臺灣高等法院高雄分院民事判決 105年度上易字第99號上 訴 人 吳逢偉訴訟代理人 吳榮任上 訴 人 李文富
李錦雲被上訴人 李政展訴訟代理人 何旭苓律師複代理人 蘇哲萱律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國105 年1 月22日臺灣高雄地方法院103 年度訴字第1984號第一審判決提起上訴，被上訴人提起附帶上訴，並為訴之追加（即擴張聲明），本院於105 年11月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
附帶上訴及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔；關於附帶上訴及追加之訴部分，由被上訴人負擔。
事實及理由
一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第
446 條第1 項、第255 條第1 項第3 款分別定有明文。被上訴人原依民法第354 條、第360 條、第227 條之規定，請求上訴人給付新臺幣（下同）92萬元本息，嗣於本院追加請求被上訴人應再給付上訴人6 萬元本息，核屬擴張應受判決事項之聲明，依前開規定，應予准許。
二、被上訴人主張：被上訴人於民國103 年2 月25日向上訴人購買上訴人三人共有之坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○號土地及其上同段1102建號即門牌號碼高雄市○○區○○路○○○○○○ 號建物（下稱系爭房屋），兩造旋於翌日即103 年2 月26日簽立買賣契約，約定買賣總價為350 萬元，並於103 年
3 月19日辦畢所有權移轉登記，被上訴人業於103 年5 月間遷入系爭房屋居住。詎上訴人明知系爭房屋存有嚴重滲漏水情形，竟於兩造議約過程中故意隱匿而未告知此事，被上訴人遲至103 年7 月間颱風過境後，始發現系爭房屋每一層樓及樓梯間均嚴重滲漏水（下稱系爭瑕疵），即旋於103 年7月26日委由仲介、於同年7 月28日以存證信函將上情通知上訴人，上訴人自應負物之瑕疵擔保之責。然上訴人僅同意重新粉刷，拒絕修補滲漏處，而經被上訴人自行委託廠商鑑定修繕系爭瑕疵所需費用為92萬元，為此，先依民法第354 條、第360 條規定，後依第227 條之規定，請求上訴人賠償系爭瑕疵所致損害92萬元，並於原審聲明：㈠上訴人應給付被上訴人92萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡上訴人願供擔保請准宣告假執行。
三、上訴人則以：被上訴人並非系爭房屋所有權人，其提起本件訴訟為當事人不適格。又其確實曾斥資整修系爭房屋，並無對被上訴人隱匿系爭瑕疵情事，且其於收受被上訴人要求處理系爭房屋漏水之存證信函後，曾於103 年7 月29日下午2時許協同油漆包商至系爭房屋勘查，惟遭被上訴人拒絕入內致無法處理。況被上訴人明知系爭房屋為老屋，以低價買入改建為新屋，實不應藉系爭房屋漏水，而將改建費用轉嫁由上訴人負擔等語，資為抗辯。
四、原審判命上訴人應給付被上訴人736,845 元，及李文富自10
3 年9 月25日起，吳逢偉、李錦雲自103 年9 月26日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，而駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回，併就原審駁回其請求部分提起附帶上訴，且追加請求6 萬元之修繕費用，於本院聲明：㈠原判決不利於被上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，上訴人應再給付被上訴人183,155 元，及李文富自10
