臺灣高等法院高雄分院民事判決 104年度上字第48號上 訴 人 蔡麗環訴訟代理人 侯重信律師被上訴人 王茲綿訴訟代理人 楊櫻花律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於民國103年12月31日臺灣高雄地方法院103年度訴字第1466號第一審判決提起上訴，本院於104年11月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按「當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但有下列情形之一者，不在此限：……二、事實發生於第一審法院言詞辯論終結後者。三、對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者。」民事訴訟法第447 條第1 項定有明文。又「未於準備程序主張之事項，除有下列情形之一者外，於準備程序後行言詞辯論時，不得主張之：……二、該事項不甚延滯訴訟者。」同法第276 條第1 項亦定有明文。
二、經查，上訴人於原審主張被上訴人應負物之瑕疵擔保責任，而為同時履行抗辯，上訴後於本院準備程序時，捨棄主張被上訴人應負物之瑕疵擔保責任，改依不完全給付之債務不履行責任，而為同時履行抗辯（本院卷第111 頁背面）。嗣於本院準備程序終結後，另主張已於民國104 年11月9 日，以存證信函通知被上訴人補正瑕疵，因被上訴人逾期仍未補正瑕疵，業經上訴人依物之瑕疵擔保責任或不完全給付規定解除買賣契約等情（本院卷第158-169 頁）。因該等主張之解約事實係發生於第一審法院言詞辯論終結後，有關物之瑕疵擔保責任之主張，係對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充，且經本院審酌並不延滯訴訟，合於上開規定，應予准許。
貳、實體部分
一、被上訴人起訴主張：被上訴人於103 年1 月28日，將名下坐落高雄市○○區○○段○○○ ○號土地（權利範圍全部，下稱系爭土地），以新台幣（下同）590 萬元之價格出售予上訴人，兩造並簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。上訴人已分別於103 年1 月28日、同年2 月27日、同年3 月17日各給付價金第一、二、三期款，分別為60萬元、176 萬元、177 萬元，被上訴人亦於103 年3 月21日完成系爭土地所有權移轉登記。而系爭土地於103 年3 月4 日進行第一次鑑界，因土地雜草叢生致無法施測，乃再訂於同年月25日進行第二次鑑界，被上訴人已於第二次鑑界完成時，將系爭土地交付予上訴人，依系爭買賣契約第2 條約定，上訴人應給付尾款177 萬元。詎上訴人迄未給付尾款，經被上訴人於103年4 月18日以存證信函催討未果。爰依系爭買賣契約，請求上訴人給付尾款177 萬元，及依民法第229 條第1 項、第23
3 條第1 項規定及系爭買賣契約第4 條第2 款約定，請求上訴人給付自103 年3 月28日起至清償日止，按日息千分之一計算之遲延利息。為此，提起本件訴訟，並聲明：（一）上訴人應給付被上訴人177 萬元，及自103 年3 月28日起至清償日止，按日息千分之一計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：系爭土地係仲介公司以被上訴人之名義，向法院標買後推出銷售，上訴人經由友人之推介，與被上訴人委託之仲介公司業務員鍾明村洽談買賣事宜，並在其引導下，於103 年1 月間前往現場察看，當時上訴人曾提到通路問題，訴外人鍾明村回稱系爭土地旁邊之水泥通路（下稱系爭水泥通路）及橋樑是政府舖設的，現場均有編號，通行沒有問題等語，上訴人才決定予以購買，而於同年月28日與被上訴人簽約，並依約定陸續支付第一、二、三期款，共計413 萬元。詎兩造於103 年3 月25日會同地政機關人員到場鑑界時，鄰地地主竟於系爭水泥道路通往系爭土地之入口處設置鐵門，阻礙上訴人通行，是系爭土地於交付之前，聯外通路既已被鄰地地主阻斷，致無通路可與外面道路相連接，顯有瑕疵，上訴人經以口頭交涉無果，曾分於同年4 月29日及6 月
