臺灣高等法院高雄分院民事判決 104年度上字第326號上 訴 人 香港商世界健身事業有限公司法定代理人 柯約翰訴訟代理人 劉豐州律師
參 加 人 高鑫開發有限公司法定代理人 蔡宗坤訴訟代理人 蘇俊誠律師受 告知 人 謝明宏被 上訴 人 寶成企業大樓管理委員會法定代理人 賴錦標訴訟代理人 林威谷律師
洪鐶珍律師王識涵律師陳庚隆上列當事人間請求確認租賃契約存在等事件，上訴人對於中華民國104 年9 月30日臺灣高雄地方法院104 年度訴字第1063號第一審判決提起上訴，本院於106 年10月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔，參加訴訟費用由參加人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人為經我國認許成立之外國公司，此有上訴人提出公司認許事項變更登記表可稽（本院卷一第164 頁），並為被上訴人所不爭執，堪予認定。兩造均同意管轄法院為我國法院，準據法適用我國法（本院卷一第91頁反面），本院自有管轄權，並應適用我國法律，合先敘明。
二、上訴人主張：伊於民國103 年7 月31日向參加人承租寶成企業大樓（下稱系爭大樓）區分所有建物之「高雄市○鎮區○○○路○ 號（含地上1 、2 樓及騎樓）、8 號地下1 樓之1、之2 、6 號3 樓（含地下2 樓之14至25、68至71共16個平面停車位」，經營「World Gym 」健身俱樂部「寶成店」（下稱系爭健身俱樂部）。伊為確保系爭健身俱樂部能順利營運，另與被上訴人簽訂系爭5 租約（下稱系爭5 租約），承租如附表所示租賃標的物，用以設置停車設施、熱泵、泵浦機房、冷卻水塔，供作系爭健身俱樂部之水電、空調、停車等基礎設施運作之用。此等周邊設施對於系爭健身俱樂部能否正常營業至關重要，兩造並約定租賃期間至118 年12月31日止，並明確約定「不得提前終止租約」。詎被上訴人於
103 年底重新選舉管理委員，新任管理委員就任後，竟終止系爭5 租約，並要求伊拆除如附表「租賃標的物」欄所示設施，且通知退回租金，持續以發函、公告等方式騷擾要求伊立即拆除上開周邊設施。惟系爭大樓區分所有權人會議並未決議終止系爭5 租約，且兩造簽訂系爭5 租約後，伊均按時繳納租金，並無任何違約行為，被上訴人應負提供並保持租賃標的物符合約定使用收益狀態之義務，無權提前終止租約。又系爭5 租約均經被上訴人決議通過，且依系爭大樓之慣例，由主任委員、副主任委員及保全委員以簽呈方式簽訂，為合法有效。縱認出租共用部分須經區分所有權人會議決議始得出租，區分所有權人亦因有授與代理權之外觀，就系爭
5 租約應負表見代理之責。況系爭大樓區分所有權人不承認之權利行使，已導致該公司對萬餘名會員無法依約履行義務，為權利濫用，應屬無效。爰依系爭5 租約之法律關係，求為判決：確認兩造簽訂如附表所示之租賃關係存在，被上訴人不得於租賃契約期間內要求伊清空或返還如附表編號1 、
3 、4 、5 所示之租賃標的物，亦不得干擾或妨礙伊以承租人地位就該租賃標的物所為之一切使用收益行為。（至上訴人於原審其餘之請求，業受敗訴判決確定，未據上訴，不予載述。）
三、被上訴人則以：系爭大樓之規約規定，共用部分為約定專用者，應經區分所有權人會議決議，而系爭5 租約之簽訂，未經系爭大樓管理委員會及區分所有權人會議決議通過，自屬無效。系爭大樓於103 年12月19日召開103 年度區分所有權人會議，新管理委員就任後，於104 年1 月12日以存證信函反對系爭5 租約，又於104 年4 月28日召開104 年度臨時區分所有權人會議，會議中決議不承認謝明宏代表被上訴人與上訴人簽訂之系爭5 租約效力。再上訴人每月匯款予伊之款項，經伊退回後，上訴人仍執意按月持續匯款，嗣經上訴人向法院聲請定暫時狀態處分獲准，伊僅得列為暫收款，非默示承認系爭5 租約，亦無表見代理可言。上訴人為經營健身俱樂部之國際性企業，當知系爭5 租約之簽訂，應取得區分所有權人同意，伊不承認系爭5 租約為合法行使權利，並無權利濫用等語，資為抗辯。
四、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認兩造簽訂如附表所示之租賃關係存在。㈢被上訴人不得於租賃契約期間內要求伊清空或返還如附表編號1 、3 、4 、5 所示之租賃標的物，亦不得干擾或妨礙伊以承租人地位就該租賃標的物所為之一切使用收益行為。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
五、兩造對下列事實不爭執，並有房地租賃契約書、公證書、健身俱樂部簡介網頁資料、舊租約、系爭5 租約、存證信函、退還租金明細、區分所有權人會議紀錄可稽（原審卷一第23至35、20至21、10至19、36至38、110 至116 頁），堪認為真正。
㈠上訴人於103 年7 月31日，與參加人簽訂房地租賃契約書，
