臺灣高等法院高雄分院民事判決 104年度重上字第7號上 訴 人 柯秀華上 一 人訴訟代理人 吳任偉律師
莊曜隸律師上 訴 人 蔡宛容共 同訴訟代理人 周慶順律師被上訴人 蔡峰岳訴訟代理人 陳魁元律師上列當事人間因確認優先購買權存在事件，上訴人對於民國103年11月28日臺灣高雄地方法院103 年度重訴字第115 號第一審判決提起上訴，本院於104 年12月23日辯論終結，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：緣坐落高雄市○○區○○○段○○○○○號、60-9地號土地（下合稱系爭土地），暨其上同段4081建號建物即門牌號碼為高雄市○○區○○街○○號房屋（下稱系爭建物）原為訴外人蔡自由所有，蔡自由於民國79年12月4 日，以買賣為原因，將系爭土地所有權移轉登記予施蔡好，施蔡好再於80年2 月13日，以買賣為原因，移轉所有權登記予蔡易霖及蔡春明（應有部分各2 分之1 ），蔡易霖於87年6月20日去世後，由其配偶蔡林春英、子女即上訴人蔡宛容及訴外人蔡宛君繼承（應有部分各6 分之1 ）；蔡自由又於90年2 月20日，以贈與為原因，將系爭建物所有權移轉登記予被上訴人所有。因系爭土地及系爭建物原為蔡自由一人所有，將土地及建物先後讓與，應推定被上訴人對系爭土地有租賃關係存在。嗣因原審追加被告蔡春明積欠銀行債務，經原法院以102 年司執字第148517號清償債務執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣蔡春明所有系爭土地應有部分2 分之1 ，由訴外人陳玉香於102 年12月24日，以新臺幣（下同）7,760,000 元拍定。上訴人蔡宛容向執行法院主張優先購買權，並經執行法院准許而已繳納價金。然被上訴人應推定對系爭土地有租賃關係存在，基於租賃關係，對系爭土地有優先承買權等語。為此，提起本訴，並為先位聲明：確認被上訴人就系爭執行事件拍賣之系爭土地應有部分2 分之1 ，有優先購買權存在。後位聲明：確認被上訴人與上訴人蔡宛容、柯秀華就系爭土地有不定期租賃關係存在。
二、上訴人則以：系爭土地及系爭建物雖原為蔡自由所有，然系爭土地之前手為蔡易霖及蔡春明共有（應有部分各2 分之1），蔡易霖去世後由蔡林春英、蔡宛容、蔡宛君繼承（應有部分各6 分之1 ），而系爭建物係由蔡自由於90年2 月20日移轉登記予被上訴人所有，此種情形與民法第425條之1「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之情形顯然不符。又縱認符合「土地及土地上之房屋同屬一人所有」之要件，然民法第425條之1條規定僅推定有租賃關係，並非當然有租賃關係存在，縱為法定租賃關係，仍需支付相當之對價，以符租賃之特質，被上訴人為蔡自由之孫，與土地共有人蔡春明為父子，與蔡宛容、蔡宛君為堂兄弟姐妹，與蔡林春英為嬸侄，渠等間就系爭土地並無成立租賃關係之合意，亦未給付任何對價，顯見雙方僅成立無償借用關係，被上訴人亦未曾以承租之意思占有系爭土地，難認雙方間已成立租賃關係。況依民法第425條之1規定之租賃期限，應限於「房屋得使用之期限內」為止，應指房屋之通常耐用年限，且不得有增強及改建等延長期限之情形，而系爭建物為「木造」，建造於42年10月8日，迄今年代久遠，又有崩塌之虞，已無法居住使用，被上訴人自不得繼續主張有法定租賃關係存在。再者，依土地法第104條第1項規定意旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，須具備「租地」與「建屋」要件，始能主張該條項之優先承買權，是民法第425條之1推定當事人間有不確定期限租賃關係之規定，與土地法以租用基地建築房屋之規定，其立法意旨及構成要件均有別，被上訴人自無土地法第104條優先購買權之適用。退而言之，縱認被上訴人得主張優先購買權，然因系爭建物占有面積僅109.78平方公尺，則被上訴人僅能就系爭建物占有基地之範圍即109.78平方公尺有優先購買權。此外，被上訴人對系爭土地主張有優先購買權，係希望透過此方式，跟建商提高買賣之價格，有權利濫用之情形等語，資為抗辯。
並聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審經審理後，判決確認被上訴人就系爭執行事件拍賣之系爭土地應有部分2 分之1 有優先購買權存在。上訴人不服，提起上訴，於本院聲明：（一）原判決廢棄。（二）前項廢棄部分，判決被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
（一）系爭土地經原法院以系爭執行事件於102 年12月24日拍賣前，係由訴外人蔡春明、蔡宛容、蔡宛君、蔡林春英共有，蔡春明應有部分為2 分之1 ，其餘共有人應有部分各為
6 分之1 。
（二）蔡春明所有系爭土地之應有部分2 分之1 ，經原法院以系爭執行事件於102 年12月24日拍賣，由陳玉香以7,760,00
0 元拍定。蔡宛容以共有人身分聲請優先承購，原法院准予蔡宛容優先承購，蔡宛容已繳交價金7,760,000 元在案，惟尚未核發權利移轉證書。
（三）系爭土地與系爭房屋（系爭房屋坐落面積109.78平方公尺），原均為訴外人蔡自由所有，蔡自由於79年12月4 日，以買賣為原因，將系爭土地所有權移轉登記給施蔡好，施蔡好再於80年2 月13日，以買賣為原因，移轉所有權登記予蔡易霖及蔡春明（應有部分各2 分之1 ），蔡易霖去世後由其配偶蔡林春英、子女即上訴人蔡宛容及訴外人蔡宛君繼承（應有部分各6 分之1 ）。蔡自由又於90年2 月20日，以贈與為原因，將系爭建物所有權移轉登記予被上訴人所有。
（四）被上訴人向原法院主張就系爭土地應有部分2 分之1 有優先購買權，經執行法院駁回聲請，並經原法院裁定駁回被上訴人之聲明異議。
五、兩造爭點：
（一）被上訴人所有之系爭建物與系爭土地所有權人間，是否有租賃關係存在？
（二）被上訴人依土地法第104 條規定主張就系爭執行事件中所拍賣之蔡春明所有之系爭土地（應有部分2 分之1 ）有優先購買權存在，有無理由？得主張優先購買權之範圍為何？
（三）如認被上訴人有優先購買權，則被上訴人主張優先購買權有無權利濫用之情形？
六、本院之判斷
（一）被上訴人所有之系爭建物與系爭土地所有權人間，是否有租賃關係存在？
1、按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。」88年4 月21日增訂之民法第425 條之1 第1 項定有明文。而「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」（最高法院48年臺上字第1457號判例意旨參照）。又按民法第425 條之1 之增訂，乃以上開判例意旨及法理而予以明文化。若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地（最高法院99年度台上字第2344號判決意旨參照）。準此，房屋及土地轉讓之事實倘發生於民法第425 條之1 增訂前，基於法律不溯及既往原則，固無從直接適用該條規定，惟仍得本諸上開判例所揭示之法理，以判斷是否成立法定租賃關係。
