臺灣高等法院高雄分院民事判決 105年度上易字第85號上 訴 人 林哲弘訴訟代理人 陳忠勝律師被上訴人 陳青蓉訴訟代理人 石繼志律師
郭峻豪律師江采綸律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國104 年12月31日臺灣高雄地方法院104 年度訴字第530 號第一審判決提起上訴，本院於105 年11月2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決主文第三項關於命上訴人按月給付超過新臺幣壹萬壹仟肆佰元部分，暨訴訟費用之裁判（確定部分除外）均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用均由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造原為夫妻，於民國88年4 月23日協議離婚，並辦妥離婚登記。被上訴人於90年5 月20日與上訴人簽訂租賃契約，將其所有門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號21樓之3 房屋（下稱系爭房屋）出租予上訴人，嗣租賃期間於100 年8 月19日屆滿後，兩造即未再簽訂書面契約，然上訴人仍繼續居住使用系爭房屋，且按月繳交房租新臺幣（下同）11,400元，兩造自100 年8 月20日起以不定期限繼續租賃契約。詎上訴人未繳付102 年9 月（原係主張103 年4 月，於本院更正之）、103 年10月及11月之租金，被上訴人前曾催告上訴人繳付，上訴人均置之不理，被上訴人乃於104年10月29日言詞辯論期日當庭以言詞通知上訴人終止租賃契約。迄至租賃契約終止之日止，上訴人積欠102 年9 月及自
103 年10月20日起至104 年10月29日止之租金共152,000 元，且於租賃契約終止後仍繼續使用系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，致被上訴人受有損害，被上訴人自得請求上訴人給付積欠之租金，及自104 年10月30日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付11,400元之不當得利，另依租賃契約第13條約定，上訴人亦應按日支付982 元之違約金至其搬遷之日止。爰依兩造間之租賃契約、民法第767 條第1 項前段、第455 條、第179 條提起本件訴訟（於本院以不再主張依民法第184 條第1 項前段為請求），並於原審聲明：㈠上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人；㈡上訴人應給付被上訴人152,000 元，及自104 年11月23日民事變更訴之聲明狀繕本送達上訴人之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢上訴人應自104 年10月30日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人11,400元；㈣上訴人應自104 年10月30日起至返還上開房屋之日止，按月給付被上訴人27,960元；㈤上開第1 項及第2 項請依職權宣告假執行。
二、上訴人則以：系爭房屋為上訴人所購買，惟以被上訴人名義登記，上訴人於與被上訴人離婚後即搬離系爭房屋，另行承租小套房居住。被上訴人於90年間，因無力繳納房貸，商請上訴人搬至系爭房屋居住並負責擔繳納系爭房屋貸款、地價稅、房屋稅，且表示日後會將系爭房屋歸還上訴人（下稱系爭協議）。上訴人即依系爭協議搬至系爭房屋居住並持續繳納上開款項，然被上訴人唯恐上訴人不繳納房貸，遂與上訴人通謀虛偽簽立附表所示之系爭房屋租賃契約，嗣自100 年
8 月20日起則未再簽立租賃契約，惟上訴人仍按月繳納房貸11,400元。被上訴人於100 年3 月間表示已可將系爭房屋移轉登記予上訴人，上訴人遂向台新國際商業銀行（下稱台新銀行）諮詢由其承接系爭房屋貸款事宜，然因信用瑕疵而無法辦理過戶，被上訴人即改口要求給付300 萬元始願將系爭房屋過戶予上訴人。上訴人係依系爭協議而占有使用系爭房屋，非無權占有，且因被上訴人遲不辦理系爭房屋之所有權移轉登記，上訴人自得行使同時履行抗辯權而拒絕繼續繳納房貸等語，資為抗辯。
