臺灣高等法院高雄分院民事判決 104年度重上國字第3號上 訴 人 莊杰龍訴訟代理人 葉婉玉律師被上訴人 屏東縣屏東地政事務所法定代理人 楊文財訴訟代理人 陳純青律師上列當事人間請求國家賠償事件，上訴人對於民國104 年6 月30日臺灣屏東地方法院103 年度重國字第1 號第一審判決提起上訴，本院於105 年5 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣肆佰陸拾萬肆佰貳拾柒元，及自民國一百零二年八月二十四日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔四分之一，餘由上訴人負擔。
本判決所命給付部分，於上訴人以新台幣壹佰柒拾萬元供擔保後，得假執行；但被上訴人得以新台幣伍佰萬元為上訴人供擔保後，免為假執行。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：伊於民國100 年12月24日向訴外人薛長清購買坐落屏東縣○○鄉○○段405-3 ～405-7 、409 、409-8～409-11地號等10筆土地（下稱系爭土地），價金新台幣（下同）1,241 萬元，並於101 年3 月6 日辦理所有權移轉登記完畢，而當時系爭土地編定之土地使用種類均記載為「鄉村區、乙種建築用地」。詎被上訴人竟於101 年9 月27日發函告知該登記錯誤，並逕行於101 年10月23日辦理更正編定使用分區及使用地類別為「特定農業區、農牧用地」，且撤銷系爭土地歷次准予之土地分割、合併登記。又伊係因信賴土地登記而購買系爭土地，因該錯誤登記而受有損害，經以被上訴人為變更登記時之鄉村區乙種建築用地價值2,587萬4,126 元，及若為農牧用地價值之806 萬4,662 元核算，兩者價差為1,780 萬9,464 元，自可採為伊受損金額之依據。又伊購地本欲興建環保綠能屋使用，乃於購買後之101 年
3 月27日就系爭土地申辦合併及分割登記，並支出代書費及相關規費新台幣（下同）4 萬3,980 元、建築規劃設計費73萬3,819 元，連同買賣當時支出代書費1 萬3,000 元及貸款購買之利息11萬8,948 元，均屬因變更登記所致之積極損害，合計1,871 萬9,211 元，自得向被上訴人求償，而伊僅請求1,780 萬9,464 元，經於102 年8 月23日向被上訴人聲請國家賠償，仍未能達成協議。爰依國家賠償及土地法第68條之規定，提起本訴，並聲明求為命被上訴人給付1,780 萬9,
464 元及加計自102 年8 月24日起算法定遲延利息，且願供擔保為假執行之判決。
二、被上訴人則以：伊對上訴人買受系爭土地及系爭土地有錯誤登記並更正之情事並不爭執，但上訴人並未能舉證證明因錯誤登記而受有損害；況縱認伊有賠償義務，因土地價差損害於購地時即已造成，其後地價變動實與物價波動、市場供需、周邊環境等因素有關，並非登記錯誤所致，故損害應以上訴人購買價金與當時若為特定農業區農牧用地之市價之價差為據。至買賣、合併分割所支出之代書費及相關規費、規劃設計費、銀行貸款利息，均非屬因登記錯誤直接損害之範圍，自不得請求賠償。另系爭土地周遭均為農地，與現有鄉村區土地距離甚遠，其旁尚有不應存在於建地之高壓電塔，且建地之市價遠高本件價金，上訴人應可察覺而與有過失，自應酌減伊之賠償金額1/2 等語，資為抗辯。
三、原審經審理後，駁回上訴人之請求。上訴人提起上訴，並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人1,780萬9,464 元及自102 年8 月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。㈣願供擔保為假執行。被上訴人則聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。㈢如受不利判決，願供擔保免為假執行。
