臺灣高等法院高雄分院民事判決 104年度重上字第54號上 訴 人 大利進福企業有限公司法定代理人 楊清琇訴訟代理人 張智學律師被 上訴人 黃清音訴訟代理人 洪仁杰律師上列當事人間請求返還房地事件，上訴人對於中華民國104 年4月20日臺灣高雄地方法院103 年度重訴字第300 號第一審判決提起上訴，被上訴人則為起訴聲明之減縮及訴之追加（返還水塔部分），經本院於105 年6 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
原審判決關於命上訴人遷讓返還土地及未辦保存登記建物部分，減縮為：上訴人應自坐落高雄市○○區○○段第八八五、八八六、八八七、八八八、八九０、二二二地號土地上，如附圖三黑色虛線所示範圍內之土地及其上如附圖三暫編地號885 ⑴、886 ⑵、886 ⑴、887 ⑵、887 ⑴及222 ⑴所示地上物遷出，並將上開土地及地上物返還予被上訴人。
被上訴人追加之訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。追加之訴訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人於民國102 年1 月16日透過台灣高雄地方法院（下稱高雄地院）101 年度司執字第147526號強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣程序，買入訴外人楊陳秀津所有，坐落高雄市○○區○○段第222 、885 、886、887 、888 、890 地號土地（以下合稱系爭土地），及其上如附圖一、二所示，暫編建號296 、295 號，即門牌號碼為高雄市○○區○○○路○○○ 號、203 號之未辦保存登記房屋（以下合稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地）。又上訴人前向楊陳秀津承租系爭房地，迨被上訴人購得系爭房地後，上訴人再透過訴外人蘇奕銘於102 年3 月5 日與被上訴人就系爭房地簽立租約（下稱系爭租約），雙方約定由被上訴人將系爭土地及附圖三所示地上物出租予上訴人，每月租金為新臺幣（下同）5 萬元，租期自102 年3 月1 日起至10
7 年2 月28日止，兩造復約定被上訴人應於102 年12月31日以前將楊陳秀津遺留在系爭土地上，內裝有廢棄物之鐵桶1,
000 餘桶（下稱系爭鐵桶）予以清除，並辦理系爭租約公證。被上訴人事後始悉上訴人在系爭土地上經營廢鐵桶生意達10餘年，而系爭鐵桶裝載之物，即上訴人長期以化學原料清洗鐵桶所生之廢水、廢油及廢料，經被上訴人於102 年6 月
6 日委由專業環保公司抽查並予估價後，才發現系爭鐵桶內存放有列管廢棄物，如欲清除至少需費新台幣（下同）2,975,000 元以上，被上訴人始知受騙。再者，系爭房地附近居民於102 年12月31日因系爭土地上飄散出異味而抗爭，斯時被上訴人方得知訴外人即上訴人之實際負責人楊明寶乃原系爭土地所有權人楊陳秀津之配偶，蘇奕銘則為楊明寶之侄子，彼等自無可能不知系爭鐵桶內裝有列管廢棄物，詎上訴人於雙方簽立系爭租約時，竟向被上訴人佯稱不知系爭鐵桶內容物，騙取不知情之被上訴人同意與其簽立系爭租約，並藉由訂定系爭特約條款，將原應由上訴人負擔之鉅額清理費用轉嫁由被上訴人負擔元，竟於103 年1 月8 日拒絕被上訴人雇工入內清除系爭鐵桶內之廢棄物，並向高雄市政府環境保護局（下稱環保局）誣指被上訴人應負責清理系爭鐵桶。上訴人遂於103 年4 月15日以遭上訴人施用詐術而締結系爭特約條款為由，撤銷此部分之意思表示。惟上訴人自103 年2月起迄今拒絕給付租金，已積欠超過2 個月的租金，爰以本件起訴狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示，上訴人自斯時起即欠缺占有使用系爭房地之合法權源，應自系爭房地遷出，將系爭房地返還被上訴人，並應返還起訴前積欠被上訴人之6 個月租金共30萬元，復應於起訴後按月給付被上訴人相當於租金之不當得利5 萬元，至遷出返還系爭土地之日止。再依系爭租約第6 條第2 項約定，被上訴人應再給付上訴人相當於租金1 倍之違約金。為此爰依系爭租約及民法第
767 條、179 條規定，提起本件訴訟等語。並於原審聲明：㈠上訴人應自系爭房地遷讓，並將系爭房地返還被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢上訴人應自103 年
