臺灣高等法院高雄分院民事判決 105年度上易字第9號上 訴 人 李宥閎訴訟代理人 李永靖被 上訴人 鄭一良兼訴訟代理人 李泰政上列當事人間請求核定地租等事件，上訴人對於中華民國104 年11月11日臺灣屏東地方法院104 年度訴字第173 號第一審判決提起上訴，本院於105 年2 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：被上訴人經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：坐落屏東市○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）原係訴外人簡坤輝於民國63年間因買賣取得所有權，其上建物即門牌號碼屏東市○○○巷00號（下稱系爭建物）則係由訴外人孫美保於62年出資起造，復出售予簡坤輝，嗣94年8 月19日簡坤輝將系爭土地設定最高限額抵押權予訴外人合作金庫商業銀行股份有限公司（下稱合作金庫銀行），因簡坤輝於102 年2 月間死亡，系爭土地及系爭建物，遂由簡坤輝之繼承人簡富美、簡良如、簡良有、林辰穎（下稱簡富美等4 人）繼承。後伊經拍賣程序於103 年5 月間取得系爭土地所有權，並經登記在案。惟因拍賣當時，並未將系爭建物併付拍賣，是以系爭建物仍屬簡富美等4 人所有，簡富美等4 人再將系爭建物賣予上訴人。依此，本件系爭土地與建物間，依民法第876 條第1 項規定，視為已有地上權之設定，惟因兩造無法協議定其地租，爰依民法第876 條規定，請求法院以判決定之。又系爭土地面積為67平方公尺，
102 年度申報地價為每平方公尺新台幣（下同）2,880 元，系爭建物占用範圍為系爭土地之全部，依此計算土地總價額年息百分之10為1 萬9,296 元，復依此計算上訴人自103 年
5 月21日起計至104 年8 月20日止，共15月之租金為2 萬4,
120 元等語。並聲明：㈠請求核定系爭土地地上權之地租為每年1 萬9,296 元。㈡上訴人應給付被上訴人2 萬4,120 元，及自104 年8 月21日民事變更聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈢上訴人應自10
4 年8 月21日起至系爭建物不堪使用或喪失所有權之日止，按年給付被上訴人1 萬9,296 元。㈣第2 、3 項聲明部分，被上訴人願供擔保請准宣告假執行。
二、上訴人則以：伊對系爭建物與系爭土地間有法定地上權關係、系爭建物占用系爭土地之全部，暨法定地上權之期限以系爭建物不堪使用之日或伊喪失所有權之日止，均不爭執，惟關於系爭土地地租，依系爭土地申報地價年息百分之10計算，尚屬過高，應依伊購買系爭土地時與簡富美等4 人所協議，按年息百分之3 計算方為相當等語，資為抗辯，並聲明：
㈠被上訴人之訴及假執行聲請均駁回。㈡如受不利之判決，上訴人願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原審判決核定系爭土地地上權之地租為每年1 萬9,296 元，並判命上訴人應給付被上訴人2 萬4,120 元，及自104 年8月22日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。且上訴人應自104 年8 月21日起至系爭建物不堪使用或喪失所有權之日止，按年給付被上訴人1 萬9,296 元，併為假執行之宣告，上訴人不服，提起上訴，於本院聲明：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項為：㈠被上訴人於103 年5 月21日登記為系爭土地之所有權人，上
訴人於102 年12月10日取得系爭建物之事實上處分權，並於
104 年8 月13日辦理第一次保存登記。㈡系爭建物與系爭土地間有法定地上權存在。
㈢系爭建物占用系爭土地之面積為67平方公尺。
五、本件爭執點為系爭地上權之地租以何金額為適當？㈠按設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所
有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之。不能協議者，得聲請法院以判決定之。民法第876 條第1 項定有明文。又按城市地方之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限，此於租用基地建築房屋時亦有準用，土地法第97條第1 項、第105 條定有明文。