約定於103 年8 月1 日起至118 年12月31日止共計15年又5個月期間，參加人以第1 至2 年度每月70萬元、第3 至4 年度每月75萬元、第5 至6 年度每月80萬元、第7 至8 年度每月82.4萬元、第9 至10年度每月84.8萬元、第11至12年度每月87.3萬元、第13至14年度每月90萬元、第15年度每月92.7萬元（前4 個月為免租金裝潢期）之租金價格，出租屬系爭大樓區分所有建物並辦理公證，朱安祺代理參加人辦理該公證手續。
㈡上訴人向參加人承租系爭健身俱樂部，係預定夢時代購物中
心6 樓原經營之「World Gym 」健身俱樂部，於103 年12月
4 日租約到期前，開始經營系爭健身俱樂部，以提供會員健身服務。
㈢上訴人與由謝明宏擔任主任委員之被上訴人，於如附表「時
間」欄所示時間，就如附表「租賃標的物」欄所示屬系爭大樓公寓共用部分，以如附表「租金」欄所示之每月租金，簽訂租期如附表「租期」欄所示之租賃契約。
㈣系爭大樓於103 年12月19日召開103 年度區分所有權人會議
，會議中重新選舉該大樓管理委員，新管理委員就任後，於
104 年1 月12日以存證信函通知上訴人，自104 年1 月1 日起，終止之前該大樓管理委員會與上訴人簽訂之上開租賃契約，且於同月26日通知上訴人，退回所繳租金。
㈤系爭大樓於104 年4 月28日召開104 年度臨時區分所有權人
會議，會議中決議不承認謝明宏代表被上訴人與上訴人簽訂之系爭5 租約效力，有區分所有權人會議紀錄可參（原審卷一第110 至116 頁）。
六、兩造爭執事項：㈠被上訴人有無簽訂系爭5 租約之權限？㈡系爭5 租約簽訂前，有無經系爭大樓管理委員會決議通過？㈢系爭5 租約對系爭大樓全體區分所有權人是否生效？㈣本件有無表見代理之適用？㈤被上訴人不同意前任主任委員簽訂系爭5 租約，有無權利濫
用？
七、得心證之理由：㈠被上訴人有無簽訂系爭5 租約之權限？⒈按管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大
廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織；共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，公寓大廈管理條例第3 條第9 款、第10條第2 項前段分別定有明文。依此規定，公寓大廈之修繕、管理、維護等工作，雖屬管理委員會之職權，管理委員會得代理全體區分所有權人為此職權內事務之執行，惟參諸同條例第36條對管理委員會職務之例示規定，除第1 款「區分所有權人會議決議事項之執行」、第13款「其他依本條例或規約所定事項」外，其餘第2 至12款規定之管理委員會職務，均屬一般公寓大廈日常性管理事務，即關於清潔、維護、修繕、一般改良、興革建議、住戶違反應遵守事項之制止及協調、經費之收支保管及運用、文件及印鑑之保管、管理服務人員之委任僱傭及監督、各報告事項之提出及公告、公共安全事項執行之執行，並無類如出租共用部分等攸關全體區分所有權人之權利行使範圍事務。而公寓大廈之共用部分乃屬全體區分所有權人所共有，依公寓大廈管理條例第9 條之規定，各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對該共用部分有使用收益之權，是區分所有權人對共用部分享有權利，將共用部分之全部或一部出租，足使區分所有權人之權利行使受限，自應由共有之區分所有權人決定之，始為正當。基此，公寓大廈管理條例關於管理委員會之權限，就第3 條第9 款所指「公寓大廈管理」、第10條第
2 項前段所指「共用部分之管理」，應限於與同條例第36條類同之執行區分所有權人會議決議事項及一般日常性事務之管理維護，尚不包括出租共用部分此涉及區分所有權人權利義務行使之事務管理，庶能保障區分所有權人權益。又共有物倘設有管理人者，管理人出租所管理之共有物，須不逾越其管理之權限，對於共有人始發生租賃之效力。是以，公寓大廈將共用部分出租他人，除規約另有訂定或區分所有權人會議決議授權外，自應由全體區分所有權人決議為之，管理委員會自無代理全體區分所有權人出租共用部分之權限。
⒉又依系爭大樓規約第2 條第2 款規定：「本大樓法定空地、
樓頂平台為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分。」、第3 款規定：「本大樓周圍上下及外牆面為共用部分，由全體區分所有權人維護其外觀使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得懸掛或設置廣告物。」、第3 條第3 款規定：「下列各目事項，應經區分所有權人會議決議：㈥約定專用或約定共用事項。」此有該規約在卷可稽（原審卷一第117 至118 頁反面）。據此可知，系爭大樓就共用部分之出租而為約定專用者，應經區分所有權人會議決議，始得為之，並未授權管理委員會決定，甚為明確。是以，被上訴人無為系爭大樓全體區分所有權人訂定系爭5 租約權限，上訴人主張被上訴人有代理全體區分所有權人訂定系爭5 租約之權限，尚無足採。
