臺灣高等法院高雄分院民事判決 104年度上字第103號上 訴 人 首長寶座大廈管理委員會法定代理人 杜秀玲訴訟代理人 朱淑娟律師被上訴人 第一商業銀行股份有限公司法定代理人 蔡慶年訴訟代理人 鄭曉東律師
魏緒孟律師上列當事人間請求給付使用補償金事件，上訴人對於民國104 年
2 月16日臺灣高雄地方法院103 年度訴字第1679號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於105 年1 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人係坐落高雄市○○區○○○路「首長寶座大廈」（下稱系爭大廈）之管理委員會，被上訴人則為該大廈之區分所有權人。被上訴人於民國84年前某不明時點，將高雄分公司設於系爭大廈，並以冷卻（氣）水塔及附隨設備（占用後述平台面積為62.4平方公尺，下稱系爭水塔）無權占用屬於大廈全體區分所有權人共有之公共區域即頂樓平台（約2 層樓高突出工作物平台，下稱系爭平台），且未支付任何使用補償金。嗣系爭大廈區分所有權人於100 年6 月11日召開會議（下稱系爭會議），決議被上訴人就其單獨使用系爭水塔，應按月支付使用償金新台幣（下同）20,000元，並授權上訴人全權處理（下稱系爭決議），而被上訴人於會議當天亦派員參與會議。而按區分所有權人因自身利害關係事項，召開會議，作成系爭決議，核屬多數區分所有權人意思表示一致之私法行為，基於私法自治精神，有拘束含被上訴人在內之全體區分所有權人之效力。上訴人於100 年8月8 日發函通知被上訴人支付使用償金，惟遭拒絕，自得請求被上訴人給付自100 年6 月11日（決議作成日）起回溯15年，及自100 年6 月11日起至103 年6 月25日止，按月以20,000元計算之公設使用償金計432 萬元及利息等情。爰依據系爭決議請求權，聲明：（一）被上訴人應給付上訴人432萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：被上訴人與訴外人即系爭大廈之建商蘇福能及志鉅企業股份有限公司（下稱志鉅公司）於82年5 月24日簽訂買賣契約（下稱系爭契約），買受系爭大廈地上1 至3樓、1 樓夾層、地下1 樓及地下2 樓平面停車位12個（下合稱系爭地上物）及系爭水塔，故該水塔非被上訴人設置。其次，大廈住戶於購屋時，係以建商原始興建規劃之狀態買受，就系爭水塔占用之平台已合意成立分管契約，被上訴人有權使用系爭平台，故系爭會議違反法令，作成系爭決議，依民法第56條第2 項規定，應屬無效，被上訴人不受拘束。系爭大廈區分所有權人針對被上訴人，以多數決議作成不利於被上訴人之特定負擔，有違平等及誠信原則，係屬權利濫用，亦屬無效。縱認上訴人請求有據，然系爭水塔占用平台面積窄小，平日人跡罕至，上訴人依據系爭決議，要求被上訴人按月支付20,000元償金，亦屬權利濫用。此外，上訴人主張償金請求權時效期間為5 年，逾5 年之請求，均屬無據等語，資為抗辯。
三、原審判決上訴人全部敗訴。上訴人不服，提起上訴，並於本院為訴之追加，聲明：（一）原判決後開不利於上訴人部分廢棄。（二）被上訴人應給付上訴人398 萬元（上訴中減縮起訴及上訴聲明），其中360 萬元，自起訴狀送達翌日即10
3 年7 月8 日；另38萬元，自104 年12月29日辯論意旨狀送達被上訴人翌日即104 年12月31日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（三）願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人則答辯聲明：（一）上訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項
（一）上訴人係坐落高雄市○○區○○○路「首長寶座大廈」之管理委員會，被上訴人則為該大廈之區分所有權人。
（二）建商蘇福能及志鉅公司於82年5 月24日與被上訴人簽訂買賣契約，將系爭大廈地上1 至3 樓、1 樓夾層、地下1 樓及地下2 樓平面停車位12個出售被上訴人之同時，一併將大廈頂樓平台上之冷卻（氣）水塔及附隨設備（占用面積為62.4平方公尺）出售被上訴人單獨使用。系爭平台屬於全體區分所有權人共有部分之公共區域。