四、兩造爭執及不爭執事項：㈠不爭執部分：
⒈上訴人於100 年12月24日以1,241 萬元向薛長清購買系爭土
地，並於101 年3 月6 日辦理所有權移轉登記完畢，且於10
1 年3 月27日就系爭土地辦理合併分割，而當時系爭土地編定之土地使用種類均記載為「鄉村區、乙種建築用地」。
⒉被上訴人於101 年9 月27日發函告知上訴人該登記錯誤，並
於101 年10月23日辦理更正編定使用分區及使用地類別為「特定農業區、農牧用地」，且撤銷歷次土地分割、合併登記，而回復為竹林段409 、405-3 地號等2 筆土地。
⒊系爭土地買賣價金為1,241 萬元。
⒋系爭土地為買賣及移轉登記時，若為「特定農業區、農牧用地」之性質，其價值為858 萬7,372 元。
㈡爭執部分：
⒈系爭土地登記錯誤是否致上訴人受有損害。
⒉若上訴人受有損害，則其得請求賠償之項目及金額若干。
⒊上訴人是否與有過失；若有，其比例為若干。
五、本院之判斷：㈠系爭土地登記錯誤是否致上訴人受有損害部分：
⒈按因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害
賠償責任，但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時，不在此限。為土地法第68條第1 項所明定。又該條係專就處理土地登記事務之公務員，因故意或過失不法侵害人民權利時所規定之國家賠償責任，屬國家賠償法之特別規定，則依國家賠償法第6 條規定，本件賠償即應適用土地法之規定，先予說明。
⒉經查，系爭土地原編定之使用種類為「特定農業區、農牧用
地」，前因被上訴人於84年間辦理農地重劃標示變更登記時，誤將土地編定使用種類登載為「鄉村區、乙種建築用地」，而上訴人於100 年12月24日及101 年3 月6 日購買及辦理所有權移轉登記，且於101 年3 月27日為合併分割時，均仍登記為上開「鄉村區、乙種建築用地」之狀態；又被上訴人係於101 年9 月27日函知上訴人該錯誤登記情事，並於101年10月23日辦理變更登記，回復土地標示為竹林段409 、405-3 地號等2 筆土地，且撤銷系爭土地歷次之土地分割、合併登記等情，為兩造所不爭執，且有系爭土地重劃前、後之登記謄本、被上訴人函文、研商坐○○○鄉○○段○○○ ○號土地使用編定疑義相關事宜會議紀錄及出席名冊、土地登記申請書、現在之土地登記謄本、不動產買賣契約書等資料在卷可稽（見原審卷㈠第18～21、24～26、185 、186 頁，卷㈡第181 ～189 頁，本院卷第120 、121 頁），則此部分事實，可堪認為真實。
⒊又系爭土地經原審送請財團法人高雄市不動產估價師公會鑑
定結果，若系爭竹林段405-3 、409 地號土地使用地類別為「特定農業區、農牧用地」時，無論於100 年12月26日（買賣）或101 年10月23日（更正登記）之鑑估價格，均為429萬3,617 元、429 萬3,755 元，合計為858萬7,372元（計算式：4,293,617 ＋4,293,755 ＝8,587,372 ），而此有估價報告書在卷可稽（見原審卷㈡第55頁）。而上訴人係以1,24
1 萬元購買系爭土地，亦有買賣契約在卷可憑，且為被上訴人所不爭執。顯見上訴人係以高於農地市價之金額，購買登記為建地而本屬農地性質之系爭土地，致有價差存在，況若以被上訴人更正登記時之建地市價2,587 萬4,126 元計算，其價差更為巨大，再參以建地與農地在使用限制及經濟效益有價值上之差異，以建地價格購買農地會造成價差之損害，為眾所周知之事實，並符合經驗法則。則上訴人主張因系爭土地之錯誤登記及更正登記，致受有損害，即屬可信。被上訴人認上訴人未能舉證證明損害存在，尚不足採。
