臺灣高等法院高雄分院民事判決 104年度重上字第130號上 訴 人 劉樂輝訴訟代理人 黃奉彬律師被 上訴 人 唐佩蘭訴訟代理人 王正宏律師訴訟代理人 陳樹村律師上列當事人間因請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國104年9月15日臺灣高雄地方法院104 年度重訴字第228 號第一審判決提起上訴，本院於105 年1 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：上訴人與高端玲於民國74年間結婚，上訴人75年間出資購買坐落高雄市○○區○○段○○○ ○號土地及其上同段19建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號；下稱系爭房地），借名登記在高瑞玲名下，並以高端玲名義向臺灣銀行大昌分行辦理貸款，由上訴人繳納貸款本息。
嗣上訴人與高端玲於101 年3 月15日離婚，約定上訴人清償系爭房地之銀行貸款計新臺幣（下同）16,591,350元後，高端玲即將房地所有權移轉登記回復予上訴人，因上訴人另負有債務，為免房地回復後，遭上訴人之債權人強制執行，而兩造斯時為男女朋友，上訴人遂與被上訴人達成協議，將房地以買賣為原因，於101 年3 月8 日借名登記於被上訴人名下，再以被上訴人名義向臺灣銀行大昌分行辦理貸款1650萬元，此筆款項加計伊另行支付之91,350元，合計16,591,350元，全數用以清償上述高端玲貸款。上述以被上訴人名義貸款部分，則由上訴人每月給付6 至10萬元不等金額予被上訴人，用以繳納房貸本息。又因兩造雖同居，然無婚姻關係，故於101 年7 月間簽訂租賃契約書，以保障上訴人使用房地之權利，然上訴人實際上仍每月給付被上訴人75,000元，直至103 年11月間兩造分手，被上訴人搬離卻拒絕返還房地，上訴人始不再按月繳納房貸。系爭房地自75年初購得後即由上訴人居住，並於78年8 月7 日用以開業經營劉樂輝診所，96年5 月4 日更名為嘉美診所，復於103 年3 月11日更名為建弘診所迄今，房地為上訴人管理、使用，實際為上訴人所有，兩造間成立借名登記契約，適用民法委任之規定。上訴人依民法第549 條第1 項、第263 條、第258 條規定，以起訴狀繕本之送達，終止兩造間借名登記契約，並依民法第
179 條規定，請求判命被上訴人將系爭房地所有權移轉登記予上訴人。
二、被上訴人則以：系爭房地於75年間即登記為高端玲所有，依民法第1017條第1 項前段規定，101 年時房地所有權人為高瑞玲。嗣被上訴人向高端玲買受系爭房地。房地由高端玲出售予伊時，尚有臺灣銀行大昌分行之貸款16,591,350元未清償，被上訴人買受後向臺灣銀行貸款1,650 萬元代為清償該等高端玲貸款，此後伊向台灣銀行貸款之利息，亦係由被上訴人向台灣銀行繳納。房地之房屋稅、地價稅均由被上訴人支付，土地所有權狀亦由被上訴人持有，益徵房地為被上訴人所有。況上訴人在外積欠大量債務，單就欠稅部分即高達
1 千多萬元，且101 年7 月間更向被上訴人借款100 萬元，其無資力購屋。上訴人支付予被上訴人之金錢，並非貸款利息，而係上訴人向被上訴人承租系爭房地之租金，依兩造間租賃契約之約定，上訴人每月應給付租金9 萬元，自103 年起租金調整為5 萬元。上訴人自103 年12月起即未給付租金，被上訴人已另案訴請上訴人遷讓房屋（高雄地院104 年度司雄簡調字第402 號請求返還房屋事件），上訴人企圖利用本件訴拖延返還租賃物，並藉此達其不付租金、繼續占用房屋營業之目的，難認可採等語，資為抗辯。
三、原審，為上訴人敗訴之判決。上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將房地之所有權移轉登記予上訴人；被上訴人則求為駁回上訴。
四、不爭執事項：㈠系爭房地於75年間登記為高端玲（當時為上訴人配偶）所有
，嗣於101 年3 月8 日以買賣為原因登記為被上訴人所有，斯時上訴人有積欠他人債務情事。