⒊上訴人雖援引最高法院103 年度台上字第119 號判決，略以
：「上訴人（按：仁愛世貿廣場管理委員會）就系爭大廈共用部分之頂樓平台有管理權限，觀公寓大廈管理條例第10條第2 項之規定自明，其出租系爭大樓頂樓平台予和信電信及威寶公司設置電信設備，為其權限內之行為。」（本院卷一第43頁），據以主張管理委員會依公寓大廈管理條例第10條第2 項規定，有出租公寓大廈共用部分之權限云云。惟依電信法第32條第1 項、第6 項規定，第一類電信事業或公設專用電信設置機關因設置管線基礎設施及終端設備之需要，得使用公、私有之土地、建築物；使用之私有建築物如為公寓大廈，應取得公寓大廈管理委員會之同意。其未設管理委員會者，應經區分所有權人會議之同意，不適用公寓大廈管理條例第8 條第1 項之規定，足見此規定係國家為電信發展，允許電信業者因設置管線基礎設施及終端設備之需要，得由公寓大廈之管理委員會同意為之，以利電信基礎設施之設置，此為特別規定，非謂公寓大廈所有出租共用部分，均僅取得管理委員會之同意即可，上訴人上開主張自難採取。
⒋上訴人固主張系爭大樓自82年起迄今，歷來均由管理委員會
將系爭大樓共用部分出租約定專用，並於簽約完成後向區分所有權人會議報告即可，可見區分所有權人會議已授權或默示同意被上訴人出租系爭大樓共用部分云云。參加人亦以：系爭大樓之共用部分出租而為約定專用者，依先前慣例，均由管理委員會與承租人訂立租約，不需經由區分所有權人會議事先決議，僅由管理委員會決定，並於年度區分所有權人會議報告即可，且系爭5 租約係由系爭大樓管理顧問公司人員撰寫簽呈後，交予設備組組長陳庚隆（即被上訴人之訴訟代理人）會簽，再由管理委員會之保全委員、副主任委員、主任委員簽核後，始予簽約用印，租約應已成立云云，並提出系爭大樓103 年度區分所有權人會議報告資料、104 年度第5 次管理委員會議紀錄、104 年度區分所有權人會議會議資料、104 年度第5 次管理委員會議報告資料、103 年度第
4 次管理委員會會議紀錄為證（本院卷一第101 至127 頁）。惟系爭大樓固曾有僅經管理委員會同意，未經區分所有權人會議決議，即將共用部分出租他人為約定專用部分之前例，此有被上訴人提出被上訴人簽呈、租賃契約可參（本院卷一第187 至237 頁），惟此僅屬該等租約是否有效之另一問題，自不得遽認區分所有權人已授權被上訴人出租系爭大樓共用部分，或系爭大樓慣例即有默示同意管理委員會有出租共用部分之權限。又觀諸上開會議報告資料內容，僅於管理工作報告中，就大樓出租約定專用部分，簽訂租賃合約書續約幾件、新簽訂合約幾件，未具體表明與何人訂約、承租共用部分之位置範圍、租金若干、契約內容為何，亦未提案行使表決權，區分所有權人自無從為同意與否之決議，尚難遽認被上訴人即有未經系爭大樓區分所有權人同意，而將系爭大樓共用部分出租約定專用之權限。是上訴人上開主張亦不足取。
㈡系爭5 租約簽訂前，有無經系爭大樓管理委員會決議通過？⒈依系爭大樓規約第9 條第1 款第1 目、第6 條第3 款分別規
定：「主任委員對外代表管理委員會，並依管理委員會決議執行本條例第34條規定事項（指公寓大廈管理條例第34條規定，即區分所有權人會議決議事項）」；「管理委員會會議應有過半數以上之委員出席參加，其討論事項應經出席委員過半數以上之決議通過」（原審卷一第119 頁反面至120 頁），顯見主任委員雖得對外代表管理委員會執行職務，惟仍應依過半數管理委員出席，出席委員過半數以上之管理委員會決議執行，而非主任委員或少數委員即得決定。是以，主任委員對外代表管理委員會，為全體區分所有權人處理事務時，應先經管理委員會以上開決議方式通過，始得代表管理委員會為執行，以確保全體區分所有權人之權益。
⒉上訴人雖主張：伊與被上訴人簽訂系爭5 租約，該租約業經
被上訴人決議通過，且依系爭大樓之慣例，由主任委員、副主任委員、保全委員以簽呈方式簽訂，為合法有效云云，並提出系爭5 租約為證（原審卷一第10至19頁）。經查：被上訴人於103 年6 月13日之103 年度第4 次管理委員會會議紀錄僅決議：「本大樓八號一樓店舖承租人欲裝設廣告招牌，討論相關約定及租金訂定。㈠人行步道之固定直立式招牌，…，另需向主管機關申請設立許可，並在今年十二月於區分所有權人會議時提出追認。（此部分非本件請求如附表租約範圍）㈡於中山路外牆一、二樓牆面設立11.2×4 公尺之廣告，…租金經討論後擬定為每月二萬元」（本院卷一第159頁反面），而無其他4 份租約之決議。