4 日以郵局存證信函通知被上訴人補正瑕疵，然被上訴人竟拒不與鄰地地主協商，反而推責予上訴人，顯然對於物之瑕疵拒負擔保之責，違背出賣人之義務，被上訴人拒不補正瑕疵，卻向上訴人請求給付尾款，被上訴人之請求並無理由等語置辯，並聲明：（一）被上訴人之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。又於本院補充辯稱：
上訴人於104 年11月9 日，以高雄市新興郵局第2014號存證信函通知被上訴人補正瑕疵，因被上訴人逾期仍未補正瑕疵，業經上訴人依物之瑕疵擔保責任或不完全給付規定解除系爭買賣契約，被上訴人請求上訴人給付尾款為無理由；又縱認上訴人解除契約不生效力，則依不完全給付法律關係為同時履行抗辯；再者，被上訴人請求上訴人給付按日息千分之一計算利息之違約金過高而應予酌減等語。
三、原審經審理後，判決上訴人全部敗訴，命上訴人應給付被上訴人177 萬元，及自103 年3 月28日起至清償日止，按日息千分之一計算之利息。上訴人不服，提起上訴，並聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審之訴及假執行之聲明均駁回。（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
（一）被上訴人於103 年1 月28日將系爭土地以590 萬元之價格出售予上訴人，並於同日簽訂系爭買賣契約。
（二）系爭土地為未與公路有適宜聯絡之袋地，必須通行鄰地所有人陳石雄所設置之系爭水泥道路，始能與公路聯絡。
（三）上訴人已分別於103 年1 月28日、同年2 月27日、同年3月17日各給付價金60萬元、176 萬元、177 萬元，尚有尾款177 萬元未給付。
（四）被上訴人已於103 年3 月21日完成系爭土地所有權移轉登記予上訴人。
（五）兩造於103 年3 月4 日進行第一次鑑界，惟未完成鑑界，當日鄰地所有人陳石雄有到場表示系爭水泥道路係其所有；嗣兩造於103 年3 月25日完成土地鑑界，於同日鑑界時發現鄰地所有權人陳石雄在系爭水泥道路上設置鐵門阻礙通行。
五、上訴人主張鄰地所有權人設置鐵門禁止其通行系爭水泥道路，係屬系爭買賣標的物之瑕疵，被上訴人應負物之瑕疵擔保責任及不完全給付責任，而經其解除系爭買賣契約，被上訴人已不得請求上訴人給付尾款，或於被上訴人補正瑕疵前，得行使同時履行抗辯權而拒絕給付尾款等語；被上訴人則以：系爭土地鄰地所有權人設置鐵門禁止其通行系爭水泥道路，並非屬系爭買賣標的物之瑕疵，被上訴人已完成交付系爭土地，上訴人自應給付尾款及違約金等語。是本件之爭點厥為：（一）鄰地所有權人禁止上訴人通行系爭水泥道路，是否為系爭買賣標的物之瑕疵？（二）被上訴人依系爭買賣契約，請求上訴人給付買賣價金尾款及其違約金，有無理由？
（三）被上訴人依系爭買賣契約，請求上訴人給付自103年3月28日起至清償日止，按日息千分之一計算利息之違約金，有無過高而應予酌減？
六、茲就上開爭點分別論述如下：
（一）鄰地所有權人禁止上訴人通行系爭水泥道路，是否為系爭買賣標的物之瑕疵？
1、按所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。經查，系爭土地為未與公路有適宜聯絡之袋地，必須通行鄰地所有人陳石雄所設置之系爭水泥道路，始能與公路聯絡；兩造於103 年3 月4 日進行第一次鑑界，惟因故未能完成鑑界，當日鄰地所有人陳石雄有到場表示系爭水泥道路係其所有，嗣兩造於103 年3 月25日完成土地鑑界，於同日鑑界時發現鄰地所有權人陳石雄在系爭水泥道路上設置鐵門阻礙通行等情，為兩造所不爭執，堪信為真實。