8 月5 日起至遷讓返還系爭房地之日為止，按月給付被上訴人10萬元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：依系爭特約條款約定，被上訴人應於102 年12月31日以前，將前地主所遺留之系爭鐵桶清除完畢，詎被上訴人遲未清除系爭鐵桶，經上訴人發函促其履行清運義務，被上訴人仍置之不理，致上訴人承租之系爭土地達1/3 以上面積無法使用，且被上訴人惡意阻撓上訴人從事鐵桶交易買賣，使上訴人於102 年8 月底已無法繼續正常營業，而受有營業損失600 萬元。又系爭特約條款之訂定無涉詐欺，被上訴人主張因受詐欺始同意簽立該條款云云，未據舉證以實其說，為不可採。詎被上訴人未依系爭特約條款清除系爭鐵桶，而有不能交付可供承租人使用之標的物情形，上訴人自得主張同時履行抗辯權，拒絕給付租金，被上訴人終止系爭租約為不合法，上訴人並得依債務不履行規定，請求損害賠償；或行使瑕疵擔保請求權，請求減少租金，並援以上訴人對被上訴人之600 萬元營業損失賠償債權，及上訴人於系爭租約存續期間，為被上訴人代扣之所得稅稅款5,000 元，及自
102 年3 月起至103 年4 月止，按月扣款全民健康保險費1,
000 元，合計84,000元，均執與被上訴人之金錢請求互為抵銷，抵銷後上訴人已無庸給付被上訴人任何金錢。如經審理認為上訴人所為同時履行抗辯為不可採，被上訴人終止系爭租約為有理由，則上訴人請求之違約金亦有過高，應酌減為
0 元等語置辯。
三、原審判決上訴人應自系爭房地遷讓並返還系爭房地予被上訴人，且應給付被上訴人226,000 元本息，及自103 年9 月5日起至遷讓返還系爭房地之日止，按月給付被上訴人10萬元，並駁回被上訴人其餘之訴，附條件而為准、免假執行之宣告。上訴人不服，提起上訴，並於本院聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回，並就原審判命上訴人遷讓返還系爭房地部分，依現場勘量複丈之結果，更正其事實上陳述，減縮請求判決：㈠上訴人應將系爭土地上如附圖三黑色虛線所示範圍內之土地返還被上訴人。㈡上訴人應將附圖三編號885 ⑴、886 ⑵所示鐵皮屋（以下合稱A 鐵皮屋）；編號886 ⑴所示鐵皮屋（下稱B 鐵皮屋）；編號887 ⑵所示鐵皮屋（下稱C 鐵皮屋）；編號887 ⑴、222 ⑴所示鐵皮棚架（以下合稱棚架，與A 、B 、C 鐵皮屋合稱系爭地上物）返還予被上訴人，並追加請求上訴人將附圖三編號222⑵⑶所示藍色水塔（以下合稱系爭水塔）返還上訴人（見本院卷第293 至294 頁，按被上訴人關於金錢給付之請求，經原審判決敗訴部分，未據被上訴人聲明不服，已告確定）。
四、兩造不爭執事項：㈠依土地登記謄本記載，楊陳秀津於76年9 月3 日因買賣取得
系爭土地，並於76年9 月14日辦畢所有權登記，嗣於88年5月19日經訴外人即債權人高雄銀行股份有限公司（下稱高雄銀行）辦畢假扣押登記（見高雄地院88年度執全字第1798號假扣押強制執行事件卷，下稱系爭假扣押事件卷第13頁背面、第31頁）。
㈡被上訴人於102 年1 月16日經系爭執行事件強制執行拍賣程
序，得標買受系爭房地，並繳足全部價金，經執行法院於10
2 年1 月31日宣告楊陳秀津未交出之系爭房地權利書狀無效（見系爭執行事件委外101 年度雄金職巳字第443 號卷第38、42頁）。
㈢兩造於102 年3 月25日訂定系爭租約並公證之，現場有黃啟
銘，蘇奕銘、楊明寶共同見聞。蘇奕銘、楊明寶於同日提出系爭鐵桶之照片供被上訴人觀覽後，要求在系爭租約內增訂系爭特約條款，經雙方合意將該條款納入系爭租約。
㈣系爭租約約定租金為每月5 萬元，上訴人自103 年2 月起即未繳付租金。
㈤上訴人已就被上訴人因系爭租約所得租金收入，代為繳納所得稅及健保費共84,000元。
㈥上訴人已於103 年5 月1 日將工廠遷往台南學甲，惟圈圍系
爭土地之圍牆大門鑰匙，目前仍在上訴人持有中，上訴人迄未將系爭土地點交被上訴人（見本院卷第129 、155 、39頁）。
㈦依公司設立及變更登記資料記載，上訴人之負責人、營業址
及所營事業項目沿革如下（見原審卷㈡第56、61至62、65至
66、77、86、92、97至98、103 、116 、115 頁、第173 頁背面）：
⒈於91年7 月16日辦理設立登記，登記負責人為蘇奕銘（出生
於66年9 月，即楊陳秀津、楊明寶之外甥）；營業地址為高雄市○○鄉○○村○○○街○○號；營業項目為五金批發業、日常用品批發業、機械批發業、其他批發業（鐵桶）、其他化學製品批發業（塑膠桶）。
⒉於93年3 月17日變更負責人為訴外人楊胡美（即楊明寶之母）。
⒊於94年10月21日變更負責人為訴外人陳玉秀（即蘇奕銘之母、楊陳秀津之胞姐）。
⒋於95年3 月20日變更營業址為台南縣佳里鎮○○○000 號。
⒌於101 年4 月12日變更負責人為楊清琇（出生於76年5 月，即楊明寶與楊陳秀津之女兒）。
㈧依環保局稽查紀錄記載，設於高雄市○○區○○○路○○○ 號
內之工廠，於下列時點經民眾陳情有下列污染情事（見原審卷㈡第118 至129 頁）：
⒈97年6 月18日遭投訴求予查明高福企業社（即上訴人之前身
