臺灣高等法院高雄分院民事判決 105年度上易字第391號上 訴 人 廖斌雄訴訟代理人 余景登律師被上訴人 百立建設股份有限公司法定代理人 邱祐勳訴訟代理人 李玲玲律師
林文鑫律師王明一律師上列當事人間請求給付委任報酬事件，上訴人對於中華民國105年10月11日臺灣高雄地方法院104 年度訴字第671 號第一審判決提起上訴，本院於106年2月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人委託伊辦理「百立海洋帝寶」建案（下稱系爭建案）建物全部共50戶之保存登記、房屋稅籍申報、建物測量、公共設施、防空避難室、停車空間之測量及登記等事項（下稱系爭保存登記事項），伊業已辦理完成，並領得所有權狀、稅籍證明及建物測量成果圖交付被上訴人受領。依「地政士執行業務收費表」標準計算，辦理一戶建物之保存登記、房屋稅籍申報及建物測量，收費合計新臺幣（下同）17,000元，全部50戶，共計850,000 元；另就公共設施、防空避難室、停車空間之測量及登記部分，酌收10,000元，總計委任報酬為860,000 元。伊當時考量被上訴人為舊客戶，乃以辦理建物第一次保存登記、土地建物買賣移轉登記及抵押權設定登記等事務（下稱三階段登記事項）一併委任時予以費用之優惠，並免收部分事務之辦理費用，對被上訴人為整體之報價而為要約。被上訴人經伊為要約，迄未為承諾，且拒絕委任伊辦理後續之土地建物買賣移轉登記事務，伊爰以本起訴狀之送達為撤回所有報價要約之通知，並就已完成之事務，請求被上訴人依「地政士執行業務收費表」標準計算報酬。而被上訴人應給付之委任報酬為860,000 元，扣除其已匯款67,978元、所得稅10,000元、健保費2,000元，及伊應返還預收代付規費等之剩餘款25,022元外，尚欠755,000 元。退步言之，倘認兩造已成立整體委任事項及報酬約定之契約，被上訴人於不利於伊之時期終止委任契約，應填補伊因此所受損害即減少報酬所得755,000 元。爰依民法第547 條、第549 條第2 項規定，提起本訴等語。並聲明：㈠被上訴人應給付上訴人755,000 元，及自原法院民國10
3 年度司雄調字第918 號調解通知送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。原審判決駁回上訴人之請求，上訴人不服，提起上訴。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人755,000元，及自103 年度司雄調字第918 號調解通知送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
二、被上訴人則以：上訴人係應伊要求，就系爭建案提出三階段登記事項之分項報價。經兩造議價後，上訴人同意就建物第一次保存登記（包含建物第一次測量、房屋新建設籍、車位公設等）之委辦事項以每戶2,000 元計價，並應完成委辦事項始得計價。上訴人嗣依約於103 年10月間向伊收取辦理保存登記所需資料，並預收45萬元代墊款，詎其於應將辦妥之資料交還予伊前，即於11月25日通知上開報價係需併同委辦買賣移轉登記之有條件報價，否則每戶應計價4,000 元，並要求伊在新報價之費用明細表上勾選，而與原先之約定不符，甚藉詞尚未取得客戶房屋稅籍資料，要求伊派員攜帶資料與之前往法院公證，而有違反常理之處，伊乃未敢再信賴上訴人委辦後續登記事項。伊並未委任上訴人辦理後續買賣移轉登記、抵押權設定登記等事務，自無契約終止之情形。縱認兩造就後續登記事項有成立委任契約，亦係因上訴人違反受任人交付、報告義務，有可歸責事由而遭終止，上訴人自不得請求賠償。又就上訴人已完成之保存登記事項，伊應付之委任報酬為100,000 元，扣除伊應依法扣繳10,000元所得稅、二代健保費2,000 元，及代付款餘額25,022元外，尚應給付62,978元報酬，而伊前已匯款支付67,978元，尚溢付5,