2、證人即仲介人員鍾明村於原審證稱：在103 年1 月28日簽約前，伊有拿地籍圖、謄本、使用分區、位置圖給蔡麗環看，並有帶上訴人及介紹人張美瑤看系爭土地2 次；伊帶上訴人看地時，上訴人說要種樹，就問伊兩個問題，有提到能不能挖水井、有沒有通行道路，通行道路的部分，伊就馬上跟她回答有一條水泥舖設的產業道路可以通行，但是是政府開的還是私人開的，伊跟她們說伊不清楚；張美瑤講說她要幫忙查一下，因為她當過鄉長還有縣議員，伊當場建議上訴人可以購買系爭土地西側之鄰地來開設道路，道路會比較寬，伊於簽約當日有將相關資料提示給洪平森看，他有打電話問張美瑤系爭土地通行之水泥道路到底是誰的等語（原審卷第94-95 頁）；證人即代被上訴人處理系爭買賣事宜者翁碧堂於原審證稱：在103 年1 月28日簽約當日，伊與仲介鍾明村、洪平森在國城建設辦公室見面，洪平森請鍾明村當場說明一下系爭土地的情況，鍾明村有提到系爭土地沒有直接鄰路，洪平森知道系爭土地要通行他人道路才可以到達公路，他當場有問伊通行之水泥道路到底係誰鋪設的，伊答覆因為土地係從法院標購而來，所以不清楚水泥道路狀況，伊有聽到鍾明村談到系爭土地左側鄰地可以買下來，開設較大的馬路，因為洪平森有提到購買系爭土地係要種樹用，而現場既有水泥通行道路僅有兩米多而已，洪平森當場有打電話給張美瑤去查這水泥道路係由何人鋪設，後來洪平森就打電話要上訴人請她回來簽約等語（原審卷第89頁）。而上訴人亦自承：伊在仲介公司業務員鍾明村之引導下，於103 年1 月間某日前往現場察看，當時伊曾提到通路問題等語（原審卷第37頁）。則上訴人於購買系爭土地時，已知悉有系爭水泥道路得以通行之情形下，仍詢問有關通行之問題，又託人查詢何人設置系爭水泥道路，仲介亦建議另行購地開設道路，堪認上訴人在簽約之前即已知悉系爭土地為袋地，兩造就系爭土地之通行問題亦已加以討論、考慮，上訴人對於系爭土地需通行系爭水泥道路始能與馬路相通，以及日後鄰地地主可能會阻礙其通行等情，均已有所預見，而於決定是否購買及議定買賣價金時，當已有所考量此情。
3、復參酌上訴人為國城建設股份有限公司負責人，有該公司及分公司基本資料查詢明細可佐（原審卷第64-66 頁），且系爭買賣契約書係由公司所屬地政士負責撰擬約款、鑑界時亦係由協理紀開明、水電副理莊添榮會同到場並訂界樁，並由公司員工進行匯款等情，為兩造所不爭執，堪認系爭買賣相關事宜，上訴人均委由國城建設公司之員工辦理，應有足夠能力及專業查知系爭土地相關情形。而系爭買賣契約書之約款既為上訴人之建設公司所屬地政士所擬定，其於系爭買賣契約第5 條「賣方責任」約定：「賣方保證土地產權清楚，絕無一物數賣或佔用他人土地等情事，如有設定他項權利時，應交付尾款前清償完竣，倘逾期賣方仍不解決，買方得解除本契約，賣方除退還既收價款外，並依本約第五款所定標準為損害賠償。交接土地後始發覺上開糾葛情事時，概由賣方負責辦理，買方因此所受之損害，賣方應負完全賠償責任。」（原審卷第10頁）；而上訴人明知系爭土地為未與公路有適宜聯絡之袋地，必須通行鄰地所有人設置之系爭水泥道路等情，已如前述，其已於系爭買賣契約書中特別擬定「賣方之責任」，仍未特別約定道路通行權之問題，益徵被上訴人並未保證上訴人得通行系爭水泥道路至公路至明。況兩造於103 年3 月
4 日進行第一次鑑界時，當日鄰地所有人陳石雄有到場表示通行道路係其所有，兩造復於同年月14日於國城建設辦公室協商通行權問題等情，為兩造所不爭執。則上訴人仍於103 年3 月17日給付第三期款項，又於同年月21日委由地政士辦理系爭土地之所有權移轉登記，復於同年月25日會同進行第二次鑑界，其明知系爭土地鄰地地主已阻礙其通行，仍繼續相關之付款、移轉登記及鑑界等事宜，足見上訴人對於道路通行問題及鄰地地主阻礙其通行，均應有預見、考量，自不得事後以鄰地地主阻礙通行系爭水泥道路，而主張物之瑕疵。
