭土地）所有權，並降低應買人投標意願及系爭土地決標價格，竟與黃聰智共謀，先由曾輝芳出資於98年1 月間在系爭土地上興建一鋼造未保存登記之建物（下稱系爭建物），另由曾輝芳借用被上訴人魏均竹名義與黃聰智於98年1 月10日簽立內容不實之租地建屋契約（下稱系爭甲租約），再委由曾輝芳之代理人周育丞向高雄地方法院執行處陳報系爭土地上突然遭魏均竹增建系爭建物，且系爭土地於98年1 月10日經魏均竹承租，而魏均竹因不知系爭土地已被法院查封始為承租等語。嗣曾輝芳再與被上訴人即上訴人陳瀅因共謀，由陳瀅因於99年12月20日向高雄地方法院執行處陳報系爭建物已由其向魏均竹以100萬元買受（下稱系爭買賣契約），並已於98年12月25日就系爭土地與黃聰智簽立租期為20年之租賃契約（下稱系爭乙租約），並提出系爭買賣契約之書面及經公證之系爭乙租約為證。惟系爭建物實際上並非魏均竹所出資興建，其非系爭建物之所有權人或事實上處分權人，其對系爭建物之興建及系爭甲租約之存在等節均不知情，故系爭買賣契約之出賣人顯非魏均竹，魏均竹及陳瀅因顯然欠缺買賣合意，況且系爭買賣契約係魏均竹與陳瀅因為系爭土地因強制執行有關參與投標及就是否得標之利益分配結果，以及為使陳瀅因取得系爭土地之優先購買權人地位而簽訂，另系爭買賣契約書應係於99年1 月26日以後所偽造簽立者，由此可見系爭買賣契約係其等基於通謀所為之假買賣，縱認魏均竹同意出借名義予曾輝芳而擔任系爭買賣契約之出賣人，惟該借名行為並無正當原因，屬脫法行為，應認為無效。至系爭乙租約之訂定係為因應系爭買賣契約有關系爭土地因強制執行有關參與投標及就是否得標之利益分配結果之配套措施，目的在於確保陳瀅因就系爭土地拍賣程序之優先購買權，故其與黃聰智亦無租賃合意，而屬通謀虛偽意思表示，亦係脫法行為，自屬無效。另黃聰智於系爭土地查封後，仍將之出租予陳瀅因，此自屬有礙執行效果之行為，依強制執行法第51條第2 項規定，系爭乙租約對於莊雅惠等5 人即不生租賃效力，為此爰依強制執行法第51條第2 項、民事訴訟法第247 條等規定提起本訴等語，並聲明：㈠確認魏均竹與被告陳瀅因於98年12月25日就坐落系爭土地上之系爭建物所成立之系爭買賣契約關係不存在（原判決誤載為無效）；㈡確認陳瀅因與黃聰智於98年12月25日就系爭土地所成立之系爭乙租約租賃關係不存在（原判決誤載為無效）或對莊雅惠等5 人不生效力。
二、黃聰智、魏均竹、陳瀅因（下稱黃聰智等3 人）則以：莊雅惠等5 人在陳瀅因行使優先購買權後，已向執行法院請求退還所繳納之保證金，並經執行法院准許其領回，而喪失拍定人資格，並失其提起本件確認之訴之確認利益。況縱使莊雅惠等5 人就本件之訴取得勝訴判決，亦僅拍賣程序重新進行，其等5 人拍定人地位亦不能回復，可見其等5 人提起本件確認之訴並無確認之利益。又莊雅惠等5 人要回復其拍定人之地位，必須否定陳瀅因之優先購買權，而提起確認優先購買權不存在之訴，並無法以確認租賃不存在之訴動搖陳瀅因行使優先購買權所取得之拍定人地位，則其提起本件之訴顯無確認之利益。且執行法院就系爭土地之拍賣程序業已終結，而進入製作分配表分配之程序，莊雅惠等5 人自不得就過去之法律關係提起確認之訴。再依民事訴訟法第247 第2 項規定確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限，莊雅惠等5 人已表明提起本件確認之訴之目的在於否定陳瀅因之優先購買權，以便回復其拍定人之地位，竟捨確認優先購買權不存在之訴不為，而提起本件之訴，顯然違反民事訴訟法第247 條第2 項之規定，自不應予准許。