3 年9 月25日起，吳逢偉、李錦雲自103 年9 月26日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢上訴人應另給付被上訴人6 萬元，及自105 年9 月22日民事辯論意旨狀送達上訴人之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。上訴人則聲明：附帶上訴及追加之訴均駁回。
五、兩造不爭執事項：㈠被上訴人於103 年2 月26日與上訴人簽立買賣契約，買受上
訴人三人共有之系爭房屋及其坐落基地，買賣總價為350 萬元，上訴人已交屋，並於103 年3 月19日辦畢所有權移轉登記至廖彗溱名下。
㈡系爭房屋之前買家林隆盛曾對上訴人提起返還定金民事訴訟
，經臺灣高雄地方法院以103 年度鳳簡字第386 號判決駁回其訴，林隆盛提起上訴，經臺灣高雄地方法院以103 年度簡上字第317號民事判決駁回上訴確定。
六、本院之判斷：㈠按當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之
名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之資格而言。故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人即為適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺。查，上訴人固抗辯被上訴人並非系爭房屋所有權人，其提起本件訴訟屬當事人不適格云云。惟被上訴人係主張其向上訴人購買系爭房屋，系爭房屋存有系爭瑕疵，應由上訴人負物之瑕疵擔保責任，然上訴人拒絕修補，乃請求上訴人給付系爭瑕疵所需修繕費用，被上訴人既主張其為本件給付訴訟之訴訟標的法律關係之權利主體，其當事人即屬適格，至被上訴人是否確為權利人，為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺，上訴人據此主張被上訴人當事人不適格云云，顯屬無據。
㈡被上訴人主張上訴人明知系爭房屋存有嚴重滲漏水情形，竟
於兩造議約過程中故意隱匿而未告知此事，業據提出系爭房屋滲漏水相片及光碟為證（原審卷第16至21、28至45頁），為上訴人所否認，並以系爭房屋於出售前僅有3 樓衛浴會漏水，上訴人已修繕完畢，且有將此情形告知被上訴人，而系爭房屋為79年8 月30日起造之老屋，難免有漏水情形，上訴人考量系爭房屋為老屋且無裝潢，遂便宜出售，被上訴人明知上情，低價買入改建為新屋，不應藉系爭房漏水而將改建費用轉嫁由上訴人負擔等語置辯。經查：
⒈有關於被上訴人買受系爭房屋前，系爭房屋是否即存有滲
漏水瑕疵一節，業據證人即系爭房屋先前之承租人李存昇於臺灣高雄地方法院103 年度簡上字第317 號民事事件（與同法院103 年度鳳簡字第386 號民事事件合稱前案訴訟）到庭證稱：其曾於100 年年底至102 年10月底11月初向吳榮任（即上訴人吳逢偉之訴訟代理人）承租系爭房屋，系爭房屋於下雨時會嚴重漏水，也有壁癌，其有向吳逢偉反應，吳逢偉都沒有處理，其剛搬至系爭房屋居住時，整間房屋都有油漆，當時只有3 樓浴室會滴水至2 樓等語；證人林添貴於上開民事事件到庭證稱：其於102 年8 月20日受林隆盛委託去察看系爭房屋整修事宜，吳榮任在現場表示房子刷一刷就好，其表示漏水外牆沒有作，裡面再怎麼油漆都沒有效等語；證人賴嘉和到庭證稱：林隆盛委託其去油漆系爭房屋，其發現系爭房屋都是壁癌，林隆盛問其是否將掉漆刮掉重新上油漆即可，其表示壁癌是從上面滲漏，而且滲漏嚴重，一定要從上面打掉作防水，水泥做完再鋪地磚，再搭鐵皮才可以完全防水，其在現場有看到吳榮任跟他朋友，第二次去有看到林添貴及吳榮任等語明確（見前案訴訟二審卷第147 至152 頁）；而訴外人林隆盛於102 年8 月13日向上訴人購買系爭房屋未久，旋於10