三、原審判命：㈠上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人；㈡上訴人應給付被上訴人152,000 元，及自104 年11月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢上訴人應自104 年10月30日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人11,900元，並駁回被上訴人其餘請求。上訴人就判命其遷讓返還系爭房屋及給付金錢部分提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（原判決駁回被上訴人請求上訴人給付違約金超逾每月500 元部分，未據被上訴人提起上訴，該部分業已確定）。
四、兩造不爭執事項：㈠兩造於87年3 月29日結婚，於88年4 月23日協議離婚，並辦妥離婚登記。
㈡被上訴人於兩造結婚前之85年5 月21日與協進發建設股份公
司（下稱協進發公司）簽訂購買系爭房屋之房屋預定買賣合約書，嗣於兩造離婚後之88年5 月19日，系爭房屋始登記為被上訴人所有。
㈢兩造自90年5 月間起，陸續簽訂租賃期間及每月租金如附表
所示之系爭房屋租賃契約書，其中附表編號3 、4 、5 、6之契約書租金欄均載有「依此屋在台新銀行200 萬元優惠利率每月本息攤還而調整」字樣。
㈣上訴人於100 年8 月19日附表編號6 所示租賃契約租期屆滿
後，即未再與被上訴人簽訂租賃契約書，惟仍按月匯款11,400元予被上訴人，最後一次匯款為103 年10月1 日。
五、本院之判斷：㈠兩造是否有成立系爭協議？是否係通謀虛偽而簽立如附表所
示之系爭房屋租賃契約？⒈按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示
無效；虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，民法第87條第1 項前段、第2 項定有明文。次按民法第87條之通謀虛偽表示，指表意人與相對人相互明知為非真意之表示而言，故表意人之相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，最高法院51年台上字第215 號判例要旨可資參照。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，為民事訴訟法第277 條前段所明文規定。又事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任；反之，主張變態事實者，就其主張之事實，則須負舉證責任。本件上訴人抗辯兩造間有成立系爭協議，且係通謀虛偽而簽立如附表所示之系爭房屋租賃契約，為被上訴人所否認，而系爭協議是否成立為有利於上訴人之事實，另當事人故意締結無效契約者，則為變態事實，依上開說明，即應由上訴人就該等事實負舉證責任。
⒉上訴人抗辯自90年5 月簽立租賃契約起，其未曾繳付如契
約所載租金數額之金額予被上訴人，反係按月給付與房貸相當之金額，然被上訴人未曾對其請求給付不足額租金，且其於100 年8 月19日附表編號6 租約所載租期屆至後，即未再與被上訴人簽立租賃契約，惟仍按月繳納11,400元房貸本息，另附表編號1 所示租約雖有記載押金14,000元，但被上訴人自承並未收受押金，顯見租賃契約書僅是形式，兩造乃通謀虛偽簽立租賃契約，並無成立租賃關係之真意，並以台新國際商業銀行105 年6 月20日台新作文字第10516010號函所檢送之被上訴人帳戶金融往來交易明細為證（本院卷第92至107 頁）。經查：
⑴上訴人自90年5 月起至92年4 月止每月匯予被上訴人之
款項為10,400元至14,000元不等，非固定之附表編號1所示每月租金額14,000元；自92年5 月起至94年4 月止，每月匯款金額為10,000元至11,000元不等，非固定之附表編號2 所示每月租金額14,000元；自94年5 月起至96年4 月止，每月匯款金額為10,300元至13,000元不等，非固定之附表編號3 所示每月租金額11,000元；自96年5 月起至97年4 月止，除96年6 月、9 月、97年2 月外，每月匯款金額為11,000元至11,800元不等，非固定之附表編號4 所示每月租金額12,000元；自97年5 月起至98年4 月止，除98年1 月外，每月匯款金額為11,000元至11,500元不等，非固定之附表編號5 所示每月租金額12,000元；自98年5 月起至100 年8 月止，除98年12月、99年11月外，每月匯款金額為10,500元至11,000元不等，非固定之附表編號6 所示每月租金額12,000元，為兩造所不爭執，並有被上訴人依其台新國際商業銀行帳戶往來交易明細整理之上訴人各月匯款資料在卷可佐（本院卷第110 至112 、114 至138 頁），上訴人自90年5 月起至100 年8 月止每月匯予被上訴人之款項大多與附表編號1 至6 所示每月租金額不符，且絕大多數匯款數額係低於附表編號1 至6 所示每月租金額，固堪認定。
