臺灣高等法院高雄分院民事判決 105年度上字第11號上 訴 人 亞洲大戲院股份有限公司法定代理人 王貞淑訴訟代理人 邱南英律師被上訴人 陳文豹
高雄漢王洲際飯店有限公司兼法定代理 林富男人上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國104年1
1 月24日臺灣高雄地方法院104 年度訴字第742 號第一審判決提起上訴，經本院於105 年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按公司之清算，以董事為清算人。但本法或章程另有規定或股東會另選清算人時，不在此限；股份有限公司清算人有數人時，得推定一人或數人代表公司，如未推定時，各有對於第三人代表公司之權，公司法第322 條第1 項、第85條第1項前段、第334 條定有明文。查上訴人於民國81年12月15日經高雄市政府建設局以高市建設二字第70790 號函撤銷公司登記，惟迄未聲請清算，有高雄市政府函、公司變更登記事項卡、台灣高雄地方法院查詢表在卷可參（見本院卷第33頁至第36頁、外放高雄地院101 年度訴字第1101號影卷第34頁）。是上訴人雖已於81年12月15日即撤銷公司登記，惟因該公司迄今仍未辦理清算，故於清算範圍內，視為尚未解散，法人格仍屬存續，並未消滅。又上訴人於撤銷登記當時，王貞淑為公司之董事，依前揭規定，王貞淑為公司之法定清算人，為了結公司現務、分派賸餘財產，對外自得代表上訴人，提起本件遷讓房屋之訴訟，先予敘明。
二、被上訴人高雄漢王洲際飯店有限公司（下稱漢王飯店）、林富男經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第
386 條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：伊為坐落高雄市○○區○○段○○○○○○號土地之門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ 號房屋之地下室（面積931.36平方公尺，下稱系爭地下室）所有權人。被上訴人陳文豹於102 年5 月27日不法占用系爭地下室，並與洪浮得（已歿）簽立租賃契約後將系爭地下室交由洪浮得違法占有，嗣後洪浮得再將系爭地下室出租予漢王飯店作為停車及堆放雜物之用。漢王飯店及其法定代理人林富男均明知陳文豹就系爭地下室尚在訴訟中並無所有權，卻仍向陳文豹承租系爭地下室，顯屬共同侵害伊之所有權，因此請求被上訴人應返還系爭地下室。再者，系爭地下室現由被上訴人無權占有中，並獲有相當於租金之利益，致伊受有損害，而系爭地下室共有22個平面停車位，每月租金新台幣（下同）3,000 元，因此伊每月受有相當於66,000元租金損害，自102 年5 月27日起至103 年9 月26日止，共計受損1,056,000 元。爰依民法第767 條、第179 條、第184 條第1 項、第185 條第1項之規定提起本訴，聲明：㈠被上訴人應將系爭地下室全部騰空回復原狀返還予上訴人。㈡被上訴人應連帶給付上訴人1,056,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。㈢被上訴人應自103 年9 月27日起至返還系爭地下室之日止，按月連帶給付上訴人66,000元。
原審判決駁回上訴人之請求，上訴人不服提起上訴。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡餘同原審聲明。
二、被上訴人陳文豹則以：伊於83年1 月17日與訴外人萬森有限公司（下稱萬森公司）、王森本、王森泉、莊憲宗、上訴人及上訴人董事長王萬金簽訂不動產買賣契約，買受門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ 號、265 號、265 之1 號至265之10號之1 樓至3 樓及所坐落基地（下稱系爭大樓），並向上訴人當時董事長王萬金購買系爭地下室。上開買賣關係，並經台灣高雄地方法院101 年訴字第1101號判決認定伊與上訴人間就系爭地下室之買賣關係存在，且對系爭地下室有使用收益之權。又王萬金於歷次訴訟中均承認系爭地下室係伊所購買、占有，足證伊並非無權占有等語置辯。答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、被上訴人漢王飯店、林富男未於言詞辯論期日到場，惟據其於原審之陳述及書狀則以：伊就系爭地下室於102 年7 月1日與洪浮得訂立租賃契約，並按時給付租金。洪浮得死亡後，伊於103 年6 月1 日再與陳文豹就系爭地下室簽訂租賃契約，亦依約給付租金予陳文豹，因此系爭地下室之租賃關係仍存在，伊並無違法占有及不當得利之情事等語置辯。