000 元，上訴人請求伊再給付755,000 元報酬，並無理由等語置辯。於本院答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠上訴人於103 年8 月26日向被上訴人提出系爭建案之收費明
細表（下稱系爭收費明細表）。該明細表略載：⒈建物第一次（保存）登記（含建物第一次測量、房屋新建設籍、車位公設等）2,000 元；⒉土地、建物買賣移轉登記8,000 元（含實價登錄）、車位（標示變更登記）1,000 元；⒊抵押權設定登記（土地、建物）3,000 元。
㈡被上訴人委託上訴人辦理系爭建案之建物第一次保存登記事
項，約定辦畢即可受領報酬。上訴人於103 年10月13日自被上訴人處取得辦理保存登記所需資料，並完成50戶之保存登記事項，領得所有權狀、稅籍證明及建物測量成果圖，且於同年11月27日將之交付予被上訴人受領。
㈢被上訴人於103 年12月2 日匯款67,978元予上訴人。
㈣被上訴人應給付上訴人之委任報酬，應扣除所得稅10,000元
及健保費2,000 元。上訴人預收代付規費剩餘款為25,022元，上訴人同意以之抵銷對被上訴人之委任報酬債權。
四、本件爭點在於：上訴人依民法第547 條或第549 條第2 項規定，請求被上訴人給付755,000 元，有無理由？茲論述如下：
㈠上訴人主張系爭收費明細表係整體委辦三階段登記事項之報
價，被上訴人並未承諾該整體報價要約，其自得依「地政士執行業務收費表」規定標準請求報酬等語，為被上訴人所否認。查：
⒈當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即
為成立。依習慣或依其事件之性質，承諾無須通知者，在相當時期內，有可認為承諾之事實時，其契約為成立，民法15
3 條第1 項、第161 條第1 項分別定有明文。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例要旨參照）。
⒉查系爭收費明細表乃明確記載三階段登記事項各單項之報價
金額，並未有各單項報價金額係以整體承辦全部三階段登記事項為前提之合併報價金額之相關載述（審訴字卷第7 頁）。又委任契約為私法契約，三階段登記事項各具獨立性，除建物第一次保存登記因係建商興建完成後即得統一、一次全部辦理外，其餘登記事項之登記時間受銷售進度及客戶需求而有不同，甚有客戶會自行委任其他地政士辦理之情況，原無必需整體委辦全部登記事項之需求；佐以上訴人事後重新提出要求被上訴人勾選之明細表上有附註記載單獨辦理各單項登記事項之金額，與併同辦理三階段登記事項之單項金額（審訴字第31、32頁），足見上訴人並無不能提出單項委任之分項報價及整體委任之分項報價之虞。是以系爭收費明細表僅記載各單項之分項報價金額而無其他附註載述而觀，被上訴人辯稱系爭收費明細表係分項委任、分項報價金額，並非以整體委辦三階段登記事項為前提之分項報價金額等語，尚非無據。是以，系爭收費明細表係上訴人所提出分項委任、分項報價之要約，被上訴人自得依其需求而就各單項登記事務為委任承諾。上訴人主張系爭收費明細表係以整體報價而為要約云云，與系爭收費明細表之文字記載不符，要無可採。
⒊上訴人雖稱系爭收費明細表報價金額與「地政士執行業務收