2、經查，系爭土地與系爭房屋原均為訴外人蔡自由所有，蔡自由於79年12月4 日，以買賣為原因，將系爭土地所有權移轉登記給施蔡好，施蔡好再於80年2 月13日，以買賣為原因，移轉所有權登記予蔡易霖及蔡春明（應有部分各2分之1 ），蔡易霖去世後則由其配偶蔡林春英、子女即上訴人蔡宛容、蔡宛君繼承（應有部分各6 分之1 ），嗣蔡自由又於90年2 月20日，以贈與為原因，將系爭建物所有權移轉登記予被上訴人等情，為兩造所不爭執，堪信為真實。是系爭土地與系爭房屋原同屬蔡自由一人所有，而將系爭土地所有權讓與施蔡好，再輾轉讓與所有權予蔡春明（應有部分2 分之1 ）及蔡林春英、蔡宛容、蔡宛君（應有部分各6 分之1 ），嗣再將系爭建物讓與被上訴人，則其將系爭土地及建物先後讓與相異之人，揆諸前揭說明，系爭建物受讓人即被上訴人與系爭土地受讓人即蔡春明、蔡林春英、蔡宛容、蔡宛君間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。上訴人主張：本件情形與民法第425條之1「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之要件不符云云，顯有誤解，為不足採。
3、上訴人固抗辯：民法第425-1 條規定僅推定有租賃關係，並非當然有租賃關係存在，本件並無成立租賃關係之合意，亦未給付任何對價，顯見僅成立無償借用關係，被上訴人亦未曾以承租之意思占有系爭土地云云。然按上開實務見解及民法第425 條之1 之規定，除係基於社會經濟之公益上理由，避免因土地及建物各異其所有人，造成建物無從利用土地而遭拆除之不利，亦側重於土地受讓人已預見其土地上有原土地所有人所有之建物，仍願受讓土地，衡諸常情，亦得合理期待土地受讓人與原土地所有人就此已於契約中有所安排甚或獲得他種補償。權衡土地受讓人、房屋受讓人及社會整體經濟利益，課予土地受讓人容忍房屋受讓人繼續使用土地之義務，對其權益應無顯然不公之情，亦可避免原存在之房屋因基地移轉他人，致遭土地受讓人以無權占有為由訴請拆除該房屋，對房屋所有人及社會經濟造成不利之影響。此徵諸88年4 月21日增訂民法第
425 條之1 立法理由「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價」自明。從而，除非能證明土地受讓人與土地原所有人間已於契約中有所安排甚或獲得他種補償，否則即應推斷有法定租賃關係存在，不因有無租賃之合意或實際有無收受租金而變更其法律關係。而證人蔡林春英到庭證稱：蔡自由將系爭土地出售予施蔡好，再輾轉出售予蔡易霖及蔡春明時，伊沒有聽過他們約定系爭建物使用系爭土地之法律關係，也沒有特別提到要出租或借用；伊不知悉蔡自由將系爭建物贈與被上訴人之原因，係蔡春明之持分被法拍時，伊才知道系爭建物移轉給被上訴人，伊與其他共有人均沒有跟蔡自由、蔡春明或被上訴人提及使用土地租金問題，亦沒有跟被上訴人明確約定將系爭土地無償借予被上訴人使用等語（本院卷第97-98頁），堪認系爭土地及建物在先後讓與時，均未就系爭建物使用系爭土地之權利作特別約定或安排，揆諸前揭說明，自應推定有法定租賃關係存在，上訴人上開抗辯，亦不可採。
4、上訴人另抗辯：依民法第425 條之1 規定推定租賃關係之租賃期限，應限於房屋之通常耐用年限，系爭建物迄今年代久遠，又有崩塌之虞，已無法居住使用，被上訴人自不得繼續主張有法定租賃關係存在云云。然按法定租賃權之規範目的之一，乃在於房屋之價值通常較高，為免房屋因無基地之利用權而遭拆除，致對房屋所有人及社會經濟造成不利之影響，是於判斷房屋是否達不堪使用之程度，自應實際斟酌房屋之現況、存續年間、所有人之使用情形等一切情狀予以綜合評價，而非以固定資產耐用年數表所列之耐用年數為依據。經查，系爭建物係於42年10月8 日建築完成，為本國式之木造平房，面積為109.78平方公尺等情，有建築改良物登記簿在卷可稽（原審卷第26頁），雖已逾木造資產之10年耐用年數，惟系爭建物外觀仍非常完整，足以遮風避雨，並無崩塌毀壞致無法使用之情況；又系爭建物仍設置電表及多部冷氣機等日常生活所需之設備等情，此有現場照片在卷可佐（本院卷第46-49 頁）；且系爭建物及相鄰之2 層樓未保存登記建物現仍由被上訴人、蔡楊秀雲、蔡春明等人居住，為兩造所不爭執（本院卷第85頁背面），證人蔡林春英亦到庭證稱：系爭建物應該都是蔡春明與他太太、兒子（即被上訴人）、女兒居住，伊婆婆應該是住在2 層樓之未保存登記建物等語（本院卷第97頁）。足見系爭建物並無崩塌毀壞致無法使用之情況，且現仍適合居住，實際亦有人居住在內，堪認其仍有相當之經濟價值，而未達不堪使用之程度無訛。