，見原審卷㈡第174 至175 頁）處理工廠廢液是否符合標準。
⒉99年2 月22日遭投訴土地上堆放之廢鐵桶內疑有不明殘留物。
⒊101 年8 月9 日、同年月10日遭投訴工廠進行清洗油桶作業
，逸散臭油味，造成空氣污染，疑似工廠排放廢油污水入水溝所致。
⒋102 年1 月18日遭投訴工廠排放廢氣，有化學異味，造成空氣污染。
⒌102年8月15日遭投訴工廠逸散油味，造成空氣污染。
⒍102 年9 月7 日遭投訴工廠附近逸散化學異味，造成空氣污染；工廠使用化學藥劑清洗鐵桶。
⒎103年3月6日遭投訴工廠飄散異味，產生空氣污染。
⒏103 年3 月17日遭投訴工廠作業飄散異味，產生空氣污染。
㈨依商業登記資料顯示，高福企業社址設高雄市○○區○○街
○○號3 樓之3 ，乃蘇奕銘所營獨資企業，設立於88年8 月3日，於93年3 月31日因歇業而撤銷登記，其營業項目為廢鐵桶、廢紙、廢塑膠桶、空桶等買賣業務（見本院卷第301 頁、原審卷㈡第174 至175 頁）。
㈩依公司登記資料顯示，高灥企業有限公司（下稱高灥公司）
址設高雄市○○區○○街○○號3 樓之3 ，負責人為楊明寶，該公司設立於75年1 月9 日，經主管機關以94年10月4 日建二公字第0000000000號函廢止登記，該公司所營事業為各種空鐵桶買賣及承租業務、油池清艙業務、新桶、空桶製造加工買賣業務、油漆工程施工承包業務（見本院卷第303 頁、原審卷㈡第174 至175 頁）。
依公司登記資料顯示，福灥企業有限公司（下稱福灥公司）
址設高雄市○○區○○街○○號3 樓之3 ，負責人為楊來旺（即楊明寶之父），該公司設立於79年5 月30日，經主管機關以94年10月4 日建二公字第0000000000號函廢止登記，該公司所營事業為各種空鐵桶買賣、承租及進出口業務、各種油漆、溶劑（不得供售及流用至汽、柴油管制油品市場）之買賣與進出口業務（見本院卷第303 頁、原審卷㈡第174 至17
5 頁）。
五、本件爭點為：㈠被上訴人以上訴人積欠租金未繳為由，終止系爭租約，是否合法生效？上訴人所為同時履行抗辯，是否可採？被上訴人依租約之法律關係或民法第767 條規定，請求上訴人遷出並返還系爭土地有無理由？㈡被上訴人依系爭租約或民法第767 條規定，請求上訴人返還系爭地上物及系爭水塔，有無理由？㈢被上訴人依系爭租約及民法第179 條規定，請求上訴人給付起訴前6 月之租金、違約金，並返還無權占用系爭土地期間所受利益，有無理由？上訴人所為抵銷抗辯是否可採？數額若干？茲將本院判斷分述如下：
㈠被上訴人以上訴人積欠租金未繳為由，終止系爭租約，是否
合法生效？上訴人所為同時履行抗辯，是否可採？被上訴人依租約之法律關係或民法第767 條規定，請求上訴人遷出並返還系爭土地有無理由？⒈按承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。民法第439 條前段、第44
0 條第1 、2 項定有明文。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767 條第1 項前段，亦有明定。
⒉被上訴人主張：上訴人自103 年2 月起即拒不繳納租金，租
欠租金已達2 月租額，被上訴人遂以本件起訴狀繕本之送達，對上訴人為終止系爭租約之通知，上訴人在租約終止後，依約應自系爭土地上遷出，並將系爭土地、系爭地上物及系爭水塔返還被上訴人等語。上訴人雖坦承自103 年2 月起即未繳納租金之事實，惟辯稱：被上訴人依系爭特約條款，負有清理堆置在系爭土地上之廢鐵桶義務，卻未為之，致上訴人因系爭鐵桶散發異味遭人檢舉、圍廠抗爭，而無法繼續在系爭土地上營業，則在被上訴人履行前開出租人義務前，上訴人自得行使同時履行抗辯權，拒絕繳付租金（見本院卷第45頁正反面、第282 頁）云云。故本件首應探究者為，上訴人以被上訴人未提供合乎租賃本旨之土地，使其無法在系爭土地上繼續營業為由，拒絕給付租金，是否可採？若否，上訴人即有給付遲延情事，依前引規定，被上訴人自得終止系爭租約，先此敘明。
⒊經查：
⑴被上訴人於102 年1 月16日因拍賣取得系爭房地之事實，為
兩造所不爭執，但因系爭土地一直在上訴人占用中，被上訴人未能進入系爭土地查看地上現況，雙方遂逕引用拍賣公告所載土地及建物標示作為租賃標的，簽立系爭租約等情，業據被上訴人陳明在卷（見本院卷第291 頁），並有證人即里長詹嘉郁證稱：「楊明寶在筆秀東路201 號營業達25年以上，經營洗桶子生意，然後再將桶子賣出去」（見原審卷㈠第
