臺灣高等法院高雄分院民事判決 105年度上易字第3號上 訴 人 吳明樹訴訟代理人 葉佩如律師被 上訴人 李蔚成訴訟代理人 藍庭光律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國10
4 年12月4 日臺灣高雄地方法院104 年度訴字第823 號第一審判決提起上訴，本院於105 年8 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人與訴外人鄂志文於民國101 年12月28日共同向上訴人購買其所有，坐落屏東縣○○鎮○○段○○○ ○號，權利範圍1/4 之土地（下稱系爭土地），及其上建號520 號，即門牌號碼為屏東縣○○鎮○○路○○○ 號，權利範圍1/4 之房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），雙方約定買賣總價為新台幣（下同）1,024 萬元，上訴人應分別登記系爭房地應有部分各1/8 予被上訴人、鄂志文，並配合辦理系爭房地貸款（下稱系爭買賣契約）。又被上訴人與鄂志文已依約定給付第1 期款30萬元、第2 期款100萬元，合計130 萬元予上訴人，詎上訴人拒不配合辦理系爭房地貸款，復於103 年12月9 日將系爭房地售予訴外人陳嘉仁、林瑛豐，於104 年1 月22日辦畢所有權移轉登記，已有事後給付不能情形，經被上訴人以本件起訴狀繕本送達上訴人，為解除系爭買賣契約之意思表示，並依民法第259 條第
1 、2 項規定，請求上訴人返還已收受之買賣價金65萬元，再依系爭買賣契約第14條約定，對上訴人加罰一倍違約金65萬元，合計上訴人應給付被上訴人130 萬元及法定遲延利息。並於原審聲明：㈠上訴人應給被上訴人130 萬元，及其中65萬元自102 年2 月8 日起，其餘65萬元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、上訴人則以：上訴人於102年3月間獲悉被上訴人資力見絀，唯恐被上訴人在取得系爭房地持分後，無力履行系爭買賣契約，始未配合辦理銀行貸款對保用印，上訴人乃依法行使不安抗辯權，非謂上訴人違背協力義務在先。又上訴人自104年1 月22日起即陸續以口頭或簡訊催告被上訴人履行給付價金義務，惟被上訴人均置之不理，已有給付遲延情形。再者，上訴人為清償自己對林瑛豐之債務，固於104 年1 月22日將系爭房地應有部分1/8 移轉登記予林瑛豐，同日並將其餘系爭房地應有部分1/8 借名登記在陳嘉仁名下，惟上訴人隨時可自陳嘉仁取回借名登記之持分，要無給付不能可言，被上訴人執此解除系爭買賣契約，係屬無據等語置辯。
三、原審判決上訴人應給付被上訴人115 萬元，及其中65萬元自
102 年2 月8 日起，其餘50萬元自104 年4 月8 日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，並駁回被上訴人其餘之訴，附條件而為准、免假執行之宣告。上訴人不服，提起上訴，並於本院聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回（按原判決不利於被上訴人部分，未據被上訴人聲明不服，而告確定）。
四、兩造不爭執事項：㈠被上訴人、鄂志文於101 年12月28日與上訴人簽立系爭買賣
契約，各向上訴人買受系爭房地應有部分1/8 ，雙方並約定買賣總價為1,024 萬元。
㈡被上訴人、鄂志文業於101 年12月28日各給付上訴人15萬元
，於102 年2 月7 日各給付上訴人50萬元，合計各給付上訴人65萬元，上開款項均經上訴人收訖無誤。
㈢依系爭買賣契約第3 條第3 項約定，尾款900 萬元預定於被
上訴人完成系爭房地持分移轉，向銀行貸款撥款後，執此償還上訴人原借貸款，以為付款。