四、兩造不爭執事項：㈠陳文豹於83年1 月17日與上訴人、萬森公司、王森泉及莊憲
宗，簽訂不動產買賣契約，買賣價金為9,950 萬元，買受系爭大樓（萬森公司、王森泉、莊憲宗3 人權利範圍各為1000
0 分之900 ）。而系爭大樓1 樓（即同上段40建號，門牌號碼為高雄市○○○路○○○ 號、265 之1 號至265 之10號）原係萬森公司所有，2 樓（即同上段41建號，門牌號碼為高雄市○○○路○○○ 號2 樓）原係王森泉所有，3 樓（即同上段42建號，門牌號碼為高雄市○○○路○○○ 號3 樓）則係莊憲宗所有。
㈡陳文豹於簽訂上開買賣契約時，上訴人為系爭地下室未辦理保存登記之所有權人。
㈢陳文豹於100 年6 月20日向高雄市政府地政局鹽埕地政事務
所（下稱鹽埕地政所）申請登記系爭大樓建物所有權第一次測量登記，經該事務所於100 年7 月27日以高市鹽測字第0000000000號駁回申請，陳文豹向高雄市政府提起訴願，於10
1 年1 月19日經高雄市政府第00000000000 號駁回訴願。㈣系爭地下室共有22個平面車位，自102 年5 月27日起為漢王飯店使用中。
㈤陳文豹另案訴請確認與上訴人間買賣契約法律關係存在，經
台灣高雄地方法院以101年度訴字第1101號、本院102年度上字第176號判決認定陳文豹與上訴人間就系爭地下室931.36平方公尺部分有買賣法律關係存在（上訴第三審中，尚未確定，下稱前案）。
㈥系爭地下室坐落○○○區○○○路○○○ 號、265 號，鄰近五
福橋、高雄情人碼頭、駁二藝術特區，附近商業發達、交通便利，生活機能佳。
五、本院判斷如下：㈠被上訴人是否有權占有系爭地下室？⒈按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記，而不能為不動產
所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。又未保存登記不動產之受讓人，法律上雖未取得所有權，但仍取得事實上之處分權。上訴人主張被上訴人無權占用系爭地下室一節，為被上訴人所否認，辯稱：其已自上訴人受讓系爭地下室之事實上處分權等語，並提出買賣契約書為證（見原審卷第101頁至第106頁）。而依該買賣契約書觀之，其係於83年1 月17日由上訴人法定代理人王萬金署名，並於備註欄第六點載明「本棟大樓地下一樓全部使用面積及權利由原起造人亞洲大戲院股份有限公司同意於本件買賣契約成立後，同時移轉歸甲方（即陳文豹）所有」等語。而就上開不動產買賣契約書簽名之真正與否，亦據王萬金於台灣高雄地方法院檢察署另詐欺案偵查中證稱：契約書是伊簽名的；伊是亞洲公司負責人，地下一樓停車場由亞洲公司管理，契約書有約定面積及使用權利移轉買受人，賣給陳文豹就由陳文豹管理等語明確（見原審卷第108 頁至第109 頁）。足認系爭地下室之事實上處分權於上開不動產買賣契約成立時，已讓與陳文豹，洵無疑義。
⒉上訴人雖以陳文豹所提出之不動產買賣契約書與王森泉所持
有之不動產買賣契約書（見原審卷第319頁至第329頁）內容不同為由，主張陳文豹所提出之不動產買賣契約書應係偽造。然就系爭契約書真正與否，業據證人即代書鄧淑芳於前案審理中證稱：同一天所簽訂之買賣契約有4至5份，自己留存
1 份，1 份給陳文豹，其他3 份給賣方這邊的人，陳文豹與王森泉提出之買賣契約均是伊所寫，印象中王萬金在簽契約書時不在場，後來才去陳文豹那裡補章，當時在場的人很多，沒有引導他們簽哪裡，他們拿了就簽，備註欄第6 點關於地下室一樓的使用權歸原告所有，陳文豹與王森泉所持有的契約書內容是一樣的，因為地下室一樓沒有所有權狀，只有使用權，當時王萬金有講，地下一樓使用權賣給陳文豹所有等語綦詳（見前案一審卷二第190 頁、刑事雄高院更二卷第