180 頁）；證人即上訴人之員工劉烱順證稱：伊一開始受僱於福灥公司、高福企業社，再受僱於上訴人，都是由楊明寶發薪。伊受僱於上訴人將近10年，從事製造螺絲空桶作業，在此之前該廠址係供高灥公司及福灥公司使用，系爭土地上之廢鐵桶是之前的老闆留下來的，已在該處堆放約20幾年（見他字卷第96頁、本院卷第125 頁）等語，及證人即被上訴人之子黃啟銘證稱：被上訴人投標系爭土地前，因上訴人不打開廠房大門，故未看過系爭土地之地上現況，簽租約時，楊明寶則對伊自稱是蘇奕銘的親戚（見台灣高雄地方法院檢察署102 年度他字第9260號詐欺事件卷，下稱他字卷第96頁）等語為憑，可見兩造簽立系爭租約時，系爭房地始終在上訴人占有使用中，是以被上訴人逕依系爭房地現況交付上訴人使用，其所為與系爭租約本旨並無不合，應堪認定。
⑵上訴人雖辯稱：因被上訴人未履行系爭特約條款，致上訴人
遭民眾投訴、圍廠抗爭，而無法在系爭土地上繼續營業云云。但查：
①上訴人於102 年9 月7 日遭里民投訴工廠附近逸散化學異味
，造成空氣污染；工廠使用化學藥劑清洗鐵桶（見不爭執事項㈧⒍），經里長、里民偕環保局人員於同日晚間10時40分前往稽查，發現廠內有與廠外相同之不明異味（有機溶劑味），稽查當時上訴人營業係在操作中，經里長、里民與代表上訴人之蘇奕銘協商後，蘇奕銘承諾於102 年12月31日前遷移他處作業，嗣環保局人員、詹嘉郁於102 年12月31日會同兩造再次前往現場履勘後，約定於103 年1 月8 日共同清點並標示須清除之物種數量，並由被上訴人擇期委託合法清理機構清除，上訴人則須配合清除，上開事項應於103 年4 月30日以前辦畢等情，有卷附102 年9 月7 日環保報案中心陳情案件處理電腦管制單、102 年9 月7 日、102 年11月4 日公害案件稽查紀錄工作單，及102 年12月31日現場會勘紀錄為憑（見原審卷㈡第124 、123 、121 頁），詎上訴人未遵期開啟廠房大門，配合辦理現場清點，經當場以電話聯絡楊明寶（即上訴人負責人之父），仍拒不開門之事實，有卷附
103 年1 月8 日現場會勘紀錄可稽（見原審卷㈡第131 、13
6 頁），並有證人詹嘉郁證稱：103 年1 月8 日被上訴人偕清除公司的人到場清理，但上訴人不開門…當天找不到人，也不讓相關單位進去（見原審卷㈠第186 、188 頁）等語，及證人黃啟銘證稱：環保局有約時間要進去廠區清點桶子數量，但上訴人不讓被上訴人、環保局人員及環保公司人員進入清點，…被上訴人也已經請環保公司擬定清除計畫，…10
3 年1 月8 日到場後被擋在門外，經聯絡上訴人都沒有開門，…當時我們已經有委託環保公司擬定清除計畫（見原審卷㈠第191 、192 頁）等語；證人即包商孫振中證稱：伊於10
2 年5 月間受被上訴人委託清理系爭鐵桶，伊曾前往現場評估，…並打開鐵桶取樣化驗其內容物，…伊已為被上訴人擬定清運計畫，且另覓得領有清理廢棄物牌照的合法廠商峻源股份有限公司，為被上訴人擬具相關清理計畫…（見本院卷第102 、103 、104 頁）等語為憑，佐以上訴人以圍牆及大門圈圍系爭土地營業，並保管該廠房大門鑰匙迄今，非經廠房大門，無從進入系爭土地之事實，為兩造所不爭執，並有本院105 年2 月1 日勘驗筆錄為憑（見本院卷第168 頁），可見被上訴人於103 年1 月8 日已偕清除公司人員到場，著手履行系爭特約條款所定清除系爭鐵桶義務，惟因上訴人拒絕開啟廠房大門，而無從進行，被上訴人要無債務不履行可言。
②又上訴人在系爭土地上營業，遭民眾圍廠抗爭，係因可歸責
於上訴人之事由所致，此由上訴人自97年6 月18日起，因於作業過程中散發異味，迭遭民眾檢舉，迨103 年4 月30日上訴人將工廠設備遷出系爭土地，停止在系爭土地上進行回收、切割空桶等作業後，現場雖仍遺有系爭鐵桶，然已無民眾以系爭土地飄散異味為由，提出檢舉等情，有環保局104 年
1 月21日函附稽查紀錄為憑（見原審卷㈡第118 至129 頁），可見民眾於不爭執事項八所示時點，檢舉被上訴人在作業過程中逸散異味，污染空氣，與遺留在系爭土地上之鐵桶無涉，否則豈有在被上訴人遷離系爭土地，停止進行空桶回收、切割作業後，異味污染空氣之情形亦隨之停止之理。上訴人雖辯稱：民眾於不爭執事項八⒈至⒌⒎⒏所示時點之投訴，經環保局人員稽查，均查無污染實情云云，惟依稽查紀錄表記載，環保局人員在前揭時點接獲投訴後，並未於投訴當日立即查廠，自難僅憑環保局人員遲至數日後查無污染行為之結果，遽為有利於上訴人之判斷。另參諸證人蘇奕銘證稱：伊讀高中時是在楊明寶、楊陳秀津下工作，受僱於高灥公司，伊退伍後因高灥公司倒閉，遂自己創立高福企業社，…因資本不足，伊於91年間又創立上訴人公司。高灥公司的負責人是楊明寶，高福企業社則只有伊、伊父親蘇永村及劉烱順3 名員工，高福企業社就是上訴人的前身，…福灥公司與高灥公司於83、84年間係在同一地址經營，…楊明寶是收中古空桶，再加以清洗、加工、油漆後出售為業，伊則是收桶子回來…噴漆、切割，福灥公司則是賣油漆的，…95年之前是在系爭土地上做空桶買賣、油漆等事業，95年間僅偶有清洗桶子，…系爭土地上堆置的系爭鐵桶，自伊高中時期就已存在（見原審卷㈡第14至15、16、17、19頁）等語；及證人詹嘉郁證稱：「他們（按：指楊明寶）洗桶子會有廢水流到筆秀溪，會有臭氣問題，經里民抗議好幾次，我才進到他們的圍牆內查看，才發現裡面有不明液體」、「101 年之前偶有廢氣排出，…每當風一吹，整個都是臭氣」、「會勘時（按：指102 年12月31日現場會勘）看到桶子是塑膠桶，風吹日曬，桶子有裂痕就會有液體、臭味出來」、「楊明寶的女兒表明是他的代理人，說要遷走，…因為是有污染的工廠，所以里民要求不要讓污染工廠在我們里裡面生存」、「（楊明寶）有口頭答應過好幾次，說要遷走，在101 、102 年間都曾答應」等語（見原審卷㈠第180 、181 、182 頁），及
