臺灣高等法院高雄分院民事判決 105年度上易字第44號上 訴 人 張簡水木訴訟代理人 曾慶雲律師被上訴人 林金生訴訟代理人 吳春生律師複代理人 林清堯律師上列當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於中華民國104年12月9日臺灣高雄地方法院104年度訴字第853號第一審判決提起上訴，本院於105年3月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：伊與訴外人即伊胞弟張簡進發共有坐落高雄市○○區○○段○○○○段000000000地號土地（下合稱系爭土地），伊出資在系爭土地上興建未保存登記建物即門牌號碼：高雄市○○區○○路○段000巷00弄0○0號房屋（下稱系爭房屋），系爭土地及房屋均供伊養豬使用，並以訴外人即伊配偶張簡朱素慧之名義申請畜牧場登記證。嗣伊與張簡進發於民國98年11月11日將系爭土地出售予被上訴人，並簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣），於同年月27日辦理系爭土地所有權移轉登記。系爭房屋不在系爭買賣範圍，被上訴人應返還其無權占用之系爭房屋。伊另以張簡朱素慧之名義於98年12月2 日向被上訴人承租系爭土地，約定租賃期間自98年12月2 日起至101 年12月1 日止，租金每半年為新臺幣（下同）35,000元，並給付押租金70,000元（下稱系爭租約），被上訴人卻於租期屆滿後，拒絕返還押租金70,
000 元，爰依民法第767 條第1 項前段規定之所有物返還請求權及系爭租約提起本件訴訟，並聲明：㈠被上訴人應返還系爭房屋予上訴人。㈡被上訴人應給付上訴人70,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭買賣標的包括系爭房屋在內，上訴人復將系爭房屋之房屋稅籍移轉至伊名下，另立系爭租約向伊承租系爭土地及房屋，上訴人請求返還系爭房屋，自無理由；至於押租金70,000元，乃上訴人未依系爭租約約定，回復租賃物原狀，致伊支出清理費用90,000元，自可為抵銷抗辯等語置辯。
三、原審判命被上訴人應給付上訴人押租金7萬元本息，而駁回上訴人請求被上訴人返還系爭房屋之訴。上訴人就敗訴部分不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應返還系爭房屋予上訴人。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。（被上訴人敗訴部分未據聲明不服，已告確定）。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭土地原為上訴人與張簡進發所共有，於98年11月11日出售予被上訴人，並於98年11月27日辦竣所有權移轉登記。
㈡系爭房屋為未保存登記建物，由上訴人出資興建，並借用張
簡朱素慧之名義設定房屋稅籍，於98年11月間移轉予被上訴人。
㈢張簡朱素慧於89年12月在系爭土地上申請畜牧場登記，場地
面積為0.3784公頃，主要畜牧設施：豬舍3棟、倉庫設施1間、廢水處理設施、堆肥舍、運動場。
㈣張簡朱素慧於98年12月2 日與被上訴人簽訂系爭租約，約定
租賃期間為3 年，自98年12月2 日至101 年12月1 日止，租金每半年為35,000元，押租金為70,000元。
五、上訴人請求返還系爭房屋有無理由？茲將本院判斷分述如次：
㈠按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人
立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年度台上字第1421號裁判要旨參照）。
㈡上訴人主張系爭房屋非系爭買賣之標的，係以：系爭買賣契
約未載明系爭房屋標示，復加註：畜牧設施可用部分歸上訴人，買賣價金亦係由土地共有人即上訴人及張簡進發對半分得，而非由上訴人即系爭房屋所有人分得較多之價金，可見系爭房屋並未出賣予被上訴人等情為其論據，固據提出系爭買賣契約，並舉證人張簡進發為證。然為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
⒈觀諸系爭買賣契約第一條不動產標示之第一點「土地標示」