費表」規定金額差距過大，與實務委辦報酬亦不相符，足見是整體報價優惠後之減價結果云云。惟，地政士向建設公司議定建物第一次登記時，常見表明第一次登記報價包含建物（含專有與公設）測量，然亦偶有表明報價不含測量在內情形。至於房屋稅設籍申報，因其受理單位不同，故較罕見第一次登記報價包含房屋稅設籍申報，然亦偶有基於市場競爭機制，表明報價包含房屋稅設籍申報情形…地政士收費仍應依承辦地政士與委託業者自行約定為準。地政士事務所執行業務收費表各項項目類，係由本會例舉常辦事項，並無拘束力，計費金額係由各地政士自行決定及變更等情，有中華民國地政士公會全國聯合會104 年10月13日全地公（7 ）字第1047507 號函在卷可參（原審卷一第85、86頁）。又被上訴人為高雄市知名建商，委辦地政士辦理不動產相關登記業務之機會繁多；且其前承造之其他建案亦有地政士以每戶1,50
0 元之報酬辦理建物第一次保存登記事務之情，有被上訴人提出之收據1 紙可憑（原審卷一第51頁）。則基於市場競爭或日後爭取委辦案件之考量，上訴人提出系爭收費明細表所載金額為分項委託之分項報價，尚不違反經驗法則。上訴人提出其與訴外人即代書謝志明之錄音譯文（原審卷二第192頁）為憑，指稱系爭收費明細表報價低於上開規定及實務之收費標準云云，並無可採。
⒋至上訴人主張當時已告知證人即被上訴人副總經理李○○，
系爭收費明細表之報價是整體委任之優惠條件；伊另案對李○○提出之偽證告訴案件（即臺灣高雄地方法院檢察署105年度偵字第6627號案件），亦認定李○○與伊成立整體委辦協議；李○○為被上訴人副總經理，並與被上訴人董事有親誼關係，被上訴人將公司大小章交付李○○顯已成立表見代理，李○○於委任授權書上勾選買賣、內容變更登記、設定、標示變更登記等事項，足見系爭收費明細表係整體委任之報價，兩造並已就整體委辦事項達成協議云云，並提出其與李○○103 年11月25日之電話錄音譯文為憑（原審卷二第18
4 -189 頁）。惟：⑴上開委任授權書係由上訴人以「致誠地政士事務所」名義出
具之制式表格，並以電腦標示方式勾選委任內容，其勾選委辦案件範圍，包括買賣、內容變更登記、設定、標示變更登記、實價登錄、建物第一次登記、建物第一次測量、房屋新建設籍等，建物範圍為50戶（原審卷一第151 頁），其中「內容變更登記」並不在系爭收費明細表之報價範圍內。且系爭建案尚未完銷，何時需辦理土地、建物買賣移轉登記，或客戶有無辦理抵押權設定登記之需要，均屬不明，日後承買客戶尚得自行另委任其他地政士辦理登記事項，並非被上訴人所可片面主導或決定；參以李○○證稱：伊沒有注意看授權書內容，一般與代書間如沒問題，第一階段辦完，會優先由之接續承辦等語（原審卷一第34頁）。顯見上開授權書僅係就日後可能受任委辦事項之內容預為勾選，以避免日後重複出具授權書之繁瑣，此於一般法律或經濟性事務之委任事件中，並非少見，然其實際上仍應以委任人實際交辦事務為委任契約成立及報酬核定範圍。而簽署授權書當時被上訴人僅交付上訴人辦理建物第一次保存登記事項所需之文件，為上訴人所不爭執，自難僅憑授權書上勾選之內容即認兩造當時已達成將系爭建案三階段登記事項全部委由上訴人承辦之意。
⑵上訴人於103 年11月25日之對話中向李○○稱：「我們這邊
說當時候跟公司約定，就是說就我們做保存登記還有測量還有稅籍，這些有沒有，我們是連同報價，是連同買賣設定，是一起做的」、「…我們那時候整個合約是在一起的」，李○○固答以：「對啊沒有錯啊，沒有錯啊，嘿啊，沒有錯啊」、「嘿對」（原審卷二第186 、187 頁）。惟，李○○於當日對話中一開始即質疑上訴人為何將報價為零元之稅籍登記部分要求收取一戶500 元，並稱：「那個已經含在稅籍登記裡面了呢」、「房屋新建設籍，就是建物第一次保存登記，包括第一次測量，包括新建設籍，包括車位及公設登記，這樣哩」，上訴人回覆：「啊那個是連同後面的買賣、設定一起做才有，才有都零零零這樣啊」，李○○則稱：「什麼包括設定包括客戶過戶」（原審卷二第184 頁）；並對上訴人傳真要求勾選2 階段新報價之費用明細表表示：「現在已經下班時間，你要叫我勾，我不能勾啊，我不能代表公司啊，還要跟總的報告一下，這樣你瞭解嗎」，上訴人答稱：「好阿，那我們就是看你公司的時間我等公司時間，那稅籍就要一戶500 