再者，系爭建物係由曾輝芳於98年11月間出資興建，並借用魏均竹之名與陳瀅因簽訂系爭買賣契約，而魏均竹、陳瀅因均已親自在系爭買賣契約上簽名而就買賣之內容為意思表示，陳瀅因亦已給付100 萬元之價金，足見陳瀅因確有買受系爭建物之真意，系爭買賣契約自無通謀虛偽可言，更非屬脫法行為，又黃聰智與陳瀅因訂立系爭乙租約之前，即已將系爭土地出租予魏均竹，而陳瀅因在買受系爭建物後，與黃聰智另訂租約屬事理之常，況且系爭乙租約業經公證，黃聰智亦自98年12月25日起按月向陳瀅因收取租金，可見黃聰智與陳瀅因間之系爭乙租約亦無通謀虛偽可言，更非屬脫法行為。又系爭乙租約並非絕對無效，僅生可否依強制執行法第52條第3 項所定聲請執行法院除去租賃權後再予拍賣之問題，於執行效果並無妨礙，況系爭土地在莊雅惠等5 人之前手竹山農會於84年10月19日實施假扣押查封時，土地上即有增建鐵厝並出租予第三人，則98年1 月間再興建系爭建物，僅是維持84年10月19日查封以來土地之向例使用，所為無礙執行效果，並無對莊雅惠等5 人不生效力之問題云云，資為抗辯。
三、原審法院判決確認黃聰智與陳瀅因間就系爭土地所成立之系爭乙租約之租賃契約關係對莊雅惠等5 人不生效力，駁回莊雅惠等5 人其餘之請求，莊雅惠等5 人就其敗訴部分，部分聲明不服提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決關於駁回後開第二項之訴部分廢棄。㈡確認魏均竹與陳瀅因於98年12月25日就系爭土地之系爭建物所成立之系爭買賣契約關係不存在。㈢上訴費用由魏均竹、陳瀅因負擔。魏均竹與陳瀅因答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡上訴費用由莊雅惠等5 人負擔。黃聰智、陳瀅因就其敗訴部分不服，聲明上訴，其上訴聲明：㈠原判決關於確認黃聰智與陳瀅因間系爭乙租約之租賃關係對莊雅惠等5 人不生效力，及訴訟費用之裁判部分，廢棄。㈡上廢棄部分，莊雅惠等5 人在第一審之訴駁回。㈢第一、二審訴訟費用由莊雅惠等5 人負擔。莊雅惠等5 人答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡上訴費用由黃聰智、陳瀅因負擔。
四、兩造不爭執事項：㈠坐落高雄市○○區○○段○○段0 地號及同段三小段14地號
土地兩筆，係由原高雄市○○區○○段○○段000 000000000000 0000 地號等四筆土地重劃而來，於94年8 月5 日辦理重劃登記完畢。
㈡黃聰智因分割繼承而於94年11月25日登記取得上開兩筆土地
之所有權，而上開兩筆土地本為其被繼承人黃先格所有，黃先格生前於82年1 月21日擔任吳宏仁、孫超之、葉耀統、黃厚賓之連帶保證人，並提供上開兩筆土地為擔保，供吳宏仁等4 人向竹山農會借貸1 億元，並設定擔保金額1 億3 千萬元之抵押權。
㈢竹山農會於100 年2 月24日將上開借款債權及抵押權讓與莊
雅惠、莊孝潤、莊孝武、莊孝彰，而莊雅惠、莊孝潤、莊孝武、莊孝彰再將其中對吳宏仁之借款債權及抵押權讓與張麗娟。
㈣上開兩筆土地於84年10月19日遭竹山農會向高雄地方法院執
行處聲請假扣押以84年執全字第2277號實施查封在案，迄至95年2 月7 日，上開兩筆土地後順位抵押權人曾輝芳向高雄地方法院聲請拍賣抵押物強制執行，經高雄地方法院執行處以95年度執字第6968號受理後，再由該院執行處以接續以97年司執更㈠字第6 號、98年司執更㈡字第3 號、99年度司執更㈢字第9 號續為執行，莊雅惠等5 人並於該案聲請併案執行，另曾輝芳於執行程序進行中將其債權及抵押權輾轉讓與陳美云，陳美云再轉讓與陳瀅因。