103 年1 月8 日現場會勘紀錄於「結論」欄第2 項第3 點、第4 項記載：102 年12月31日會勘時，上訴人所有之鐵桶與系爭鐵桶外觀完全一樣，且混同堆放，無法區；按現址實況上訴人乃系爭土地上所遺鐵桶之實際使用人及管理人，上訴人應依廢棄物清理法等相關法令，妥善貯存或清除該批廢棄物（見原審卷㈡第137 頁）等情以觀，足認上訴人及其前手因常年在系爭土地上經營空桶回收、清洗、出售事業，疏未依廢棄物清理法規定，善盡清理廢棄物之義務，自97年起迭遭民眾檢舉，且上訴人在被上訴人標得系爭土地之前，已自行承諾里民將於101 年間遷離工廠，是以民眾圍廠抗議上訴人之污染行為，及上訴人將工廠遷離系爭土地等結果，均可歸責於上訴人，而與被上訴人是否履行系爭特約條款無涉。
上訴人前開辯解乃倒果為因，難予採信。
③再者，上訴人之負責人楊清琇係領有甲級清理廢棄物人員執
照之人，業據楊清琇陳明在卷（見他字卷第95頁），是以上訴人自楊清琇擔任負責人之時起（即自101 年4 月12日起），即具備回收、清除、處理廢業物之能力，乃廢棄物清理法第15條規定應負回收、清除、處理責任之業者，自應依中央主管機關規定執行回收工作（參見廢棄物清理法第18、19、22條），並應自行或委託廢棄物清理法第28條第3 項各款規定之機構清除、處理事業廢棄物（參見廢棄物清理法第28條第1 、3 項），且該法定義務不因兩造訂有系爭特約條款而得免除，上情亦據環保局人員於103 年1 月8 日現場會勘紀錄「結論」欄第4項記載明確（見原審卷㈡第137頁），益徵上訴人拒不履行前開法定義務，導致民眾檢舉抗爭，非可歸責於被上訴人。此外上訴人辯稱：被上訴人乃系爭土地所有人，依廢棄物清理法第11條第1 款規定，亦負有清除系爭鐵桶之義務云云，核與前開條款乃適用於一般廢棄物，尚不適用於一般事業廢棄物（參見廢棄物清理法第2 、11、28條）不符，為不足採。
⑶此外，被上訴人固主張：被上訴人因上訴人蓄意提供不實訊
息，誤信系爭鐵桶為一般廢棄物，一般人均可清理之，始同意簽立系爭特約條款，未料系爭鐵桶內係盛裝有毒之管制廢液，非經鉅資委託合法清理機構不能清除，被上訴人因受詐欺而簽立系爭特約條款，即有民法第92條第1 項規定之撤銷事由存在，且經被上訴人據此向上訴人為撤銷系爭特約條款之意思表示，系爭特約條款既經撤銷，被上訴人即自始不負清除系爭鐵桶之義務云云，固有證人黃啟銘證稱：兩造簽立系爭租約最主要是租金與押金問題，…在公證階段，蘇奕銘拿出系爭鐵桶的照片，聲稱係前地主遺留之物，依法拍公告記載應是楊陳秀津之所有物，蘇奕銘說那是一般廢棄物，運走即可，伊相信蘇奕銘之說詞，故同意簽立系爭特約條款，事後伊始知系爭鐵桶是環保廢棄物，需費300 萬元始能清理，倘當時伊知悉上情，就不會同意簽立系爭特約條款，…系爭特約條款是在公證人那裡打字，後附照片則是當日由蘇奕銘與楊明寶帶來，用以指明要清除的就是照片所示鐵桶（見原審卷㈠第190 、193 頁）等語為憑。惟查：
①系爭鐵桶內之廢液雖係有機溶劑，但非毒物，其檢驗值均未
超逾環保局公告之有害特性認定標準值，有卷附中環科技事業股份有限公司（下稱中環公司）廢棄物樣品檢驗報告可稽（見原審卷㈠第50頁），並有證人即檢驗員洪菁燕證稱：中環公司實驗室係依行政院環境保護署（下稱環保署）環檢所公告之分析方法進行檢測，分析結果顯示，採檢的樣品不屬於有毒廢棄物，全部的檢測值都低於有害特性認定標準值，是屬於無害廢棄物，…係屬事業廢棄物（見本院卷第100 頁）等語為憑，被上訴人指摘上訴人故意隱瞞系爭鐵桶裝盛有毒廢液之事實云云，核與前開證據不符，難予採信。
②又被上訴人與上訴人簽立系爭特約條款時，上訴人已提出系