5、上訴人復抗辯：被上訴人有增強及改建等延長期限之情形，被上訴人不得繼續主張有法定租賃關係存在云云。然基於社會經濟目的，賦予建物使用土地之權利至可堪使用期限為止，固不容許建物所有權人藉由不斷增強及改建等方式，延長建物之使用期限，導致價值失衡之情形，然仍須審酌因破舊所為之修繕是否已逾合理之範疇，或是否因增強、改建致喪失原建物之型態，而有悖於為維持原建物取得使用權以免遭拆除而兼保障社會經濟目的之達成。查，證人蔡林春英到庭證稱：系爭建物應該沒有改建或重建，只是門口有做雨遮出去，還有屋瓦有翻新，四周牆壁有重新油漆，其他的主體結構應該沒有改變等語明確（本院卷第97頁背面）。而系爭建物現仍為木造平房，坐落面積為
109.78平方公尺乙節，業經本院至現場履堪屬實，並有勘驗筆錄暨現場照片在卷可稽（本院卷第43-51 頁），核與建築改良物登記簿所記載之情形相符（原審卷第26頁），足見系爭建物並無重建或改建致喪失原有狀態之情形，縱有增加雨遮、屋瓦翻新及油漆等修繕行為，然並未變動其主體結構，尚難認有逾合理修繕之範疇。又建築改良物登記簿係記載系爭建物為「本國式」平房，而本院現場履勘之勘驗筆錄固記載為「日式房屋」，然系爭建物並無重建或改建之情形，已如前述，上開記載應係誤載，附此敘明。
6、綜上，系爭土地與系爭房屋原同屬蔡自由一人所有，將系爭土地及建物先後讓與相異之人，揆諸前揭說明，系爭建物受讓人即被上訴人自得主張就系爭土地有法定租賃關係存在。上訴人抗辯被上訴人就系爭土地為無償使用關係，並無基地租賃關係存在云云，核無足取。
（二）被上訴人依土地法第104 條規定主張就系爭執行事件中所拍賣之蔡春明所有之系爭土地（應有部分2 分之1 ）有優先購買權存在，有無理由？得主張優先購買權之範圍為何？
1、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104 條定有明文。其立法意旨，在於房屋及基地如不屬於同一人所有時，毋論基地或房屋之所有人，出賣其基地或房屋時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利。至於房屋之所有人係租地自建，或向前手購買房屋承租基地，均有土地法第104 條之適用，最高法院62年台上字第2962號判例意旨可資參照。又該條項所稱之承租人，不以意定租賃關係為限（見臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民執類提案第18號研討結果參照）。又共有人出賣其應有部分時，依土地法第34條之1 第4 項規定，他共有人固得以同一價格優先承購，惟此僅有債權效力，非如承租土地建築房屋之人，對於出租人出賣其土地時之優先購買權，具有相對的物權之效力（最高法院68年台上字3141號判例意旨參照）。
2、經查，原審追加被告蔡春明因積欠銀行債務，經原法院以系爭執行事件拍賣蔡春明所有系爭土地應有部分2 分之1，由訴外人陳玉香於102 年12月24日，以7,760,000 元拍定，上訴人蔡宛容向執行法院主張優先購買權，經執行法院准許且已繳納價金，惟尚未發給權利移轉證明等情，為兩造所不爭執。然因被上訴人為系爭建物之受讓人，就系爭土地得主張法定租賃關係存在，業如前述，被上訴人自得依土地法第104 條第1 項規定，主張對上開執行拍賣標的即系爭土地應有部分2 分之1 有依同樣條件優先購買之權。而上訴人蔡宛容為系爭土地之共有人，雖依土地法第34條之1 第4 項規定有優先承購權，然該優先承購權僅有債權效力，而被上訴人依同法第104 條規定承租人之優先購買權，具有相對之物權效力，應優先適用，故蔡宛容之共有人優先購買權，仍不得對抗具有優先適用效力之承租人即被上訴人。從而，被上訴人依土地法第104 條第1 項規定，主張對系爭土地應有部分2 分之1 有優先購買權，核屬有據，為有理由。