㈤系爭建物係由曾輝芳出資於98年1 月間在系爭土地上興建，
曾輝芳並推由魏均竹以其名義於98年1 月10日與黃聰智簽立系爭甲租約。
㈥曾輝芳推由魏均竹以其名義與陳瀅因就系爭建物簽立系爭買
賣契約，而依系爭買賣契約之書面記載，簽約日期為98年12月25日。
㈦陳瀅因與黃聰智就系爭土地簽立系爭乙租約，依系爭乙租約
之書面所載，簽約日期為98年12月25日，租賃期間自98年12月25日起算20年，系爭乙租約並於99年12月14日經民間公證人公證。
㈧系爭土地經高雄地方法院執行處予以拍賣後，由莊雅惠等5
人於100 年11月17日以最高價得標並拍定，嗣陳瀅因以系爭土地承租人身分向該執行處行使優先購買權，並依執行處通知繳納保證金，執行處迄今尚未通知陳瀅因繳納差額價金核發不動產權利移轉證書。
五、本件爭點：㈠莊雅惠等5 人提起本件確認之訴，有無確認之利益？㈡莊雅惠等5 人以通謀虛偽意思表示及脫法行為為理由，主張
系爭買賣契約關係不存在，有無理由？㈢莊雅惠等5 人以黃聰智違反強制執行法第52條第2 項規定為
由，主張系爭乙租約對莊雅惠等5 人不生效力，有無理由？
六、莊雅惠等5 人提起本件確認之訴，有無確認之利益？㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，此有最高法院52年度台上字第1240號判例意旨可參。
㈡查，曾輝芳向高雄地方法院聲請強制執行拍賣系爭土地，由
該院99年度司執更㈢字第9 號拍賣抵押物事件予以執行，而系爭土地經該院拍賣後，由莊雅惠等5 人於100 年11月17日以最高價得標並拍定，該院乃通知系爭土地之承租人即陳瀅因是否行使優先購買權，陳瀅因則於100 年11月30日具狀表示欲行使優先購買權，並願以債權抵繳價金，且已依該院通知於101 年8 月15日繳納保證金，惟因陳瀅因另案對莊雅惠等5 人提起分配表異議之訴，且該院因莊雅惠等5 人與陳瀅因間優先購買權之爭議而通知雙方，如主張優先承買權人陳瀅因因經限期繳納差額價金，逾期未繳納而視為效棄時，始由拍定人莊雅惠等5 人買受，莊雅惠等5 人如就陳瀅因優先購買權之存在有爭執，應另依民事訴訟途徑尋求解決等語，高雄地方法院迄今尚未通知陳瀅因繳納差額價金，核發系爭不動產權利移轉證書予陳瀅因等情，業經本院調取上開執行卷宗查核屬實，且為兩造所不爭執，上開事實自可認定。
㈢而莊雅惠等5 人於陳瀅因行使優先購買權後提起本訴，主張
系爭買賣契約及系爭乙租約基於前述之理由而均屬無效，且系爭乙租約對莊雅惠等5 人亦不生效力，故陳瀅因尚無從基於系爭買賣契約及系爭乙租約而取得系爭土地之優先購買權人身分等情，惟此情既業為黃聰智所否認，因魏均竹、陳瀅因間之系爭買賣契約，以及黃聰智、陳瀅因間之系爭乙租約是否無效或是否對莊雅惠等5 人不生效力，攸關陳瀅因是否能本於上開法律關係而取得系爭土地之優先購買權，而得以優先購買權人之地位優先購買莊雅惠等5 人所拍定買受之系爭土地，如系爭買賣契約及系爭乙租約係屬無效，或系爭乙租約對莊雅惠等5 人不生效力，則陳瀅因就系爭土地即無優先購買權，而不得於上開執行程序中主張行使之，縱其為行使之主張，亦因有無效或不得對抗莊雅惠等5 人之原因而不能生效，則莊雅惠等5 人就系爭土地所為拍定之解除條件（即陳瀅因主張並行使優先承買權）是否成就，涉及莊雅惠等