㈣上訴人於103 年12月9 日以買賣為原因，分別移轉系爭房地
應有部分1/8 予林瑛豐、陳嘉仁（合計移轉系爭房地應有部分1/4 ），並於104 年1 月22日辦畢所有權移轉登記。
㈤被上訴人以本件起訴狀繕本送達上訴人，為解除系爭買賣契
約之意思表示，該繕本業於104 年4 月7 日送達上訴人（見原審卷第21頁）。
五、本件爭點為：㈠系爭買賣契約是否經被上訴人合法解除？㈡被上訴人依民法第259 條規定，請求上訴人返還已收受之買賣價金及利息，有無理由？㈢被上訴人依系爭買賣契約第14條約定，請求上訴人給付違約金，有無理由？數額若干？茲將本院判斷分述如下：
㈠系爭買賣契約是否經被上訴人合法解除？⒈被上訴人主張：上訴人拒絕履行協同辦理系爭房地貸款義務
，復將其所持有系爭房地持分全數移轉登記予陳嘉仁、林瑛豐，系爭買賣契約因可歸責於上訴人之事由，致給付不能情形，被上訴人依民法第226 條、第256 條規定，自得解除系爭買賣契約，被上訴人並以本件起訴狀繕本送達上訴人，為解除系爭買賣契約之意思表示，該書狀已於104 年4 月7 日送達被上訴人，系爭買賣契約業經被上訴人合法解除等語。上訴人則否認有債務不履行情事，並辯稱：上訴人唯恐被上訴人資力不足履行系爭買賣契約付款義務，始行使不安抗辯權，拒絕配合辦理系爭房地貸款，係有正當理由。又上訴人雖將系爭房地權利範圍各1/8 借名登記於陳嘉仁名下，惟非不能隨時取回，被上訴人於解除系爭買賣契約前，既未定期催告上訴人交付並移轉登記系爭房地權利範圍各1/8 ，自難謂上訴人有何給付不能情事，被上訴人據此解除系爭買賣契約，於法不合，自不生效力云云。
⒉按當事人之一方應向他方先為給付者，如他方之財產，於訂
約後顯形減少，有難為對待給付之虞時，如他方未為對待給付或提出擔保前，得拒絕自己之給付，民法第265 條固有明定。又民法第265 條所定不安之抗辯權，以他方之財產於訂約後顯形減少，致有難為對待給付之虞為要件。若訂約時他方之財產已難為對待給付，雖訂約時一方不知其情事，亦不得援用該條之抗辯權。有最高法院66年台上字第2889號判例要旨可資參照。上訴人辯稱被上訴人於辦理系爭房地貸款時，其資力顯然不足支付系爭房地買賣餘款，上訴人為免自己先為給付致受損害，自得拒絕協同辦理貸款及系爭房地過戶手續，無非以：兩造於102 年2 月7 日就系爭房地買賣，另訂有備註條款，雙方約定被上訴人與鄂志文於買受系爭房地之同時，應共同收購上訴人所持有之東港護理之家股份28股（下稱系爭股份），並給付上訴人股份買賣款168 萬元，被上訴人卻遲未給付云云，為其論據（見本院卷第54至57、10
4 頁）。惟被上訴人否認曾同意收購上訴人之股份。經查：⑴系爭房地買賣與系爭股份買賣乃個別獨立之契約，其間並無
對待給付關係存在，上訴人不得以被上訴人拒絕買受系爭股份1/2 （即14股）為由，拒絕履行協同辦理系爭房地貸款義務：
①依系爭買賣契約第1 條、第3 條、第6 條約定，被上訴人
與鄂志文共同向上訴人買受系爭房地，雙方約定買賣總價為1,024 萬元，被上訴人與鄂志文於立約日應先支付30萬元；雙方另約定給付第1 期款94萬元之期日，並於付清第
1 期款後，辦理用印；尾款900 萬元，則預定在完成系爭房地所有權移轉、銀行貸款撥付，償還上訴人原貸款後，給付之。系爭房地交付日期，則限於尾款付清後辦理點交（見原審卷第7 頁）。同契約第4 條並約定，辦理移轉登記所需證件在第1 次付款時，即應交由雙方共同指定之地政士林有和辦理，日後倘有欠缺時，雙方應配合提出，未配合提出者，視同違約（見原審卷第7 條）。綜觀該契約前後全文，並無隻字片語提及系爭股份買賣事宜，可見系爭房地買賣義務之履行與系爭股份買賣無涉，此由證人林有和證稱：101 年12月28日只有針對不動產買賣簽約，伊並未聽到當事人提及系爭股份買賣一事（見本院卷第102頁），亦觀之甚明，上訴人自不能以被上訴人拒不購買系爭股份1/2 為由，拒絕履行系爭買賣契約所定出賣人之協力義務。