⑵惟兩造所簽立如附表編號3 、4 、5 、6 之契約書租金
欄均載有「依此屋在台新銀行200 萬元優惠利率每月本息攤還而調整」字樣，為兩造所不爭執，足認被上訴人主張兩造自94年5 月20日簽訂附表編號3 所示租約起，已於租約內明訂租金按房貸利率按月調整，每月租金非必為契約上所載之固定數額等情，堪予採信，則上訴人自94年5 月起每月匯予被上訴人之款項雖有如上所述非固定金額情形，亦顯係因每月房貸金額不同致租金數額有浮動情事，尚難遽認上訴人匯予被上訴人之款項數額全然與租約約定租金數額不符。另依上訴人陳稱其於90年間搬回系爭房屋居住之緣由，乃被上訴人無法繳納系爭房屋貸款，遂商請其搬回居住並負擔房貸等語，顯見被上訴人主張伊本即欲以系爭房屋之租金支付房貸之情非虛，由被上訴人出租系爭房屋之主要目的為以租金支付房貸，兩造復自94年起在陸續簽訂之租約中均明載租金依房貸利率按月調整等情，參以兩造原為夫妻，育有一名未成年子女，為兩造所不爭執，則被上訴人因認為每月收取之租金只要足夠支付貸款金額即可，且考量兩造間之情誼，遂於90年5 月間簽訂租約未久，即容任上訴人繳納足夠支付房貸惟低於附表編號1 、2 所示租約租金額之款項作為租金，尚無可議之處。況且，租金數額究以固定或浮動方式計算為宜，及以何種方式浮動計算為適當，均屬契約自由之範疇，本得由締約之雙方自行約定，是兩造於如附表編號3 、4 、5 、6 之租約約定租金按房貸利率按月調整，不以固定數額計收租金，實難認有何違反常情之處。是以，上訴人抗辯租賃契約之租金應為固定數額，其自90年5 月起至100 年8 月止所繳納之租金均非固定數額，有違常情，足見兩造無訂立系爭房屋租賃契約之真意云云，委無可採。
⑶再者，兩造於附表編號1 所示租約中，有約定押租金或
擔保金為14,000元，上訴人實際上並未繳納該筆款項，為兩造所不爭執，固堪認屬實。惟按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，為民法第421 條第1 項所明文規定，足見押租金或擔保金之有無，並非租賃契約成立之必要之點，上訴人雖有未繳納押租金或擔保金之情事，亦僅屬未依租約內容履行之問題，對於租賃契約之成立不生影響。另依附表編號1 至6 所示租賃契約，上訴人負有給付租金予被上訴人之義務，即收取租金乃被上訴人之權利，則被上訴人對於是否行使租金請求權及行使之範圍，本即有決定權，非一概可強求其行使權利，縱其未曾對上訴人請求給付不足額租金，亦僅係其不行使權利，非可逕謂其權利不存在。從而，上訴人抗辯其並未繳納押租金或擔保金，與租約約定不符，且被上訴人從未請求其給付不足額之租金，可見租賃契約書僅是形式云云，難予採信。
⒊上訴人復抗辯其自90年5 月起繳納系爭房屋之房屋稅及地
價稅10餘年，且系爭房屋之修繕係由其自行為之，與附表所示租約約定房屋稅捐應由被上訴人繳納、由被上訴人負責房屋修繕，明顯不符，另被上訴人前將系爭房屋出租他人時，均有申報租金所得，於將系爭房屋出租予上訴人後，竟未申報，顯見租賃契約非屬實，並提出高雄市稅捐稽徵處91年期房屋稅轉帳繳納證明、花旗銀行信用卡之消費明細表為證（原審卷一第100 、169 頁）。然依上訴人所提出房屋稅轉帳繳納證明及花旗銀行信用卡之消費明細表，僅足證明上訴人有繳納系爭房屋91、97年度之房屋稅，且上訴人未提出任何證據證明其確有繳納地價稅，反觀被上訴人主張自98年起系爭房屋之房屋稅均由伊繳納，地價稅則自88年起由伊繳納迄今，確有提出98年、100 年至10
3 年之房屋稅稅額繳款書、法務部行政執行署高雄行政執行處通知及88年至90年、92年至101 年、103 年之地價稅繳款書為證（原審卷一第158 至163 頁、本院卷第49至58頁），足見上訴人抗辯自90年5 月起系爭房屋之房屋稅及地價稅均係由其繳納云云，與事實不符，自不足採信。又附表所示租賃契約第6 條固均為：租賃物漏雨、自然損壞及天災或其他非可歸責於乙方（即上訴人）之意外災害所致損害，由甲方（即被上訴人）負責修復，即系爭房屋之修繕原則上由被上訴人負擔，惟並未排除上訴人依民法第
430 條規定於催告後自行修繕而請求償還費用或於租金中扣除費用之情形；另被上訴人就系爭房屋有無申報租金所得，則為被上訴人有無依照稅捐法令之規定詳實報稅問題，故上訴人抗辯系爭房屋之修繕乃其自行為之，被上訴人未申報租金所得，可見兩造間之書面租約應非屬實云云，非可採信。