5 人於上開執行程序之拍定債權是否因此失其存在、是否得以拍定人地位取得系爭土地之所有權，此即屬莊雅惠等5 人為拍定人之私法上之地位，因系爭買賣契約及系爭乙租約之法律關係存否不明確，影響陳瀅因得否就系爭土地主張行使優先購買權，致莊雅惠等5 人該私法上之地位有受侵害之危險之情形，而此危險得以對黃聰智等3 人之確認判決予以除去，依上開規定，莊雅惠等5 人提起本訴自有即受確認判決之法律上利益。
㈣至黃聰智等3 人雖以前詞抗辯莊雅惠等5 人提起本訴並無確
認利益云云。惟莊雅惠等5 人於拍定系爭土地後，因陳瀅因主張行使優先購買權之結果，購買系爭土地之保證金執行法院即改要求陳瀅因繳納，莊雅惠等5 人無從再以拍定人之身分或地位向執行法院主張繳納其餘價金而購買系爭土地，故執行法院已無保留莊雅惠等5 人先前所繳保證金之理由而應予發還，況莊雅惠等5 人得否提起本件訴訟並不以其是否已繳納保證金為要件，再者，如莊雅惠等5 人於本件訴訟取得勝訴判決確定後，即應認陳瀅因無法基於系爭買賣契約及系爭乙租約而取得系爭土地之優先購買權，而不得主張行使之，則莊雅惠等5 人先前所為之拍定即因陳瀅因無法主張優先購買權，而形同無人就系爭土地主張優先購買權之結果，此即足使莊雅惠等5 人拍定系爭土地之事實得以確認，則執行法院於莊雅惠等5 人再次補繳保證金並繳足剩餘價金後，即應核發系爭土地之所有權移轉證書，尚不生系爭土地之拍賣程序應重新進行之問題，黃聰智等3 人抗辯稱須對陳瀅因提起確認優先購買權不存在之訴，否則無法動搖陳瀅因行使優先購買權所取得之拍定人地位，莊雅惠等5 人提起本件之訴顯無確認之利益，並無可取。
㈤又兩造即係因莊雅惠等5 人拍定系爭土地後，陳瀅因主張為
系爭土地之承租人，租期為98年12月25日起算20年，就系爭土地有優先購買權，而產生爭議，則陳瀅因所主張具優先購買權之基地租賃之法律關係乃現時發生之法律關係，黃聰智等3 人竟因執行法院就系爭土地之拍賣程序業已經終結，而進入製作分配表之程序，而主張兩造所爭執之法律關已屬過去，莊雅惠等5 人已不得就過去之法律關係提起確認之訴云云，要無可採。且莊雅惠等5 人所提起之本件確認之訴，係訴請確認系爭買賣契約關係不存在，及確認系爭租賃關係對其不生效力，核屬確認法律關係，而非確認法律關係基礎事實存否之訴，黃聰智依民事訴訟法第247 條第2 項規定抗辯稱莊雅惠等5 人不得提起本件確認之訴，亦非有據。
㈥綜上，黃聰智等3 人之抗辯稱莊雅惠等5 人提起本件確認之訴，並無確認之利益，依法亦不得提起，並無可採。
七、莊雅惠等5 人以通謀虛偽意思表示及脫法行為為理由，主張系爭買賣契約關係不存在，有無理由？㈠按，民法第87條第1 項所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人
與相對人互相明知為非真意之表示而言，故表意人之相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當。又第三人主張表意人與相對人通謀虛偽意思表示者，該第三人應負舉證責任。最高法院51年台上字第215 號、48年台上字第29號分別著有判例可資參照。本件莊雅惠等5 人主張魏均竹與陳瀅因就系爭土地上之系爭建物所為之買賣行為係屬通謀虛偽意思表示所為，業經黃聰智等3 人所否認，並以前揭情辯抗辯，揆諸上開說明莊雅惠等5 人自應就魏均竹與陳瀅因間就系爭土地以系爭建物之系爭買賣契約係通謀虛偽意思表示所為為舉證。
㈡經查，黃聰智等3 人係抗辯稱魏均竹於98年12月25日與陳瀅
因就系爭建物簽立買賣契約，由陳瀅因以100 萬元之價格向魏均竹購買系爭建物，而陳瀅因則於翌（26）日將上開買賣價金交予曾輝芳代收等語，業據提出系爭建物之買賣契約書及陳瀅因支付價金之收據等件附卷可證（原審卷一第53、23