2 年8 月30日以存證信函對上訴人表示系爭房屋1 至4 樓牆壁油漆剝落、滲水、壁癌情形嚴重而解除買賣契約，復於103 年2 月10日以系爭房屋有該等情事而聲請核發支付命令，請求上訴人返還買賣定金，嗣因上訴人聲明異議而視為起訴，亦經本院調取前案訴訟全卷核閱屬實，足認於被上訴人買受系爭房屋前，系爭房屋即存有多處滲漏水之系爭瑕疵，且上訴人早已因李存昇之告知、林添貴及賴嘉和至現場察看後提供整修意見暨林隆盛之解約、訴訟，而知悉系爭瑕疵存在及單以油漆粉刷無法修繕系爭瑕疵，須自外牆施作防水始能使系爭房屋不再滲漏，上訴人抗辯其於出售系爭房屋予被上訴人前，不知系爭房屋有系爭瑕疵云云，實係卸責之詞，不足採信。
⒉又依證人即曾受上訴人委託修繕系爭房屋3 樓浴廁者塗建
明到庭證稱：其於102 年12月去整修系爭房屋3 樓浴室，浴室地板排水孔附近有滲漏水，牆壁與天花板沒有漏水，其施作範圍為整間廁所地板，吳榮任確認沒有漏水後才付工程款等語（本院卷第118 至120 頁）；證人即曾受上訴人委託修繕系爭房屋者郭高宏到庭證稱：其於102 年12月18日去幫忙油漆系爭房屋，因為房屋老舊，出售前要整修才好賣，約做了3 至4 天，當時有看到系爭房屋2 、3 、
4 樓牆壁都有風化變成粉狀、油漆剝落情形，2 樓是窗戶下方牆壁、3 樓房間內設有窗戶之牆壁、廚房靠外面的那面牆、4 樓房間之隔間牆及靠窗牆面均有油漆剝落情形，沒有看到水痕，只有油漆層膨起剝落，其修繕位置都在房間內牆，其另外在4 樓屋頂混凝土地板及女兒牆、5 樓頂樓磁磚上塗防水漆，室內油漆保固1 年，室外防水2 年以上都沒問題等語（本院卷第163 至167 頁），足見上訴人於出售系爭房屋與被上訴人前，僅曾就系爭房屋3 樓浴室地板為漏水修繕、以油漆粉刷房屋內部牆面及在4 樓屋頂混凝土地板、女兒牆、5 樓頂樓磁磚上塗防水漆，並未就系爭房屋其他外牆施作防水工程。
⒊而經高雄市土地技師公會就系爭房屋滲漏水原因進行鑑定
，結果認為：依102 年8 月31日之影片顯示屋內有多處滲水及油漆脫落（俗稱壁癌）現象，雖經修繕油漆目前仍有漏水狀況，現場比對時確實遺留一些舊有水漬痕跡及油漆脫落現象，觀察現場並未發現新近漏水痕跡，應可排除內部水管滲漏之可能；經細部調查結果歸納滲漏現象為：2樓公共通道地坪與外牆間有明顯混凝土破損鋼筋外露情形，各樓滲水均在外牆相關位置，屋頂樓滲漏嚴重導致4 樓頂版燈具因積水損壞脫落，部分室內隔間位置油漆脫落與滲水無關，應是修繕工法問題；滲水之來源及可能之原因為：2 樓室外公共通道結構弱面裂縫造成滲水，外牆因龜裂或水密性不佳造成滲水，各樓均有此現象，屋頂版防水不良導致滲漏水；依據調查結果相片顯示建物漏水，造成牆面粉刷層油漆嚴重脫落，雖重新油漆並未根治漏水問題，建議屋頂版及外牆應進行防水處理等語，有鑑定報告在卷可稽。由該鑑定結果可知上訴人前就系爭房屋所為內部油漆粉刷工程及4 樓屋頂混凝土地板、女兒牆、5 樓頂樓磁磚上塗防水漆工程，尚無從徹底修補系爭瑕疵，另由郭高宏甫於102 年12月間施作系爭房屋油漆粉刷及塗防水漆工程，系爭房屋竟於7 個月左右即出現多處滲漏水之情狀，益足徵上開油漆粉刷及塗防水漆工程確實未能修補系爭瑕疵，自難認上訴人於出售系爭房屋予被上訴人前，已確實將系爭瑕疵修繕完成，使系爭房屋不存有滲漏水瑕疵。⒋上訴人於出售系爭房屋予被上訴人前，即明知有系爭瑕疵
存在，且知悉須自外牆施作防水才能使系爭房屋不再滲漏，然於102 年12月間僅就系爭房屋內部進行油漆粉刷及在
4 樓屋頂混凝土地板、女兒牆、5 樓頂樓磁磚上塗防水漆，該等工程實際上無法徹底修補系爭瑕疵等情，均已如前述，而上訴人於與被上訴人簽立買賣契約時，僅告知3 樓浴室會漏水、有打掉重做等語，為上訴人陳明在卷（本院卷第116 頁），應堪認上訴人於兩造締約過程中確有故意隱匿不告知系爭瑕疵之情事。另衡以上訴人甫於兩造簽約前2 個月重新油漆粉刷系爭房屋，將系爭瑕疵所衍生之牆壁粉化、油漆剝落、壁癌等現象以油漆遮蓋，則被上訴人顯無從於看屋、交屋時立即發現系爭瑕疵存在，自無何因重大過失致不知系爭瑕疵存在之情形，上訴人空言抗辯系爭房屋為老屋，難免會有漏水，被上訴人於購買時已知悉此事云云，尚難採信。