部分乃記載系爭土地之地號，第二點「建物標示」則註明：「含」畜牧設施（負責人張簡朱素慧）（可用設施歸賣方）」；第七條不動產點交之第一項約定：「買賣不動產標的之土地及房屋，均以簽約時現狀為準包括現有、增建、可登記建物或無法登記之建物，均應依照現狀連同本建物移交與承買人所有，且為本契約買賣標的之一部份，如土地上有地上物、工作物者，應照現狀連同地上物、工作物移交於承買人所有」；第十一條其他特約事項第二點為：「現狀交地及畜牧設施（可用部分歸賣方）」、第四點為：「買方暫出租賣方三年（租約另立契約）」等內容（原審卷第4至6頁所附不動產買賣契約書），足見系爭買賣標的係包括系爭土地及「畜牧設施」，而不及於「可用部分」，此由「可用部分」另特別以括號註記，上訴人提出以其妻張簡朱素慧申請登記之畜牧場登記證書第五項關於主要畜牧設施乃：「豬舍三棟、倉儲設施一間、廢水處理設施、堆肥舍、運動場」等項（原審卷第10頁），而兩造亦不爭執上訴人已經拆掉之所謂可用設施部分乃：豬舍三棟屋頂鐵皮部分，作廢鐵出售，及倉儲設備，並未拆除系爭房屋等語（本院卷第23頁反面），上訴人復稱：豬舍三棟和倉儲是在後方，不是系爭房屋，系爭房屋是獨立的建築物（本院卷第23頁反面），衡情上訴人從事養豬業，除登記證所載之畜牧設施外，尚須有水塔、飼料桶水管及馬達等物，益徵「畜牧設施」與「可用部分」乃係指不同客體。
⒉系爭買賣契約雖未詳載所謂畜牧設施之具體內容，惟依系爭
買賣契約第十一條第四點所載：「買方暫出租賣方三年，租約另立契約」等語，及兩造嗣於系爭買賣契約成立後，另簽定為期三年之系爭租約（原審卷第7至9頁），由上訴人之妻出名為承租人再向被上訴人承租系爭買賣標的之事實，堪認系爭租約之租賃物應為上訴人出賣予被上訴人之買賣標的，蓋系爭房屋倘非屬系爭買賣標的，本歸上訴人所有，自無再向被上訴人承租並給付租金之可能；故系爭租約之租賃物應屬上訴人已出售予被上訴人者，上訴人為繼續占用之，始有另向被上訴人承租之必要。據此可見系爭租約之租賃物即屬系爭買賣契約之標的。
⒊而觀之系爭租約第1條記載：出租人房屋所在地及使用範圍
為系爭土地2分之1及系爭房屋等文字（原審卷第7頁反面），佐以證人即辦理系爭房屋稅籍移轉登記之代書莊耀仁證稱：系爭租約係伊依照雙方意思簽立，雙方確認之後才簽名，承租範圍包括系爭土地之一半及其地上房屋、豬舍等語（原審卷第220頁、第222頁），以及系爭房屋為未保存登記建物，房屋稅籍登記為上訴人之妻張簡朱素慧，系爭買賣契約第一條第二點建物標示特別註明畜牧設施（負責人：張簡朱素慧），系爭租約之承租人亦為張簡朱素慧，依此堪認系爭租約之租賃物除系爭土地外，尚包括系爭房屋在內，足認系爭房屋應為系爭買賣交易之標的。
⒋另據證人即系爭買賣介紹人林秋梅證稱：當初係伊促成兩造
買賣，簽立系爭買賣契約當時，兩造均有在場，但張簡進發一來就被鐵門割傷腳背，旋即離開，留下伊與被上訴人、上訴人夫妻及代書，代書現已過世。系爭買賣標的包括系爭土地及地上物，因當時上訴人僅表示要帶走養豬所用器具，並未強調、亦未表示欲保留系爭房屋不予出售，故一般就是有包括地上物，且因畜牧設施係用張簡朱素慧的名義，故張簡朱素慧亦有在系爭買賣契約上簽名等語（原審卷第214至216頁），由此足徵上訴人於簽立系爭買賣契約時，僅表示要帶走養豬用具，而未表示不欲出賣系爭房屋，此由上訴人自陳：一開始買賣是連系爭房屋要一併出售予被上訴人等語（本院卷第24頁），可得佐證。衡諸不動產交易常情，果系爭買賣標的或系爭租約之租賃物不及於系爭房屋，應會特別明確記載排除系爭房屋，以免日後滋生糾紛，始符常情。故由系爭買賣契約所載：「含畜牧設施（負責人張簡朱素慧）」及系爭租約之租賃物亦載明系爭房屋之門牌號碼，承租人則為張簡朱素慧等情，足認系爭房屋確實為系爭買賣之標的。
⒌參以，系爭房屋之門牌號碼係原告於87年4 月15日申請，由
張簡朱素慧於87年11月申請設立房屋稅籍，並於98年11月23日以系爭房屋所有權移轉被上訴人為由，申請移轉該房屋稅籍予被上訴人乙節，為兩造所不爭執，並有高雄市大寮區戶政事務所104 年7 月30日高市0000000000000000 號函暨所附系爭房屋門牌申請書（原審卷第153 至154 頁）、高雄市稅捐稽徵處鳳山分處104 年8 月6 日高市稽鳳密房字第0000000 000 號函暨承諾書、契稅申報書、系爭房屋買賣所有權移轉契約書、張簡朱素慧印鑑證明等附件（原審卷第15