3 頁）。依上開資料所示，應可認為魏均竹與陳瀅因間就系爭建物之買賣關係形式上確已存在，則被告魏均竹與陳瀅因就其等成立系爭買賣契約及業已價金給付等情，應認已盡其等形式上所應負之主張責任。而莊雅惠等5 人雖以前揭理由主張系爭買賣契約係魏均竹與陳瀅因間因通謀虛偽意思表示而為之假買賣云云，經查，黃聰智等3 人亦坦承系爭建物係由曾輝芳於98年1 月間出資興建，並借由魏均竹名義與被告陳瀅因簽立系爭買賣契約之事實。然魏均竹係親自於系爭買賣契約上簽名，乃為兩造所不爭執，則曾輝芳縱係借用魏均竹之名義或以之為人頭而與陳瀅因簽立系爭買賣契約，於法尚無不可。又魏均竹既已同意於系爭買賣契約上簽名，自應認其業已同意擔任系爭建物之出賣人，而出賣他人之物並不致買賣契約因而成為無效，且陳瀅因既亦有買受系爭建物之意，自不得以魏均竹並非系爭建物之所有權人或事實上處分權人，即逕認其與陳瀅因係欠缺買賣合意而屬通謀虛偽意思表示。
㈢又上開系爭買賣契約第4 條固有針對系爭土地之投標結果及
拍賣價金如何分配乙事為約定（原審卷一第53頁），惟觀之該條約定所載內容，僅係在約定系爭土地拍賣時，陳瀅因將進場投標，如系爭建物經執行處認應予併附拍賣時，因被告陳瀅因已支付系爭建物之買賣價金，故無論陳瀅因是否順利標得系爭土地，系爭建物之拍得價金均應由陳瀅因取得者而已，而未涉及魏均竹與陳瀅因就系爭建物是否已達成買賣合意之情，自不能以此約定即謂魏均竹與陳瀅因就系爭建物欠缺買賣真意或係通謀虛偽意思而為買賣。
㈣再者，即便如莊雅惠等5 人所述陳瀅因係為取得系爭土地之
優先購買權人身分，始就系爭建物與魏均竹簽立系爭買賣契約，惟此僅屬陳瀅因係基於何種動機而與魏均竹簽立系爭買賣契約之層次而已，有此動機存在未必即可認為陳瀅因無買受系爭建物之真意，且陳瀅因是否係以先取得系爭土地優先購買權人之身分，進而於系爭土地之拍賣程序中主張行使優先購買權之方式，以利其取得系爭土地之所有權，此應係陳瀅因基於其個人需要或理財規劃所為，核屬其自由分配及使用其財產之範疇，尚不得以此即謂其向魏均竹購買系爭建物時並無買賣真意而屬通謀虛偽意思表示。
㈤另莊雅惠等5 人雖執以魏均竹名義出具之讓渡書，以及於99
年1 月26日所申請之魏均竹之戶籍謄本、印鑑證明（原審卷一第234 至236 頁），主張系爭買賣契約應係於99年1 月26日以後才簽立，系爭買賣契約書上所載98年12月25日之簽約日期係事後倒填日期，故系爭買賣契約之簽訂係屬通謀虛偽意思表示云云。惟系爭買賣契約縱有所指事後倒填日期之情事，然魏均竹與陳瀅因如就系爭建物確有為買賣之合意，自難以系爭買賣契約之書面係以事後倒填日期之方式所填寫之理由而得認該買賣行為係屬通謀虛偽。
㈥基上，系爭建物係由曾輝芳出資所興建，由曾輝芳借用魏均
竹名義與陳瀅因簽訂系爭買賣契約，莊雅惠等5 人並未能提出其他積極證據證明以魏均竹名義與陳瀅因所簽訂之系爭買賣契約係通謀虛偽意思表示所為，自難僅因係陳瀅因為取得系爭土地優先購買權之目的所作成，即謂所作成之系爭買賣契約欠缺買賣雙方意思表示所為，應屬無效。
㈦次按，所謂脫法行為係指當事人為迴避強行法規之適用，以
迂迴方法達成該強行法規所禁止之相同效果之行為而言，經查，吾國法律並無禁止借用他人名義就己有之不動產與第三人之訂立買賣契約之強制規定，此所簽定之買賣契約並非當然無效，又本件系爭建物由曾輝芳出資建造後，由曾祥芳借用魏均竹名義與陳瀅因簽訂系爭買賣契約，尚與信託法所規定之信託行為尚屬有間，莊雅惠等5 人主張系爭買賣契約行為違反信託法第5 條第1 、2 款之強行規定，應屬無效，自非有據，且其等簽訂系爭買賣契約，亦難認有刑法第139 條所定損壞、除去或污穢公務員所施之封印或查封之標示，或為違背其效力之行為等要件之該當性，自難認此所為為脫法行為而無效。