（三）系爭大廈區分所有權人於100 年6 月11日召開會議，決議被上訴人就其單獨使用系爭水塔，應按月支付使用償金20,000元，並授權上訴人全權處理。被上訴人於會議當天亦派員參與會議。
五、兩造協商爭點：（一）系爭大廈區分所有權人是否成立分管契約，同意被上訴人專用系爭水塔所在之系爭平台？（二）上訴人先位依系爭決議，請求被上訴人給付補償金，是否有據？得請求之金額為何？（三）上訴人備位依不當得利請求權，請求被上訴人返還相當於使用系爭水塔所在之系爭平台所得之利益，是否有據？得請求金額為何？（四）上訴人主張之請求權，是否罹於時效？茲分述如下：
（一）系爭大廈區分所有權人是否成立分管契約，同意被上訴人專用系爭水塔所在之系爭平台？
１、按所謂分管契約，指共有人全體就共有物之全部劃定範圍，各自使用特定之共有物所成立之契約；共有人於分管範圍內對於共有物有使用收益之權，其他共有人即應受契約之拘束，不得阻止該共有人使用其所分管之部分。分管契約之成立，必須經共有人之意思表示一致，而意思表示除明示之外，亦可以默示之意思表示為之。而就公寓大廈之共有部分，區分所有權人之間有無存在分管契約，除明示約定外，並不排除默示成立分管契約。次按公寓大廈管理條例（下稱管理條例）係於84年6 月28日公布，同年月30施行，該條例施行之前，大樓建商與各承購戶，就屬地下室作為防空避難室兼停車場之管理範圍，訂有分管之約定，應解為該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束。而分管契約如未經全體共有人之同意終止，亦不因管理條例施行後，區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力（最高法院99年度台上字第1191號判決要旨參照）；共有人已按分管契約占有共有物特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，應受分管契約之拘束（最高法院98年度台上字第633 號裁判要旨參照）。又按管理條例第23條第1 項第1 款規定：規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下述事項，非經載明於規約者，不生效力：約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。因此，依管理條例所示，在該條例施行後，區分所有權人就共有物特定範圍，是否成立約定專用分管契約，應以規約定之。本件系爭大廈興建完成於84年1 月27日乙節，有建物登記謄本影本附卷（見原審卷第38頁）可稽，且為兩造不爭執，堪可認定。而按系爭大廈完成時，管理條例既尚未施行，揆諸前開說明，原則上自不適用區分所有權人就共有物特定範圍，成立約定專用分管契約，應以規約約定之規定。至系爭大廈雖訂有規約，然並未針對系爭水塔占用系爭平台有所約定乙節，為兩造所不爭執（見原審卷第86頁），亦無從逕依規約內容，認定系爭水塔有無使用系爭平台之正當權源。惟管理條例施行前，如大樓建商與各承購戶，就屬共用部分之特定範圍，已劃歸個別承購戶單獨使用，而其餘承購戶對於該承購戶單獨使用特定範圍之事實，明知或可得而知者，亦應解為大樓共有人（區分所有權人）已透過建商與各承購戶之約定，默示同意就該特定範圍成立分管契約。至其餘承購戶之受讓人如知悉有該分管契約，或有可得而知之情形者，亦應受分管契約之約束。
２、被上訴人主張其與建商蘇福能及志鉅公司於82年5 月24日簽訂系爭契約，買受系爭地上物及水塔，並以被上訴人為系爭地上物等之起造人，且由被上訴人單獨使用水塔乙節，為兩造不爭執（見本院卷一第47、168-169 頁），且有被上訴人提出上訴人不爭執形式真正之買賣契約影本附卷（見本院卷一第169 、182-189 頁）；暨高雄市政府工務局104 年6 月3 日高市工務建字第00000000000 號函及使用執照、平面圖附卷（見本院卷一第71-164頁）可稽，堪認被上訴人係以買賣方式，於買受系爭地上物時，同時自建商處購得系爭水塔，且該水塔自始由建商搭蓋。