㈡高端玲於101 年3 月間尚積欠以系爭房地抵押之臺灣銀行大
昌分行貸款16,591,350元，經以被上訴人名義向臺灣銀行辦理貸款，辦理貸款所得1650萬元代為清償，其餘91,350元由上訴人繳納。
㈢兩造於101年3月間簽訂訟爭房地之租賃契約書。
㈣上訴人於101 年間起至103 年11月止有按月給付被上訴人金錢。
五、本院判斷：上訴人主張其於75年間出資購買系爭房地，借名登記在配偶高端玲名下，上訴人於101 年3 月與高端玲離婚，高端玲同意將房地移轉登記予上訴人，然因上訴人因欠債尚未清償，恐被強制執行，因而就訟爭房地以買賣為原因，借名登記在被上訴人名下，惟向銀行借貸之款項，均由其按期繳納至兩造爭執時，始未再繳納；被上訴人則否認之。是而上訴人就其主張存有上揭借名登記契約之事實，應負證明責任。
㈠系爭房地於上訴人與高端玲離婚時，屬高端玲之財產⒈據證人即上訴人前配偶高端玲證稱：系爭房地為上訴人所買
登記於伊所有，買房子的錢因為當初伊有嫁妝，用嫁妝的房子貸款，付了頭款，其餘銀行貸款都是上訴人付的，後來辦理抵押貸款之嫁妝房子被上訴人賣掉等語明確（原審卷第13
0 頁），是依高端玲所述，證人以嫁妝之房屋貸款而出資，該屋亦被上訴人賣掉，75年購該房地雖由上訴人出面為之，及繳納貸款，然其與高端玲間當時乃配偶關係，該上訴人出面買房及繳納分期貸款之事實，尚難認上訴人與高端玲間成立借名登記契約。且按民國85年9 月25日修正公布之民法親屬編施行法第6 條之1 規定：「74年6 月4 日以前結婚並適用聯合財產制之夫妻，於婚姻關係存續中以妻之名義在同日以前取得不動產，而婚姻關係尚存續中且該不動產仍以妻之名義登記或夫妻已離婚而該不動產仍以妻之名義登記者，於本施行法85年9 月6 日修正生效1 年後，適用74年民法親屬編修正後之第1017條規定。」。該條所以規定在施行法修正生效1 年後，適用74年6 月3 日修正後之民法第1017條規定，其立法理由，係在施行法第6 條之1 施行後1 年緩衝期間內（即85年9 月27日至86年9 月26日），得由夫妻重新認定財產之歸屬，於施行1 年後，則一體適用新法，以配合登記制度並維妻之權益。上訴人與高端玲於74年間結婚，未約定財產制，依當時之法律即為聯合財產制，系爭房地購買於75年間，依當時民法第1017條規定，聯合財產中，夫或妻於結婚時所有之財產，及婚姻關係存續中取得之財產，為夫或妻之原有財產，各保有其所有權，系爭房地於101 年出售前，始終登記高端玲所有人，依法自屬高端玲之財產。
⒉上訴人另執高端玲之證述，據以主張：縱無借名登記之法律關係存在，然離婚時已協議由伊取得系爭房地所有權云云。
惟依高端玲所述：101 年與上訴人離婚時，系爭房地貸款尚未還清，當初離婚時協議誰的房子誰處理，建工路是伊的房子，但因上訴人吵著要離婚，且伊母親中風成為植物人，再加上如果系爭房地被伊拿去賣的話，上訴人診所無法營業，上訴人也必須被趕出去，上訴人想想不對，就不讓伊處理，由上訴人自己處理。上訴人中間如何處理伊不清楚，伊只要把銀行貸款歸零就好，後來是上訴人通知伊前往簽立系爭房地之買賣契約，最後離婚時伊既沒有拿回當初嫁妝之房子，也沒有拿到錢，但也沒有背負任何貸款等語（原審卷第130至131 頁）。可知即便依照離婚協議，系爭房地亦為高端玲之財產，高端玲並未表示該房地所有權移歸上訴人所有，僅是高端玲不願背負該房地原有之貸款，而同意由欲保有在該址經營診所之上訴人處理該房地買賣事宜而已。是上訴人執上情據為主張，自非可採。
㈡兩造間就訟爭房地，有無借名登記關係存在？
⒈上訴人主張：被上訴人與高端玲間若真有買賣，豈會買賣