⒋至上訴人抗辯如兩造確有成立租賃關係，系爭房屋內不可
能騰出一間空間供被上訴人堆置私人物品，且上訴人之薪資微薄，豈有必要以信用卡借貸金錢來繳納高額房貸或租金而讓自己信用破產云云，惟被上訴人否認伊有於系爭房屋內放置私人物品，上訴人就此並未提出任何證據以實其說，另上訴人於薪資微薄之情形下何以仍願承租系爭房屋，及究選擇以何種方式支付系爭房屋租金、貸款，要屬上訴人對自身經濟能力、財務狀況暨其他情事評估後所為之決定，尚無從以該情事形式上非有利上訴人，即推認兩造係通謀虛偽簽立租賃契約。
⒌上訴人另抗辯兩造曾有「被上訴人同意將系爭房屋辦理移
轉登記返還被上訴人」之約定，其乃於100 年3 月間向台新銀行提出貸款申請，並委請證人即台新銀行行員李秀娜辦理徵信，如係單純承租系爭房屋，何須辦理房屋移轉過戶貸款之徵信業務，並提出台新銀行房屋貸款申請書及引用財團法人金融聯合徵信中心105 年4 月12日金徵（業）字第10500025400 號函所檢送之會員報送授信資料明細為證（原審卷二第20頁、本院卷第42、43頁）。查，上訴人所提出之房屋貸款申請書上所載日期為100 年3 月15日，而上開會員報送授信資料明細所列徵信期間為100 年3 月，固堪認上訴人抗辯其有於100 年3 月間填具台新銀行房屋貸款申請書而辦理徵信等語屬實。然觀之該台新銀行房屋貸款申請書內容，並未登載欲申辦房屋貸款之標的物地址，且依證人李秀娜於原審及本院證述不記得兩造有找伊辦理系爭房屋過戶之內容（原審卷一第180 至183 頁、本院卷第141 至146 頁），亦無從得知上訴人究欲以何建物申辦貸款，則上訴人是否欲以系爭房屋申辦貸款而為徵信，已有疑義。是依上訴人所提之上開證據，尚無從認定兩造有系爭協議及兩造乃通謀虛偽簽立租賃契約，上訴人此部分抗辯，難認有據。
⒍上訴人又抗辯系爭房屋為其所購買，惟以被上訴人名義購
買及登記，亦為被上訴人所否認，並以系爭房屋為伊出資購買，自訂立買賣契約起至登記在伊名下止，均由伊向建設公司繳費，並無借名登記情事等語置辯。查，上訴人就其有出資購買系爭房屋，僅以被上訴人名義登記等情，並未提出任何具體之證據佐證；而系爭房屋之房屋預定買賣合約書簽訂日為85年5 月21日，被上訴人登記為系爭房屋所有權人之日則為88年5 月19日，登記原因為買賣，為兩造所不爭執，並有房屋預定買賣合約書、系爭房屋登記謄本在卷可稽（原審卷一第151 至154 、156 頁），另兩造係於87年3 月29日結婚，於88年4 月23日協議離婚並為登記，亦有戶籍謄本附卷可佐（原審卷一第8 頁），由系爭房屋預定買賣契約係兩造結婚前1 年又10個月所簽訂，被上訴人則係於離婚後約1 個月始登記為系爭房屋所有權人之情，參以於借名登記契約之成立，側重於借名者與出名者間之信任關係，則於兩造甫離婚之情形下，上訴人豈會仍基於信任關係而將經濟價值不低之不動產借名登記予被上訴人，又兩造於結婚前2 年之交往互動狀況，是否存有上訴人願出資而以被上訴人名義購買不動產之客觀情狀，亦未見上訴人提出任何證據佐證，是以，上訴人空言抗辯系爭房屋實為其所出資，惟以被上訴人名義購買及登記系爭房屋，可徵兩造有系爭協議及無簽立附表所示租約之真意云云，不足採信。
⒎至上訴人固聲請函查台新銀行辦理系爭房屋貸款業務之歷
次承辦人，然未陳明該等資料究與本件爭點有何關連性及必要性，自難認有函查之必要。上訴人另聲請函調被上訴人之台新銀行帳戶於89年間之交易往來資料，以查證被上訴人於89年間出租系爭房屋之租金數額，然上訴人何以願承租系爭房屋，乃綜合屋況、居住環境、生活便利性及其他個人因素而為決定，尚難僅以租金多寡推論有無承租可能，故本院認此部分亦無再函查之必要。
⒏綜上，上訴人未能舉證證明兩造間係通謀虛偽簽立附表編
號1 至6 所示租賃契約及兩造間有成立系爭協議，是其抗辯：附表編號1 至6 所示租賃契約均屬無效，其因系爭協議而占有使用系爭房屋，所匯予被上訴人之款項乃應繳納之房貸款項，並非租金云云，均屬無據。
㈡上訴人是否無權占用系爭房屋？被上訴人請求上訴人遷讓返
還系爭房屋是否有據？⒈按民法第451 條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之
意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在，故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力，最高法院55年台上字第276號判例意旨參照。
⒉被上訴人主張兩造於100 年8 月19日附表編6 所示租賃契
約租期屆滿後，雖未再簽立書面租賃契約，然上訴人仍繼續占有使用系爭房屋，被上訴人則繼續收受租金而未為反對之意思，依民法第451 條規定，視為兩造以不定期限繼續租賃契約，為上訴人所否認。經查：