而觀系爭水塔採固定式，設置於系爭平台，含附隨設備在內，占用平台面積62.4平方公尺，供作冷卻之用，並配管到系爭大廈地下一層、地上一、二、三層乙節，有系爭契約附件電氣設備裝配標準（下稱裝配標準）第5 點記載及水塔（含附隨設備）照片附卷（見本院卷一第188 頁、卷二第43-44 頁）可稽，足見系爭水塔屬於長期、繼續、固定設置於平台之設備。倘參諸被上訴人係銀行業，並以系爭地上物作為分行使用，且有使用系爭水塔，供作冷氣系統冷卻之用，暨其支付一定對價而取得該水塔等情相互以觀，堪認建商於出售系爭水塔之同時，亦與被上訴人約定，由被上訴人單獨使用系爭水塔所在之系爭平台。上訴人主張建商並未與被上訴人約定系爭水塔可使用系爭平台云云，尚難採信。其次，被上訴人主張其購買系爭水塔時，透過與建商之契約約定，已與當時系爭大廈各承購戶明示成立系爭水塔可單獨用系爭平台之分管契約云云，固舉系爭契約附件電氣設備裝配標準（下稱裝配標準）第5 點（見本院卷一第188 頁）記載：冷卻水塔採用250RT 廠牌金日或良機含冷卻配管到各樓層（地下一層、地上一、二、三樓，見本院卷一第188 頁）等語為證，惟為上訴人所否認。本院參酌被上訴人無法提出當時承購戶與建商簽訂之不動產買賣契約，以證明其他承購戶簽訂之買賣契約，亦同時記載如裝配標準第5 點之內容乙節，為被上訴人所自承（見本院卷二第22頁），則被上訴人主張系爭大廈共有人就系爭水塔使用系爭平台已明示成立分管契約云云，尚難遽採。
３、本件被上訴人雖未能舉證證明其透過與建商約定專用系爭平台，與系爭大廈當初承購戶明示成立專用系爭平台之分管契約。惟被上訴人與建商於系爭大廈興建完成之前，即於82年5 月間簽訂預售買賣契約時，買受包含系爭水塔的建物，而建商於興建系爭大廈之始，已預先規劃系爭水塔，供被上訴人設於系爭大廈之分行使用，嗣系爭大廈於84年間興建完成時，系爭水塔已外露設置於系爭平台上，足見系爭水塔為建商所設置，於大廈興建之始，即規劃設置為被上訴人所屬分行之用，且設置地點，並非隱蔽（有被上訴人提出如本院卷二第43-44 頁之照片可證），而按系爭水塔設置地點既非隱蔽，衡情，一般人應可知悉或任意查知，上訴人主張一般人無從知悉或得知系爭水塔的存在，尚難遽採。其次，系爭大廈興建完成後，各承購戶陸續向建商購買區分建物時，即係以建商原始規劃興建（含系爭水塔之設置及使用系爭平台）之狀態買受，倘承購戶明知或可得而知系爭水塔長期、繼續及固定的使用系爭平台之客觀事實，仍願購買大廈區分建物，自屬以自己一定客觀舉動，默示同意建商與被上訴人於大廈建造之初，約定被上訴人購得之系爭水塔可有權單獨使用系爭平台之分管契約。而觀被上訴人所屬分行在系爭大廈設址營業，依其使用大廈地下一層、地上一、二、三層等節觀之，顯見其營業樓層、區域具有相當規模，關於營業區域之冷氣設備，洵不可能單純使用一般家庭式冷氣機設備，而有使用中央系統式冷氣設備之必要，衡之常情，即有同時使用冷卻設備之需要，且此一冷卻設備，客觀上會長期、繼續、固定的使用大廈某一特定區域等事實，應為系爭大廈購買戶所明知或可得而知。又冷卻設備通常設於頂樓，亦屬一般常情，並為一般人知悉或可得而知，加諸系爭水塔確實設置於頂樓平台，設置地點，並非隱蔽，雖非一般人常到之處所，然亦可任意探看、查知，堪認被上訴人購買之系爭水塔，客觀上長期、繼續、固定的使用系爭平台之事實，應為大廈承購戶或受讓戶於買受或受讓區分建物時明知或可得而知。而按大廈之承購戶或受讓戶明知或可得而知系爭水塔使用系爭平台之事實，既仍願意買受或受讓大廈區分建物，揆諸前開說明，自堪認彼等以此一客觀積極舉動，默示同意建商與被上訴人於大廈建造之初，約定被上訴人購得之系爭水塔可有權單獨使用系爭平台之分管契約。此參諸被上訴人購得之系爭水塔，自系爭大廈於84年興建完成，並交付被上訴人所屬分行使用起，迄系爭大廈區分所有權人於100 年6 月間成系爭決議，要求被上訴人應按月支付系爭水塔使用系爭平台之償金2 萬元，暨授權上訴人追討被上訴人積欠15年償金（見原審卷第6 頁背面至第
7 頁）止，長達16年期間內，系爭大廈各住戶，均未對被上訴人所有系爭水塔繼續使用系爭平台，表示意見乙節相互以觀，益堪認大廈之承購戶或受讓戶繼續以客觀積極舉動，默示同意建商與被上訴人於大廈建造之初，約定被上訴人購得之系爭水塔可有權單獨使用系爭平台之分管契約無訛。是上訴人否認系爭大廈就系爭水塔占用系爭平台存在默示分管契約之事實，自難採信。