參加人固提出系爭5租約之簽呈5 份，簽呈內載明租賃標的物、租期、租金等項，說明欄並有「依據103 年度第4 次委員會決議案辦理」字句，且經設備組長陳庚隆、保全委員朱安祺、副主任委員蕭福源、主任委員謝明宏簽名其內（本院卷二第269 至275 頁），且證人即製作上開會議紀錄之林鼎岳證稱：伊當時擔任系爭大樓管理室主任，因設置廣告招牌要向工務局提出申請，所以管委會有特別提出來討論，除廣告招牌外的其他4 租約有舊例可以參考，於會議中也有一起討論，設置廣告招牌有討論租金，除廣告招牌外的4 個租約好像沒有討論租金；經管委會討論後，伊會擬定簽呈，租約附在簽呈後面，會簽設備組長、保全委員、副主任委員，他們確認後，主任委員才會將簽呈及租約一起用印等語（本院卷二第302 至304 頁）。惟依系爭大樓規約第6 條第4 款規定：「有關管理委員會之會議紀錄，應包括下列內容：㈠開會時間、地點。㈡出席人員及列席人員名單。㈢討論事項之經過概要及決議事項內容」（原審卷一第119 頁反面），證人林鼎岳製作會議紀錄，未記載有無就其他4 租約為決議，難認已就其他4 租約為確實討論並決議通過。又依其所述，其他4 份租約之租金部分並未於會議中討論，其擬定上開簽呈時，竟記載「依據
103 年度第4 次委員會決議案辦理」文字，亦與實際情形不符，所述真實性已堪質疑，是上訴人主張其他4 份租約亦經
103 年度第4 次委員會決議通過一節，不足採取。⒊又證人即當時主任委員謝明宏證稱：103 年6 月13日當天會
議除討論1 樓外牆招牌外，有概括性討論其他4 份租約，沒有委員反對等語；證人即當時保全委員朱安祺證稱：上開會議有就租賃為通案討論，伊當時說明上訴人計畫進駐系爭大樓，經過設備組陳庚隆會同上訴人技師會勘後，確定設置獨立空調系統，會向大樓公共設施承租相關設備及管路及地下
5 樓有2 個閒置多年空間，另外還要承租屋頂平台，總共租金收益估計1 個月約6 萬元，現場委員無異議通過，會議當時係就整個通案進駐為討論，開會是決策，大家無異議通過後，才會有後來之簽呈及契約，因為租約要再經事後細部會勘才會產生，會議當下不會有像簽呈與契約內容那麼細部之討論，系爭5 租約會簽程序是按照慣例流程，簽呈有附租約，伊有看過租約等語；證人即當時管理委員蔡東益證稱：
103 年度第4 次管委會開會時，有討論到系爭5 租約，當時朱安祺委員有表示租金收入約6 萬元，6 萬元租金包含2 個廣告招牌（其中1 個直立式招牌部分非本件請求範圍）、地下室的2 個庫房、屋頂平台、車道，2 個廣告招牌當時都有通過，除2 個廣告招牌外，當天附帶如庫房出租等項，只是當時尚未完全定案等語（本院卷二第299 、339 正反面、
390 正反面）。惟證人謝明宏為參加人之副理，朱安祺、蔡東益均為參加人所僱用之員工，謝明宏、朱安祺自承係因參加人之指派而擔任系爭大樓管理委員（本院卷二第298 、
339 頁）、上訴人向參加人承租系爭大樓之建物，經營系爭健身俱樂部，參加人應協助上訴人簽訂系爭5 租約，若系爭
5 租約無效，上訴人得向參加人解除契約並請求損害賠償，此經上訴人陳明在卷（本院卷一第73頁），且有上訴人與參加人之租賃契約第15條15.1C 、15.7規定可考（原審卷一第27頁反面至28頁），是證人謝明宏、朱安祺、蔡東益與本件有利害關係。而103 年6 月13日會議時在場之證人陳庚隆、管理委員粘景承、保全公司代表谷慶昭均一致證稱當時僅有討論設置廣告招牌部分，並無討論其他4 份租約等語（本院卷二第296 、382 、385 頁），核與當時參加會議之管理委員林道和、莊恭和、蕭福源於另案偵查中所述相符（他字卷第141 、143 、144 至145 頁），此經本院調取台灣高雄地方法院檢察署105 年度偵字第10124 號（下稱系爭偵案）卷宗核閱屬實，自難認證人謝明宏、朱安祺、蔡東益所述為真。即令系爭5 租約曾於103 年度第4 次委員會議中討論，惟依證人林鼎岳、謝明宏、朱安祺、蔡東益所證，除設置廣告招牌外，其餘4 份租約僅概括性討論，並未確定租賃標的物之租金、租期、是否破壞大樓結構等攸關契約內容之重要事項，尚未定案，難謂該4 份租約業經管理委員會決議通過。
至參加人聲請傳訊副主任委員蕭福源，以證明103 年度第4次管理委員會議情形，惟其於系爭偵案已做證該次會議僅討論外牆設置招牌之事，其他合約未討論等情，有該偵查卷可佐，自無再予傳訊之必要，附此敘明。
⒋上訴人再主張：依系爭大樓慣例，已默示授權由主任委員、
副主任委員、保全委員以簽呈方式出租共用部分，是系爭5租約為合法有效之租賃契約云云。