⑴上訴人於附表編號6 所示租賃契約租期屆滿後，仍繼續
使用系爭房屋，且自100 年9 月21日起至103 年10月1日止仍按月匯款予被上訴人，除102 年8 月未匯款，10
0 年12月、101 年8 月、9 月、102 年9 月、10月之匯款金額不同外，其餘各月匯款金額均為11,400元，為兩造所不爭執，並有被上訴人依其台新國際商業銀行帳戶往來交易明細整理之上訴人各月匯款資料在卷可佐（本院卷第110 至112 、114 至138 頁）。
⑵惟兩造就系爭房屋所訂附表編號6 租賃契約第10條約定
「租期屆滿，雙方仍欲繼續租賃時，應另訂立書面契約，其租賃條件，亦得另議之」（原審卷一第141 頁），而被上訴人主張伊於附表編號6 所示租約屆滿前，曾邀約上訴人簽立與原租賃契約內容相同、租金改按每月11,400元計算、租期自100 年8 月20日起之租賃契約，但上訴人拒絕在租賃契約上簽名，業據提出該房屋租賃契約書為證（原審卷一第144 至147 頁），是以，於兩造間之租約期滿後，上訴人雖繼續使用系爭房屋並持續匯款予被上訴人，惟兩造並未訂立書面租賃契約，依上開說明，已發生阻止續約之效力，固無從依民法第451 條規定，視為兩造以不定期限繼續原租賃契約。然被上訴人於附表編號6 所示租約屆滿後既有將系爭房屋出租予上訴人、收取每月11,400元租金之意，對照上訴人於附表編號6 所示租約屆滿後仍繼續使用系爭房屋，且自10
0 年9 月起按月匯款11,400元予被上訴人（僅100 年12月、101 年8 月、9 月、102 年9 月、10月匯款金額非11,400元，102 年8 月則未匯款），可見上訴人亦有繼續使用系爭房屋及支付使用對價予被上訴人之意。則綜觀上開情事，並參酌上訴人匯款金額與被上訴人欲再簽訂之租約上所載金額相同，應堪認兩造自100 年8 月20日起就系爭房屋已有默示成立未定期限、租金為每月11,400元之租賃契約。
⒊次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催
告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達
2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約，為民法第440 條第1 、2 項所明文規定。次按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時，出租人得收回房屋，土地法第100 條第3 款亦定有明文。被上訴人主張上訴人於承租系爭房屋期間，未支付102年9 月份之租金，更自103 年10月20日起未再繳納租金，伊已催告上訴人繳納，上訴人均置之不理，伊乃於104 年10月29日言詞辯論期日當庭對上訴人為終止系爭房屋租約之意思表示，業據提出郵局存證信函暨回執、前述依台新國際商業銀行帳戶往來交易明細整理之上訴人各月匯款資料為證（原審卷第148 、149 頁、本院卷第110 至112 、
114 至138 頁），為上訴人所不爭執，僅以兩造間有系爭協議存在，因被上訴人遲不辦理系爭房屋之所有權移轉登記，上訴人自得行使同時履行抗辯權而拒絕繼續匯款予上訴人等語抗辯。然上訴人未能舉證證明兩造間確有系爭協議存在，已如前述，其基於系爭協議所為之抗辯，自難認無據。則依上開規定，被上訴人終止系爭房屋租賃契約，核屬有據，兩造間之系爭房屋租賃契約已於104 年10月29日經被上訴人合法終止，堪予認定。
⒋再按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對
於無權占有其所有物者，得請求返還之，民法第455 條第
1 項前段、第767 條第1 項前段分別定有明文。系爭房屋迄今仍由上訴人占有使用一節，為兩造所不爭執，而兩造間之系爭房屋租賃契約已於104 年10月29日終止，業經本院認定如前，則上訴人即負有將系爭房屋返還予被上訴人之義務，且其自104 年10月30日起即屬無權占有系爭房屋，被上訴人亦得本於系爭房屋所有人之地位請求返還，是被上訴人依上開規定請求被上訴人遷讓返還系爭房屋，洵屬有據。
㈢被上訴人依租賃契約之約定請求上訴人給付積欠之租金，及
依民法第179 條之規定請求上訴人返還相當於租金之不當得利，有無理由？如有，數額各為若干？⒈依兩造自100 年8 月20日起所成立之不定期限租賃契約之
約定，系爭房屋之每月租金為11,400元，上訴人迄未繳納