4、證人張美瑤固於原審證稱：在簽約之前，鍾明村帶伊與上訴人去看系爭土地時，並沒有特別講到通行的問題，伊等也沒有特別問，簽約當天雙方也沒有談到道路通行權的問題，上訴人或洪平森沒有請伊去查明系爭水泥道路係誰鋪設的等語（原審卷第100-101 頁）。然證人張美瑤上開證詞，與上訴人自承曾於看地時提到通路問題之情不符（原審卷第37頁）；況證人於同日證稱：鍾明村有建議說旁邊的地可以順便買，另外一塊地買下來就可以走；伊有跟鍾明村說可以到區公所查這條水泥道路係誰鋪設的等語（原審卷第100-102 頁），足認兩造於簽約之前，應確有討論系爭土地之通行問題，且明知系爭土地需通行他人所設置之系爭水泥道路始能與馬路相通，否則焉須特別去查詢系爭水泥道路由何人鋪設，仲介亦不至於建議另行購買鄰側土地以開設道路，是證人張美瑤上開證詞，顯係避重就輕之詞，為不足採。另證人洪平森雖到庭證稱：被上訴人故意隱瞞沒有通行道路事情，害上訴人購買系爭土地等語（本院卷第137頁）。然其在簽約之前並無參與現場之察看，亦不太清楚購買系爭土地之經過等情，業據其到庭證述明確（本院卷第135頁背面），是尚難以其上開證詞遽為被上訴人不利之認定。況於簽約當日，鍾明村有向洪平森建議可以購買鄰側土地作為開設道路之用，洪平森亦有打電話請張美瑤幫忙查水泥道路係誰鋪設等情，已如前述；洪平森亦自承確有請人幫忙查系爭水泥道路係誰鋪設乙節（本院卷第136頁），足認洪平森至遲於簽約當日，應已知悉系爭土地需通行他人所設置之水泥道路始能與馬路相通，始會特別去查詢系爭水泥道路由何人鋪設，是證人洪平森上開證詞，亦係避重就輕之詞，為不足採。
5、上訴人固主張：伊雖為國城建設公司之負責人，惟公司業務實際均由其夫婿洪平森主持及經營，伊之知識經驗實與一般婦女無殊；況且山區道路是否私人所設或是否僅供私人通行，並未列入政府資訊管理，亦不提供民眾查詢，故伊並無足夠能力及專業得以查知云云。然系爭土地之買賣過程，實際負責人洪平森亦有參與簽約時之洽談、事後協商，系爭買賣契約書係由國城公司所屬地政士負責撰擬約款、鑑界時亦係由公司協理、水電副理會同到場並訂界樁，並由公司員工進行匯款及與鄰地所有權人之協商等情，為兩造所不爭執。堪認系爭買賣契約雖由上訴人簽約購買，然實際之簽約程序、交付土地、給付價款及爭議協商等事宜，均委由國城建設公司之員工辦理，上訴人上開抗辯，係屬事後推諉卸責之詞，為不足採。
6、綜上，上訴人於簽約前已知悉系爭土地為袋地，兩造就系爭土地之通行問題亦已加以討論、考慮，上訴人對於需通行他人設置之系爭水泥道路始能與馬路相通，以及日後鄰地地主可能會阻礙其通行等情，均應已有所預見，而於決定是否購買及議定買賣價金加以考量，自不得事後以鄰地地主阻礙通行系爭水泥道路，而認系爭土地有何價值、效用或品質之欠缺。從而，上訴人主張：鄰地所有權人禁止上訴人通行系爭水泥道路為系爭土地之瑕疵，故依物之瑕疵擔保或不完全給付規定解除系爭買賣契約，或主張同實行抗辯權云云，均屬無據。
（二）被上訴人依系爭買賣契約，請求上訴人給付買賣價金尾款及違約金，有無理由？
1、按系爭買賣契約第2 條約定：「第四期款（即尾款）於10
3 年3 月27日前向買方支付新台幣: 壹佰柒拾柒萬元整。（於產權登記完成二日內交地同時付清，交付尾款前賣方負責申請土地鑑界，鑑界沒問題買方即交付尾款）。」此有系爭買賣契約書在卷可稽（原審卷第9 頁）。是尾款之支付期限係約定「於103 年3 月27日前」及「於產權登記完成二日內交地同時」，並課予出賣人即被上訴人應於交付尾款前負責申請土地鑑界之義務。
2、經查，上訴人已分別於103 年1 月28日、同年2 月27日、同年3 月17日各給付價金60萬元、176 萬元、177 萬元，尚有尾款177 萬元未給付；被上訴人於103 年3 月4 日申請鑑界，惟因故未完成鑑界，又申請於103 年3 月25日完成土地鑑界；而上訴人已於103 年3 月21日完成系爭土地所有權移轉登記予上訴人等情，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約、土地登記第二類謄本、異動索引附卷可憑（原審卷第9-10頁、第7 頁、第26-28 頁），是此部分事實，應可認定。而證人即地政人員林家民亦到庭證稱：103年3 月25日確實已經鑑界完成，伊有交付複丈成果圖予申請人，系爭土地鑑界時，在場之人對於鑑界均無提出異議等語（本院卷第143 頁背面），堪認系爭土地確已於103年3 月25日完成鑑界無訛。
3、又系爭土地於103 年3 月25日進行鑑界時，係由仲介人員鍾明村、出賣人之代表翁碧堂以及買受人之代表即公司員工莊添榮、紀開明到場會同鑑界，並由莊添榮攜帶界樁到場訂樁及噴漆等情，為兩造所不爭執，並經證人鍾明村、翁碧堂、莊添榮、紀開明到庭證述明確（原審卷第91頁、第96頁、本院卷第138-141 頁），堪信為真實。則兩造於