雙方均無見面議價，簽約亦無見面？且依買賣慣例，買賣價金應高於抵押貸款，但系爭房地價金1,650 萬元低於當時之抵押貸款16,591,350元，該差額91,350元亦是上訴人支付，故高端玲與被上訴人之買賣契約僅是將高端玲之貸款轉換至被上訴人名下之假買賣云云。查，訟爭房地買賣契約係由高端玲之姊高端芬找陳美鳳擔任代書，辦理時沒有表示本件為借名登記，本件係由買方去貸款將先前之債務清償掉，簽約時買方有交付一張本票，該張本票等銀行貸款核撥交付權狀時，才將本票還給買方等情，業據證人即辦理訟爭房地買賣之代書陳美鳳證述綦詳，並有房地買賣契約所附金額1,650 萬元之本票可稽（原審卷第60頁），且系爭房地之貸款由被上訴人繳納等情，亦有被上訴人之台灣銀行帳戶（帳號000000000000號）之存摺封面、交易明細、存摺存款明細查詢等件為憑（原審卷第61-71頁），參以被上訴人所委託簽約之證人何有廷證述：被上訴人事前曾請伊評估系爭房地之價值，伊覺得價格合理等語（原審卷第141 頁），堪認系爭房地買賣契約為真，以及被上訴人有持續繳納系爭房地貸款之事實。上訴人雖以：系爭房地之價金1,650 萬元低於當時之台銀核准抵押貸款16,591,350元，銀行慣例上僅會按照房價打折後之金額核撥貸款，故買賣契約僅是將高端玲之貸款轉換至被上訴人名下之假買賣云云。惟房地所有權人既有變更，則變更房貸義務人，當屬尋常，且無從以房貸轉換金額若干，臆認買賣不實在。又系爭房地高端玲本來尚未清償之貸款金額（16,591,350元），既然比台灣銀行後來核准之被上訴人貸款金額還要高，且台灣銀行鑑定房地之價值21,193,610元（土地價格12,514,500元、建物8,679,110 元；見本院卷第112 頁），衡情台灣銀行所承擔之風險即比原本所承擔之風險還要低，台灣銀行核准比當時貸款未償金額低
9 萬元之貸款，無違商業原理。至於房地買賣價金若干，乃繫諸買賣雙方之合意，與貸款銀行風險評估無必然關係，出賣人高端玲因只要求售出該房地之結果，不要再負擔原先之貸款債務，而未求可獲利若干，業據高端玲證述如前，自難單以買賣價金與核撥貸款金額相近，據而推測系爭房地之買賣不實。上訴人雖又以系爭房地原本高端玲所負之房貸為16,591,350元，其中91,350元係上訴人所支付云云乙節。惟查，房貸高達1650萬元，則9 萬餘元與之相較僅屬尾數，自難以此而認買賣價金係上訴人支付。況且，上訴人當時既與被上訴人同居，關於買賣價金內部如何支付，係兩造本於私密關係自行決定，要與買賣是否真正以及何人為所有權人無關。該房地原為高端玲所有，嗣後轉讓，必有承受者，故買賣不可能不實，僅係孰為買受人之問題。上訴人主張被上訴人與高端玲之買賣不實以及主張兩造間存有借名登記，然上訴人僅出資上揭91,350元，依上訴人所提之帳冊，其上雖有台銀預存貸款、台銀建工貸款之記載，亦僅繳納至101 年6 月，再對照被上訴人所提出之存摺內頁影本，上訴人匯款確實僅至101 年6 月，其餘均為被上訴人匯入，上訴人除上述之外，別無其他出資之證據可憑，衡諸被上訴人若無更佳之誘因，當無出名為上訴人為登記名義人，使自己背負貸款，却讓上訴人取得房地所有權之理，是上訴人主張應無可採。
⒉上訴人再以：房地買賣契約係於101 年3 月3 日簽立，若
房地之買賣為真，被上訴人豈敢於買賣尚未簽立前於101年3 月1 日即與上訴人訂立租賃契約（租約見原審卷第15
6 至158 頁），復於同年7 月19日再將租金調降至僅為原本租金一半之45,000元（租賃契約見原審卷第28、29頁）云云，據為主張。惟被證八（原審卷第162 頁以下）上訴人帳冊第三頁後半段打叉以下（即101 年4 月1 日以後）之紀錄，均為上訴人所書寫，之前為被上訴人所書寫等情，為兩造不爭之事實（原審卷第145 頁），上訴人對於被上訴人因曾與之同居而保有上開帳冊亦無爭執。觀諸該帳冊記載，101 年3 月3 日起被上訴人所載紀錄，帳冊內於
101 年3 月6 日、7 日分別記載「老公零用」、「老公台北（明天）零用」等語，上訴人於起訴狀第2 頁亦自陳當時與被上訴人為男女朋友關係（原審卷第4 頁），足見