又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。
㈡查系爭土地，地目為建，面積67平方公尺，102 年度之申報
地價雖為每平方公尺2,880 元，但103 年度之公告現值則高達每平方公尺12,300元，有土地登記謄本在卷可稽（見原審卷第6 頁）。又系爭土地鄰近屏東大學民生校區、民生國小、歸來國小、衛生福利部老人之家及歸來派出所，地處發展成熟區域，生活機能尚可，於102 年之評估價值為1,418,90
0 元、系爭土地上之系爭建物為二層樓磚造房屋，目前閒置中，所在巷弄為寬約6 公尺之無尾巷，有估價報告書，及兩造所提出之地圖、照片在卷可憑（見原審卷第67頁、本院卷第34頁至第42頁）。故本院斟酌系爭建物使用狀況、系爭土地所在位置及其商業繁榮程度，並系爭土地現為系爭建物全部占用，被上訴人無法利用，而被上訴人於103 年係以931,
900 元買受系爭土地（見原審卷第8 頁），如將該等價金轉投資，每年可得收益，及每年尚應負擔稅捐等情，認被上訴人主張以申報地價百分之10計算上訴人使用系爭土地之地租，應屬適當。
㈢至上訴人雖抗辯：依民法第425 條規定，應以其與系爭土地
前手簡富美等4 人所協議之地租即以申報地價百分之3 計算等語。惟按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」民法第425 條定有明文。是得適用上開條文第1 項規定之買賣不破租賃原則者，在長期或未定期限之租賃契約，應經公證，至未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，則排除上開規定之適用。而查有關上訴人與簡富美等4 人所簽訂之不動產買賣契約書，並未經公證，且其上關於系爭土地地租僅記載：「第四條：…PS本案完成尾款付清後，地上權租金依原申報總價年息3 ％計算。」此有該不動產買賣契約書附卷可稽（見原審卷第80頁），是上訴人與簡富美等4 人就地租部分之約定，並未定有期限，則依前揭說明，上開地租數額之約定對之後受讓系爭土地之被上訴人並非繼續存在，自難認其抗辯系爭土地地上權地租以申報地價年息3 ％計算為可採。上訴人另主張應以國有非公用土地設定地上權作業要點第5 點規定之上限5%核定等語，惟該規定乃國家為加強開發利用國有非公用土地而制訂，規範之對象為國有非公用土地，而與私人間土地之利用無涉，是法院在核定私人間之地租時，並不受上開作業要點之拘束，故上訴人上開辯詞亦無足採。
㈣末查，系爭土地全部遭系爭建物占用，為兩造所不爭執，依
此計算，則上訴人每年應給付被上訴人地租核定為1萬9,296元（計算式：2880×67×10% ＝19296 ）。又被上訴人於10
2 年12月10日取得系爭建物之事實上處分權，而被上訴人則於103 年5 月21日登記為系爭土地之所有權人，已如前述，則被上訴人以其登記為系爭土地所有權人之日即103 年5 月21日作為請求租金之始點，請求上訴人給付自103 年5 月21日起至104 年8 月20日止，共15個月之地租2 萬4,120 元（計算式：19296 ÷12＝1608；1608×15＝24120 ），及自10
4 年8 月21日起至系爭建物不堪使用或上訴人喪失所有權之日止，按年給付被上訴人1 萬9,296 元之租金，即有理由，應予准許。
六、綜上所述，被上訴人依民法第876 條第1 項之規定，請求核定系爭土地之地租為每年1 萬9,296 元，上訴人並應給付被上訴人2 萬4,120 元，及民事變更聲明狀繕本送達翌日即
104 年8 月22日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。並自104 年8 月21日起至系爭建物不堪使用或上訴人喪失所有權之日止，按年給付被上訴人1 萬9,296 元，及就金額給付部分為假執行之宣告，經核均無不合，應予准許。原審據此而為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 8 日
民事第五庭
審判長法官 簡色嬌法 官 林紀元法 官 楊國祥以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 105 年 3 月 8 日
書 記 官 郭蘭蕙