②上訴人固辯稱：上訴人與被上訴人、鄂志文在101 年12月
28日簽立系爭買賣契約之前，曾於101 年12月19日簽立與系爭房地、系爭股份買賣相關之3 份意向書，三方除先行確認系爭房地買賣價金為1,024 萬元，並由被上訴人、鄂志文分別就其購得之系爭房地持分1/8 ，與上訴人個別簽立買賣契約外（參見本院卷第63頁土地房屋買賣金額確認書、第65、69頁土地房屋買賣契約書），復約定被上訴人與鄂志文共同向上訴人買受系爭股份（每人各14股），共
140 萬元，且應於101 年12月30日以前完成買賣（參見本院卷第64頁東港護理之家股份買賣合約書），應可推認三方確已達成一起購買系爭房地與股份之意思合致，系爭房地買賣與系爭股份買賣互為依存，而為契約聯立（見本院卷第54至57頁）云云。惟觀諸兩造與鄂志文於101 年12月19日就系爭股份買賣所訂契約全文，僅在約定股份買賣股數、價金，及被上訴人、鄂志文於系爭股份買賣成立後之翌月一日取得股東之一切權益，並無隻字提及股份買賣與系爭房地買賣之關聯性（見本院卷第64頁）；同日兩造與鄂志文個別訂定之房地買賣契約內文，亦查無有關系爭房地買賣契約之成立、履行繫於系爭股份買賣之記載（見本院卷第64頁），要難謂其間有何依存關係存在。再由上訴人所提出，以系爭房地及股份買賣為內容之契約書，並未獲三方同意簽訂（見本院卷第75至76頁），益徵上訴人與被上訴人、鄂志文就系爭房地與系爭股份買賣契約之聯立，未有意思合致。
③又上訴人與被上訴人、鄂志文雖於102 年2 月7 日簽立備
註文件（下稱系爭協議），約定「一、實際土地、建物之成交價，以原始上述買賣金額，加上承辦費用，與期間吳君（按：指上訴人）房貸支付之利息，為成交價」、「二、吳君之股份以168 萬元為成交價」、「上述協議，若有一方違約，以上述二項（第2 項）之全部20 %作為賠償違約金」等語（見本院卷第26頁），惟由系爭協議文義，僅能推知三方在議約過程中，曾於102 年2 月7 日合意個別提高系爭房地、系爭股份之買賣成交價，並就系爭股份買賣增訂原契約所無之違約賠償條款，尚無從推認其間有成立系爭房地與股份買賣聯立契約之意思。參諸證人鄂志文證稱：簽約時被上訴人提出很多方案供伊與被上訴人選擇，伊與被上訴人的意思是要先購買土地，但上訴人唯恐其購買土地後不願意購買股份，遂提出將土地與股份一併出售，才願先行辦理不動產買賣之方案，惟伊與被上訴人並未同意該方案，其同意的方案是先購買土地，…先買土地後，再買股份（見原審卷第63頁）等語，及鄂志文事後於
103 年1 月2 日將其所持有東港護理之家之股份25股，全數售予上訴人，上訴人則將其自鄂志文受領之系爭買賣契約定金，於扣除必要費用後，退還35萬元予鄂志文（參見本院卷第35頁東港護理之家股份買賣轉讓契約書），可見被上訴人與鄂志文不僅未曾同意先行購買系爭股份，鄂志文事後更退出東港護理之家營運，將自己持有之股份全數讓售予上訴人，在此情形下，被上訴人更無可能同意向上訴人收購系爭股份，遑論與上訴人成立系爭房地與股份買賣之聯立契約。
④從而，上訴人既不能舉證證明買賣系爭股份亦屬系爭房地
買賣契約內容之一部，亦不能舉證證明兩造曾約定被上訴人須先支付系爭股份買賣價金予上訴人，上訴人始負有協同被上訴人辦理系爭房地過戶及貸款之義務，則上訴人以此為由拒絕配合被上訴人辦理系爭房地過戶及貸款手續，即屬無據，被上訴人主張上訴人因可歸責於己之事由，致債務不履行，為有理由。
⑵上訴人迄未舉證明被上訴人之財產於訂約後顯形減少，本件與民法第265 條規定要件有間，自無從援用該條之抗辯權：
①上訴人辯稱：伊曾於103 年5 月25日以簡訊催告被上訴人