並舉證人謝明宏證稱：若承租公用空間，一般設備組會先就工程技術方面評估是否可以設置，設備組提供技術方面的意見，可以成案者，設備組就會提案至管委會討論，由管委會同意；若有案例可循，不限於續約，也包含新約或其他承租人類似情形，就會比照案例辦理，以簽呈的方式辦理即可，不需要委員會討論等語（本院卷二第298 頁反面）；證人林鼎岳證稱：系爭大樓在出租公用空間時，一般慣例是住戶若有需要，會先與設備組接洽，設備組認為可行後會通知伊，伊即依程序上簽，簽呈沒有經過管理委員會同意，若有如前開廣告招牌須向工務局申請情形，或其他考量，就會提案在管理委員會之會議討論等語（本院卷二第303 頁）；證人朱安祺證稱：一般慣例，系爭大樓公共設施出租，若有牽涉到設備部分，一定會經過設備組陳庚隆評估可行性後，然後由系爭大樓管理主任林鼎岳擬定簽呈，經陳庚隆會簽保全委員，最後由副主任委員、主任委員簽名，完成整個內部的行政流程，才能去簽約等語（本院卷二第339 頁）；證人蔡東益證稱：伊擔任系爭大樓管理委員10年，並曾擔任主任委員、副主任委員，據伊所知，不一定所有第一次出租都要經過管理委員會，例如庫房空間之前有出租過，接洽主任後，主任就會會同設備組去看有無問題，若無問題，就會依主任、設備組、保全委員、副主任委員、主任委員順序簽呈等語（本院卷二第388 、389 頁反面）。惟依規約第5 條規定，系爭大樓設管理委員13席（原審卷一第119 頁），而簽呈僅有保全委員、副主任委員、主任委員3 人簽名，即可完成簽約，此3 人決定承租與否、租賃物、租期、租金為何，顯已違反前揭規約第6 條第3 款「管理委員會會議應有過半數以上之委員出席參加，其討論事項應經出席委員過半數以上之決議通過」之規定，此長期以來違反規約，由少數人決定系爭大樓共用部分出租條件之作法，難認已形成慣例，殊無加以保護之必要，上訴人上開主張要不足採。
⒌至系爭5 租約如附表編號2 所示於系爭大樓外牆設置廣告招
牌部分，雖經管理委員會決議通過，惟未依規約第2 條第3款之規定，再送交區分所有權人會議表決通過，自不得認被上訴人即有與上訴人簽訂租約之權限。
㈢系爭5 租約對系爭大樓全體區分所有權人是否生效？⒈按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承
認，對於本人不生效力，民法第170 條第1 項定有明文。又民法第170 條所謂無代理權人，不僅指代理權全不存在者而言，有代理權而逾越其範圍者，亦包含在內，故代理人逾越代理權所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力；代表與代理固不相同，惟關於公司機關之代表行為，解釋上應類推適用關於代理之規定，故無代表權人代表公司所為之法律行為，若經公司承認，即對於公司發生效力（最高法院23年上字第3888號、74年台上字第2014號判例足參）。
⒉系爭5 租約簽訂前，既未經系爭大樓管理委員會決議通過，
且該大樓規約未規定管理委員會得決定簽訂上開租約，該大樓區分所有權人會議亦未決議授權簽訂上開租約，被上訴人無代理全體區分所有權人簽訂上開租約之權限。且被上訴人未決議通過簽訂上開租約，主任委員亦無代表被上訴人簽訂上開租約之權限，主任委員竟擅自代表被上訴人，以被上訴人代理全體區分所有權人之方式，與上訴人簽訂上開租約，依上開規定及判例意旨所示，自應經系爭大樓區分所有權人會議決議承認，對系爭大樓始生效力。
⒊兩造不爭執被上訴人於104 年1 月12日以存證信函通知上訴
人，自104 年1 月1 日起終止系爭5 租約（見前開兩造不爭執事項㈣），亦不爭執系爭大樓於同年4 月28日召開104 年度臨時區分所有權人會議，會議中決議不承認系爭5 租約之效力（見前開兩造不爭執事項㈤），上開存證信函雖為「終止」租約之表示，但參酌終止通知時間緊鄰上開租約簽訂之
103 年10月1 日至同年11月20日（原審卷一第10至19頁），且系爭5 租約簽訂前，未經系爭大樓區分所有權人決議通過，另參酌上訴人提出於103 年12月19日召開之系爭大樓103年度區分所有權人會議，作成「經與會區分所有權人討論後，表決：共68票同意上訴人需將私設之孔洞回復原狀，另後續之法律責任，授權下屆管委會處理」之決議（原審卷一第54至56頁），被上訴人亦在上開存證信函要求上訴人拆除廣告招牌、中島取票機等上訴人經營健身俱樂部所需之周邊配合設施（原審卷一第36至38頁），堪認被上訴人並無默示承認系爭5 租約簽訂行為，其終止之真意應係不承認上開租約之意甚明。此外，系爭大樓全體區分所有權人既不承認上開租約之簽訂，則系爭5 租約對系爭大樓全體區分所有權人自不生效力。
⒋上訴人另主張：系爭5 租約於103 年10月間訂立後，被上訴
人僅退還伊所預繳104 年1 月1 日以後之租金，已收受伊所繳交之103 年10月至12月之租金，並將上開租金列入其103年12月至104 年11月之年度財務報告之「租金收入」，系爭大樓區分所有權人對此亦無異議；被上訴人並召開多次協調會，與上訴人溝通租約中鑽鑿孔洞問題；且系爭大樓103 年度區分所有權人會議報告資料之「管理工作報告」第十一項記載可知，伊因承租地下五樓、地下一樓之共用部分，於裝潢時遭認定占用該樓層其他公共空間，而遭管理委員會罰款扣抵保證金，區分所有權人對此並無異議，上開收受租金、容許施工及沒收保證金之舉，足認已默示承認系爭5 租約之效力云云。惟被上訴人於104 年1 月12日即以存證信函通知上訴人反對系爭5 租約之簽訂，業如前述。