102 年9 月份及自103 年10月20日起至104 年10月29日止之租金，已經本院認定如前，則被上訴人自得依租賃契約之約定，請求上訴人給付上開積欠之租金共計152,000 元【計算式：11,400×（13＋10/30 ）＝152,000 】。
⒉按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179 條前段定有明文，而無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。上訴人自
104 年10月30日起仍占用系爭房屋，屬無權占用，已如前述，則被上訴人自得依民法第179 條規定，請求上訴人給付自104 年10月30日起至返還系爭房屋之日止相當於租金之不當得利。審酌上訴人原承租系爭房屋之租金為每月11,400元，其無權占用系爭房屋而減免支出上開租金，應堪認受有每月11,400元之不當利益，且依高雄市不動產仲介經紀商業同業公會105 年4 月15日（105 ）高房二字第77號函，與系爭房屋所在地區之同類型房屋之租金行情為有附傢俱、電器者約每月15,000元，無附傢俱、電器者約每月12,000元至13,000元（本院卷第44頁），顯見兩造約定系爭房屋之租金以每月11,400元計算並無過高情事，是被上訴人依民法第179 條之規定，請求上訴人自104 年10月30日起至返還系爭房屋之日止，按月返還11,400元之不當得利，自屬有據。
㈣被上訴人得否請求上訴人給付賠償性違約金？其金額以若干
為適當？兩造自100 年8 月20日起就系爭房屋係默示成立未定期限、租金為每月11,400元之租賃契約，並非依民法第451 條規定，而視為兩造以不定期限繼續原租賃契約，業如前述，且被上訴人亦未舉證證明兩造另訂之租賃契約，有如原租賃契約第13條租約終止時，遲延返還房屋者，應給付違約金之約定，則被上訴人主張租約終止後，上訴人遲延返還房屋，依原租賃契約第13條約定，請求上訴人給付賠償性違約金，即屬無據。
六、綜上所述，被上訴人依兩造間之租賃契約、民法第767 條第
1 項前段、第455 條、第179 條規定，請求上訴人將系爭房屋遷讓返還予被上訴人，並請求上訴人給付之金額在152,00
0 元及自104 年11月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自104 年10月30日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人11,400元之範圍者，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。原審（確定部分除外）就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指謫原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第一、二項所示。至原審就上開應准許部分判命上訴人遷讓返還房屋、給付積欠租金本息及按月給付不當得利金，核無違誤，上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450 條、第449 條第1 項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 11 月 16 日
民事第四庭
審判長法官 徐文祥法 官 李昭彥法 官 黃悅璇以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 105 年 11 月 16 日
書 記 官 黃瓊芳附表：
┌──┬───────────────┬─────────┐│項次│租賃期間 │每月租金 │├──┼───────────────┼─────────┤│1 │90年5月20日至92年5月19日 │14,000 │├──┼───────────────┼─────────┤│2 │92年5月20日至94年5月19日 │14,000 │├──┼───────────────┼─────────┤│3 │94年5月20日至96年5月19日 │11,000 │├──┼───────────────┼─────────┤│4 │96年5月20日至97年5月19日 │12,000 │├──┼───────────────┼─────────┤│5 │97年5月20日至98年5月19日 │12,000 │├──┼───────────────┼─────────┤│6 │98年5月20日至100年8月19日 │12,000 │└──┴───────────────┴─────────┘