3、上訴人再抗辯：被上訴人僅能就系爭建物占有基地之範圍即109.78平方公尺主張有優先購買權云云。然按土地法第
104 條第1 項規定所謂「依同樣條件」優先購買，乃指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，承租人得要求優先成為基地之買受人。又優先購買權為形成權之一種，一經合法行使，即生與出賣人按其與第三人約定之「同一條件」補訂買賣契約之效力，若無法律特別規定或經當事人同意，自無從由法院依職權予以調整買賣條件。查，原法院以系爭執行事件拍賣蔡春明所有系爭土地應有部分2 分之1 ，由訴外人陳玉香以7,760,000 元拍定，嗣經上訴人蔡宛容向執行法院主張優先購買權而經執行法院准許，則本件買賣契約之條件，有關買賣標的部分即係「系爭土地應有部分2 分之1 」，基地承租人行使優先購買權時，應接受出租人與他人所訂原買賣契約之包含標的、價金等一切條件，自非法院得依職權予以調整。上訴人固舉司法院（72）廳民二字第0109號函釋及台灣高等法院暨所屬法院95年度法律座談會民執類提案第17號法律問題研討結果為其法律意見，然上開實務見解並無拘束本院之效力，且上開案例事實係地上權之設定範圍已確定，且土地可得分割之情形，核與本件係推定法定租賃權，且僅拍賣應有部分之情形迥異；況95年度法律座談會民執類提案第17號法律問題研討結果為「提案機關同意保留」，並未有研討結果，是上訴人上開主張，自不足採。
4、綜上，被上訴人依土地法第104 條第1 項之規定，主張就系爭執行事件中所拍賣蔡春明所有系爭土地應有部分2 分之1 有優先購買權存在，核屬有據，為有理由。
（三）如認被上訴人有優先購買權，則被上訴人主張優先購買權有無權利濫用之情形？
1、按民法第148 條第1 項規定：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。」第2 項規定：「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」。
2、上訴人抗辯：被上訴人係希望透過主張優先購買權之方式，跟建商提高買賣之價格，有權利濫用之情形云云。然查，被上訴人依土地法第104 條第1 項之規定，就系爭執行事件中所拍賣蔡春明所有之系爭土地應有部分2 分之1 有優先購買權存在，已如前述。然因被上訴人向原法院主張就系爭土地應有部分2 分之1 有優先購買權，經執行法院駁回聲請，被上訴人始提起本件確認優先購買權訴訟，則被上訴人係行使法律賦予之優先購買權，且須支付相同之價金，方得使自己所有之系爭建物得免予被拆除，難認被上訴人行為違反公共利益或係以損害上訴人為目的，亦無違反誠信原則之情事。縱認上訴人所稱被上訴人係透過主張優先購買權之方式，藉以提高出售之價格，此亦與濫用權利之情形不符。上訴人上開抗辯，並不足採。
七、綜上所述，被上訴人依土地法第104 條第1 項規定行使優先購買權，訴請確認就系爭執行事件所拍賣系爭土地應有部分
2 分之1 有優先購買權存在，為有理由，應予准許。則原審為被上訴人勝訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條、第85條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 1 月 6 日
民事第一庭
審判長法官 高金枝法 官 謝靜雯法 官 邱泰錄以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 1 月 6 日
書 記 官 陳慧玲附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。