162 頁至第165 頁）。而證人鄧淑芳上開所證與常情並無不符之處，應屬可信。是簽署系爭契約書當時，買賣雙方並非同時、一致，且一份一份照順序簽名蓋章，而係由各當事人各自簽章，並有事後補章之情。又衡諸常情合約書如係一式多份，本極有可能會因書寫之速度、力道不同，致書寫部分不清楚、字跡位置不同或有誤寫之情況發生，而在書寫不清楚或有誤處，塗改重寫或重新謄寫，亦非少見。從而，上開
2 份契約書，經本院比對後，雖王森泉所持有之原本與陳文豹所提出之契約書有：①在第1 頁立買賣契約人欄莊憲宗簽名處沒有莊憲宗的章，該行最下面為莊憲宗的章但沒有亞洲大戲院及王萬金的章。②第2 頁至第4 頁以後條文上方均無亞洲大戲院及王萬金的章。③第7 頁立契約書人簽名欄賣方無莊憲宗簽名，見證人許清連簽名於另一頁。④契約書簽訂日期為83年1 月17日，「1 月」部份未經塗改之區別（見本院卷第142 頁背面）。但契約約定條款及備註欄內所記載之事項，內容均相同，再參諸上開證人所述，及系爭契約書係交付契約當事人各1 份收執，藉以留存為證，故陳文豹與王森泉所持之合約書，雖有上開之不同，亦不能因而遽認某一份合約係屬偽造。是上訴人上開所辯，尚無足採。
⒊上訴人又主張縱使上開不動產買賣契約為真正，然王萬金未
經上訴人董事會同意即讓與公司主要資產，該法律行為違反公司法第185 條第1 項法律強行規定而無效等語。按公司之清算，以董事為清算人；清算人之職務如左：一、了結現務。二、收取債權、清償債務。三、分派盈餘或虧損。四、分派賸餘財產。清算人執行前項職務，有代表公司為訴訟上或訴訟外一切行為之權。但將公司營業包括資產負債轉讓於他人時，應得全體股東之同意；第84條之規定，於股份有限公司之清算準用之；公司讓與全部或主要部分之營業或財產，應有代表已發行股份總數三分之二以上股東出席之股東會，以出席股東表決權過半數之同意行之，公司法第322 條前段、第334 條、第84條、第185 條第1 項第2 款分別定有明文。又所謂讓與主要部分之營業或財產，係指該部分營業或財產之轉讓，足以影響公司所營事業之不能成就者而言。再按受讓之相對人難以從外觀得知其所受讓者是否為公司營業之主要部分或全部，如相對人於受讓時係屬善意，公司尚不得以其無效對抗該善意之相對人，用策交易安全（最高法院97年度台上字第2216號裁判要旨可參）。查：
⑴上訴人於81年12月15日業經高雄市政府建設局以高市建設
二字第70790 號函撤銷公司登記，迄未辦理清算等情，已如前述，故上訴人於清算範圍內，視為尚未解散，法人格仍屬存續，並未消滅。又上訴人撤銷登記時，當時公司負責人為王萬金，有高雄市政府103 年1 月16日函可證（見前案二審卷二第356 頁），則王萬金為公司清算人，自得為清償公司債務目的，將公司財產為一定處分之行為。⑵上訴人所營事業係為放映電影、上演戲劇、出租戲院及店
鋪及前開有關事業之經營及投資等項，此有公司變更登記事項卡可參。又系爭地下室主要做為停車場使用，為兩造所不爭執，是顯非為放映電影、戲劇演出場所，亦非店鋪，故從形式上觀之應非上訴人所經營事業之主要財產，上訴人又未能提出公司之財產目錄，以資證明系爭地下室屬公司之主要財產，則王萬金當時所為處分，是否確有違公司法之規定，並非無疑。參之上開不動產買賣契約書備註欄第七點所載，買賣價金應代償出賣人積欠銀行貸款及民間貸款，可見上訴人於買賣當時確需資金週轉，為清償債務，而將財產出售被上訴人，取得價金以清償債務，應屬清算事務範圍，為法之所許。且上開不動產契約書簽訂時，王萬金既為上訴人之董事長，一般人外觀上均會認為王萬金係有權代表上訴人為處分資產之人，且難以知悉系爭地下室是否為公司之主要部分營業或財產，上訴人又未能證明陳文豹係屬惡意，則陳文豹主張其係善意受讓系爭地下室，應屬可信。從而，上開買賣縱令未經上訴人董事會及股東會之特別決議，亦不得以其無效對抗善意之陳文豹，以保障交易安全。上訴人主張上開買賣契約應屬無效等語，尚非可採。
⒋上訴人又主張被上訴人並未支付價金等語，惟為被上訴人所
否認，稱：付款部分均有簽收等語。而查：依被上訴人所提買賣契約書後付之繳收款紀錄，確有賣方王森泉之簽收之紀錄，且證人王森泉亦於本院審理時到庭稱：繳收款記錄是伊簽名；有收到訂金100萬元，尾款4,073,075元，1100萬元直接交給民間貸款人林同亮，該貸款是萬森公司、伊、莊憲宗三人名義借款的。另外8100萬元是幫伊、萬森公司、莊憲宗償還該棟大樓一、二、三樓貸款。本件買賣價金全部繳清等語屬實（見本院卷第143頁背面、第144頁）。是依證人所證，系爭買賣價金均已繳付完畢，對此上訴人雖又陳稱並未收到款項等語，惟縱果真如此，亦係賣方之間價金分配之問題，尚不足以之即認買賣契約係屬無效。