㈡若上訴人受有損害，則其得請求賠償之項目及金額若干部分：
⒈上訴人主張其因系爭土地之錯誤登記而受有價差1,780 萬9,
464 元、買賣代書費1 萬3,000 元、貸款利息11萬8,948 元、合併及分割登記代書費及相關規費4 萬3,980 元、建築規劃設計費73萬3,819 元之積極損害，合計1,871 萬9,211 元，均屬因變更登記所致，而僅請求賠償1,780 萬9,464 元；被上訴人則陳稱除價差382 萬2,628 元外，其餘買賣、合併分割所支出之代書費及相關規費、規劃設計費、銀行貸款利息，均非屬因登記錯誤直接損害之範圍，自不得請求賠償等語。
⒉按因登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害，由該地政機關負損害
賠償之範圍，以不得超過受損害時之價值為限，為土地法第68條第2 項所明定。而所謂受損害時之價值，因物之交易價格係表彰該物價值之重要參考憑據，且交易價格因係經交易雙方洽商後所呈現出之金額，亦具有其客觀性，故受損害時之價值，自得以交易價格或未有交易時之一般市價為認定依據。本件上訴人因系爭土地錯誤登記而受有損害，已如前述，則就上訴人所請求賠償之價差、代書費及規費（買賣及合併分割）、貸款利息、規劃設計費等損害項目，是否准許及准許金額為若干，分別論述如下：
⑴價差1,780 萬9464元部分：
上訴人主張應以系爭土地在買賣或更正登記時之建地市價與
農地市價之價差為計算損害之依據；被上訴人則陳稱應以購買時之價金為據。經查，土地因登記錯誤所致損害，係指該土地因錯誤登記事項（就本件而言為登記建地狀態）所應有之交易價值，與正確登記事項（就本件而言為登記農地狀態）所應有交易價值間之差距損害而言（就本件而言為建地與農地之價差）。又損害賠償之本質，係指回復或填補受害人因信賴登記狀態所受損害，則此項損害原則上自應以受害人因信賴登記狀態而為法律行為時所生之損害為認定之依據，始符合法律上准許損害賠償之規範意旨。亦即法律之目的既係保障正確合法之狀態，自不可能以不合法狀態之價值為計算損害之基準。就此而言，系爭土地之合法正確登記狀態既為農地，則該筆土地所表彰之價值，自應以在合法狀態下呈現之價值為認定依據，而更正登記時之建地市價既係以不合法及不正確登記狀態下所呈現之價值，自不得以該登記狀態之市價（建地市價）為計算損害之依據，故上訴人此部分所述，即不足採。
又本件買賣時之建地市價，依原審委請財團法人高雄市不動
產估價師公會估價結果，其價值為2,389 萬5,296 元，有該估價報告書在卷可稽（見原審卷㈡第55頁）；而依上訴人自行委請之愷豐不動產估價師事務所出具之鑑定報告書，則估價為2,587 萬4,126 元，亦有該鑑定報告書在卷可憑（見原審卷㈠第41頁）。然上開鑑估金額，均係以建地性質為鑑估，不僅與系爭土地為農地性質不符，且金額均高於上訴人買受實際支付之價金1,241 萬元，則就法律不保障不合法及不正確登記狀態所生利益而言，各該鑑估金額尚不得採為計算損害之依據，而上訴人實際支付之價金，則為其信賴土地登記狀態所支出之交易金額，本院經斟酌後，認顯較符合實際損害之狀態，而可採為計算損害之依據。
另兩造對系爭土地為移轉登記時，若為「特定農業區、農牧
用地」之性質，其價值為858 萬7,372 元，均表示不爭執（見本院卷第51頁）。則經以上開買賣價金1,241 萬元與上開實際登記狀態（農地）價值為核算，上訴人所受土地價差損害應為382 萬2,628 元（計算式：12,410,000－8,587,372＝3,822,628 元）。故上訴人得請求被上訴人賠償之價差損害金額，應為382 萬2,628 元。其所為超過此部分金額之主張，即不足採。
⑵買賣代書費1 萬3,000 元部分：