爭鐵桶照片供被上訴人閱覽之事實，業經證人黃啟銘陳述如前，上開照片並經檢附於公證書，作為系爭租約附件（見原審卷㈠第34、36至40頁），觀諸上開照片及空照圖顯示，系爭鐵桶層層堆疊、四處散置在系爭土地上，數量不少，且鐵桶表面老舊、斑駁，其上僅覆以薄木板遮蓋（見原審卷㈠第36至40頁、本院卷第194 頁），佐以系爭執行事件拍賣公告已載明：系爭土地現由債務人（即楊陳秀津）自行使用，空地部分堆放汽油桶（見本院卷第270 頁），上訴人亦坦承系爭土地遭系爭鐵桶堆置占用之面積約達1500坪（即2,000-500=1,500 ，見本院卷第281 頁背面）等情，衡情一般人由系爭鐵桶之數量、占地規模，當不至於誤認系爭鐵桶為一般廢棄物。上訴人於簽立系爭租約時，既已拍攝系爭土地之地上現況照片，向被上訴人揭露系爭土地遭系爭鐵桶占用之情形，則被上訴人經斟酌上情，審度自己有能力處理系爭鐵桶後，同意與被上訴人簽立系爭特約條款，即難認上訴人有何施用詐術，引人錯誤情事。此由103 年1 月8 日會勘紀錄記載，上訴人於103 年1 月8 日經環保局通知現場履勘並進行系爭鐵桶清除作業時，僅要求將現場屬於上訴人所有之鐵桶與應清除之鐵桶分別標示，以確認待清除之數量及範圍，並未拒絕踐行系爭特約條款義務（見原審卷㈡第136 頁），亦徵諸甚明。至於被上訴人處理系爭鐵桶所需費用是否超乎預期，係屬其主觀認知及費用控管問題，尚不能事後執此遽謂其遭上訴人詐欺。
③從而，被上訴人以其遭上訴人詐欺，始同意與上訴人簽立系
爭特約條款，並執此為由，撤銷系爭特約條款云云，未經被上訴人舉證證明上訴人有何施用詐術情事，難予採信。被上訴人據此撤銷系爭特約條款，與民法第92條規定不合，自不生撤銷效力，系爭特約條款仍屬有效。惟被上訴人為踐行系爭特約條款義務，於103 年1 月8 日偕清除公司人員到場時，因上訴人拒絕開啟廠房大門，而無法清除系爭鐵桶，非可歸責於被上訴人，業經本院審認如前，是以系爭特約條款雖有效存在，尚不至於使被上訴人因此而受不利判斷，附此敘明。
⒋綜上，上訴人以被上訴人未履行系爭特約條款為由，拒絕履
行自己遵期繳納租金之義務，係無理由，而上訴人自103 年
2 月起迄今，積欠租金未繳已達2 期以上之事實，既為兩造所不爭執，依系爭租約第6 條第1 項及民法第440 條第2 項規定，被上訴人即得執此為由，片面終止系爭租約。故被上訴人以本件起訴狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示，即屬合法有效，兩造自103 年8 月16日起，即自本件起訴狀繕本寄存送達上訴人營業所生效之日起（見原審卷㈠第74頁），已無租賃關係存在，上訴人欠缺合法權源，繼續占有使用系爭土地，即屬無權占有，被上訴人依民法第767 條規定，請求上訴人自系爭土地上如附圖三黑色虛線所示範圍內之土地遷出，並將土地返還予被上訴人，為有理由。
㈡被上訴人依系爭租約或民法第767 條規定，請求上訴人返還
系爭地上物及系爭水塔，有無理由？⒈依系爭租約第4 條第3 項約定，上訴人於租賃期滿，應即將
房屋遷讓交還，不得向被上訴人請求遷移費或任何費用（見原審卷㈠第34頁）。按稱不動產者，謂土地及其定著物，民法第66條第1 項固有明定，惟所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言。機器雖有附著於土地者，究其性質仍可離土地而獨立，不必定著於土地，自應認為動產。有最高法院19年上字第1045號判例要旨、76年度台上字第1969號判決決要旨可資參照。
⒉被上訴人主張：伊業經拍賣程序取得系爭地上物及水塔之所
有權，並將系爭地上物及水塔連同系爭土地出租供上訴人使用，而為租賃標的之一部分，上訴人於系爭租約終止後，自負有返還系爭地上物及水塔之義務。上訴人則辯稱：系爭執行程序拍賣公告所載門牌號碼為：高雄市○○區○○○路○○○ ○○○○ 號房屋，與系爭土地上現存之系爭地上物並非同一，被上訴人自不因拍賣程序標得系爭房地，而當然取得系爭地上物之所有權，系爭地上物亦不在系爭租約所載租賃物之列，被上訴人請求上訴人返還系爭地上物及水塔，係屬無據。
⒊經查：
⑴依系爭租約第1 條記載，被上訴人出租予上訴人之物，乃該
條第1 、2 項列載之系爭房屋及系爭土地（見原審卷㈠第34頁），上訴人復自承系爭地上物自88年系爭土地遭遭假扣押查封前，即已存在，其起造人為楊陳秀津（見本院卷第291頁）乙節明確，而楊陳秀津及其親屬先後設立高灥公司、福灥公司、高福企業社及上訴人公司，接續占用系爭土地經營廢鐵桶回收、清洗、切割、出售等事業，迄被上訴人透過拍賣程序標得系爭土地之時止，系爭土地始終在彼等占有中之事實，亦經本院審認如前，可見系爭地上物亦為系爭假扣押事件查封效力所及，並經拍賣由被上訴人取得後，將之出租供上訴人營業使用，此由系爭租約第4 條第1 項記載：「本房屋係供工廠之用」亦觀之甚明（見原審卷㈠第34頁）。系爭租約第4 條第2 項既約定上訴人應於租期屆滿後，將租賃物遷讓交還被上訴人；第6 條第2 項復約定上訴人於租約終止或租賃期滿不交還房屋，即視為違約（見原審卷㈠第34、35頁）等語，足認上訴人於租約終止後，負有遷讓返還包含系爭地上物在內之租賃物予被上訴人之義務，被上訴人依系爭租約之法律關係，請求上訴人返還系爭地上物，為有理由，應予准許。惟系爭水塔非在系爭租約第2 條列載之租賃物範圍內，上訴人於本院現場履勘時，復陳稱：系爭水塔係上訴人所有之物（見本院卷第169 頁），可見系爭水塔非屬被上訴人依系爭租約交付上訴人使用之租賃物，被上訴人依系爭租約之法律關係，請求上訴人返還系爭水塔，為無理由。⑵又系爭執行程序拍賣公告所載門牌號碼高雄市○○區○○○