㈢按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第
354 條第1 、2 項、第360 條分別定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。經查：
⒈房屋之通常效用乃供居住、營業使用，倘有牆壁、屋頂滲
漏水情事，自足以影響居住或營業之目的，屬物之瑕疵甚明，而系爭房屋確有多處滲漏水之系爭瑕疵，且系爭瑕疵於上訴人出售系爭房屋前即已存在，自應認屬買賣標的物之瑕疵。又兩造於系爭房屋買賣契約第5 條第2 項已約定：「物的瑕疵擔保責任：賣方保證本買賣標的於交屋前無物之瑕疵存在，如有前開情事，除契約另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任。」，有台灣房屋不動產買賣契約書在卷可佐（原審卷第10至14頁），足認上訴人於出售系爭房屋當時，確有向被上訴人保證系爭房屋具有一定品質之意，而上訴人於買賣過程中確有對被上訴人故意隱匿不告知系爭瑕疵之情事，業經本院認定如前，則被上訴人依民法第360 條之規定請求損害賠償，洵屬有據。
⒉至兩造於系爭房屋買賣契約第13條有關賣方願意附贈買方
之設備項目部分，固勾選「現況交屋」，然此僅係兩造就系爭房屋內現存之動產、傢俱等設備同意以現況點交，非免除上訴人依前開約款所負之物之瑕疵擔保責任，上訴人據此抗辯兩造約定現況交屋，其就系爭瑕疵不負擔保責任云云，委無可採。
㈣次按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外
，應回復他方損害發生前之原狀；應回復原狀者，如經債權人定相當期限催告後，逾期不為回復時，債權人得請求以金錢賠償其損害；損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第213條第1 項、第214 條、民法第216 條第1 項分別定有明文。
經查：
⒈被上訴人主張其於103 年7 月25日發現系爭瑕疵後，即於
同年月26日口頭告知仲介，請仲介轉達上訴人，上訴人於同年月27日收受通知後，旋於當日下午委請吳榮任至系爭房屋察看，吳榮任表示僅係單純油漆剝落以粉刷方式修復即可，被上訴人乃委由配偶廖彗溱於同年月28日再以存證信函催告上訴人於7 日內修補，上訴人則於同年月29日下午偕同油漆包商至系爭房屋要進屋修補，業據提出其與仲介之LINE對話紀錄、廖彗溱103 年7 月28日存證信函、吳榮任103 年8 月6 日存證信函為證（本院卷第104 頁、原審卷第22至25頁），為上訴人所不爭執，自堪認屬實；又依證人郭高宏到庭證稱：吳榮任於103 年7 月間向其表示系爭房屋牆面隆起，要求其去補漆，其抵達現場後，屋主拒絕讓其進屋，其後即未再至系爭房屋進行修繕等語（本院卷第166 、167 頁），固亦堪認上訴人抗辯其於接獲被上訴人通知後即前往修補惟遭被上訴人拒絕等語屬實。然系爭瑕疵非得單以油漆粉刷方式修復一節，既經本院認定如前，則被上訴人拒絕讓上訴人以油漆方式對系爭瑕疵進行修補，實屬合理有據。而系爭房屋存有系爭瑕疵，缺少上訴人所保證之品質，被上訴人得依民法第360 條規定請求上訴人賠償損害，已如前述，上訴人經被上訴人拒絕以油漆方式修補系爭瑕疵後，事後即未再至系爭房屋就系爭瑕疵為修補，為上訴人所不否認，則依上開規定，被上訴人請求以金錢賠償修復漏水所需之費用，即屬有據。
⒉被上訴人主張其為修復系爭瑕疵已支出修繕費用98萬元，
並提出系爭房屋修繕相片及鑫福興室內裝修工程行開立之統一發票、工程減價同意書為證（原審卷第205 至207 頁、本院卷第156 至159 頁），為上訴人所否認，並以該修繕費用過高等語置辯。有關系爭房屋實際修繕情形，業據證人即於104 年8 月間承包系爭房屋修繕工程之鑫福興室內裝修工程行負責人朱泰福到庭證稱：其原先向被上訴人報價140 萬元，後雙方合意減價為98萬元；其有在系爭房屋正面、左側與後面搭鷹架及防護網，系爭房屋漏水集中在3 、4 、5 樓後側，其餘小部分是左側面冷氣窗台牆壁有龜裂，其用包覆式防水，在原來外牆加上3 層包覆牆面，以高壓灌注防水方式處理，在龜裂處先鑽孔，再把藥劑打入填滿縫隙，至於外觀防水處理，是高壓注射處理完畢後，全部刷塗3 層PU防水劑，內牆則有部分打除牆壁，以