４、至上訴人主張：系爭大廈住戶縱於頂樓看到水塔，亦無從知悉系爭水塔非僅供特定住戶單獨使用？系爭水塔係單獨存在，與系爭大廈停車位普遍存在，於性質上，並無法相互比擬等，暨被上訴人未舉證證明其他承購戶簽訂之買賣契約，亦有如裝配標準第5 點之記載內容，揆諸上揭說明，均無從資為有利於上訴人之認定。
（二）上訴人先位依系爭決議，請求被上訴人給付補償金，是否有據？得請求之金額為何？
１、按請求之基礎事實同一者，原告於訴狀送達後，得將原訴變更或追加他訴；當事人於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255 條第1 項第2 款至第6款情形，不在此限。民事訴訟法第第255 條第1 項第2 款及第446 條第1 項分別定有明文。次按所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟者，均屬之（最高法院101 年度台抗字第404 號裁判要旨參照）。本件上訴人於原審本於系爭決議，請求被上訴人給付補償金，嗣於本院追加依管理條例第10條第1 項及第22條規定請求權（見本院卷一第174 頁、卷二第23-24 頁），請求給付補償金，揆其主張基礎事實，均基於被上訴人所有系爭水塔占用系爭平台，是否具有正當權利？及應否給付使用之對價，兩者之社會事實具有共通性及關聯性，於追加之訴，仍得利用原請求所主張之事實及證據資料（系爭決議），且無害於被上訴人程序權之保障，亦符合訴訟經濟，故上訴人所為此部分訴之追加，合於法律規定，應予准許。
２、次按大廈區分所有權人會議決議事項，包含專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護所生費用負擔；共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良；決議訴請法院強制住戶遷離等，此參諸管理條例第10條第1 、2 項、第11條第1 項、第22條即明。至逾上開範圍，既非法律所規定，除非基於私法自治原則，推論區分所有權人會議，依其團體組成性質，可決議屬於大廈公共事項外，自不得僅依區分所有權人會議之決議，創造任何請求權，而得依其決議，要求他人給付款項。上訴人請求被上訴人給付補償金，固援引系爭決議為依據，並主張被上訴人亦派員參與系爭會議，自應受系爭決議之拘束，上訴人得類推適用民法第56條規定，逕以系爭決議為請求權之基礎（見原審卷第65頁正背面）云云。惟查，系爭水塔得使用系爭平台之分管契約，並未經全體共有人同意終止，揆諸前揭說明，自不因管理條例施行後，區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力，故被上訴人所有系爭水塔，仍得基於分管契約，有權繼續使用系爭平台，已徵上訴人以系爭決議，創設請求權，要求被上訴人給付使用補償金，並無依據。其次，系爭大廈區分所有權人以系爭會議作成系爭決議，要求被上訴人應按月支付系爭水塔使用系爭平台之償金2 萬元，暨授權上訴人追討被上訴人積欠15年償金（見原審卷第
6 頁背面至第7 頁）時，被上訴人雖有派員參加，然依前揭說明，除非被上訴人明白表示同意給付使用補償金外，無論被上訴人指派與會人員，是否於會議當場表示意見，上訴人要均不得依系爭決議，令被上訴人負擔給付補償金之債務。況被上訴人指派與會人員，於會議當場，已表示被上訴人係合法購買系爭水塔，有權使用系爭平台，上訴人請求給付補償金並不合理（見原審卷第6 頁背面）等語，顯見被上訴人非但未同意給付補償金，更於會議中，當場表示拒絕之意，尤徵上訴人執系爭決議為請求權基礎，毫無根據。從而，上訴人主張得類推適用民法第56條規定，逕以系爭決議為請求權之基礎，請求被上訴人給付償金，洵屬無據。甚者，系爭大廈區分所有權人會議，依前揭法律規定，亦不得單方片面作成決議，令被上訴人負擔給付使用系爭平台補償金。而被上訴人係基於分管契約，有權使用系爭平台，亦不屬系爭會議得基於私法自治原則，依其團體組成性質，可決議屬於大廈公共之事項，益徵上訴人執系爭決議，請求被上訴人負擔給付補償金債務，確屬無據。