給付系爭房地及股份價金，上訴人均置之不理，顯見被上訴人並無資力履行系爭買賣契約付款義務（見本院卷第58至59頁）云云，固有簡訊一則可稽（見本院卷第91頁），並有證人陳嘉仁證稱：被上訴人、鄂志文曾問伊願否借錢給他們買土地（見本院卷第117 頁）等語為憑。惟由陳嘉仁前開證詞僅能推知被上訴人曾向陳嘉仁籌款，不能證明被上訴人在訂約後有財產驟減情事。至於前開簡訊載稱：
「要買快備錢交易，別再五四三」等語（見本院卷第91頁），只能推知上訴人要求被上訴人儘速籌款交易，惟因內容過於簡略，尚無從特定上訴人究針對何法律關係而為催告。況依系爭買賣契約第3 條、第7 條約定，上訴人在被上訴人繳付立約款、第1 期款後，即負有先配合用印、辦理系爭房地過戶及貸款事宜之義務，已如前述，上訴人在被上訴人履行前開協力義務之前，自不負給付尾款義務，要難僅憑被上訴人事後未回覆簡訊內容，遽謂被上訴人因資力不足而不能履行系爭買賣契約。
②另據被上訴人陳稱，其財力狀況於締約時、締約後均無變
動，並提出其設於第一銀行之存摺影本、其配偶楊千慧設於元大銀行之存摺影本，及其母親李蕭午珍名下之土地所有權狀為憑（見原審卷第79、80頁，本院卷第135 至139頁），上訴人復未舉證證明被上訴人之財產於締約後驟減，揆諸首揭規定及說明，本件即與民法第265 條以他方之財產於訂約後顯形減少，致有難為對待給付之虞之要件有間，而無適用該條之餘地。
⑶綜上，上訴人以行使不安抗辯權為由，拒絕配合辦理系爭房
地過戶及貸款手續，為不足採。被上訴人主張上訴人應負「用印移遲」之給付遲延責任（見本院卷第145 至146 頁），於法並無不合，係屬可採。
⒊次按所謂給付不能，係指在給付期或債務人得為給付之時期
有不能給付之情形而言，若在此等時期，給付已屬不能，則不問其為永久不能抑一時不能，皆當然發生給付不能之效果。縱債務人嗣後回復為可能給付，亦無從變更此已發生之法定效果。又債務人是否給付不能，以事實審法院最後言詞辯論終結時為準，如事實審法院最後言詞辯綸終結時；債務人處於給付不能之狀態，縱其不能之情形，將來或可除去，仍難謂非給付不能。有最高法院80年度台上字第1894號、75年度台上字第2271號判決要旨足參。查上訴人於系爭買賣契約存續期間，將系爭房地各移轉登記1/2 予林瑛豐、陳嘉仁，上訴人名下已無任何系爭房地持分之事實，為兩造所不爭執，上訴人雖辯稱：其將系爭房地持分1/2 借名登記於陳嘉仁名下，並可隨時取回上開房地，要無給付不能云云，並提出陳嘉仁出具之切結書1 份為憑（見本院卷第27頁）。惟據證人陳嘉仁證稱：上訴人於100 年間陸續向伊借款，累計約有
290 萬元迄未返還，上訴人原欲出售系爭房地還款，但交易沒有成功，直到104 年1 月間林瑛豐提議要買下上訴人持分的1/2 ，上訴人遂建議將其餘1/2 持分登記在伊名下，可以讓伊妻子放心，因伊妻子對伊遲未向上訴人催討欠款一事頗有微詞，…上訴人如欲取回系爭房地持分，伊也可以還給上訴人，只要上訴人還錢就好，…但由於登記在伊名下之系爭房地持分貸款係伊承繼上訴人而來，且上訴人無法自己負擔貸款，故暫時無法處理持分過戶問題（見本院卷第116 、11
7 、118 頁）等語，可知上訴人將系爭房地持分1/2 移轉登記為陳嘉仁所有，旨在擔保清償其對陳嘉仁之借款債務，除非上訴人償清借款債務，否則不能取回其登記於陳嘉仁名下之系爭房地持分1/2 ，亦即上訴人與陳嘉仁係本於信託讓與擔保之合意，而為前開房地所有權移轉登記，其間並無借名登記關係存在，上訴人前開辯解為不可採。上訴人將系爭房地持分1/2 移轉登記予陳嘉仁後，既已喪失該房地所有權，被上訴人亦無從透過強制執行程序強制上訴人實現系爭買賣契約之債務本旨，是依社會通念，上訴人之給付已屬不能，且該不能情狀，迄本院言詞辯論終結之日止，均未除去（見本院卷第114 頁），揆諸前引規定及說明，被上訴人主張系爭買賣契約因上訴人將其所有之系爭房地各移轉持分1/2 予林瑛豐、陳嘉仁，致陷於給付不能，核與事實相符，應屬可採。
⒋末按債權人於有民法第226 條因可歸責於債務人之事由，致給付不能之情形，得解除其契約，為同法第256 條所明定。