101 年3 月3 日訂立系爭房地買賣契約前，兩造已同居之事實，被上訴人才會在時間接近之同月6 日、7 日帳冊上記載上情。再者，因上訴人要求離婚且希望自行處理系爭房地，高端玲才答應由上訴人處理該房地之買賣，而只求最後伊不用背負貸款即可等情，已如前述，則上訴人一方面為了處理房地上高端玲之貸款，一方面要保有系爭房地之使用，因而與被上訴人協商，由被上訴人買下房地，並與上訴人訂立租賃契約，以保障上訴人之使用權，合於情理，且有房地買賣契約、租賃契約可稽（原審卷第55-59、156-161 頁），與證人楊博名所證：房子登記給被上訴人是否基於買賣伊不清楚，但這件事情上訴人有提過，被上訴人也有提過，兩造間就房地簽立租賃契約係伊向上訴人建議的，當時伊跟上訴人說，兩造沒有結婚，房子登記被上訴人的名字，萬一兩人不在一起了，被上訴人說房子是他的，那上訴人幾十年的基礎就沒有了，所以最好定個契約對上訴人比較有保障等語相符，足見兩造確實有議定系爭房地租賃，以及由上訴人代理高端玲與被上訴人議定系爭房地買賣。兩造間既然於101 年3 月以前已經過從甚密，被上訴人可從代理高端玲出賣房地之上訴人處知悉賣方之條件，自無庸與高端玲本人議價，且兩造既然早已熟識，提早訂立租賃契約亦係上訴人自保使用房屋之手段，並無矛盾。又租金是否調降，本得由兩造自行磋商，與房地之買賣是否真正以及有無借名登記無涉。另上訴人以：被上訴人所提出簽約日為101 年3 月1 日之租賃契約（原審卷第156-158 頁），係為使台灣銀行確認貸款人即被上訴人有足夠之償債能力，故而作成提供台銀審核參考，非有實際租賃云云，然查，被上訴人於向台銀申請貸款時，提出之審核文件共12份，並無上訴人所稱之該101 年3 月
1 日之租賃契約，有台灣銀行大昌分行104 年12月15日大昌營字第00000000000 號函附之審核文件為證（外放牛皮紙袋），換言之，即被上訴人就系爭房地貸款時，並未以
101 年3 月1 日之租賃契約供為徵信資料，故上訴人主張該租賃契約簽訂之目的係為使台灣銀行信被上訴人有足夠之償債能力，與事實不符，其執此據為主張，為不可信。至證人楊博名雖證稱：離婚後房子是上訴人所有，建議兩造訂定租賃契約，不是要把房子要回來，是要讓上訴人可以在那邊繼續營業，因為這個房子 我很清楚本來就是上訴人的等語（原審卷第134 、137 頁）。就楊博名上該所云「因為這個房子我很清楚本來就是上訴人（原告）的」乙詞，矧高端玲與上訴人關於房地如何出資以及房屋歸屬等情，業經高端玲證述明確（並經本院敍論如前），上訴人夫妻間之財產如何，要非楊博名所得明瞭，且離婚後系爭房地之登記名義人為被上訴人，對於該房地移轉登記予被上訴人，是否基於買賣之原因等情，楊博名亦陳稱：伊不清楚，上訴人與高端玲離婚時，如何談論系爭房地伊亦不清楚，也不清楚上訴人嗣後每月給被上訴人4 、5 萬元是租金或繳貸款等語。則綜合全情及其證人證述內容，足徵楊博名所述該語，只是其個人主觀之臆詞，非得執為有利於上訴人之證據之認定。又兩造間就訟爭房地，苟真存有借名登記契約，上訴人為保障其將來若因分手致未能使用房地，應係於當下與被上訴人訂立借名登記意旨之書面始是，而非訂立租賃契約（因租約並未能保障上訴人所主張之實質所有人），從兩造訂有租約，由上訴人給付租金之觀點，更足認被上訴人係實質買受訟爭房地，而非借名登記。
⒊上訴人另以：系爭房地向來為上訴人與上訴人之父母居住
使用，為免日後上訴人被被上訴人趕出去，故簽立假租賃契約為保障，且房地之水電、電話、房屋稅等費用亦均係其繳納云云。經查，觀諸前揭帳冊中，記載多筆上訴人親自書寫之房租支出（原審卷第168 、171 至172 、174 至
177 、179 至185 ），堪認兩造間之租賃契約屬實，上訴人空言否認，非可採信。又被上訴人固不爭執房地向來由其及其父母使用，水電、電話費用均為其繳納，然兩造既有租賃關係，且上訴人為系爭房地使用人，本應支付水電、電話費用，且依租約契約15條，電費費用亦約定由上訴人負擔（原審卷第29頁、160 頁）。又兩造既有租賃契約存在，兩造分手後，被上訴人搬離系爭房地，本屬當然，上訴人以此主張其為系爭房地之實質管理及使用人，被上訴人僅係出名人，要非可取。至於上訴人主張房屋稅、地價稅均係由其繳納云云，非但未據提出繳款證明，且兩造於101 年7 月簽訂之租賃契約第15條記載「房屋之稅捐由上訴人負擔」（原審卷第160 頁），可知房屋稅本應由上訴人繳納，從而，上訴人執此主張，亦非足取。
⒋上訴人另主張：系爭房地之貸款均由其給予被上訴人繳納