這樣子」，李○○覆以：「稅籍沒有再一戶500了，斌雄你如果再講稅籍一戶500 ，這個我沒辦法給你，因為我們當時你在講的時候，這個第一次保存登記，這個就已經有包括稅籍登記了」，上訴人復稱：「沒有啊，這個是連同後面的買、設，還有那個那個什麼還有那個車位的部分啊，你那時候也講說因為公司的案子，算比較便宜」，李○○則稱：「斌雄你講意思是說，這個是因為，因為怎麼樣，如果說如果說後面沒有的話，後面的客戶案子如果沒有給你辦，你就必須另外再收一個稅籍登記500 」等語（原審卷二第
187 頁）。是依上開對話內容而觀，上訴人如於報價之初即與李○○言明系爭收費明細表所載報價係整體委辦三階段登記事項之優惠價格，李○○何以仍會有「什麼包括設定包括客戶過戶」之疑惑反應？並質問上訴人是否表示如果未委辦後面客戶的案子即需另行收取稅籍登記費等確定上訴人意思之問話；佐以李○○嗣並表示：「如果說後面沒有做的話，那前面的費用就要另外計算，你怎麼會講這樣」、「那你這樣當初報價的時候，你就把它拆成兩部分」等語（原審卷二第188 頁），足證李○○於原審審理中所證稱：上訴人當時並未特別跟伊聲明說是分項報價，當時是請上訴人針對保存登記做報價，但代書一般會將客戶過戶費用順便報價；被上訴人並未說全部讓上訴人辦理，只有請上訴人辦理保存登記等語（原審卷一第33、34頁），信非無據。而以上開對話錄音內容，李○○主要係在詢問上訴人何以更改費用，並說明無法交付客戶資料原因，其對上訴人聲稱當時是一起報價等語回以「嘿啊」、「沒有錯」等語，顯僅係安撫上訴人對其是否無法續辦後續登記事項之疑慮，以利於其交涉上訴人變更報價之問題，尚難以此事後之對話內容而為上訴人當初報價時已對李○○說明系爭收費明細表為整體委任之分項報價，並與之達成委辦三階段登記事項合意協議之有利認定。至上訴人指刑事偽證案件之不起訴處分書中，認定李○○與伊成立整體委辦協議云云，然民事事件本不受刑事案件認定之拘束，且上開李○○與上訴人之對話內容並無足憑為兩造間已就整體委辦三階段登記事項達成協議之認定，業如前述，是上開不起訴處分書所載自難憑為有利於上訴人之認定。
⑶上訴人上開所舉事證，尚無足令本院獲致其於提出系爭收費
明細表時已對李○○說明該報價為整體委任三階段登記事項之分項報價，並與之達成整體委辦三階段登記事項合意之有利心證，則李○○自無何表見代理被上訴人與上訴人成立整體委辦三階段登記事務可言。
⒌系爭收費明細表所載金額為分項委託之分項報價，業經本院
認定如前。而上訴人提出系爭收費明細表之要約後，即於10
3 年10月13日經被上訴人通知前往領取辦理保存登記事項之文件，被上訴人並出具委任授權書，且於翌日（14日）匯付45萬元之行政規費代墊款予上訴人，有用印申請書、行政機關稅、費用預收代墊款、匯款回條、委任授權書在卷可參（審訴字卷第29頁至第30頁背面、原審卷一第151 頁），兩造當時並未就系爭收費明細表記載之報酬有更動或重新議價之情形，為兩造所不爭執。則被上訴人縱未於收受系爭收費明細表後以書面正式向上訴人為同意之意思表示，然以其通知上訴人前往領取辦理保存登記事項之文件，並出具委任授權書及匯付行政規費之代墊款等情，足見其已就系爭收費明細表所列委辦保存登記事項及其報酬之要約而為承諾，兩造自已於103 年10月13日合法成立保存登記事項部分之委任契約。是以，依民法第95條第1 項之規定，上訴人自不得於前開報價要約生效後，再以起訴狀撤回之，其該部分主張，自無可憑採。至上訴人於同年11月25日復以傳真方式向被上訴人表示辦理一戶保存登記2,000 元係附有條件的報價（即需併同委辦買賣移轉登記），若未併同承做買賣登記，每戶應計價4,000 元，並請被上訴人填單勾選回傳；再於同年11月26日通知被上訴人新設房屋稅籍併同買賣登記移轉為每戶0 元，未併同買賣登記移轉為每戶500 元，並請被上訴人勾選計價方式，然均未獲被上訴人回覆；被上訴人並於103 年12月