嗣上訴人向原法院聲請定暫時狀態處分，經原法院於104 年2 月13日以104年度裁全字第187 號裁定命被上訴人應維持系爭5 租約出租狀態，並經執行法院核發執行命令在案，此有該聲請狀、裁定、執行命令可參（本院卷三第573 至579 頁）。而被上訴人於104 年1 月26日起，迭次退還上訴人所繳系爭5 租約之租金（含自103 年10月起之租金），均經上訴人再度匯回，被上訴人乃列為暫收款，有被上訴人製作之退還租金明細、暫收款帳冊、銀行匯款回條可按（原審卷二第324 至333 頁），準此，被上訴人已有退還租金之舉，因上訴人聲請假處分，被上訴人於本件訴訟終結前將該租金列為暫收款，並無不合，尚與「長期」收取上訴人之租金，挹注管理基金使用情形究屬不同，自不得認默示同意系爭5 租約。又被上訴人縱與上訴人召開多次協調會溝通鑽鑿孔洞問題，並因上訴人裝潢時認定其占用該樓層其他公共空間，而遭被上訴人罰款扣抵保證金（本院卷一第101 頁），亦係被上訴人基於其對系爭大樓之管理維護之職責使然，無從遽認區分所有權人已默示同意系爭5 租約。
㈣本件有無表見代理之適用？⒈按當事人至第二審程序，違背民事訴訟法第447 條規定，提
出新攻擊或防禦方法，如他造已表示無異議或無異議而就該訴訟有所聲明或陳述者，即喪失責問權，此項程序上之瑕疵，亦因其不責問而為補正，此觀同法第197 條第1 項之規定自明（最高法院96年度台上字第1783號裁判可參）。本件上訴人於本院始提出表見代理之主張，核屬新攻擊防禦方法，惟被上訴人於105 年3 月11日本院準備程序，同意將此列為本件爭執事項（本院卷一第92頁反面），且於105 年5 月5日答辯狀內表明並無構成表見代理之理由（本院卷一第144至146 頁），則其已無異議而就該爭點有所陳述，是其於
105 年7 月1 日始就上訴人於本院主張表見代理一情提出異議（本院卷一第179 頁），揆諸前揭說明，被上訴人應已喪失責問權，仍應准許上訴人提出表見代理之主張。
⒉又按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為
其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，民法第169 條前段固有明文。此所謂由自己之行為表示以代理授與他人，必須本人有具體可徵之積極行為，足以表見其將代理權授與他人之事實，方足當之。倘無此事實，即不應令其對第三人負授權人之責任。我國人民將自己印章交付他人，委託該他人辦理特定事項者，比比皆是，倘持有印章之該他人，除受託辦理之特定事項外，其他以本人名義所為之任何法律行為，均須由本人負表見代理之授權人責任，未免過苛。又表見代理之規定，旨在保護善意無過失之第三人，倘第三人明知表見代理人為無代理權或可得而知者，其與之行為即出於惡意或有過失，而非源於「信賴保護原則」之正當信賴。於此情形，縱有表見代理之外觀存在，亦無保護之必要，依民法第169 條但書規定，本人仍得免負授權人之同一責任（最高法院70年台上字第657 號判例、100 年度台上字第596 號、93年度台上字第1954號判決參照）。
⒊上訴人主張：系爭大樓之共用部分長期以來均委由被上訴人
管理、出租，被上訴人持有管理委員會之大小章，並於契約上用印，而系爭大樓全體區分所有權人，對於管理委員會訂立系爭5 租約均未表示反對，並享受租金收入挹注管理基金，應為表見代理云云。惟系爭5 租約僅設置廣告招牌部分有經被上訴人決議通過，其餘部分則無，且證人即上訴人之法定代理人柯約翰於系爭偵案中證稱：伊公司於103 年7 月間有向高鑫公司承租1000多坪空間，共用部分之公共空間直到10月份才完成簽約，期間有3 個月時間讓大樓那邊批准是否把公共空間出租給伊公司，所以伊公司認為雙方有經過3 個月時間作批核的動作，他們應該是有經過管委會會議同意，而且契約書上有管委會用印，該大樓其他公共空間也有出租給住戶等語（見系爭偵案他字卷第207 頁），可知簽約時僅有管理委員會印文之表見外觀存在，而無區分所有權人會議決議之外觀，上訴人自無從相信被上訴人有代理權之情形存在。又系爭5 租約係於103 年10月1 日至11月20日間簽訂，而系爭大樓於103 年12月19日召開103 年度區分所有權人會議，會議中重新選舉該大樓管理委員，新管理委員就任後，於104 年1 月12日以存證信函通知上訴人，自104 年1 月1日起，終止之前該大樓管理委員會與上訴人簽訂之上開租賃契約，且於同年1 月26日通知上訴人，退回所繳租金，有存證信函、退還租金明細各1 份可憑；系爭大樓並於104 年4月28日，召開104 年度臨時區分所有權人會議，會議中決議不承認謝明宏代表被上訴人與上訴人簽訂之系爭5 租約效力，有區分所有權人會議紀錄可參，前已述之，足徵系爭大樓並無「長期」收取上訴人之租金表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示情事。