，並以原證八記帳明細表中記載①「4 月1 日、台銀建工貸款100,000 」、②「5 月10日、台銀利息、70,000」、③「5 月17日、家用4 萬＋（小蘭2 萬）、60,000」、④「6 月11日、台銀80,000」、⑤「7 月10日、台銀、82,000」，⑥8 月以後改記載為租金及家用為據（原審卷第16
5 至167 、186 至187 頁）。然由被上訴人之台灣銀行大昌分行存款明細可知，系爭房地之每月應繳貸款為82,925元（原審卷第61至64頁），而上訴人上開所舉①②③④⑤繳納貸款之證明，每月平均僅78,400元，金額低於訟爭每月應繳貸款82,925元。又，審究⑥8 月以後與租金及家用有關之記載，101 年8 月「小蘭12,000」，101 年9 月「房租45,000、小蘭生活費15,000」、101 年10月「房租45,000、小蘭生活費18,000＋2,000 」、101 年11月「房租45,000、小蘭生活費20,000」、101 年12月「房租45,000、小蘭生活費20,000」、102 年1 月「房租45,000」、10
2 年2 月「房租45,000、小蘭生活費20,000」、102 年3月「房租45,000、小蘭生活費25,000」、102 年4 月無相關記載、102 年6 月「房租45,000、小蘭生活費28, 000」、102 年7 月「房租45,000、小蘭生活費30,000」、10
2 年8 月「房租45,000、小蘭生活費30,000」、102 年9月「房租45,000、小蘭生活費30,000」、不詳月份「房租45,000」、不詳年5 月「房租45,000」、不詳年月「房租45,000、小蘭生活費30,000」（原審卷第168 至185 頁），可知上訴人每月給付予被上訴人之金額從未高於75,000元，非但不足以繳納系爭每月應繳之房貸82,925元。況，所給付金額之內容，係包括應付之租金及兩造共同生活之生活費，其名目均與房貸有異，考諸上訴人原稱月繳本息約75,000元，嗣經被上訴人質疑，遂改稱不確定系爭房地月繳本息之具體數額，但每月給予被上訴人10萬元左右云云（本院卷第41頁），亦與上情不符，矧上訴人乃有記帳習慣之人，對每月固定支出之系爭房貸，竟不知詳細金額，亦與常情有違。查，被上訴人於簽訂訟爭房地買賣契約之前，至少有不動產14筆，並出租收取租金，為具相當資力之人，有財產所得調件明細表、建物及土地登記簿謄本、存摺影本可稽（本院卷第42至55頁、第64至99頁），即其並非財力，不足以購買訟爭房地，而賴上訴人供給金錢，始能為之之人，與借名登記契約之出名人，通常係經濟上較弱之情形不同。從而，上訴人主張由其繳納貸款，既不能證明與事實相符，自不可採。又上訴人既未能證明曾繳納貸款，則兩造爭執上訴人本身財力如何，上訴人是否足以負擔系爭貸款一節，即無審究之必要。
六、綜上所述，系爭房地本為高端玲之財產，於上訴人與高端玲離婚時，高端玲為處理房地之貸款等情而出賣系爭房地，被上訴人為了購買系爭房地亦曾向仲介人員詢價，於買賣後為此向台灣銀行貸款，並陸續分期繳納貸款。上訴人未能證明兩造間就訟爭房地有借名登記關係，從而，上訴人主張其終止與被上訴人間之借名登記契約，請求被上訴人將該房地所有權移轉登記於己，自屬無據，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴論旨，猶執詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。本件除上所述，其餘兩造之攻擊、防禦及所提之證據資料，經核與本院前揭判決不生影響，爰不一一予以論敍，併此敍明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 2 月 24 日
民事第四庭
審判長法官 徐文祥法 官 賴文姍法 官 許明進以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 2 月 25 日
書 記 官 白 蘭附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。