103 年3 月25日，確有各自委派代表會同至現場進行鑑界，仲介人員亦陪同到場，由地政人員鑑界完成後，兩造就買賣標的物即系爭土地之界址已然明確，且係由上訴人之公司員工莊添榮施作鐵製界樁，應認出賣人已將系爭土地交付予買受人無訛。是被上訴人主張其已於103 年3 月25日完成鑑界並交付土地等情，可信為真實。上訴人抗辯其並未親自到場，亦未授與指派到場員工接受點交之義務云云，核屬事後推諉之詞，為不足採。
4、再者，兩造就尾款之支付期限固係約定「於103 年3 月27日前」及「於產權登記完成二日內交地同時」，並課予被上訴人應於交付尾款前負責申請土地鑑界之義務，已如前述。而被上訴人係於103年3月21日完成系爭土地所有權移轉登記予上訴人，惟因於103 年3月4日進行第一次鑑界未完成，致未能於「產權登記完成二日內」進行交地、付款，然兩造既已改訂於同年月25日進行鑑界，並完成鑑界及交付土地，應認兩造約定之給付尾款條件已成就，上訴人應於103年3月27日前給付尾款。然因上訴人迄未給付尾款價金177萬元，被上訴人請求上訴人給付尾款177萬元，即屬有據。
5、再按系爭買賣契約第2 條第2 項約定：「買方全部或一部分不履行本約付款之規定時，其逾期部分買方應加付按日千分之一計算之遲延利息於補交時一併繳清。」此有系爭買賣契約書在卷可稽（原審卷第9頁）。上訴人應於103年
3 月27日前給付尾款而迄未給付，被上訴人請求上訴人給付自103年3月28日起至清償日止，按日息千分之一計算利息之違約金，即屬有據。
（三）被上訴人依系爭買賣契約，請求上訴人給付自103 年3 月28日起至清償日止，按日息千分之一計算利息之違約金，有無過高而應予酌減？
1、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250 條定有明文。觀諸系爭買賣契約書第2 條內容，顯未約定違約金之性質，揆諸上開規定，應認屬損害賠償總額預定性之違約金。
2、次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252 條復有明定。而違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。
3、上訴人固主張：本件尾款係以支付金錢為標的，加計年息
5 ％已足填補遲延清償之損失，本件違約金高達年息36.5％，顯然過高云云。惟查，上訴人為建設公司之負責人，系爭買賣契約書之條款復由其公司所屬地政士所撰擬，足認上訴人於簽訂系爭契約時，已衡量己身履約能力、違約時將受之懲罰等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自行決定，對於未能如期付款時將受之系爭違約金罰款，至屬明悉。復參以遲延給付金錢之損害，並非必然只有遲延利息之損害，而系爭買賣契約第2 條約定，除上開買方之違約金外，另約定買方得於賣方違約時解除契約，賣方除應退還已收價款外，並應賠償所收價款同額之損害金，故被上訴人之違約責任，甚至比上訴人還嚴重。故被上訴人空言主張系爭違約金過高，要非可取。
七、綜上所述，本件被上訴人主張已交付系爭土地，並鑑界完成，請求上訴人給付系爭尾款為可採；上訴人主張：系爭土地有瑕疵，故解除系爭買賣契約，或主張同時履行抗辯權云云，為無可取。從而，被上訴人本於系爭買賣契約之法律關係，請求上訴人給付177萬元，及自103年3月28日起至清償日止，按日息千分之一計算之利息，為有理由，應予准許。是原審判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 12 月 16 日
民事第一庭
審判長法官 高金枝法 官 謝靜雯法 官 邱泰錄以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 16 日
書 記 官 陳慧玲附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。