本件上訴人購買之系爭土地雖有錯誤登記情事，然上訴人業已取得所有權，且主張因錯誤登記而受有損害，並請求賠償價差損害，則其所稱之損害顯係以取得所有權為前提，則其為取得系爭土地所有權所支出之代書費，即屬取得該產權所必需支出之費用成本，尚難認係因錯誤登記所致直接損害。
故上訴人請求賠償此部分損害，即屬無據，不應准許。
⑶貸款利息11萬8,948 元部分：
同前所述，上訴人既主張因錯誤登記而受有損害並請求賠償利息損害，則其損害顯係以取得所有權為前提，則其為取得所有權所支出之貸款利息，即屬取得產權所必需支出之費用成本，況是否貸款支付價金或以現金支付，或貸款利息之高低等情事，均屬上訴人在支付價金時可自由決定之事項，其目的均在於履行買賣契約之義務，尚難認與錯誤登記所致損害間有相當因果關係存在。故上訴人請求賠償此部分損害，亦屬無據，不應准許。
⑷合併分割代書費及相關規費4 萬3,980元部分：
上訴人主張其係為興建綠能屋而購入系爭土地，並為興建事宜而先於101 年3 月27日辦理土地合併分割等手續，嗣因更正登記而回復為農牧用地，致其無法再依原訂計劃建築而受有此部分損害等情，業據其提出代書費用收據明細表為據，且經證人即承辦該合併分割事務之代書王法治在本院證述屬實（見本院卷第20、115 頁）。又系爭土地在上訴人購買當時既係登記為「鄉村區、乙種建築用地」之狀態，則上訴人欲用以規劃興建房屋，即與常情相符，況上訴人亦確有委請建築師為規劃設計（詳後述），則其於101 年3 月27日就系爭土地申辦合併分割而支出之相關費用，自屬信賴該登記狀態所為，且與錯誤登記間有相當因果關係存在，故上訴人請求被上訴人賠償，自屬有據，應予准許。被上訴人抗辯並非因錯誤登記所造成，尚不足採。至上訴人所主張之金額，經核支付項目確與合併分割有關，且經代書王法治證述收取該金額無誤（見同上卷），自可准許，併予說明。
⑸建築規劃設計費73萬3,819元部分：
上訴人主張其為興建綠能屋而購入系爭土地，並為興建事宜而先於101 年3 月27日辦理土地合併分割等手續後，再委請建築師規劃設計，嗣因更正登記而回復為農牧用地，致其無法再依原訂計劃建築而受有損害等情，業據提出其與負責規劃設計者間往來之電子郵件、設計圖面、設計費用支票為據，並經證人即上訴人之父莊寶來在本院證述屬實（見本院卷第21～29、95～98）。又系爭土地在上訴人購買當時既係登記為「鄉村區、乙種建築用地」之狀態，則上訴人欲用以規劃興建房屋，即與常情相符，況依上開規劃設計圖說及往來電子郵件所示，上訴人確有欲為將系爭土地為建築規劃，並於101 年3 月1 日至3 月13日間與負責規劃設計者陳志吉為相互討論之情事，甚且郵件中亦已提及申請建造執照及土地需先合併分割等事宜，則其就系爭土地基於建地性質所為建築規劃設計而支出之費用，自屬信賴該登記狀態所為，該損害與錯誤登記間即有相當因果關係存在，故上訴人請求被上訴人賠償，自屬有據，應予准許。被上訴人抗辯並非因錯誤登記所造成，尚不足採。另上訴人支付予陳志吉之時間雖為
101 年9 月30日、12月31日及102 年1 月8 日，但因被上訴人係於101 年10月23日為更正登記，並因更正登記致無從再為規劃建築，則依此時點為斟酌，上開支付時間亦屬相當；至上訴人所主張之金額，經核與支付憑據之支票金額相符，再參以各該支票均為記名支票，且均經陳志吉提示兌領，應可確認業已支付，自可准許，均併予說明。
⒊依上所述，上訴人因本件錯誤登記所致損害為價差382 萬2,
628 元、合併分割代書費及相關規費4 萬3,980 元及建築規劃設計費73萬3,819 元，合計為460 萬427 元。
㈢上訴人是否與有過失；若有，其比例為若干部分：
⒈被上訴人主張系爭土地周遭均為農地，與現有鄉村區土地距
離甚遠，其旁尚有不應存在於建地之高壓電塔，且建地之市價遠高本件價金，上訴人應可察覺而與有過失，自應酌減賠償金額1/2 ；上訴人則陳稱其係信賴登記狀態而買受，且非土地專業人士而無從瞭解，並無與有過失情事等語。