四、五樓較多，有壁癌的地方才打除，再用環氧樹脂、沙漿粉刷填平，然後再補防水劑、補土，最後以環保漆粉刷；5 樓頂樓之漏水已影響5 樓房間所有牆面，樓頂原有隔熱磚已龜裂，滲水嚴重，其遂將5 樓露台及5 樓頂平台地坪磁磚打掉重做；其估價結果與鑑定報告所載不同，是因為施作面積不同，土木技師只是就有瑕疵的局部牆面鑑定，其實際施作範圍是全部壁面，除了外牆貼磁磚沒有做以外，其他防水方法、施工方式與材料，均與鑑定報告相同等語明確（本院卷第121 至127 頁）。由朱泰福上開證述內容，可知其修繕範圍明顯大於鑑定報告所載須修補之瑕疵範圍，惟損害賠償之範圍，除當事人另有約定外，應以回復損害發生前之原狀為限，朱泰福就系爭房屋所為修繕既已超逾修補系爭瑕疵所需之範圍，自無從將其全部修繕金額均認定屬修補系爭瑕疵所需之費用。而高雄市土木技師工會係至現場勘查後，依照系爭房屋實際滲漏水情形，評估所須修繕範圍、數量及修繕方式，其修繕方式為拆除原有裝修表層，再施作地坪及外牆防水處理並貼磁磚、室內牆油漆，該修繕方法確可修補系爭瑕疵，且其依此修補方法所評估之修繕費用亦屬合理，是本院認系爭瑕疵所需修補費用應以鑑定報告之鑑估金額736,845元為適當。
⒊至上訴人抗辯鑑定報告所載修繕金額過高，並提出廠商名
片資料、宏基油漆企業行估價單、新高榮建材行估價單、未載出具者之估價單為證（本院卷第9 、10、96頁），然觀之該廠商名片資料、宏基油漆企業行及新高榮建材行估價單內容，僅屬粗估性質，無從知悉估價者是否有確實至施工現場察看及究欲以何種方式施工，已難遽以採認，另未載出具者之估價單雖係依鑑定報告內所附修繕經費估算表之格式、內容填載，惟衡以其所填載之各項目單價明顯低於鑑估報告所載者，且相差好幾倍，復未載明何以可以此低價修補系爭瑕疵之原因，自亦難認可採。上訴人復抗辯系爭房屋僅475,000 元，被上訴人要求房屋價金2 倍之修繕費，不符比例原則云云，然被上訴人係以350 萬元之價格向上訴人購買系爭房屋及坐落之土地，為兩造所不爭執，有台灣房屋不動產買賣契約書、協議書在卷可稽（原審卷第9 至15、49頁），衡以上開買賣契約中並未區分房屋、土地分別定價，而於政府推動不動產實價登錄政策前，買賣雙方為節省移轉登記所須負擔稅捐，通常係以房屋課稅現值申報移轉，此課稅現值明顯低於市價甚多，為眾所皆知之事，上訴人據此抗辯系爭房屋價值低於修繕金額，不符比例原則云云，實無足採信。
七、綜上所述，被上訴人依民法第354 條、第360 條之規定，請求上訴人給付被上訴人736,845 元，及李文富自103 年9 月25日起，吳逢偉、李錦雲自103 年9 月26日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此數額之請求，則無理由，應予駁回。原審就上開應予准許、應予駁回部分，為上訴人、被上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人、被上訴人就其等敗訴部分各自提起上訴、附帶上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，均無理由，自應駁其等之上訴、附帶上訴。另被上訴人追加請求6 萬元之修繕費用，亦無理由，應併予駁回。
八、據上論結，本件上訴、附帶上訴及追加之訴均無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 11 月 30 日
民事第四庭
審判長法官 徐文祥法 官 李昭彥法 官 黃悅璇以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 105 年 11 月 30 日
書 記 官 黃瓊芳