㈧綜上所述，莊雅惠等5 人以通謀虛偽意思表示及脫法行為為理由，主張系爭買賣契約為無效，為無理由。
八、莊雅惠等5 人以黃聰智違反強制執行法第52條第2 項規定為由，主張系爭之租約對莊雅惠等5 人不生效力，有無理由？㈠按實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他
有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力，且此項規定於不動產之執行亦準用之，強制執行法第51條第2 項、第113條分別定有明文。則依上開規定，於實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，惟有該實施查封之執行事件債權人，始得主張對其不生效力，並非絕對無效，而所謂「債權人」，解釋上應兼指聲請強制執行之債權人及拍定人而言，此有最高法院72年台上字第2642號判例要旨、94年度台上字第1924號裁判要旨可資參照。
莊雅惠等5 人主張黃聰智於系爭土地查封後，仍將之出租予陳瀅因，此屬有礙執行效果之行為，故系爭乙租約對於其等即不生效力等情，此為黃聰智等3 人所否認，並以前詞為辯。而強制執行法第51條第2 項所謂其他有礙執行效果之行為，係指處分行為以外，其他足以影響查封效力之行為。又不動產查封，目的在剝奪債務人對不動產之處分權，以確保查封時不動產之交換價值，並阻止債務人為有害於債權人換價及滿足其債權之行為，而不動產之出租，雖屬管理行為，如債務人於不動產遭查封前已將之出租、出借，因查封時該不動產之交換價值為若干，業已將其上存有租賃或借貸關係此等因素納入考量，其出租、出借行為應不致影響該不動產於查封時之交換價值，故乃允許債務人仍得為從來之管理或使用（強制執行法第78條參照），惟如債務人係在不動產遭查封後始將該不動產出租、出借，依一般社會觀念，此自足以影響該不動產於查封時之交換價值，且通常會造成該不動產拍賣程序之應買人因慮及不動產上有租賃或借貸等法律關係存在而降低其投標價格，甚至影響潛在應買人進場投標之意願等結果，而此顯係有害於債權人透過不動產換價程序以滿足其債權之可能性，故應認債務人於查封後所為之出租、出借等行為對於執行效果實際上係有所妨礙，債務人自不得為之。
㈡經查，系爭土地及同段三小段14號地號土地兩筆，係由高雄
市○○區○○段○○段000 000000 000000 0000 地號等四筆土地重劃而來，於94年8 月5 日辦理重劃登記完畢，在重劃前於84年10月19日連同416-2 地號土地上同段771 建號鐵造面積322 平方公尺之保存登記建物暨所增建之附屬建物，經莊雅惠等5 人之前手竹山農會，聲請假扣押執行，由高雄地方法院以84年執全字第2277號實施查封在案，業據本院調取該假扣押執行卷字查核屬實（影印卷置卷外），嗣後順位之抵押權人曾輝芳於95年2 月7 日乃向高雄地方法院聲請拍賣抵押物強制執行，由高雄地方法院以95年執字第6968號受理，並調取上開假扣押執行卷續執行拍賣在案，亦據本院調取該執行卷字查核屬實（影印卷置卷外）執行債務人黃聰智於該強制執行程序中於98年1 月10日始將系爭土地出租予曾輝芳，由曾輝芳於98年1 月間出資建造系爭建物，並借用魏均竹名義與黃聰智簽訂系爭甲租約，嗣於98年12月25日將系爭建物出賣予陳瀅因，由陳瀅因與黃聰智簽訂系爭乙租約，亦為黃聰智等3 人所不爭執，揆諸上開說明，黃聰智所為自有礙執行效果，則系爭乙租約對於繼受執行債權人竹山農會之本件執行債權人兼拍定人之莊雅惠等5 人依法自不生效力，陳瀅因即不得執系爭乙租約對莊雅惠等5 人主張系爭土地承租人之權利，是莊雅惠等5 人請求確認系爭乙租約之租賃關係對其不生效力，應屬有據。黃聰智等3 人抗辯稱系爭乙租約僅生莊雅惠等5 人可否依強制執行法第52條3 項規定聲請法院除去租賃權後再予拍賣之問題云云，自無可取。