至被上訴人於104 年1 月26日起，迭將系爭租約之租金退還上訴人，又經上訴人匯回，經上訴人聲請定暫時狀態處分獲准，被上訴人始列為暫收款之會計項目，亦已認定如前，自難遽認已有表見代理情事。再者，上訴人於103 年7 月31日與參加人簽訂租賃契約，租期自103 年8 月1 日起算，為系爭大樓之承租人，而屬公寓大廈管理條例第35條之利害關係人，其自可依同條例第33條規定，請求閱覽或影印規約及會議紀錄，以查詢主任委員或管理委員會有無訂立系爭5 租約之權。系爭規約第2 條第2 款、第3 款、第3 條第3 款第6 目已分別明文規定，外牆設置廣告物及約定專用事項應經區分所有權人會議決議，始得為之，上訴人卻未為查證，徒憑謝明宏持有被上訴人之大小章，即認主任委員有立約之權，自具有過失，核無表見代理之適用。準此，上訴人主張系爭大樓區分所有權人有授與代理權之外觀，就系爭5 租約應負表見代理之責，並無足取。
⒋上訴人又主張：系爭大樓103 、104 年度區分所有權人會議
報告資料之「管理工作報告」分別記載該年度管理委員會已分別完成33件、23件共有部分之出租，可見系爭大樓共用部分之出租，均由管理委員會與承租人洽商、訂立租約，嗣再由管理委員會於當年度區分所有權人會議中提出「管理工作報告」，區分所有權人亦未再重複審核是否訂約，足見係知他人表示為其代理人而不為反對之表示，應負表見代理之責云云。惟按民法第169 條後段所謂知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，係指知他人表示為其代理人而與相對人為法律行為時，原即應為反對之表示，使其代理行為無從成立，以保護善意之第三人，竟因其不為反對之意思表示，致第三人誤認代理人確有代理權而與之成立法律行為，自應負授權人之責任者而言。倘於法律行為成立後，知其情事而未為反對之表示，對業已成立之法律行為已不生影響，自難令負授權人之責（最高法院103 年台上字第824 號判決參照）。查系爭5 租約於103 年10月1 日至11月20日間簽訂，而
103 年區分所有權人會議於103 年12月19日召開，於簽約時尚未召開103 年、104 年區分所有權人會議，是上訴人以訂約後之事由主張表見代理，自有未合。況系爭大樓103 年12月19日召開之103 年度區分所有權人會議，作成「經與會區分所有權人討論後，表決：共68票同意上訴人需將私設之孔洞回復原狀，另後續之法律責任，授權下屆管委會處理」之決議（原審卷一第56頁），前已敘及，自無上訴人所指區分所有權人未重複審核是否訂約，係知他人表示為其代理人而未反對一事存在，上訴人上開主張尚有誤解。
⒌上訴人再主張：伊於施工期間，與被上訴人因系爭大樓鑽鑿
孔洞問題曾召開至少3 至4 次協調會，被上訴人之代表人謝明宏亦有出席；且簽約前，伊就在系爭大樓樓板及牆壁鑽鑿
217 個孔洞，均有與被上訴人之設備組長陳庚隆一同會勘及確認位置；甚者，伊施作空調管路前，因承包商發現系爭大樓之既有公共空間不足，被上訴人尚主動提供伊之承包商施作由系爭大樓地下5 樓庫房連接至屋頂平台冷卻水塔之空調管路之空間等情，則被上訴人於締約前積極配合伊處理未來依系爭5 租約使用系爭大樓共用部分之問題，應可認係就簽訂系爭5 租約明知他人表示為代理人而不為反對之表示，被上訴人仍應依民法第169 條之規定負本人之責任云云。惟證人陳庚隆證稱：伊係寶成集團子公司寶捷公司之員工，寶捷公司承攬系爭大樓之機電維護保養，伊係寶捷公司派駐系爭大樓從事機電保養人員，擔任設備組長，系爭大樓之使用戶及承租戶，若需承租公共空間，如庫房作為機房使用，或頂樓要裝設冷卻水塔、發電機等設備，必須要鑽孔鑿洞才能施作工程，應事先經過設備組做技術上評估，伊會先進行勘查，以決定是否有承租可行性，本件伊曾與上訴人會勘公共空間，其後上訴人於103 年9 月間簽約前即開始施工，在公共空間鑿孔217 個，並配管配線，導致住戶抗議等語明確（本院卷二第294 至296 頁反面）。可見簽約前由陳庚隆與上訴人進行會勘，僅確認上訴人欲承租位置及如何使用，是否具有承租之可行性，提供予系爭大樓為參考而已。陳庚隆既無權決定出租與否，其會勘行為與是否同意出租係屬二事，難認有授與代理權之外觀。又上訴人於103 年9 月簽約前即在共用部分施工，縱因鑽鑿孔洞問題由被上訴人之主任委員召開協調會，或被上訴人曾提供施作空間等情，均非區分所有權人之表示，不足認區分所有權人有何授與被上訴人將共用部分出租之外觀，或知被上訴人為其代理人而不為反對之表示，上訴人無從相信被上訴人有代理權之情形存在，自不符表見代理之規定。從而，上訴人主張本件有表見代理之適用云云，即屬無據。
㈤被上訴人不同意前任主任委員簽訂系爭5 租約，有無權利濫
用？⒈按權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因
權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年台上字第737 號判例足參）。⒉上訴人固主張：伊已投入資金設置軟硬體設備，倘不予承認