3 日以存證信函方式告以兩造議定單價為每戶保存登記2,00
0 元等節，為兩造所不爭執，並有傳真費用明細表、存證信函附卷可參（審訴字卷第31-32 頁、第35-36 頁）。此新報價內容與兩造原約定內容不符，亦未獲被上訴人承諾，則兩造有關委任報酬之約定，自仍應依103 年10月13日委任契約約定為準。上訴人主張被上訴人未為承諾，應以「地政士執行業務收費表」標準計算其得請求之報酬云云，洵無可採。⒍被上訴人並不爭執業於103 年11月27日受領上訴人交付之所
有權狀、稅籍登記及建物測量成果圖，上訴人既已完成建物第一次保存登記事項之委任事務，自得依系爭收費明細表約定報酬即一戶2,000 元請求委任報酬100,000 元（計算式：
一戶2,000 元50戶＝100,000 元）。又上開報酬應扣除所得稅10,000元、健保費2,000 元，及預收代付規費剩餘款25,022元，為上訴人所不爭執，則經扣除後，被上訴人尚應給付62,978元（計算式：100,000 －10,000－2,000 －25,022＝62,978）。而被上訴人先前已匯款支付67,978元（審訴字卷第37頁），已超逾上訴人可得請求之委任報酬，上訴人請求被上訴人再給付755,000 元報酬云云，要屬無據。
㈡上訴人主張兩造已成立系爭建案全部三階段登記事項之委任
契約，被上訴人任意終止，應賠償其原可取得之755,000 元報酬云云，此為被上訴人所否認。查：
⒈系爭收費明細表係分項委任之分項報價，被上訴人並未整體
委任三階段登記事項，而僅委任保存登記事項部分之事務，被上訴人並已依約給付該部分報酬（尚有溢付），已如前述。則被上訴人於103 年12月3 日以存證信函通知不委辦後續客戶登記案件等語（審訴字卷第36頁），僅係拒絕上訴人就後續買賣、抵押設定等登記事項之委任事務要約，並非終止後續買賣、抵押設定之委任契約，自無適用民法第549 條規定之餘地。
⒉況委任契約依民法第549 條第1 項規定，不論有無報酬，或
有無正當理由，均得隨時終止。上訴人等之被繼承人對被上訴人終止委任契約，無論於何時為之，均不能謂被上訴人原可獲得若干之報酬，因終止契約致未能獲得，係受損害。同法條第2 項規定：「於不利於他方之時期終止契約者，應負損害賠償責任」其所謂損害，係指不於此時終止，他方即可不受該項損害而言，非指當事人間原先約定之報酬（最高法院62年度台上字第1536號判例要旨參照）。而兩造原即未依「地政士執行業務收費表」規定議定報酬，上訴人並已如數受領保存登記事項部分之委任報酬，自無受有何原可取得之755,000 元報酬損害之理。且縱認兩造有達成整體委辦三階段登記事項之協議，然上訴人尚未進行後續買賣、抵押登記事務，其亦未舉證證明被上訴人係於其不利之時期終止契約，並因此受有755,000 元報酬損害。是其依民法第549 條第
2 項規定請求被上訴人賠償云云，並無理由。
五、綜上所述，上訴人依民法第547 條、第549 條第2 項規定，請求上訴人給付755,000 元及其法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原審判決駁回上訴人之訴，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於訴訟結果不生影響，不逐一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 2 月 22 日
民事第二庭
審判長法官 陳真真法 官 甯 馨法 官 郭宜芳以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 106 年 2 月 22 日
書 記 官 賴梅琴