⒌依前所述，陳文豹業已因其向上訴人購買而取得系爭地下室
之事實上處分權，是其占有即非無權占有，堪以認定。又漢王飯店、林富男既均自有權處分之人處取得系爭地下室之使用權，自亦非無權占有，亦可認定。
㈡被上訴人有無共同侵害上訴人權利？⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；不能知其中孰為加害人者，亦同。造意人及幫助人，視為共同行為人，民法第184 條第1 項前段、第185 條分別定有明文。又違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而取得事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記為由主張所有權為其原始取得。查：陳文豹於83年1 月17日與上訴人成立買賣契約，並自上訴人處受讓系爭地下室之事實上處分權之事實，業經認定如前，則上訴人既已將其就系爭地下室之事實上處分權讓與予陳文豹，並同時交付陳文豹管理，則陳文豹占用系爭地下室，上訴人即不得據其對系爭地下室之所有權對陳文豹及經陳文豹授權使用之漢王飯店、林富男主張所有權受侵害，應可認定。
⒉上訴人另主張系爭地下室未經交付，陳文豹並不得以自力救
濟之方式強行占有系爭地下室等語。惟為被上訴人所否認，辯稱：伊買的時候，就已經點交予伊等語。而按占有之移轉，非將占有物交付，不生效力。但受讓人已占有占有物者，於讓與合意時，即生效力。讓與占有物，而讓與人仍繼續占有占有物者，讓與人與受讓人間，得訂立契約，使受讓人因此取得間接占有，以代交付。讓與占有物，如其由第三人占有時，讓與人得以對於第三人之返還請求權，讓與於受讓人，以代交付，民法第761條、第946條定有明文。是出賣人依民法第348條第1項之規定，負有交付其物於買受人，而所謂物之交付，除現實交付外，尚得以簡易交付、占有改定或指示交付代替。承前所述，上訴人與陳文豹於買賣契約書備註第六點已載明「本棟大樓地下一樓全部使用面積及權利由原起造人亞洲大戲院股份有限公司同意於本件買賣契約成立後，同時移轉歸陳文豹所有」等語，且王萬金亦於前開詐欺案偵查中證稱：賣給陳文豹就由陳文豹管理等語（見原審卷第
109 頁）。是依前揭說明，足認陳文豹買受系爭地下室之時，上訴人即已將系爭地下室交付陳文豹占有，不因上訴人未現實交付而得謂未曾移轉占有予陳文豹。從而，縱陳文豹於買受時未立即實際使用系爭地下室，而係於日後始將訴外人李春生等人所設置之地下室鐵捲門開關破壞、移除地下室之舊桌、椅後，始為實際使用（參台灣高雄地方法院檢察署檢察官99年度偵字第1053號等不起訴處分書、高雄地院86年度易字第8371號等刑事判決，原審卷第337 頁至第345 頁），亦僅係是否有防禦過當而應對李春生另負損害賠償責任而已，不妨礙其於買受時即已受交付占有之事實，是上訴人主張陳文豹日後以違法之方式占有系爭地下室，係無權占有等語，亦非可採。
⒊綜上，上訴人既已將系爭地下室出售並交付陳文豹占有，而
漢王飯店、林富男又係向陳文豹承租始占用系爭地下室，則上訴人再以所有權人之身分主張被上訴人侵害其權利等語，即無所據。
㈢被上訴人是否應連帶給付相當於租金之不當得利？其金額以
若干為適當？承上所述，上訴人主張被上訴人無權占有系爭地下室或共同侵害上訴人之權利，既均無所據，則上訴人主張被上訴人應連帶給付相當於租金之不當得利或侵權行為損害賠償，亦屬無據。
六、綜上所述，上訴人依民法第767 條、第179 條、第184 條、第1 85條等規定，請求被上訴人騰空返還系爭地下室、連帶給付1,056,000 元本息，並自103 年9 月27日起至遷讓返還系爭地下室止，按月給付66,000元，均無理由，應予駁回。
從而原審依此而為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 11 月 9 日
民事第二庭
審判長法官 陳真真法 官 郭宜芳法 官 楊國祥以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 11 月 9 日
書 記 官 郭蘭蕙附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。