再依民法第256 條規定，契約一方當事人陷於給付不能時，他方當事人得無待催告逕行解除契約。查系爭買賣契約因可歸責於上訴人之事由，致給付不能，已如前述，則被上訴人逕以本件起訴狀繕本之送達，向上訴人為解除契約之意思表示，於法即屬有據，上訴人辯稱被上訴人應於催告限期履行未獲結果後，始得解除契約云云，於法不合，為不足採。而本件起訴狀繕本業於104 年4 月7 日送達上訴人，有送達證書在卷可稽（見原審卷第21頁），是以系爭買賣契約業經被上訴人合法解除，兩造間已無系爭買賣契約存在，應堪認定。
㈡被上訴人依民法第259 條規定，請求上訴人返還已收受之買
賣價金及利息，有無理由？⒈按契約解除時，當事人雙方互負回復原狀之義務，除法律另
有規定或契約另有訂定外，由他方受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259 條第1 款定有明文。
⒉查被上訴人分別於101 年12月28日、102 年2 月7 日給付上
訴人買賣價金15萬元、50萬元，合計65萬元之事實，為兩造所不爭執，而系爭買賣契約業經被上訴人於104 年4 月7 日合法解除，亦經本院審認如前，是依前引規定，被上訴人請求上訴人返還已受領之價金65萬元，及自受領翌日102 年2月8 日起至清償日止之法定遲延利息，係有理由。
㈢被上訴人依系爭買賣契約第14條約定，請求上訴人給付違約
金，有無理由？數額若干？⒈依系爭買賣契約第14條前段約定，賣方違反本契約各條之一
者，買方得解除本契約，賣方應將已收價款退還外，再罰一倍違約金（見原審卷第7 頁）。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條固有明文，惟基於契約自由原則，契約當事人於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位，自主決定約定之違約金數額，則除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，契約當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。
⒉被上訴人主張系爭買賣契約因可歸責於上訴人之事由，致不
能履行，依該契約第14條前段約定，應罰上訴人已收價款一倍，即65萬元之違約金等情，被上訴人以約定違約金過高等語置辯，經原審斟酌兩造依系爭買賣契約應負擔之價金、費用，及上訴人自簽約日起付款迄契約解除之日止，歷時2 年
4 月，暨違約金佔買賣總價金之比例多寡等情，將約定違約金酌減為50萬元，兼顧兩造損益，且未據被上訴人為反對意見（見本院卷第148 頁），堪認合理適當，應予維持。上訴人雖主張原審酌減後之違約金仍有過高，惟未舉證以實其說，其主張為不可採。
六、綜上所述，被上訴人依民法第259 條第2 項及系爭買賣契約第14條約定，請求上訴人給付在115 萬元（含返還已受領價金65萬元，及違約金50萬元），及其中65萬元自102 年2 月
8 日起，其餘50萬元自起訴狀繕本送達翌日104 年4 月8 日起（見原審卷第21頁），均至清償日止，按年息5%計息之範圍內者，為有理由，應予准許。原審就前開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並附條件而為准、免假執行之宣告，於法並無違誤。上訴意旨猶執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 8 月 31 日
民事第四庭
審判長法官 徐文祥法 官 李昭彥法 官 賴文姍以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 105 年 8 月 31 日
書 記 官 黃瓊芳