系爭5 租約之效力，將導致遭受超過8000萬元之裝修、維護成本損失，且極可能面臨會員集體要求終止會員合約，嚴重影響伊之商譽、財務、市占率及商業機會，造成重大損害，則被上訴人及區分所有權人不同意前任主任委員簽訂系爭5租約，為權利濫用，應屬無效云云。查系爭5 租約之租賃標的物為系爭大樓之共用部分，而該大樓規約並無授權管理委員會得出租共用部分，且該大樓區分所有權人亦未曾決議授權管理委員會得出租共用部分，則上訴人承租共用部分自應經區分所有權人會議決議通過，業已認定如前。上訴人為系爭大樓之承租戶，對上開事實應極易查知，惟竟怠於查明，致被上訴人之前任主任委員謝明宏無權代理與上訴人簽訂系爭5 租約，自難認區分所有權人不同意謝明宏無權代理所簽訂系爭5 租約，即為權利濫用。
⒊又上訴人依系爭5 租約，於系爭大樓頂樓設置冷卻水塔，並
鑿鑽使用貫穿大樓43層（含地下5 層）之管線，在系爭大樓鑽洞217 處，其承包商李福徵因於地下2 至5 層共用部分樓板、屋頂等處，設置冷卻水塔及污排水管，違反公寓大廈管理條例第9 條第2 項規定，經高雄市政府於105 年2 月1 日、3 月16日、3 月31日科處罰鍰在案，有被上訴人不爭執真正之函文可稽（本院卷一第156 至158 頁），足認系爭5 租約對系爭大樓之共用部分已有鑿洞設管之破壞建築物本體結構行為。上訴人雖提出台南市結構工程技師公會鑑定報告，認主要開孔部分均為牆面與樓板，牆面部分開孔並非主要結構牆，不影響原有結構強度；樓板部分開孔，穿孔雖造成鋼筋損壞，樓板以單向簡支梁承載，未造成結構承載力損失，所有結構仍符合原有設計需求等情（本院卷二第453 至470頁）。惟上開施工既已破壞結構體鋼筋，乃非依共用部分設置目的及通常使用，被上訴人及區分所有權人會議決議認有危及建物安全疑慮，不予承認系爭5 租約之效力，係顧及人身安全，與上訴人之財產損失相較，應更受保障，被上訴人不同意系爭5 租約，核屬正當權利行使，並無權利濫用可言。上訴人主張被上訴人不同意前任主任委員簽訂系爭5 租約，導致伊對萬餘名會員無法依約履行義務，為權利濫用，應屬無效云云，核無足採。
八、綜上所述，系爭5 租約對系爭大樓全體區分所有權人既不生效力，從而，上訴人訴請確認兩造簽訂如附表所示之租賃關係存在，被上訴人不得於租賃契約期間內要求上訴人清空或返還如附表編號1 、3 、4 、5 所示之租賃標的物，亦不得干擾或妨礙上訴人以承租人地位就該租賃標的物所為之一切使用收益行為，洵屬無據，應予駁回。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所舉證據，經斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐予論列，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條、第86條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 11 月 22 日
民事第六庭
審判長法官 魏式璧法 官 黃宏欽法 官 陳宛榆以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 11 月 22 日
書 記 官 蔡妮庭附註：
民事訴訟法第466 條之1 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。
附表：
┌─┬─────┬─────────┬─────┬──────────┐│編│時間 │租賃標的物 │租金（新台│租期 ││號│ │ │幣） │ │├─┼─────┼─────────┼─────┼──────────┤│1 │103.11.20 │地下2 樓車道中島 │5,000元 │103.12.1至118.12.31 │├─┼─────┼─────────┼─────┼──────────┤│2 │103.10.21 │中山路外牆牆面（設│20,000元 │103.10.23至104.10.22││ │ │置廣告招牌乙面） │ │ │├─┼─────┼─────────┼─────┼──────────┤│3 │103.10.1 │地下5 樓A1面積24坪│10,176元 │103.10.1至118.12.31 │├─┼─────┼─────────┼─────┼──────────┤│4 │103.10.1 │地下5 樓B1面積12坪│5,088元 │103.10.1至118.12.31 │├─┼─────┼─────────┼─────┼──────────┤│5 │103.10.1 │屋頂平台（設置冷卻│5,000元 │103.10.1至118.12.31 ││ │ │水塔乙座） │ │ │└─┴─────┴─────────┴─────┴──────────┘