３、又按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用；區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。管理條例第10條第1項及第22條分別定有明文。上訴人固主張其亦得依上開規定，請求被上訴人給付償金云云。惟查，上開規定，係針對大廈專有部分或約定專用部分因修繕、管理、維護等所生費用，應由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人負擔，與上訴人主張被上訴人使用系爭平台應否支付償金，其性質截然不同，自無適用或比附援引之餘地。至區分所有權人會議固得依管理條例第10條第2 項後段規定，另行決議，然所決議之事項，亦不能逾越法律規定，即僅能就專有或專用部分因修繕等所生費用，經討論後，作成不同於管理條例第10條第1 項規定之決議，尚無從據此規定，導出系爭會議得逕行作成系爭決議，要求被上訴人負擔補償金。而按系爭會議既無權依管理條例第10條第1 項或第2 項規定，以決議要求被上訴人應負擔償金，則上訴人主張得依管理條例第22條規定，訴請被上訴人給付償金及利息，亦屬重大誤解，不能採信。
（三）上訴人備位依不當得利請求權，請求被上訴人返還相當於使用系爭水塔所在之系爭平台所得之利益，是否有據？得請求金額為何？
１、上訴人於本院追加備位依不當得利請求權，請求被上訴人返還相當於使用系爭水塔所在之系爭平台所得之利益，雖為被上訴人所不同意。然揆諸上訴人主張基礎事實，均基於被上訴人所有系爭水塔占用系爭平台，是否具有正當權利？及應否給付使用之對價，兩者之社會事實具有共通性及關聯性，於追加之訴，仍得利用原請求所主張之事實及證據資料（系爭決議），且無害於被上訴人程序權之保障，亦符合訴訟經濟，故上訴人所為此部分訴之追加，合於法律規定，仍應予准許。
２、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。為民法第179 條所明定。次按不當得利，須以無法律上之原因而受利益，致他人受損害為其成立要件，如取得法律明文規定之權利，即與無法律上之原因而受利益之情形有別，不生不當得利之問題（最高法院47年台上字第303 號民事判例要旨參照）。經查，被上訴人基於系爭水塔得使用系爭平台之分管契約，繼續使用系爭平台，即係依照契約行使權利，揆諸前揭說明，核與無法律上之原因而受利益之情形有別，自不生不當得利問題，上訴人依不當得利請求權，請求被上訴人返還使用系爭平台相當於租金之利益，即屬無據。
（四）末者，上訴人既不得請求被上訴人給付補償金或返還所謂相當於租金之利益，則兩造協商爭執第四點，即上訴人主張之請求權，是否罹於時效？自無審究必要，併予敘明。
六、綜上所述，被上訴人與系爭大廈各區分所有權人間，就系爭水塔占用系爭平台已成立默示分管契約，且未經全體共有人合法終止，則被上訴人占有使用系爭平台，係屬有權占用。
系爭大廈區分所有權人會議，不得以系爭決議，否認分管契約之效力，並要求被上訴人負擔每月給付2 萬元補償金等債務。從而，上訴人依系爭決議，請求被上訴人給付上訴人39
8 萬元，暨其中360 萬元，自起訴狀送達翌日即103 年7 月
8 日；另38萬元，自104 年12月29日辯論意旨狀送達被上訴人翌日即104 年12月31日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又上訴人追加援引管理條例第10條第1 、2 項及第22項條規定及民法第179 條不當得利請求權，訴請被上訴人給付上開金額及利息，亦無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴及追加之訴均無理由，依民事訴訟法第第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 1 月 20 日
民事第四庭
審判長法官 徐文祥法 官 賴文姍法 官 李昭彥以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 1 月 20 日
書 記 官 梁雅華附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。