㈢再查，從順位之抵押權人曾輝芳於95年2 月7 日向高雄地方
法院聲請拍賣抵押物強制執行，由高雄地方法院以95年執字第6968號受理，於95年3 月27日定期執行勘測，系爭土地為空地，並無任何建物，有該執行卷之執行勘測筆錄及現場照片在卷可稽（見卷外影印卷）而黃聰智等3 人亦自陳系爭土地以上之系爭建物係曾輝芳於98年1 月間出資所增建。雖莊雅惠等5 人之前手竹山農會於84年10月19日就系爭土地重劃前之土地及其上建物聲請假扣押執行，由高雄地方法院以84年執全字第2277號受理實施查封，查封筆錄記載：有增建鐵厝據在場之承租人之受僱人稱建物係向債務人承租，租賃情形不了解等語，有上開假扣押執行卷影本在卷（置卷外）可稽。惟查，上開系爭土地重劃前之土地上建物，為原土地所有人即黃聰智之被繼承人黃先格所有，屬有保存登記之建物並有增建之附屬建物，且據竹山農會在上開假扣押執行事件於89年7 月20日陳稱，該建物業據高雄市政府辦理徵收，為便於領取補償費，而聲請撤回對該建物之執行，有聲請狀附該假扣押執行卷內可稽。益見系爭土地重劃前土地上所有人黃先格原自有之建物業已拆除，與嗣後由曾輝芳因租地而出資在重劃後之系爭土地上所建造之系爭建物，完全無涉，黃聰智等3 人據以抗辯稱84年10月19日查封時有建物之存在，則98年1 月間再興建系爭建物，僅足維持84年10月19日查封以來土地之向例使用，所為無礙執行效果，並無對莊雅惠等
5 人不生效力之問題，要無可取。並據以聲請訊問曾輝芳、黃聰智以查明於84年10月19日假扣押執行查封時系爭土地在重劃前之土地上建物存在情形，本院認已無必要，併此敍明。
㈣綜上所述，莊雅惠等5 人依強制執行法第52條第2 項之規定
訴請確認黃聰智與陳瀅因間系爭乙約之租賃契約關係對莊雅惠等5 人不生效力，為有理由，應予准許。
九、基上，莊雅惠等5 人訴請確認黃聰智與陳瀅因間就系爭土地所成立之系爭乙約之租賃契約關係對莊雅惠等5 人不生效力，為有理由，應予准許；訴請確認魏均竹與陳瀅因間就系爭土地上之系爭建物所成立之系爭買賣契約關係不存在，為無理由，應予駁回。原審法院分別為莊雅惠等5 人勝訴、敗訴判決，並無不合，莊雅惠等5 人與黃聰智、陳瀅因2 人分別就其敗訴部分聲明上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，均為無理由，應予駁回。
十、本件事證明確，兩造其餘攻擊防禦方法與本件判斷結果不生影響，自不逐一論列，併此敍明。
據上論結，本件上訴均無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 3 日
民事第五庭
審判長法官 簡色嬌法 官 林紀元法 官 蔡明宛以上正本證明與原本無異。
本件黃聰智、陳瀅因如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
莊雅惠等5 人不得上訴。
中 華 民 國 104 年 11 月 5 日
書 記 官 黃富美附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。