路○○○ ○○○○ 號房屋，經執行法院囑託地政機關實地測量，將其中201 號房屋以暫編建號296 號、203 號房屋以暫編建號295 號標示如附圖一、二所示建物，並鑑估價格，併同系爭土地拍賣之事實，業經本院依職權調取高雄地院101 年度司執字第76810 號清償債務強制執行事件卷證，核閱執行勘測筆錄、複丈成果圖、不動產估價報告書及拍賣公告無訛（下稱76810 號執行事件，見該事件卷第50、61、63、78至84頁、第118 頁正反面，按該強制執行事件乃調取高雄地院88年度執全字第1798號假扣押事件案卷拍賣，併系爭執行事件之執行程序為之）。查：
①對照附圖一、二所示建物位置與附圖三所示系爭地上物位置
大致相符（按僅其中棚架占用鄰地之位置及面積大小，略有出入），附圖一所示建物（含雨遮在內）之佔地面積與附圖三所示A 、B 鐵皮屋之面積亦大致相符（按僅差距0.66平方公尺），足認附圖一所示建物即附圖三所示A 、B 鐵皮屋。
至於附圖二所示建物（含雨遮在內）總面積781.33平方公尺，雖較本院於105 年2 月1 日現場履勘測量系爭土地上現存
C 鐵皮屋與棚架之總面積僅612.65平方公尺（計算式：52.61+560.04=612.65 ）為大，然此乃肇因於附圖三所示棚架面積並未計入該棚架佔用鄰地即同地段第219 地號土地之面積所致，惟附圖三所示C 鐵皮屋及棚架既在附圖二所示建物涵蓋範圍內，應認附圖三所示C 鐵皮屋及棚架，亦為系爭執行事件拍賣效力所及，被上訴人主張其經拍賣程序標得A 、B、C 鐵皮屋及棚架之所有權，其為系爭地上物之所有權人，核與前開事實相符，應屬可採。
②再者，系爭水塔未經標示於附圖一、二所示建物範圍內，且
該水塔乃以鐵製支架固定在887 、222 地號土地上，獨立設於棚架北端之藍色大型圓形水塔之事實，有附圖一至三、本院105 年2 月1 日履勘筆錄、現況示意圖及照片可憑（見本院卷第169 、230 、213 頁），足見系爭水塔並非土地之構成部分或土地之產出，亦非不易拆解移動之物，且獨立於棚架而存在，非助棚架之效用，既非定著物，亦非從物，依民法第67條規定，自應認為動產。被上訴人主張系爭水塔為系爭土地之成份，係屬系爭土地之一部，連同系爭土地移轉，而為被上訴人所有云云，於法不合，為不足採。故被上訴人以系爭水塔所有權人之地位，請求上訴人返還系爭水塔，亦無理由，不應准許。
⒋從而，被上訴人依系爭租約或民法第767 條規定，請求上訴
人返還系爭地上物為有理由，請求上訴人返還系爭水塔為無理由，應堪認定。
㈢被上訴人依系爭租約及民法第179 條規定，請求上訴人給付
起訴前6 月之租金、違約金，並返還無權占用系爭土地期間所受利益，有無理由？上訴人所為抵銷抗辯，是否可採？數額若干？⒈按上訴人於系爭租約存續期間，自102 年3 月1 日起至104
年2 月28日止，應於每月5 日以前，按月給付租金5 萬元予被上訴人；上訴人於終止租約或租賃期滿不交還房屋，視為上訴人違約，應自終止租約或租賃期滿翌日起，支付按房租
1 倍計算之違約金予被上訴人，系爭租約第3 條第1 項第1款、第6 條第2 項定有明文（見原審卷㈠第34、35頁）。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條亦有明定。又因不當得利發生之債，同時有多數利得人時，應各按其利得數額負責。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，次按土地法第97條第1 項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內。
⒉經查：
⑴上訴人自103 年2 月起，即未遵期繳納租金之事實，為兩造
所不爭執，則被上訴人依系爭租約請求自斯時起至103 年7月24日本件起訴狀繫屬法院之日止（見原審卷㈠第4 頁），合計6 個月（首月算入）之租金30萬元（計算式：50,000×6=300,000 ），為有理由。上訴人雖辯稱：其於103 年4 月30日已將工廠、設備全數遷出系爭土地，被上訴人不得再向其收取租金云云。惟上訴人自斯時起仍以把持系爭土地上圍牆大門鑰匙之方式，將系爭土地置於自己管領力之下，拒不交還系爭土地，而有持續占用系爭土地情事，亦據上訴人坦承無訛（見本院卷第39頁），可見系爭土地仍在上訴人之占有中，上訴人於系爭租約終止前，依系爭租約第3 條第1 款約定，即負有給付租金予被上訴人之義務，上訴人前開辯解為不可採。
⑵又系爭租約業於103 年8 月16日終止之事實，已如前述，則