6 至160 頁）及高雄市東區稅捐稽徵處鳳山分處104 年1 月29日鳳稅分密房字第0000000000號函暨所附稅籍資料在卷可稽（原審卷第29至30頁），互核上開移轉系爭房屋稅籍之時點（98年11月23日）適為系爭買賣契約書所載交款備忘錄時程之第三期付款即98年11月20日給付1,000 萬元之後，符合系爭買賣契約第三條付款方法及交屋日期第三點之約定，即土地增值稅及契稅單核發並經領訖後，由登記代理人通知雙方於七日內各自完納應付稅款時，被上訴人於98年11月20日支付1,000 萬元給被上訴人，登記代理人始得辦理產權移轉手續（原審卷第5 至6 頁），此觀系爭土地所有權係於98年11月27日移轉登記於被上訴人名下（原審卷第46頁），益徵系爭房屋之房屋稅籍係於系爭買賣契約所約定付款後之產權移轉時點，辦理移轉予被上訴人；此核與證人莊耀仁證稱：當初因承辦系爭買賣之代書住院過世，故由伊負責處理系爭買賣後續事項，包括辦理系爭土地上之地上物稅籍移轉及簽立系爭租約。因該地上物為有門牌號碼之未辦保存登記建物，並有申報稅籍，伊為辦理稅籍移轉需有買賣契約書及賣方之印鑑證明，係賣方辦理印鑑證明，伊並將登記文件交給雙方用印後，再持之向鄉公所申請等情相符（原審卷第218 至
219 頁），足認兩造係依序先簽立系爭買賣契約，再移轉系爭房屋之稅籍，嗣以上訴人之妻張簡朱素慧之名義與被上訴人另簽立系爭租約。是依兩造締約時程及履約經過，倘系爭買賣標的不及於系爭房屋，張簡朱素慧應無配合交付印鑑證明以辦理系爭房屋稅籍移轉予被上訴人，再另向被上訴人承租系爭房屋之必要，足見被上訴人確已取得系爭房屋之事實上處分權，上訴人為繼續使用系爭房屋三年，乃以張簡朱素慧之名義向被上訴人承租系爭房屋，並簽訂系爭租約。上訴人主張系爭房屋稅籍移轉於被上訴人名下乃被上訴人自作聰明拿土地所有權狀辦理房屋稅移轉云云，顯屬無稽，不足為採。
⒍至於張簡進發雖證稱：系爭買賣標的僅有系爭土地等語，然
其亦證稱：系爭房屋為上訴人所有，伊不知道系爭房屋如何處理，那是上訴人的事情，簽約當時伊未全程在場等語（原審卷第180、182頁），核與證人即仲介系爭買賣之林秋梅前揭證述：張簡進發於簽約當時先行離開等語，可知張簡進發於簽約當日未全程在場，且系爭房屋為上訴人所有（登記其妻為納稅義務人），對張簡進發而言，其僅有出售系爭土地應有部分，系爭房屋與其無關，亦不清楚該房屋後續處理過程，尚符常情，堪予採信。故憑張簡進發之證詞並不足以採為有利上訴人之認定。
⒎上訴人另以：伊與系爭土地共有人張簡進發對半分配系爭買
賣價金，並未因系爭房屋為伊所有，而取得較多之價金，足見當初未出售系爭房屋云云。然系爭買賣價金如何分配乃屬上訴人兄弟內部問題，渠等各分一半價金，其中緣由或因系爭房屋價值不高，基於兄弟不計較而便宜計算之故，或因上訴人長期占用系爭土地全部經營養豬業，為補償張簡進發之故，均非無可能，尚難遽此即謂被上訴人所給付之買賣價金未包括系爭房屋在內。是上訴人執此主張系爭房屋不在系爭買賣契約出售範圍云云，委不足採。
⒏綜上各節，依系爭買賣契約及系爭租約之內容、系爭房屋稅
籍辦理移轉等履約事實，並參酌不動產交易常情，土地及其上之未保存登記建物一併為交易客體，始能發揮最大經濟效益，避免土地及地上物因權屬不同，滋生糾紛，方屬合理；佐以上訴人自陳：原本打算一併出售土地及系爭房屋，因被上訴人開價60萬元太低，而不願出售系爭房屋，打算被上訴人不買就要拆掉系爭房屋等語（本院卷第24頁背面），然上訴人於系爭租約屆期搬遷後，並未拆除系爭房屋，有照片可參（原審卷第184頁）等情以觀，足認系爭買賣標的及於系爭房屋，被上訴人已取得系爭房屋之事實上處分權，並非無權占有。從而上訴人依民法第767條第1項前段所有物返還請求權之規定，請求被上訴人返還系爭房屋，即屬無據。
六、綜上所述，系爭買賣標的及於系爭房屋，被上訴人已取得系爭房屋之事實上處分權，上訴人依民法第767條之規定請求被上訴人返還系爭房屋，即非正當，不應准許。原審就此部分為上訴人敗訴判決，於法並無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 30 日
民事第三庭
審判長法官 鄭月霞法 官 楊淑珍法 官 蘇姿月以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 105 年 3 月 30 日
書 記 官 黎 珍