⒉經查：
⑴依地籍圖所示（見原審卷㈡第149 頁），明顯可見系爭土地
均為長方形地形，且周遭土地亦均為類似形狀之地形，且均係農地並種植水稻，更有高壓電塔（見原審卷㈠第88、89頁，卷㈡第140 ～142 頁），此為上訴人所不爭執。本院經斟酌上開土地坐落位置、地形、周遭土地之地形、性質、使用現況及高壓電塔存在等情，再參以上開建地性質之鑑估價值，分別為2,389 萬5,296 元及2,587 萬4,126 元，而上訴人僅支付約1/2 之對價即1,241 萬元之價金即購得，金額相對較低而有異常情事等情，固可認一般人均可能存有是否屬建物或農地性質之懷疑，然單以此項懷疑並不足以佐證上訴人業已知悉系爭土地實質上為農地，且被上訴人就其抗辯上訴人知悉為農地之事實，亦未能舉證證明，自不足採。
⑵又系爭土地係於重劃後農地變更為建地之登記狀態，則依土
地法第43條規定該登記即具有絕對之效力，則從該條係規定土地登記狀態具有法定明確公示效果之意旨觀之，當事人因信賴該土地之登記狀態而為法律行為時，國家（地政機關）就該土地登記狀態所呈現出之法律效果，即應負有依該登記狀態負完全責任之義務，以保障當人因信賴登記所生之權益。況土地登記為國家行政權之單方絕對行使職權，上訴人就該登記狀態並無參與決定之餘地，則有關登記狀態所呈現出之錯誤及因而所發生之損害，上訴人即無任何原因力之參與，故上開懷疑亦尚無從轉為上訴人與有過失之論據，即難認其有何過失情事可言。否則，若謂此時仍課予當事人有再查證該形式上之登記狀態是否與實質上應登記狀態是否相符之義務，無異課予當事人明顯不合理之義務，並使土地法第43條規定之效力及當事人信賴登記之期待保護規範形同虛設，況上訴人在本於該登記狀態而為買賣之法律行為時，法律上並不負有應再向登記機關為查證確認之義務，自不應再適用與有過失之規定，始為公平。故被上訴人有關應適用與有過失之論述，本院經斟酌後，尚難為其有利之認定。
六、綜上所述，上訴人主張其因系爭土地登記錯誤而受有損害，應屬可信；被上訴人抗辯並無損害，尚不足採。至上訴人得請求賠償之金額則為460 萬427 元。從而，上訴人依土地法第68條規定，請求被上訴人給付之金額，在4,600,427 元及自國家賠償請求書送達翌日即102 年8 月24日起至清償日止，按年息5%計算利息之範圍內，為有理由，應予准許；逾該部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴判決並駁回該部分假執行之聲請，尚有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，並改判如主文第2 項所示。至上開不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決並駁回該部分假執行之聲請，並無違誤。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又就上訴人勝訴部分，兩造均陳明願供擔保為假執行及免為假執行，核與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450 條、第449 條第1 項、第79條、第463 條、第39
0 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 105 年 5 月 24 日
民事第五庭
審判長法官 簡色嬌法 官 黃國川法 官 林紀元以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 5 月 24 日
書 記 官 楊明靜附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。