上訴人自是日起占用系爭土地及地上物即屬無權占有，係無法律上原因而獲有相當於租金之利益，被上訴人主張依系爭租約第3 條第1 項第1 款所定租金，即按每月5 萬元計算上訴人所獲不當利得，應屬適當，被上訴人請求上訴人自103年8 月起至遷讓返還系爭土地及地上物之日止，按月給付上訴人5 萬元，係有理由。
⑶再者，上訴人於系爭租約終止後，拒不返還系爭土地及系爭
地上物，依系爭租約第6 條第2 項約定，應自系爭租約終止翌日，即103 年8 月17日起給付被上訴人按租金1 倍計算之違約金5 萬元（見原審卷㈠第35頁）。上訴人雖辯稱：系爭租約約定之違約金過高，並求予酌減云云。惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，固為民法第252 條所明定，並賦予法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，但非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，債務人依辯論主義，仍應就其主張負舉證證明之責。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院始得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（參見最高法院93年度台上字第909 號判決要旨）。查上訴人迄本件言詞辯論終結之日止，並未舉證證明違約金之約定有何過高情事，及應如何核減至相當數額，本院斟酌系爭土地總面積達5,21
7.07平方公尺，104 年度之公告現值為每平方公尺3,900 元，總值20,346,573元，有土地登記謄本為憑（見本院卷第83至94頁），而上訴人將工廠及設備遷離系爭土地後，仍將系爭鐵桶留置於系爭土地上，復表明在被上訴人給付搬遷費之前，拒不點交系爭土地及系爭地上物予被上訴人，其所為已違反誠信原則，且具惡意，系爭土地因此遭閒置迄今，將近
2 年未能開發利用，被上訴人所受損害非輕等一切情狀，認系爭租約第6 條第2 項約定，上訴人每月按租金之1 倍加付
5 萬元違約金予被上訴人，並未過高，上訴人前開辯解為不可採。
⒊末查，兩造就上訴人於系爭租約存續期間，已為被上訴人代
繳租金收入衍生之所得稅及健保費共84,000元乙節，均不爭執（見不爭執事項㈤），並有各類所得扣繳暨免扣繳憑單、扣費義務人各類所得收入補充保險費繳款書為憑（見原審卷㈠第170 至176 、224 至228 頁），上訴人復以103 年10月21日答辯狀執之與被上訴人租金之請求互為抵銷，該答辯狀業於103 年10月24日送達被上訴人，有卷附送達證書可稽（見原審卷㈠第123 頁背面、第142-1 頁），核其主張與民法第344 條規定，並無不合，應予准許，是經抵銷後，上訴人尚應給付被上訴人租金216,000 元（計算式：300,000-84,000=216,000），應堪認定。
六、綜上所述，被上訴人依系爭租約之法律關係，及民法第767條、第179 條規定，請求上訴人遷出系爭土地，將系爭房地返還上訴人，並①給付被上訴人在216,000 元及自起訴狀繕本送達翌日即103 年8 月17日起（見原審卷㈠第74頁）至清償日止，按年息5%計息之範圍內者；②自103 年9 月5 日起至上訴人遷讓返還系爭土地及系爭地上物之日止，按月返還被上訴人不當得利5 萬元、給付違約金5 萬元，合計10萬元之範圍內者，係有理由，應予准許，逾此範圍者，為無理由，應予駁回。原審判決就應准許部分，判決被上訴人勝訴，並為附條件准、免假執行之宣告，其理由雖有不同，惟結論並無二致，仍應予維持，上訴人上訴意旨猶以前詞指摘原判決不當，求予廢棄原判決，駁回被上訴人在第一審之訴，為無理由，應駁回其上訴。惟關於原審判決命上訴人遷出並返還系爭房地部分，被上訴人業依本院現場履勘測量之結果，更正其事實上陳述，並減縮起訴聲明為：上訴人應自系爭土地上如附圖三黑色虛線所示範圍內之土地及其上如附圖三暫編地號885 ⑴、886 ⑵、886 ⑴、887 ⑵、887 ⑴及222 ⑴所示地上物遷出，並將上開土地及地上物返還被上訴人。爰由本院減縮原審此部分判決如主文所示。又被上訴人依系爭租約及民法第767 條規定，請求上訴人返還系爭水塔部分，為無理由，不應准許，應駁回被上訴人此部分追加之訴。
七、據上論結，本件上訴及被上訴人追加之訴均無理由，依民事訴訟法第450 條、第449 條第1 項、第2 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 7 月 13 日
民事第四庭
審判長法官 徐文祥法 官 李昭彥法 官 賴文姍以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 7 月 13 日
書 記 官 黃瓊芳附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。